ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1047/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1047/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor dosarului constată următoarele:

La data de 12 august 2010, reclamanții G.G.,

Ș.I., Ș.N. au chemat-o în judecată pe pârâta SC C.B.G.D. SRL solicitând ca,

prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a clauzei

prevăzute la pct. 3.3 din contractul autentic de vânzare-cumpărare, autentificat

la 4 februarie 2008, privind "Prețul și modalitatea de plată",

deoarece obligația prevăzută în act impune o condiție imposibilă, având la bază

o cauză falsă; obligarea pârâtei la plata sumei de 431.550 euro, reprezentând

diferența de preț a vânzării efectuate în baza contractului, cu cheltuieli de

judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 20663 din 2 noiembrie 2011, Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a

admis acțiunea, așa cum a fost precizată; a constatat nulitatea absolută a

clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat

la 4 februarie 2008; a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamanți a sumei de

431.550 euro, în RON, la cursul din ziua plății, suma reprezentând diferența de

preț a vânzării; a obligat-o pe pârâtă la plata cheltuielilor de judecată, în

cuantum de 22.519,3 RON, către reclamanți.

Pentru a pronunța

această sentință, tribunalul a reținut, în esență, următoarele:

La data

autentificării contractului, reclamanții, în calitate de vânzători au primit echivalentul

sumei de 1.006.950 euro, respectiv suma de 3.711.013,53 RON, iar diferența urma

să o primească în condițiile art. 3.3 din contract, adică atunci când se va

semna contractul de vânzare-cumpărare pentru o parcelă de teren în suprafață

totală de aproximativ 27 ha, situată în vecinătatea terenului ce a făcut

obiectul contractului.

Reclamanții au

formulat prezenta acțiune, motivat de faptul că această clauză din contract,

respectiv cea inserată în art. 3.3 este lovită de nulitate, deoarece impune o condiție

imposibilă, condiție, care potrivit art. 1008 C. civ. este nulă.

Analizând clauza

inserată în art. 3.3 din contractul autentificat la 4 februarie 2008, prin

raportare la dispozițiile art. 1008 și art. 948 C. civ., tribunalul a apreciat

că aceasta impune în sarcina reclamanților o condiție imposibil de realizat

(material și juridic), în condițiile în care terenul la care face referire

această clauză nu este identificat, pe de-o parte, iar pe de altă parte, acest

teren nici măcar nu este proprietatea reclamanților, aspect confirmat atât de

societatea pârâtă, cât și de reclamantul G.G.

În aceste condiții,

tribunalul a apreciat că apărarea societății pârâte din cuprinsul întâmpinării,

potrivit căreia reclamanții i-au promis vânzarea suprafeței de 27 ha nu poate

fi reținută, ea nefiind probată conform art. 1169 C. civ.; faptul că

reclamanții Ș. nu au făcut o asemenea promisiune este dovedit și de contractul

de mandat în baza

căruia a fost

încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat, din dosar, contract în

baza căruia obligațiile reclamantului G.G. erau clar stabilite.

Tribunalul a apreciat

și că raportat la modul în care părțile au înțeles să reglementeze

"obligația de vânzare a bunului altei persoane", acestea nu au avut

intenția reală de a vinde/cumpăra bunul ce aparține unei alte persoane, motiv

pentru care o astfel de clauză nu poate avea niciun efect. Mai mult decât atât,

tribunalul a reținut faptul că părțile nu au prevăzut nicio sancțiune în caz de

neîncheiere a contractului de vânzare-cumpărare aferent parcelei

"alăturate", aspect ce confirmă încă o dată faptul că părțile nu au

acționat cu intenția de a vinde și respectiv, de a cumpăra un bun ce aparține

unei alte persoane. Un argument în plus al celor reținute anterior, în sensul

că părțile nu au avut în realitate intenția de a vinde și de a cumpăra, a fost

apreciat a fi și faptul că reclamanții nu au înțeles să înscrie acest

privilegiu la administrația financiară sau la Cartea Funciară, deși teoretic

aveau acest drept.

Având în vedere cele reținute,

în baza dispozițiilor art. 1008 cu referire la art. 948 și 1169 C. civ., prima

instanță a admis acțiunea formulată de reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N., în

contradictoriu cu pârâta SC C.B.G.D. SRL, astfel cum a fost precizată, și, în

consecință, a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din

contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S.

Tribunalul a apreciat

că întrucât a admis primul capăt al cererii de chemare în judecată, în sensul

că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din

contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P.

A.S., societatea pârâtă trebuie să-și îndeplinească integral obligațiile

contractuale asumate, respectiv, plata diferenței de preț, ea neavând niciun

motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligații asumate.

În aceste condiții,

prima instanță a admis și acest capăt de cerere de chemare în judecată, în

sensul că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din

contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P.

A.S., societatea pârâtă trebuie să-și îndeplinească integral obligațiile

contractuale asumate, respectiv, plata diferenței de preț, ea neavând niciun

motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligații asumate.

În aceste condiții,

prima instanță a admis și acest capăt de cerere și, pe cale de consecință, a

obligat-o pe pârâtă să le plătească reclamanților echivalentul în RON, funcție

de cursul oficial RON-euro stabilit de B.N.R. la data plății efective, al sumei

de 431.550 euro, reprezentând diferența de preț a vânzării efectuate în baza

contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P.

A.S.

Prin Decizia civilă

nr. 220 Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a admis apelul formulat

de pârâta SC C.B.G.D. SRL, împotriva sentinței mai sus menționate, pe care a

schimbat-o în tot și a respins cererea chemare în judecată, ca nefondată.

I-a obligat pe

intimați la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9.396,5 RON taxă

judiciară de timbru și timbru judiciar, în apel.

În motivarea acestei

soluții, instanța de apel a reținut, în esență, că:

În fapt, prin clauza

3.3 din contract, părțile au condiționat plata diferenței de preț de 431.550

euro, de încheierea unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un

teren învecinat, care la data promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu

aparținea promitenților, însă obligația constând în promisiunea de a vinde

lucrul altuia nu este lipsită de cauză, întemeiată pe o cauza falsă sau

ilicită.

Vânzătorii, pentru

diferența de preț neachitată, s-au obligat să asigure în nume propriu sau să

intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafață de 27 ha, restul

diferenței urmând a fi plătit "la semnarea contractului de

vânzare-cumpărare", fără a se preciza persoana vânzătorului, așa încât

este fără relevanță dacă terenul se afla sau nu în proprietatea vânzătorilor la

data încheierii contractului.

Neexecutarea

obligației asumata de asigurare a vânzării terenului învecinat lipsește însă de

cauză obligația corelativă, constând în plata diferenței de preț, astfel că

refuzul cumpărătorului de a achita diferența în cuantum de 431.550 euro este pe

deplin justificată.

Curtea de apel a

apreciat că în mod greșit prima instanță a constatat nulitatea clauzei cuprinsă

în art. 3.3 raportat la art. 948 C. civ., întrucât conține o condiție imposibil

de realizat material și juridic, argumentele reținute neavând suport în

probatoriul administrat.

Terenul este

identificat prin suprafața de 27 ha, aflat în vecinătatea terenului ce a format

obiectul contractului de vânzare-cumpărare dintre părți, a fost evidențiat, în

schița - anexa nr. 3 la contract, fiind hașurat cu culoare roșie, iar obligația

constând în promisiunea de vânzare a lucrului altuia este perfect valabilă,

neavând relevanță faptul că promitenții nu erau proprietarii terenului.

Instanța de apel a

reținut că încălcând limitele învestirii, respectiv a principiului

disponibilității, instanța de fond a reținut lipsa consimțământului la

încheierea clauzei, respectiv depășirea mandatului acordat de către reclamanții

Ș.I. și N. prin contractul de mandat, ori, nici sub acest aspect, obligația nu

este lovită de nulitate.

Pe de o parte, în

contractul de mandat, autentificat la 1 februarie 2008, reclamanții Ș. l-au

împuternicit pe mandatarul G.G. să efectueze, fără a i se opune excepția de

precizare a puterilor mandatului, orice este necesar pentru încheierea

contractului de vânzare-cumpărare, fără a i se opune vreo limitare, imprecizie

sau imperfecțiune, iar, pe de altă parte, din notificarea din 12 ianuarie 2009,

prin care pârâtei i se comunica îndeplinirea obligației asumate, fiind convocat

în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafața de

teren de 27 ha, rezultă confirmarea tacită a promisiunii asumate de G.G. și în

numele acestora.

Instanța de apel a

mai menționat, în considerentele deciziei și că excede limitelor învestirii

faptul că pentru neîndeplinirea obligației corelative, asumate de pârâtă, de a

cumpăra și terenul învecinat, nu s-a prevăzut o sancțiune, cu atât mai mult cu

cât, cenzurarea sancțiunii pentru neexecutare, implica existența unui contract

valabil încheiat.

Că obligația asumată

nu are un obiect inexistent, nu se întemeiază pe o cauză falsă sau inexistentă

și nu constituie o condiție imposibil de realizat, - a mai reținut curtea de

apel, rezultă și din cuprinsul notificării din 12 ianuarie 2009, prin care

pârâtei îi este adusă la cunoștință finalizarea demersurilor necesare

încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul învecinat în

suprafață de 27 ha și termenul pentru încheierea acestuia, în forma autentică.

În consecință,

instanța de apel a apreciat că disputata clauză cuprinsă în art. 3.3 din

contract întrunește condițiile de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ.

Împotriva deciziei

curții de apel au declarat recurs reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N., întemeindu-se

pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și solicitând admiterea

recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii

apelului promovat de pârâta-cumpărătoare, cu obligarea acesteia la plata

cheltuielilor de judecată, în apel și recurs.

În motivarea

recursului lor, reclamanții susțin, în esență, următoarele:

1) Prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008, părțile au convenit asupra

transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 411.000

mp și plata prețului stabilit pentru aceste teren în cuantum de 1.438.500 euro.

2) Niciunde în acest

contract nu există "promisiunea bilaterală" analizată de instanța de

apel, iar reclamanții - vânzători nu s-au obligat să vândă personal sau să facă

să fie vândut terenul alăturat către pârâta-cumpărătoare, așa cum nici aceasta

nu s-a obligat să cumpere de la reclamanți acel teren, contractul prevăzând cu

claritate obligațiile asumate de părți.

Prin urmare,

neexistând "asumată" de reclamanții-vânzători nicio obligație în

legătură cu "terenul învecinat", apare ca evident legală motivația

pentru care instanța de apel a exonerat-o pe pârâtă de plata diferenței din

prețul stabilit pentru terenul vândut.

3) De altfel, este

evident că prin clauza 3.3 din contract, părțile nu au stabilit o

"condiție", întrucât plata diferenței de preț nu urma a se face

"numai dacă" se va realiza cumpărarea terenului învecinat, ci au

convenit doar un "termen" viitor, raportat la momentul în care

cumpărătoarea urma a efectua și alte plăți.

Recursul nu este

fondat.

Din examinarea

criticilor formulate de recurenții-reclamanți, în raport de actele dosarului,

precum și de dispozițiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele:

Este adevărat că

între reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N., în calitate de vânzători și pârâta SC

C.B.G.D. SRL a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4

februarie 2008, având ca obiect un teren în suprafață de 411.000 mp, - acest

contract fiind semnat pentru vânzători de către G.G., în nume propriu și în

calitate de mandatar pentru Ș.I. și Ș.N., conform contractului de mandat

autentificat la 1 februarie 2008.

Este adevărat și că

în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract, din prețul convenit de

1.438.500 euro, la data semnării contractului a fost achitată suma de 1.006.950

euro, prin transfer bancar, dar tot atât de adevărat este și că potrivit art.

3.3 din același contract, părțile au convenit ca diferența de 431.550 euro să

fie achitată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect

parcela de teren în suprafață de 27 ha identificată în schița anexa nr. 3 la

contract, prin hașurare cu culoare roșie, intitulată "Teren Alăturat"

situat în vecinătatea terenului înstrăinat prin contract.

Din examinarea

conținutului clauzei înscrise la art. 3.3 din contract, rezultă că părțile au

condiționat plata diferenței de preț în sumă de 431.550 euro, de încheierea

unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren învecinat,

care la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 4 februarie 2008

nu aparținea reclamanților.

Pentru diferența de

preț rămasă neachitată, reclamanții vânzători s-au obligat să asigure în nume

propriu sau să intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafață de 27

ha, diferența de preț urmând a fi plătită la semnarea contractului de

vânzare-cumpărare pentru acest teren, or, această vânzare-cumpărare nu a mai

avut loc.

Prin urmare, se

constată că art. 3.3 din contractul părților conține o promisiune de

vânzare-cumpărare perfect valabilă, în sensul că reclamanții urmau să vândă

către pârâtă terenul de 27 ha, pe care s-au obligat a-l procura ulterior, în

caz contrar, pentru neîndeplinirea obligației asumate, pierzând dreptul de a

solicita diferența de preț, în sumă de 431.550 euro.

Se constată,

totodată, că părțile contractante au avut reprezentarea clară și exactă a

terenului la care face referire clauza prevăzută la art. 3.3 din contract, de

vreme ce în anexa nr. 3 atașată la contract este identificat și hașurat acest

teren, iar prin notificarea din 12 ianuarie 2009 expediată prin B.E.J. R.I.C.,

reclamanții aduceau la cunoștință pârâtei că sunt în măsură să vândă terenul la

care face referire contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie

2008.

Rezultă, așadar, că

terenul în discuție era individualizat, iar părțile au avut în mod neîndoielnic

intenția fermă și expresă de a vinde și a cumpăra acest teren, acționând în

deplină cunoștință de cauză, - reclamanții, angajându-se să vândă sau să facă

demersurile necesare pentru ca o terță persoană să înstrăineze către pârâtă

terenul în suprafață de 27 ha, iar pârâta, achitând 1.006.950 euro, adică aproximativ

2/3 din valoarea contractului și condiționând plata diferenței de 431.550 euro

de îndeplinirea de către reclamanți a obligației de a-i vinde și acest teren

alăturat, indispensabil pârâtei în realizarea unui proiect imobiliar.

Se constată drept urmare,

că ne aflăm în prezența unei condiții privind plata diferenței de preț și nu a

unui termen raportat la un moment la care cumpărătoarea urma a efectua și alte

plăți, - așa cum eronat susțin recurenții reclamanți.

Se constată, de

asemenea, că nu a existat vreun viciu de consimțământ la momentul încheierii

contractului, - contractul fiind semnat așa cum s-a arătat de G.G., în nume

propriu și în calitate de mandatar, conform contractului de mandat autentificat

la 1 februarie 2008, pentru Ș.I. și Ș.N.

Astfel fiind, se

reține că în mod judicios instanța de apel a apreciat că obligația asumată de

reclamanți la art. 3.3 din contract, a cărei nulitate absolută s-a solicitat a

se constata nu se întemeiază pe o cauză inexistentă, falsă sau imposibilă, așa

cum au susținut reclamanții, prin invocarea dispozițiilor art. 966 C. civ. și

art. 1008 C. civ., ci că această clauză întrunește condiții e de valabilitate

prevăzute de art. 948 C. civ., nefiind incidente dispozițiile legale invocate

de reclamanți, - împrejurare în care, de asemenea, în mod corect a apreciat

instanța de apel că, întrucât reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de a

asigura vânzarea terenului învecinat, lipsește cauza obligației corelative a

pârâtei de a achita diferența de preț, așa încât refuzul pârâtei-cumpărătoare

de a achita diferența de preț în sumă de 431.550 euro este pe deplin

justificată.

În consecință,

reținându-se că reclamanții nu au formulat în recurs nicio critică întemeiată,

care în raport de dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art. 304 C.

proc. civ. să conducă la modificarea ori casarea deciziei curții de apel,

aceasta va fi menținută, ca legală și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin.

(1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N. se va

respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N. împotriva

Deciziei civile nr. 220 din 14 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a VI-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 13 martie 2013.

Procesat de GGC - AS