ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3943/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la data de 20 mai 2009, reclamanta SC D. SRL a solicitat instanței - în contradictoriu cu pârâții C.I. și I.C. - să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenurile în suprafața totala de 8.000 m.p. situate în comuna B., B-dul P.G., după cum urmează: a) tarlaua 12, parcela 59/16, în suprafață de 4.000 mp intabulată, a comunei B., județul Ilfov și b) tarlaua 12, parcela 59/17, în suprafață de 4.000 mp intabulată a comunei B., județul Ilfov. S-a mai solicitat ca instanța să dispună Oficiului pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov să facă cuvenitele mențiuni în caz de admitere a primului capăt de cerere.

În subsidiar, în cazul respingerii primului capăt de cerere, reclamanta a cerut obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei (reprezentând echivalentul în RON, la cursul B.N.R. din ziua plății) de 400.000 euro, reprezentând valoarea de circulație a terenurilor. În subsidiar, în cazul respingerii primelor două capete de cerere s-a cerut obligarea pârâților, în solidar, la plata echivalentului în RON al sumei de 110.000 euro, la cursul B.N.R. de la data plății efective, plus dobânda legală, de la data introducerii acțiunii până la data plății efective, cu titlul de plată nedatorată. În motivarea cererii, întemeiată pe dispozițiile art. 1073, 1075, 1077, 1092 și 1084-1086 C. civ., s-a arătat că la data de 13 februarie 2009, reclamanta a încheiat contractul de cesiune din 13 februarie 2009 cu G.C.F., în calitate de cesionar.

În urma cestei cesiuni, a preluat toate drepturile și obligațiile cedentului ce decurg din convenția pe care acesta a încheiat-o cu pârâții C.I. și I.C. la data de 27 aprilie 2004. Contractul de cesiune a fost notificat pârâților prin intermediul BEJ F.G.M. (Notificarile din 10 martie 2009). Odată ce a fost notificată cesiunea de creanță, cesionara, SC D. SRL a devenit creditoare în locul cedentului, G.C.F., preluându-i toate drepturile. Potrivit dispozițiilor legale în materie, creanța rămâne neschimbată, iar cesionarul devine creditor pentru valoarea nominală a creanței, indiferent de prețul pe care l-a plătit. La data de 27 aprilie 2004 G.C.F. a încheiat cu C.I. și I.C. o convenție - antecontract de vânzare-cumpărare - prin care pârâții în calitate de promitenți-vânzători s-au obligat să înstrăineze terenurile în suprafață totală de 8000 mp, situate în comuna B., B-dul P.G.

după cum urmează: a) parcela 59/16 dobândită de promitenții-vânzători de la numitul S.A. prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 09 aprilie 2001 la B.N.P. M.P. și S.B.T., în suprafață de 4000 mp; b) parcela nr. 59/17 dobândită de promitenții-vânzători de la numita S.M. și S.I., prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 09 aprilie 2001 la B.N.P. M.P., în suprafață de 4.000 m.p. Ulterior, pârâții și-au clarificat situația juridică, devenind pe deplin proprietari, în urma încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Reclamanta a arătat că la momentul încheierii convenției cedentul G.C.F. a plătit integral prețul vânzării, și anume 110.000 euro. De altfel, acest fapt arată că promitenții-vânzători deși au primit prețul, nu mai doresc încheierea contractului în formă autentică.

Consideră reclamanta că această împrejurare vine să arate că pârâții nu își îndeplinesc obligațiile contractuale, cu rea-credință. Aceștia nu pot invoca exceptio non adimpleti contractus, deoarece promitentul-cumpărător a achitat prețul integral, fără a mai exista alte obligații de îndeplinit în sarcina acestuia. Drept urmare, cesiunea intervenită între părți este o cesiune de creanță, fără a mai exista obligații transmise către reclamantă. Singura formalitate este aceea a încheierii contractului în formă autentică, dar aceasta nu a fost posibilă din pricina refuzului pârâților de a se prezenta la notar. O alta modalitate care afectează prezenta convenție este termenul suspensiv de 6 luni prevăzut în beneficiul vânzătorilor, termen prevăzut pentru scoaterea terenului din circuitul agricol de către promitenții-vânzători și respectiv perfectarea actului în formă autentică.

Această obligație afectată de termen ce aparținea promitenților vânzători trebuia îndeplinită de către aceștia ulterior cumpărării bunurilor imobile de la persoanele care aveau calitatea de proprietari. Investit în primă instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 1557 din 23 septembrie 2011, a respins excepția prescripției dreptului la acțiune. A admis în parte cererea și a constatat că pârâții au vândut reclamantei terenurile în suprafață totală de 8.000 m.p., situate în comuna B., B-dul P.G., după cum urmează: tarlaua 12 - parcela 59/16 - în suprafață de 4000 m.p., întabulată, a comunei B., județul Ilfov; tarlaua 12 - parcela 59/17 - în suprafață de 4000 m.p., întabulată, a comunei B., județul Ilfov, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

A dispus că sentința ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. A respins, ca neîntemeiat, cel de-al doilea capăt de cerere și ca rămase fără obiect, capetele de cerere subsidiare. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că în prezenta cauză s-a făcut dovada refuzului pârâților de a se prezenta la biroul notarial pentru a încheia actul în formă autentică, așa cum rezultă din încheierile autentificate sub nr. 1186 și 1187 la B.N.P. - A.M.M., la data de 16 martie 2009, în urma notificărilor formulate de reclamantă. Totodată, din convenția încheiată la data de 27 aprilie 2004 reiese că, promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, achitând prețul vânzării.

În ceea ce privește susținerile pârâtului C.I., în sensul că părțile s-ar fi desocotit (și nu mai există obligațiile asumate prin antecontract) printr-o chitanță descărcătoare încheiată la data de 03 octombrie 2005, tribunalul a apreciat că acestea sunt neîntemeiate având în vedere că înscrisul nu se referă la terenurile ce fac obiectul cauzei iar pe de altă parte, este unilateral, exprimând numai voința pârâtului C.I., nefiind semnat și de G.C.F. În cauză, s-a efectuat și o expertiză tehnică de specialitate de către expert tehnic judiciar D.M.A. prin care au fost identificate cele două terenuri care fac obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Totodată, pârâta I.C. a recunoscut pretențiile reclamantei și a fost de acord ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.

Având în vedere cele ce preced, tribunalul a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X, Legea nr. 247/2005, în sensul că pârâții refuză nejustificat să se prezinte la biroul notarial pentru a încheia actul de vânzare cumpărare în formă autentică, așa cum s-au obligat prin antecontractul încheiat la data de 27 aprilie 2004, iar reclamanta își justifică dreptul de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza contractului de cesiune încheiat cu promitentul cumpărător, G.C.F., la data de 13 februarie 2009. Apelul declarat în cauză de pârâtul C.I., a fost respins ca nefondat, prin decizia nr. 376/A din 24 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că excepția autorității de lucru judecat (în raport de sentința civilă nr. 1190 din 16 martie 2007) invocată de pârât, a fost corect respinsă de prima instanță în condițiile în care, cauza celor două acțiuni este diferită, în primul litigiu judecata limitându-se doar la analizarea instituției stipulației pentru altul, fără a examina niciuna din condițiile necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Nici criticile pe fond formulate de apelantul-pârât nu au fost primite, întrucât din cuprinsul convenției rezultă că obiectul acesteia nu a fost împrumutul bănesc - idee acreditată de pârât - ci transferul dreptului de proprietate asupra celor două terenuri, aflate în litigiu, clauzele contractului cât și conținutul înscrisului olograf depus de C.I.

fiind corect interpretate de prima instanță. În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul C.I. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ., în vigoare la data inițierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, după cum urmează: - instanța de apel nu s-a pronunțat asupra excep ț iei lipsei calității procesuale pasive a pârâtei I.C., întrucât părțile au divorțat și și-au partajat bunurile comune, prin hotărâre judecătorească stabilindu-se că C.I. este proprietarul terenurilor. Au fost încălcate în acest mod, dispozițiile art. 137 alin. (1) C. proc. civ. - prin hotărârea atacată s-au încălcat dispozițiile art. 962 C. civ., potrivit cărora obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți, se obligă.

Or, în art. 4 al convenției încheiată la 27 aprilie 2004 se prevedea că autentificarea acestuia se va face într-un interval de maximum 6 luni, după ce terenul va fi scos din circuitul agricol. Ca atare, scoaterea din extravilan era condiția autentificării convenției, taxele legate de această operațiune urmând a fi suportate de promitentul cumpărător, C.G. - schimbarea categoriei de folosință a terenului nu s-a putut face din vina promitentului cumpărător care, a refuzat să plătească taxele aferente acestei operațiuni, solicitând revenirea asupra convenției și reconsiderarea sumei de 110.000 euro, ca împrumut pentru alte investiții imobiliare, aspecte probate cu „nota de desocotire” întocmită la 25 octombrie 2005. - instanța a interpretat greșit clauzele inserate în convenție, din care rezultă (se face trimitere la art. 5 al actului) intenția ambelor părți de a investi în construcția de locuințe pe loturile în discuție, ignorându-se dispozițiile art. 982 C. civ.

- au fost încălcate și prevederile art. 969 și 970 C. civ., dându-se o altă interpretare convenției care, în mod evident reprezintă o înțelegere, asociere, între părți în vederea construirii în zonă a unui ansamblu de locuințe. - obligația autentificării nu se referea la un contract de vânzare-cumpărare ci la autentificarea convenției însăși, astfel cum a fost încheiată între părți. Recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed. În vederea soluționării apelului, părțile au fost legal citate pentru termenul din 8 octombrie 2012 când, s-a procedat la judecarea căii de atac, dezbaterile fiind consemnate în încheierea de la această dată prin care s-a dispus amânarea pronunțării, pentru a da posibilitatea apelantului-pârât și intimatei-pârâte, să depună concluzii scrise.

Din cuprinsul acestei încheieri - ce face parte integrantă din decizia atacată - rezultă că apelantul-pârât, deși legal citat, nu s-a prezentat, nici personal și nici prin reprezentant la termenul astfel stabilit, concluziile scrise formulate de acesta fiind depuse de avocatul său, înainte de terminarea ș edin ț ei de judecată dar, după încheierea dezbaterilor și reținerea cauzei în pronunțare. În acest context, nu i se poate imputa instanței de control judiciar neanalizarea excepției lipsei calității procesuale pasive a intimatei-pârâte I.C., în condițiile în care această excepție nu a fost invocată conform art. 115 ori 132 din C. proc. civ. anterior, ci după închiderea dezbaterilor. Celelalte critici formulate de recurent impun a fi analizată cu precădere împrejurarea dacă, în vederea dezlegării judicioase a cererilor deduse judecații, instanțele au interpretat corect clauzele actului juridic încheiat de părți cu promitentul cumpărător G.C.F.

(care, ulterior, și-a cesionat drepturile litigioase reclamantei SC D. SRL) sub aspectul voinței reale a părților și a eficienței acesteia din perspectiva producerii de consecințe juridice în condițiile în care, termenul suspensiv de 6 luni prevăzut în beneficiul vânzătorilor, pentru scoaterea terenului din circuitul agricol și respectiv perfectarea actului în formă autentică, nu a fost respectat. Astfel, potrivit art. 977 din vechiul C. civ. ale cărui dispoziții sunt aplicabile cauzei, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci, ca element hotărâtor pentru definirea și interpretarea contractului, rolul pe care îl are voința internă a părților, intenția lor reală.

Corelativ, art. 982 C. civ., dispune că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întreg. Interpretarea contractului apare adeseori - inclusiv în cazul în speță - în strânsă legătură cu operațiunea de calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii actului astfel încadrat. În cauză, interpretând coordonat clauzele „convenției” în discuție, fără a le separa de contextul în care se încadrează, rezultă fără echivoc voința reală a părților de a vinde și respectiv de a cumpăra suprafața totală de 8000 m.p. situată administrativ pe raza localității B., Bd. P.G., județul Ilfov, după clarificarea situației juridice a acesteia, ceea ce s-a și realizat prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare întocmite în formă autentică la 19 decembrie 2005 și respectiv 15 februarie 2006, urmare cărora promitenții vânzători au devenit pe deplin, proprietari.

Astfel, în preambulul actului (Dosar nr. 21442/3/2009 al Tribunalului București) C.I. și I.C. declară că vând lui G.C., terenurile situate în comuna B., Bd-ul P.G., în suprafață de 8000 m.p., pentru ca mai apoi să se facă referiri fără echivoc la prețul „stabilit și încasat”, la data semnării actului și la predarea în posesie a nemișcătorului. Niciuna din stipulările contractuale nu lasă loc de îndoială sub aspectul intenției părților, care nu poate fi interpretată ca fiind „o asociere” așa cum susține recurentul, atâta vreme cât termenii utilizați sunt „vânzător”, „cumpărător”, preț al vânzării ori predarea posesiei. Cât privește data la care părțile urmau a autentifica această convenție, se stipulează (de asemenea, fără echivoc) că aceasta se va face „în maximum 6 luni” de la semnarea actului, după ce terenul urma a fi scos din circuitul agricol, prin grija vânzătorilor.

Și această mențiune din cuprinsul convenției, a fost corect interpretată de instan ț e, nicio altă probă administrată în cauză neputând conduce la concluzia ce se dore ș te a fi impusă de recurent și anume că nefinalizarea (în termenul stipulat) operațiunii de scoatere a terenului din circuitul agricol ar fi atras renunțarea promitentului cumpărător la antecontractul de vânzare-cumpărare și ar fi condus la recalificarea acestuia, ca un contract de împrumut. Ca atare, în mod corect s-a reținut prin decizia atacată, că aceste afirmații sunt lipsite de orice suport probator, întrucât presupun o interpretare în afara contractului. Cât privește „nota de desocotire” invocată de recurent în sprijinul afirmațiilor sale, se observă că este vorba de un înscris olograf, o ciornă ce conține înșiruiri de nume și calcule, ce privește un alt imobil decât cel aflat în litigiu și care nu se constituie într-un act juridic formal, cu părți, obiect și cauză.

În consecință, se constată că instanțele au dat prioritate voinței reale a părților, ce rezultă fără echivoc din actul astfel interpretat, în sensul intenției comune de înstrăinare a suprafeței de 8000 m.p., astfel cum aceasta este individualizată în schița anexă convenției și ulterior, în actele de proprietate. Această operațiune a atras după sine și calificarea actului astfel perfectat, care, doar sub aspectul realizării acordului de voință al părților, plății prețului și predării bunului apare ca un veritabil contract de vânzare-cumpărare iar nu un antecontract, ce are valoarea juridică a unei promisiuni, cu caracter sinalagmatic, de a încheia în viitor un anumit act. Așa fiind, în mod corect instanțele au apreciat că sunt îndeplinite cerințele art. 5 alin. (2) al Titlului X din Legea nr. 247/2005, în sensul de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul C.I. împotriva deciziei nr. 376/A din 24 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Obligă pe recurentul-pârât la 5.000 RON, cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă SC D. SRL, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 septembrie 2013.