ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 56/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 56/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra

recursului, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele;

Prin cererea

din data de 2 octombrie 2009 înregistrată la Tribunalul București, secția a V-a

civilă, sub nr. 39022/3/2009, reclamantul G.A.M. a chemat în judecată pe

pârâții S.C. și S.M., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină

loc de act autentic de vânzare - cumpărare, între G.A.M. și O.A., pe de o

parte, și S.C. și S.M., pe de altă parte, cu privire la imobilul din comuna

Domnești, județul Ilfov, compus din teren în suprafață de 588 m.p, și

construcția edificată pe acesta, cât și cu privire la terenul în suprafață de

99 m.p cu destinație ele drum de acces.

La data de 4

decembrie 2009 acțiunea a fost precizată în condițiile art. 132 C. proc. civ.,

în sensul că numitul O.A. a devenit reclamant alături de reclamantul G.A.M.

Prin sentința

civilă nr. 1195 din 20 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a

V-a civilă, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a

reclamanților O.A. și G.M., s-a respins excepția lipsei calității procesuale

pasive a pârâtului S.C., s-a admis acțiunea reclamanților în contradictoriu cu

pârâții și s-a constatat valabilitatea convenției de vânzare intervenite la

data de 6 februarie 2008 între S.M. și S.C. în calitate de promitenți - vânzători

și O.A. și G.M. în calitate de promitenți cumpărători, cu privire la imobilul

situat în comuna Domnești, județul Ilfov, intabulat în Cartea funciară a

comunei Domnești, compus din teren în suprafață de 588 m.p. și construcția

edificată pe acesta, nr. cadastral 1413/1/3 și construcția edificată pe acesta,

cât și terenul în suprafață de 99 m.p. având nr. cadastral 1413/1/1 cu

destinație drum de acces, pentru, prețul de

180.000 euro. în dispozitivul sentința

s-a precizat că hotărârea ține

loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

În motivarea

sentinței s-a arătat, în esență, că natura juridică a convenției dintre părți

este aceea a unui antecontract de vânzare cumpărare, Tribunalul

reținând că unul din efectele acestui,

antecontract, constă în nașterea în patrimoniul

părților a dreptului de

a cere și de a obține executarea de către cealaltă, parte a

obligației asumate, conform principiului pacta

sunt servondo, consfințit de art. 969

alin. (l)

C. civ., în patrimoniul reclamanților s-a născut deci dreptul de a cere

și de

a obține executarea obligației de încheiere a actului în forma

autentică, cu consecința transmiterii valabile a dreptului de proprietate către

aceștia.

Potrivit

dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 „în

situația în care după încheierea unui

antecontract cu privire la teren, cu sau fără

construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul,

partea care și-a

îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă

care poate pronunța o hotărâre care să. țină loc de contract”.

Având în vedere

faptul că promitenții vânzători refuză în mod nejustificat să. își execute

obligația asumată, fapt dovedit prin probatoriul administrat astfel

cum a. fost analizat în sensul că pârâta L.M. refuză

să recunoască convenția,

dovedit totodată cu încheierea de certificare

nr. 2997 din 26 mai 2010, creditorii sunt îndreptățiți să recurgă la una din

modalitățile de executare directă și integrală a

acestei obligații, respectiv cea judiciară, prin pronunțarea unei

hotărâri care să

suplinească,

consimțământul promitenților vânzători și care să constituie titlul

promitenților cumpărători, ținând locul actului autentic de vânzare –

cumpărare.

Sub aspectul

excepției lipsei calității procesuale active, Tribunalul a reținut

că

aceasta este neîntemeiată pentru considerentele expuse mai sus,

calitatea reclamanților de creditori ai

obligației de încheiere

autentică cu consecința transmiterii valabile a

dreptului de proprietate

pentru, faptul că

încheierea de către reclamanți a unor antecontracte de vânzare -

cumpărare ulterioare nu are consecințe asupra

dreptului lor, întrucât asemenea

antecontracte

nu au efect translativ de proprietate, reclamanții păstrându-și deci

calitatea de creditori în raportul obligațional

menționat cu pârâții și, pe cale de

consecință, și calitatea procesuală

pasivă.

Sub aspectul excepției lipsei calității

procesuale pasive a pârâtului S.C.

Pe fondul cauzei, s-a constatat că sunt

îndeplinite cerințele pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act

autentic de vânzare cumpărare, întrucât intimații -

pârâții au aptitudinea de a transmite acest

drept, pârâta L.M. fiind titulara

dreptului

de proprietate atât asupra terenului cât și asupra, construcției iar pârâtul

S.C.,

fund coproprietar asupra construcției, refuză în mod nejustificat să autentifice

actul și, de asemenea, nu pot invoca excepția de neexecutare în condițiile în

care reclamanții și-au îndeplinit obligația asumată, plătind integral prețul

convenit de părți.

Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel

pârâta L.M..

Prin decizia civilă nr. 109/ A din 8 martie 2012

pronunțată de Curtea de Apei

București, secția

a IV-a civilă, a fost anulată, ca netimbrată, cererea de aderare la apel

formulată de apelanții - reclamanți O.A. și G.M.A. și s-a admis apelul declarat

de apelanta - pârâtă L.M. împotriva

sentinței

civile nx.1195 clin 20 iunie 2011 a Tribunalului București, secția a V-a

civilă, care a fost schimbată în tot în sensul că s-a respins acțiunea ca

nefondată.

Instanța de apel a reținut în primul rând că

prima instanță a tăcut o greșită

interpretare a probatoriului

administrat, constatând că în speță prima instanță a făcut aplicarea

dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, precum și

faptul că nu sunt incidente dispozițiile art. 1172 din vechiul C. civ., care

stipulează excepții de la regula formalității multiplului exemplar.

Prin urmare,

s-a constatat că nici acordul de voință, nici plata prețului nu sunt dovedite

prin chitanța depusă în copie conformă cu originalul la fila x din dosarul de

fond.

Acordul de

voință al părților nu este dovedit în cauză nici prin alte

mijloace de probă. Din contră, probele

administrate dovedesc faptul că, la data de

6 februarie 2008, părțile nu

au încheiat o promisiune de vânzare, pentru că altfel nu se poate explica de ce

ulterior, între aceleași părți împreună cu fiul uneia dintre acestea, s-a

încheiat o altă promisiune de vânzare autentificată la notariat cu

privire la aceleași bunuri. Sub acest aspect

Curtea a constatat că O.A.

(promitent - cumpărător în convenția din 06

februarie 2008) este mandatar al promitenților, vânzători în antecontractul

autentificat la notariat sub nr. 485/2009.

De asemenea,

Curtea de Apel a reținut că G.A.M. promitent cumpărător în convenția din data

de 06 februarie 2008 este promitent cumpărător și în convenția autentificată la

notariat la data de 17 februarie 2009 sub nr.

485,

precum și faptul că al doilea promitent cumpărător în antecontractul autentic

este

numitul O.N.M. fiul mandatarului O.A., care după cum s-a arătat a avut

calitatea de promitent - cumpărător în prima convenție și calitatea de mandatar

al numiților S.C. și S.M. în cea de a doua convenție.

Instanța de

apel a statuat că susținerile reclamanților cu privire la plata

sumei de 180.000 euro nu pot fi primite deoarece

pe de o parte, nici unul dintre

martorii propuși ele aceștia eu au văzut

și nu au putut depune mărturie în legătură

cu

plata efectivă a sumei de 180.000 euro către pârâți. Oricum, în condițiile în

care

o parte contesta acest aspect, dispozițiile art.

1191

din vechiul C. civ., nu permiteau

dovedirea prin martori a actelor juridice cu o valoare mai mare de 250 lei.

S-a reținut

netemeinicia hotărârii primei instanțe, în condițiile în care

pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act

autentic de vânzare - cumpărare, nu

putea fi dispusă cu privire la un

acord ele voință neprobat.

Intrând în

logica hotărârii primei instanțe, cu privire la ceea ce este „plauzibil”,

Curtea a constatat că succesiunea faptelor, astfel cum a fost arătată anterior,

duce la o concluzie opusă concluziei tribunalului (cum că sunt plauzibile

susținerile reclamanților că prin apărările sale, pârâta urmărește să împiedice

efectele convenției dintre părți).

Astfel,

presupunând că ambele antecontracte (din 06 februarie 2008 și clin

17 februarie 2009 ) ar fi fost dovedite și ar fi

fost valabile, prima instanță ar fi trebuit să

considere, în aplicarea

dispozițiilor art. 969 C. civ., că prin încheierea antecontractului

autentificat la notariat părțile, în virtutea regulii mutuus

consensus, mutuus dissensus și a principiului libertății

de voință, au înțeles să se

dezică de prima convenție și să încheie o a

doua, cu un alt preț, la care a mai participat încă o persoană (fiul

promitentului - cumpărător din prima convenție

sau al mandatarului - vânzătorilor din a doua convenție, sau al

reclamantului din

prezenta cauză).

Instanța de apel a reținut în al doilea rând, că

hotărârea primei instanțe este criticabilă din perspectiva legalității. Unele

dispoziții legale au fost reținute cu un conținut neconform textelor de lege în

vigoare la momentul respectiv, iar altele, nu

au fost avute în vedere

deși erau incidente în speță.

Referitor la art. 2 alin. (1) din titlul X -

intitulat circulația juridică a terenurilor,

al Legii nr. 247/2005,

această dispoziție legală era în vigoare la momentul

pronunțării hotărârii de către prima instanță și a fost abrogată

începând cu data de

01 octombrie 2011, prin Legea nr. 71/2011, pentru

punerea în aplicare a Legii

nr. 287/2009

privind Codul civil. Oricum, în codul civil actual se păstrează cerința

formei autentice inclusiv pentru înstrăinarea

construcțiilor (art. 1244 C. civ.).

Așa fiind,

Curtea a constatat că este contrară dispozițiilor legale arătate, aprecierea

primei instanțe conform căreia „convenția dintre părți are natura

juridică a unui contract de vânzare cumpărare

pentru construcție, deplin valabilă

potrivit dispozițiilor art. 969 și

art. 1295 C. civ.”

Reținând

dispozițiile art. 3

A

2 din Legea nr. 146/1997, s-a arătat faptul că

prima instanță trebuia să observe că în Cartea Funciară era înscris un alt

antecontract de vânzare - cumpărare încheiat în formă autentică (cel

autentificat

din data de 17 februarie

2009). Or, într-o astfel de situație singurul act juridic opozabil,

cel

care respectă formele de publicitate prin Legea nr. 7/1996 (art. 47 ș

i nu actul anterior neînscris și nedovedit.

Constatarea valabilității

vânză

rii

constatate prin convenția din 06 februarie 2008 presupunea, cel puțin o dispoziție

prealabilă a instanței în sensul radierii notării anterioare ori în sensul anulării

actului notat, ceea ce nu a fost cazul.

Totodată, s-a constatat că prima instanță a

procedat corect când a solicitat

certificat fiscal emis de

compartimentul de specialitate ai autorității administrației publice locale,

deoarece codul fiscal interzice orice înstrăinare a terenurilor și

construcțiilor dacă taxele și impozitele datorate statului de către proprietar

nu sunt

achitate. Sub acest aspect se

observă că, la data de 28 aprilie 2011, pârâții S.

aveau impozite și

taxe restante pe anul 2010 și semestrul 1 pe anul 2011.

Întrucât prima

instanță nu a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare (aceasta

nefiind obligatorie) în cauză nu s-a pus problema avizului oficiului de

cadastru și publicitate imobiliară.

În final,

Curtea de Apel a precizat că limitele prezentului proces nu permit cercetarea

caracterului simulat al unei sau alteia dintre convențiile încheiate între părți,

cum în mod constant a susținut apelanta pârâtă. Totuși, relațiile juridice

dintre părți capătă un grad sporit de complexitate clacă se au în vedere

răspunsurile reclamanților la întrebarea nr. 22 din interogatoriu, conform

cărora prețul din antecontractul autentificat la notariat ar fi fost în mod

intenționat simulat (preț declarat egal cu minimul prețului din grila

notarială și preț real mai mare), în scopul

eludării dispozițiilor legale privitoare la

plata taxelor. Respectivele

răspunsuri sunt însă îndestulătoare pentru a nu considera ca fiind juridicește

proteguit, nici măcar antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat la

notariat sub nr. 485/2009.

În termen

legal, împotriva acestei decizii, reclamanții G.A.

M. și O.A. au declarai recurs

solicitând

admiterea recursului,

modificarea în tot a deciziei instanței de apel și

menținerea hotărârii primei instanțe.

În drept, au

fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

La termenul de

astăzi, 16 ianuarie 2013, părțile litigante au solicitat instanței să ia act de

contractul de tranzacție judiciară autentificat încheiat la data de 28

noiembrie 2012 între G.A.M., O.

N.M. succesor

în drepturi al lui O.A. și L.M. (fostă

S.) la B.N.P. M.G. și să

consfințească învoiala părților, sens în care au semnat în fața instanței și au

depus la dosarul cauzei contractul de tranzacție, din analiza căruia se

constată că tranzacția încheiată de părți respectă dispozițiile art. 1704 -

1706 C. civ., astfel că învoiala părților în terminarea procesului început va

fi consfințită în conformitate cu art. 271 – art. 273 C. proc. civ.

Pe cale de consecință, în temeiul dispozițiilor

art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.,

recursul reclamanților urmează a fi admis, cu efectul modificării în parte a

deciziei

pronunțate de instanța de apel, admiterii apelului declarat de pârâtă împotriva

sentinței  din 20 iunie 2011

își

schimbării în parte a acesteia, în sensul că se va consfinți învoiala părților

conform contractului de tranzacție judiciară semnat astăzi în fața instanței și

vor fi menținute restul dispozițiilor deciziei recurate și sentinței apelate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN MUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarai

tic

reclamanții G.A.M. și

O.N.M. succesor în drepturi al lui O.

A. împotriva deciziei civile nr. 109/ A din 8

martie 20.12 pronunțată de

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Modifică în

parte decizia recurată în sensul că admite apelul pârâtei L.M. (fostă S.)

împotriva sentinței nr. 1195 din 20 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul

București, secția a V-a civilă.

Schimbă, în parte, sentința apelată.

Consfințește

învoiala părților conform contractului ce tranzacție judiciară semnat astăzi în

fața instanței, având următorul cuprins:

„CONTRACT DE

TRANZACȚIE JUDICIARA

Având în vedere

litigiul ce face obiectul dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei

Curți de Casație si Justiție, având ca obiect judecarea unei cereri de recurs între

părțile mai jos subsemnate, în dorința acestora de a stinge pe cale amiabila

litigiul dintre ele și de a preveni apariția oricărui alt litigiu în viilor.

Având in vedere

de asemenea Contractul de vânzare-cumpărare a unui drept litigios autentificat

sub nr. 21021 din 19 octombrie 2010 la B.N.P. M.G. prin care reclamantul O.A.H.

si-a cesionat dreptul litigios ce face obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 către

cesionarul cumpărător O.N.M,

Având, de

asemenea, în vedere Contractul de tranzacție judiciara autentificat sub nr.

2070 din 28 noiembrie 2012 de către B.N.P. M.G. între

recurenții-reclamanți și intimata-pârâtă

L.M. (fosta S.), de comun

acord, noi, părțile litigante mai jos subsemnate, am convenit încheierea

prezentului contract de tranzacție judiciara după cum urmează:

Încheiat intre:

G.A.M.

și O.N.M., reprezentat prin

mandatarul D.V., conform Procurii autentificate sub nr. 50 din 15 ianuarie 2013

la B.N.P. S.N., ambii in calitate de recurenți-reclamanți, pe ele o parte, și

L.M. (fosta S.),

reprezentata prin

mandatar C.M.

,

conform Procurii autentificate sub nr. 2073 din 28 noiembrie 2012 la B.N.P. M.G.,

în calitate de intimata-pârâtă, pe de alta parte, s-a încheiat prezentul

Contract de tranzacție judiciara pentru stingerea litigiului ce face-obiectul

Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curti de Casație și

Justiție, având ca obiect judecarea unei cereri de recurs între părțile mai jos

subsemnate, cu termen de judecata la data de 16 ianuarie 2013, precum și

pentru a preveni apariția oricărui alt litigiu în viitor.

Art. 1. lntimata-pârâtă

L.M. (fosta S.) recunoaște în întregime toate pretențiile recurenților-reclamanți,

G.A.M. și O.N.M., ce fac obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe

rolul Înaltei Curti de Casație și Justiție, sunt de acord cu admiterea

cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată și precizată,

respectiv recunosc dreptul de proprietate al cumpărătorilor

G.A.M. și O.N.M. asupra imobilul

situat

în județul Ilfov, comuna Domnești, intabulat în cartea funciara a comunei

Domnești sub nr. 5360 compus din teren in suprafața de 588 mp, având număr

cadastral 1413/1/3 si construcția în suprafață de 168 m.p. edificată pe aceasta

conform Autorizației de construire nr. 144/04 august 2006 și a Procesului

verbal de recepție nr. 2635 din 26 februarie 2008 precum și din imobilul

teren înscris în cartea funciara a comunei Domnești sub nr. 5358 cu numărul

cadastral 1413/1/1, în suprafața de 99 m.p., cu destinație de drum de acces.

lntimata-pârâtă,

L.M. (fosta S.), prin mandatar declara, în conformitate cu actele juridice deja

încheiate și menționate în preambulul prezentului contract de tranzacție

judiciara, faptul că nu mai are nici un fel de pretenții financiare, prezente

sau viitoare, față de recurenții-reclamanți, G.A.M. și O.N.M., fiind

de asemenea de acord cu intabularea in cărțile funciare aferente a dreptului

acestora de proprietate asupra imobilelor mai sus menționate.

Art. 2. Recurenții-reclamanți

G.A.M. și O.N.M. sunt de acord cu stingerea litigiului ce face obiectul

Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație si Justiție

in sensul constatării dreptului lor de proprietate asupra imobilelor intabulate

in cartea funciara nr. 5360 a comunei Domnești, număr cadastral 1413/1/3 și

cartea funciara a comunei Domnești sub nr. 5358, numărul cadastral 1413/1/1,

respectiv declară și înțeleg să renunțe la obligarea intimatei-pârâte L.M.

(fosta S.) la plata tuturor cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei

cauze, în toate fazele ele judecata, constând în taxe judiciare de timbru,

timbru judiciar, onorarii de avocat și orice alta cheltuiala născuta sau în

legătură cu judecarea acestei pricini ele la ambii sau oricare dintre intimații-parați.

Art. 3. Prin încheierea

prezentului contract de tranzacție judiciară se confirmă și se constată

transferat dreptul de proprietate asupra imobilelor intabulate în cartea

funciară nr. 5360 a comunei Domnești, număr cadastral 1413/1/3 și cartea,

funciara a comunei Domnești sub nr. 535K, de la intimata-parata L.M. (fosta S.).,

la recurenții-reclamanți G.A.M. și O.N.M., în calitate de cumpărători,

libere ele orice sarcini sau pretenții ale intimaților-pârâti.

Pentru care,

noi, părțile contractante, în mod liber și neconstrânși de nimeni am

convenit încheierea prezentului contract de tranzacție judiciara, exemplare

originale din care au fost înmânate părților și pentru instanța de

judecata, Înalta Curte de Casație și Justiție a României.

Menține restul

dispozițiilor deciziei recurate și sentinței apelate.

Irevocabilă,

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 16 ianuarie 2013.