ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 56/2013

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele; Prin cererea din data de 2 octombrie 2009 înregistrată la Tribunalul București, secția a V-a civilă, sub nr. 39022/3/2009, reclamantul G.A.M. a chemat în judecată pe pârâții S.C. și S.M., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, între G.A.M. și O.A., pe de o parte, și S.C. și S.M., pe de altă parte, cu privire la imobilul din comuna Domnești, județul Ilfov, compus din teren în suprafață de 588 m.p, și construcția edificată pe acesta, cât și cu privire la terenul în suprafață de 99 m.p cu destinație ele drum de acces. La data de 4 decembrie 2009 acțiunea a fost precizată în condițiile art. 132 C. proc.

civ., în sensul că numitul O.A. a devenit reclamant alături de reclamantul G.A.M. Prin sentința civilă nr. 1195 din 20 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților O.A. și G.M., s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S.C., s-a admis acțiunea reclamanților în contradictoriu cu pârâții și s-a constatat valabilitatea convenției de vânzare intervenite la data de 6 februarie 2008 între S.M. și S.C. în calitate de promitenți - vânzători și O.A. și G.M. în calitate de promitenți cumpărători, cu privire la imobilul situat în comuna Domnești, județul Ilfov, intabulat în Cartea funciară a comunei Domnești, compus din teren în suprafață de 588 m.p.

și construcția edificată pe acesta, nr. cadastral 1413/1/3 și construcția edificată pe acesta, cât și terenul în suprafață de 99 m.p. având nr. cadastral 1413/1/1 cu destinație drum de acces, pentru, prețul de 180.000 euro. în dispozitivul sentința s-a precizat că hotărârea ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare. În motivarea sentinței s-a arătat, în esență, că natura juridică a convenției dintre părți este aceea a unui antecontract de vânzare cumpărare, Tribunalul reținând că unul din efectele acestui, antecontract, constă în nașterea în patrimoniul părților a dreptului de a cere și de a obține executarea de către cealaltă, parte a obligației asumate, conform principiului pacta sunt servondo, consfințit de art. 969 alin. (l) C. civ., în patrimoniul reclamanților s-a născut deci dreptul de a cere și de a obține executarea obligației de încheiere a actului în forma autentică, cu consecința transmiterii valabile a dreptului de proprietate către aceștia.

Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să. țină loc de contract”. Având în vedere faptul că promitenții vânzători refuză în mod nejustificat să. își execute obligația asumată, fapt dovedit prin probatoriul administrat astfel cum a. fost analizat în sensul că pârâta L.M.

refuză să recunoască convenția, dovedit totodată cu încheierea de certificare nr. 2997 din 26 mai 2010, creditorii sunt îndreptățiți să recurgă la una din modalitățile de executare directă și integrală a acestei obligații, respectiv cea judiciară, prin pronunțarea unei hotărâri care să suplinească, consimțământul promitenților vânzători și care să constituie titlul promitenților cumpărători, ținând locul actului autentic de vânzare – cumpărare.

Sub aspectul excepției lipsei calității procesuale active, Tribunalul a reținut că aceasta este neîntemeiată pentru considerentele expuse mai sus, calitatea reclamanților de creditori ai obligației de încheiere autentică cu consecința transmiterii valabile a dreptului de proprietate pentru, faptul că încheierea de către reclamanți a unor antecontracte de vânzare - cumpărare ulterioare nu are consecințe asupra dreptului lor, întrucât asemenea antecontracte nu au efect translativ de proprietate, reclamanții păstrându-și deci calitatea de creditori în raportul obligațional menționat cu pârâții și, pe cale de consecință, și calitatea procesuală pasivă. Sub aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S.C.

Pe fondul cauzei, s-a constatat că sunt îndeplinite cerințele pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, întrucât intimații - pârâții au aptitudinea de a transmite acest drept, pârâta L.M. fiind titulara dreptului de proprietate atât asupra terenului cât și asupra, construcției iar pârâtul S.C., fund coproprietar asupra construcției, refuză în mod nejustificat să autentifice actul și, de asemenea, nu pot invoca excepția de neexecutare în condițiile în care reclamanții și-au îndeplinit obligația asumată, plătind integral prețul convenit de părți. Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel pârâta L.M.. Prin decizia civilă nr. 109/ A din 8 martie 2012 pronunțată de Curtea de Apei București, secția a IV-a civilă, a fost anulată, ca netimbrată, cererea de aderare la apel formulată de apelanții - reclamanți O.A.

și G.M.A. și s-a admis apelul declarat de apelanta - pârâtă L.M. împotriva sentinței civile nx.1195 clin 20 iunie 2011 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, care a fost schimbată în tot în sensul că s-a respins acțiunea ca nefondată. Instanța de apel a reținut în primul rând că prima instanță a tăcut o greșită interpretare a probatoriului administrat, constatând că în speță prima instanță a făcut aplicarea dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, precum și faptul că nu sunt incidente dispozițiile art. 1172 din vechiul C. civ., care stipulează excepții de la regula formalității multiplului exemplar. Prin urmare, s-a constatat că nici acordul de voință, nici plata prețului nu sunt dovedite prin chitanța depusă în copie conformă cu originalul la fila x din dosarul de fond.

Acordul de voință al părților nu este dovedit în cauză nici prin alte mijloace de probă. Din contră, probele administrate dovedesc faptul că, la data de 6 februarie 2008, părțile nu au încheiat o promisiune de vânzare, pentru că altfel nu se poate explica de ce ulterior, între aceleași părți împreună cu fiul uneia dintre acestea, s-a încheiat o altă promisiune de vânzare autentificată la notariat cu privire la aceleași bunuri. Sub acest aspect Curtea a constatat că O.A. (promitent - cumpărător în convenția din 06 februarie 2008) este mandatar al promitenților, vânzători în antecontractul autentificat la notariat sub nr. 485/2009. De asemenea, Curtea de Apel a reținut că G.A.M. promitent cumpărător în convenția din data de 06 februarie 2008 este promitent cumpărător și în convenția autentificată la notariat la data de 17 februarie 2009 sub nr. 485, precum și faptul că al doilea promitent cumpărător în antecontractul autentic este numitul O.N.M.

fiul mandatarului O.A., care după cum s-a arătat a avut calitatea de promitent - cumpărător în prima convenție și calitatea de mandatar al numiților S.C. și S.M. în cea de a doua convenție. Instanța de apel a statuat că susținerile reclamanților cu privire la plata sumei de 180.000 euro nu pot fi primite deoarece pe de o parte, nici unul dintre martorii propuși ele aceștia eu au văzut și nu au putut depune mărturie în legătură cu plata efectivă a sumei de 180.000 euro către pârâți. Oricum, în condițiile în care o parte contesta acest aspect, dispozițiile art. 1191 din vechiul C. civ., nu permiteau dovedirea prin martori a actelor juridice cu o valoare mai mare de 250 lei. S-a reținut netemeinicia hotărârii primei instanțe, în condițiile în care pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare, nu putea fi dispusă cu privire la un acord ele voință neprobat.

Intrând în logica hotărârii primei instanțe, cu privire la ceea ce este „plauzibil”, Curtea a constatat că succesiunea faptelor, astfel cum a fost arătată anterior, duce la o concluzie opusă concluziei tribunalului (cum că sunt plauzibile susținerile reclamanților că prin apărările sale, pârâta urmărește să împiedice efectele convenției dintre părți).

Astfel, presupunând că ambele antecontracte (din 06 februarie 2008 și clin 17 februarie 2009 ) ar fi fost dovedite și ar fi fost valabile, prima instanță ar fi trebuit să considere, în aplicarea dispozițiilor art. 969 C. civ., că prin încheierea antecontractului autentificat la notariat părțile, în virtutea regulii mutuus consensus, mutuus dissensus și a principiului libertății de voință, au înțeles să se dezică de prima convenție și să încheie o a doua, cu un alt preț, la care a mai participat încă o persoană (fiul promitentului - cumpărător din prima convenție sau al mandatarului - vânzătorilor din a doua convenție, sau al reclamantului din prezenta cauză). Instanța de apel a reținut în al doilea rând, că hotărârea primei instanțe este criticabilă din perspectiva legalității.

Unele dispoziții legale au fost reținute cu un conținut neconform textelor de lege în vigoare la momentul respectiv, iar altele, nu au fost avute în vedere deși erau incidente în speță. Referitor la art. 2 alin. (1) din titlul X - intitulat circulația juridică a terenurilor, al Legii nr. 247/2005, această dispoziție legală era în vigoare la momentul pronunțării hotărârii de către prima instanță și a fost abrogată începând cu data de 01 octombrie 2011, prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Oricum, în codul civil actual se păstrează cerința formei autentice inclusiv pentru înstrăinarea construcțiilor (art. 1244 C. civ.).

Așa fiind, Curtea a constatat că este contrară dispozițiilor legale arătate, aprecierea primei instanțe conform căreia „convenția dintre părți are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare pentru construcție, deplin valabilă potrivit dispozițiilor art. 969 și art. 1295 C. civ.” Reținând dispozițiile art. 3 A 2 din Legea nr. 146/1997, s-a arătat faptul că prima instanță trebuia să observe că în Cartea Funciară era înscris un alt antecontract de vânzare - cumpărare încheiat în formă autentică (cel autentificat din data de 17 februarie 2009). Or, într-o astfel de situație singurul act juridic opozabil, cel care respectă formele de publicitate prin Legea nr. 7/1996 (art. 47 ș i nu actul anterior neînscris și nedovedit.

Constatarea valabilității vânză rii constatate prin convenția din 06 februarie 2008 presupunea, cel puțin o dispoziție prealabilă a instanței în sensul radierii notării anterioare ori în sensul anulării actului notat, ceea ce nu a fost cazul. Totodată, s-a constatat că prima instanță a procedat corect când a solicitat certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate ai autorității administrației publice locale, deoarece codul fiscal interzice orice înstrăinare a terenurilor și construcțiilor dacă taxele și impozitele datorate statului de către proprietar nu sunt achitate. Sub acest aspect se observă că, la data de 28 aprilie 2011, pârâții S. aveau impozite și taxe restante pe anul 2010 și semestrul 1 pe anul 2011. Întrucât prima instanță nu a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare (aceasta nefiind obligatorie) în cauză nu s-a pus problema avizului oficiului de cadastru și publicitate imobiliară.

În final, Curtea de Apel a precizat că limitele prezentului proces nu permit cercetarea caracterului simulat al unei sau alteia dintre convențiile încheiate între părți, cum în mod constant a susținut apelanta pârâtă. Totuși, relațiile juridice dintre părți capătă un grad sporit de complexitate clacă se au în vedere răspunsurile reclamanților la întrebarea nr. 22 din interogatoriu, conform cărora prețul din antecontractul autentificat la notariat ar fi fost în mod intenționat simulat (preț declarat egal cu minimul prețului din grila notarială și preț real mai mare), în scopul eludării dispozițiilor legale privitoare la plata taxelor. Respectivele răspunsuri sunt însă îndestulătoare pentru a nu considera ca fiind juridicește proteguit, nici măcar antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat la notariat sub nr. 485/2009.

În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamanții G.A. M. și O.A. au declarai recurs solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii primei instanțe. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. La termenul de astăzi, 16 ianuarie 2013, părțile litigante au solicitat instanței să ia act de contractul de tranzacție judiciară autentificat încheiat la data de 28 noiembrie 2012 între G.A.M., O. N.M. succesor în drepturi al lui O.A. și L.M. (fostă S.) la B.N.P. M.G. și să consfințească învoiala părților, sens în care au semnat în fața instanței și au depus la dosarul cauzei contractul de tranzacție, din analiza căruia se constată că tranzacția încheiată de părți respectă dispozițiile art. 1704 - 1706 C. civ., astfel că învoiala părților în terminarea procesului început va fi consfințită în conformitate cu art. 271 – art. 273 C. proc.

civ. Pe cale de consecință, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul reclamanților urmează a fi admis, cu efectul modificării în parte a deciziei pronunțate de instanța de apel, admiterii apelului declarat de pârâtă împotriva sentinței din 20 iunie 2011 își schimbării în parte a acesteia, în sensul că se va consfinți învoiala părților conform contractului de tranzacție judiciară semnat astăzi în fața instanței și vor fi menținute restul dispozițiilor deciziei recurate și sentinței apelate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN MUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarai tic reclamanții G.A.M. și O.N.M. succesor în drepturi al lui O. A. împotriva deciziei civile nr. 109/ A din 8 martie 20.12 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică în parte decizia recurată în sensul că admite apelul pârâtei L.M. (fostă S.) împotriva sentinței nr. 1195 din 20 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă. Schimbă, în parte, sentința apelată. Consfințește învoiala părților conform contractului ce tranzacție judiciară semnat astăzi în fața instanței, având următorul cuprins:

„CONTRACT DE

TRANZACȚIE JUDICIARA

Având în vedere litigiul ce face obiectul dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație si Justiție, având ca obiect judecarea unei cereri de recurs între părțile mai jos subsemnate, în dorința acestora de a stinge pe cale amiabila litigiul dintre ele și de a preveni apariția oricărui alt litigiu în viilor. Având in vedere de asemenea Contractul de vânzare-cumpărare a unui drept litigios autentificat sub nr. 21021 din 19 octombrie 2010 la B.N.P. M.G. prin care reclamantul O.A.H. si-a cesionat dreptul litigios ce face obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 către cesionarul cumpărător O.N.M, Având, de asemenea, în vedere Contractul de tranzacție judiciara autentificat sub nr. 2070 din 28 noiembrie 2012 de către B.N.P.

M.G. între recurenții-reclamanți și intimata-pârâtă L.M. (fosta S.), de comun acord, noi, părțile litigante mai jos subsemnate, am convenit încheierea prezentului contract de tranzacție judiciara după cum urmează: Încheiat intre: G.A.M. și O.N.M., reprezentat prin mandatarul D.V., conform Procurii autentificate sub nr. 50 din 15 ianuarie 2013 la B.N.P. S.N., ambii in calitate de recurenți-reclamanți, pe ele o parte, și L.M. (fosta S.), reprezentata prin mandatar C.M. , conform Procurii autentificate sub nr. 2073 din 28 noiembrie 2012 la B.N.P.

M.G., în calitate de intimata-pârâtă, pe de alta parte, s-a încheiat prezentul Contract de tranzacție judiciara pentru stingerea litigiului ce face-obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curti de Casație și Justiție, având ca obiect judecarea unei cereri de recurs între părțile mai jos subsemnate, cu termen de judecata la data de 16 ianuarie 2013, precum și pentru a preveni apariția oricărui alt litigiu în viitor. Art. 1. lntimata-pârâtă L.M. (fosta S.) recunoaște în întregime toate pretențiile recurenților-reclamanți, G.A.M. și O.N.M., ce fac obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curti de Casație și Justiție, sunt de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată și precizată, respectiv recunosc dreptul de proprietate al cumpărătorilor G.A.M.

și O.N.M. asupra imobilul situat în județul Ilfov, comuna Domnești, intabulat în cartea funciara a comunei Domnești sub nr. 5360 compus din teren in suprafața de 588 mp, având număr cadastral 1413/1/3 si construcția în suprafață de 168 m.p. edificată pe aceasta conform Autorizației de construire nr. 144/04 august 2006 și a Procesului verbal de recepție nr. 2635 din 26 februarie 2008 precum și din imobilul teren înscris în cartea funciara a comunei Domnești sub nr. 5358 cu numărul cadastral 1413/1/1, în suprafața de 99 m.p., cu destinație de drum de acces. lntimata-pârâtă, L.M. (fosta S.), prin mandatar declara, în conformitate cu actele juridice deja încheiate și menționate în preambulul prezentului contract de tranzacție judiciara, faptul că nu mai are nici un fel de pretenții financiare, prezente sau viitoare, față de recurenții-reclamanți, G.A.M.

și O.N.M., fiind de asemenea de acord cu intabularea in cărțile funciare aferente a dreptului acestora de proprietate asupra imobilelor mai sus menționate. Art. 2. Recurenții-reclamanți G.A.M. și O.N.M. sunt de acord cu stingerea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 39022/3/2009 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație si Justiție in sensul constatării dreptului lor de proprietate asupra imobilelor intabulate in cartea funciara nr. 5360 a comunei Domnești, număr cadastral 1413/1/3 și cartea funciara a comunei Domnești sub nr. 5358, numărul cadastral 1413/1/1, respectiv declară și înțeleg să renunțe la obligarea intimatei-pârâte L.M. (fosta S.) la plata tuturor cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze, în toate fazele ele judecata, constând în taxe judiciare de timbru, timbru judiciar, onorarii de avocat și orice alta cheltuiala născuta sau în legătură cu judecarea acestei pricini ele la ambii sau oricare dintre intimații-parați.

Art. 3. Prin încheierea prezentului contract de tranzacție judiciară se confirmă și se constată transferat dreptul de proprietate asupra imobilelor intabulate în cartea funciară nr. 5360 a comunei Domnești, număr cadastral 1413/1/3 și cartea, funciara a comunei Domnești sub nr. 535K, de la intimata-parata L.M. (fosta S.)., la recurenții-reclamanți G.A.M. și O.N.M., în calitate de cumpărători, libere ele orice sarcini sau pretenții ale intimaților-pârâti. Pentru care, noi, părțile contractante, în mod liber și neconstrânși de nimeni am convenit încheierea prezentului contract de tranzacție judiciara, exemplare originale din care au fost înmânate părților și pentru instanța de judecata, Înalta Curte de Casație și Justiție a României.

Menține restul dispozițiilor deciziei recurate și sentinței apelate. Irevocabilă, Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 ianuarie 2013.