ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1047/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: La data de 12 august 2010, reclamanții G.G., Ș.I., Ș.N. au chemat-o în judecată pe pârâta SC C.B.G.D. SRL solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul autentic de vânzare-cumpărare, autentificat la 4 februarie 2008, privind "Prețul și modalitatea de plată", deoarece obligația prevăzută în act impune o condiție imposibilă, având la bază o cauză falsă; obligarea pârâtei la plata sumei de 431.550 euro, reprezentând diferența de preț a vânzării efectuate în baza contractului, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 20663 din 2 noiembrie 2011, Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a admis acțiunea, așa cum a fost precizată; a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008; a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamanți a sumei de 431.550 euro, în RON, la cursul din ziua plății, suma reprezentând diferența de preț a vânzării; a obligat-o pe pârâtă la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 22.519,3 RON, către reclamanți.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut, în esență, următoarele: La data autentificării contractului, reclamanții, în calitate de vânzători au primit echivalentul sumei de 1.006.950 euro, respectiv suma de 3.711.013,53 RON, iar diferența urma să o primească în condițiile art. 3.3 din contract, adică atunci când se va semna contractul de vânzare-cumpărare pentru o parcelă de teren în suprafață totală de aproximativ 27 ha, situată în vecinătatea terenului ce a făcut obiectul contractului. Reclamanții au formulat prezenta acțiune, motivat de faptul că această clauză din contract, respectiv cea inserată în art. 3.3 este lovită de nulitate, deoarece impune o condiție imposibilă, condiție, care potrivit art. 1008 C. civ.

este nulă. Analizând clauza inserată în art. 3.3 din contractul autentificat la 4 februarie 2008, prin raportare la dispozițiile art. 1008 și art. 948 C. civ., tribunalul a apreciat că aceasta impune în sarcina reclamanților o condiție imposibil de realizat (material și juridic), în condițiile în care terenul la care face referire această clauză nu este identificat, pe de-o parte, iar pe de altă parte, acest teren nici măcar nu este proprietatea reclamanților, aspect confirmat atât de societatea pârâtă, cât și de reclamantul G.G.

În aceste condiții, tribunalul a apreciat că apărarea societății pârâte din cuprinsul întâmpinării, potrivit căreia reclamanții i-au promis vânzarea suprafeței de 27 ha nu poate fi reținută, ea nefiind probată conform art. 1169 C. civ.; faptul că reclamanții Ș. nu au făcut o asemenea promisiune este dovedit și de contractul de mandat în baza căruia a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat, din dosar, contract în baza căruia obligațiile reclamantului G.G. erau clar stabilite. Tribunalul a apreciat și că raportat la modul în care părțile au înțeles să reglementeze "obligația de vânzare a bunului altei persoane", acestea nu au avut intenția reală de a vinde/cumpăra bunul ce aparține unei alte persoane, motiv pentru care o astfel de clauză nu poate avea niciun efect.

Mai mult decât atât, tribunalul a reținut faptul că părțile nu au prevăzut nicio sancțiune în caz de neîncheiere a contractului de vânzare-cumpărare aferent parcelei "alăturate", aspect ce confirmă încă o dată faptul că părțile nu au acționat cu intenția de a vinde și respectiv, de a cumpăra un bun ce aparține unei alte persoane. Un argument în plus al celor reținute anterior, în sensul că părțile nu au avut în realitate intenția de a vinde și de a cumpăra, a fost apreciat a fi și faptul că reclamanții nu au înțeles să înscrie acest privilegiu la administrația financiară sau la Cartea Funciară, deși teoretic aveau acest drept. Având în vedere cele reținute, în baza dispozițiilor art. 1008 cu referire la art. 948 și 1169 C. civ., prima instanță a admis acțiunea formulată de reclamanții G.G., Ș.I.

și Ș.N., în contradictoriu cu pârâta SC C.B.G.D. SRL, astfel cum a fost precizată, și, în consecință, a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S. Tribunalul a apreciat că întrucât a admis primul capăt al cererii de chemare în judecată, în sensul că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S., societatea pârâtă trebuie să-și îndeplinească integral obligațiile contractuale asumate, respectiv, plata diferenței de preț, ea neavând niciun motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligații asumate.

În aceste condiții, prima instanță a admis și acest capăt de cerere de chemare în judecată, în sensul că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S., societatea pârâtă trebuie să-și îndeplinească integral obligațiile contractuale asumate, respectiv, plata diferenței de preț, ea neavând niciun motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligații asumate. În aceste condiții, prima instanță a admis și acest capăt de cerere și, pe cale de consecință, a obligat-o pe pârâtă să le plătească reclamanților echivalentul în RON, funcție de cursul oficial RON-euro stabilit de B.N.R. la data plății efective, al sumei de 431.550 euro, reprezentând diferența de preț a vânzării efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P.

A.S. Prin Decizia civilă nr. 220 Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a admis apelul formulat de pârâta SC C.B.G.D. SRL, împotriva sentinței mai sus menționate, pe care a schimbat-o în tot și a respins cererea chemare în judecată, ca nefondată. I-a obligat pe intimați la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9.396,5 RON taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, în apel. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut, în esență, că: În fapt, prin clauza 3.3 din contract, părțile au condiționat plata diferenței de preț de 431.550 euro, de încheierea unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren învecinat, care la data promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu aparținea promitenților, însă obligația constând în promisiunea de a vinde lucrul altuia nu este lipsită de cauză, întemeiată pe o cauza falsă sau ilicită.

Vânzătorii, pentru diferența de preț neachitată, s-au obligat să asigure în nume propriu sau să intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafață de 27 ha, restul diferenței urmând a fi plătit "la semnarea contractului de vânzare-cumpărare", fără a se preciza persoana vânzătorului, așa încât este fără relevanță dacă terenul se afla sau nu în proprietatea vânzătorilor la data încheierii contractului. Neexecutarea obligației asumata de asigurare a vânzării terenului învecinat lipsește însă de cauză obligația corelativă, constând în plata diferenței de preț, astfel că refuzul cumpărătorului de a achita diferența în cuantum de 431.550 euro este pe deplin justificată. Curtea de apel a apreciat că în mod greșit prima instanță a constatat nulitatea clauzei cuprinsă în art. 3.3 raportat la art. 948 C. civ., întrucât conține o condiție imposibil de realizat material și juridic, argumentele reținute neavând suport în probatoriul administrat.

Terenul este identificat prin suprafața de 27 ha, aflat în vecinătatea terenului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare dintre părți, a fost evidențiat, în schița - anexa nr. 3 la contract, fiind hașurat cu culoare roșie, iar obligația constând în promisiunea de vânzare a lucrului altuia este perfect valabilă, neavând relevanță faptul că promitenții nu erau proprietarii terenului. Instanța de apel a reținut că încălcând limitele învestirii, respectiv a principiului disponibilității, instanța de fond a reținut lipsa consimțământului la încheierea clauzei, respectiv depășirea mandatului acordat de către reclamanții Ș.I. și N. prin contractul de mandat, ori, nici sub acest aspect, obligația nu este lovită de nulitate.

Pe de o parte, în contractul de mandat, autentificat la 1 februarie 2008, reclamanții Ș. l-au împuternicit pe mandatarul G.G. să efectueze, fără a i se opune excepția de precizare a puterilor mandatului, orice este necesar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fără a i se opune vreo limitare, imprecizie sau imperfecțiune, iar, pe de altă parte, din notificarea din 12 ianuarie 2009, prin care pârâtei i se comunica îndeplinirea obligației asumate, fiind convocat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren de 27 ha, rezultă confirmarea tacită a promisiunii asumate de G.G. și în numele acestora.

Instanța de apel a mai menționat, în considerentele deciziei și că excede limitelor învestirii faptul că pentru neîndeplinirea obligației corelative, asumate de pârâtă, de a cumpăra și terenul învecinat, nu s-a prevăzut o sancțiune, cu atât mai mult cu cât, cenzurarea sancțiunii pentru neexecutare, implica existența unui contract valabil încheiat. Că obligația asumată nu are un obiect inexistent, nu se întemeiază pe o cauză falsă sau inexistentă și nu constituie o condiție imposibil de realizat, - a mai reținut curtea de apel, rezultă și din cuprinsul notificării din 12 ianuarie 2009, prin care pârâtei îi este adusă la cunoștință finalizarea demersurilor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul învecinat în suprafață de 27 ha și termenul pentru încheierea acestuia, în forma autentică.

În consecință, instanța de apel a apreciat că disputata clauză cuprinsă în art. 3.3 din contract întrunește condițiile de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ. Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N., întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului promovat de pârâta-cumpărătoare, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, în apel și recurs. În motivarea recursului lor, reclamanții susțin, în esență, următoarele: 1) Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008, părțile au convenit asupra transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 411.000 mp și plata prețului stabilit pentru aceste teren în cuantum de 1.438.500 euro.

2) Niciunde în acest contract nu există "promisiunea bilaterală" analizată de instanța de apel, iar reclamanții - vânzători nu s-au obligat să vândă personal sau să facă să fie vândut terenul alăturat către pârâta-cumpărătoare, așa cum nici aceasta nu s-a obligat să cumpere de la reclamanți acel teren, contractul prevăzând cu claritate obligațiile asumate de părți. Prin urmare, neexistând "asumată" de reclamanții-vânzători nicio obligație în legătură cu "terenul învecinat", apare ca evident legală motivația pentru care instanța de apel a exonerat-o pe pârâtă de plata diferenței din prețul stabilit pentru terenul vândut. 3) De altfel, este evident că prin clauza 3.3 din contract, părțile nu au stabilit o "condiție", întrucât plata diferenței de preț nu urma a se face "numai dacă" se va realiza cumpărarea terenului învecinat, ci au convenit doar un "termen" viitor, raportat la momentul în care cumpărătoarea urma a efectua și alte plăți.

Recursul nu este fondat. Din examinarea criticilor formulate de recurenții-reclamanți, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele: Este adevărat că între reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N., în calitate de vânzători și pârâta SC C.B.G.D. SRL a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008, având ca obiect un teren în suprafață de 411.000 mp, - acest contract fiind semnat pentru vânzători de către G.G., în nume propriu și în calitate de mandatar pentru Ș.I.

și Ș.N., conform contractului de mandat autentificat la 1 februarie 2008. Este adevărat și că în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract, din prețul convenit de 1.438.500 euro, la data semnării contractului a fost achitată suma de 1.006.950 euro, prin transfer bancar, dar tot atât de adevărat este și că potrivit art. 3.3 din același contract, părțile au convenit ca diferența de 431.550 euro să fie achitată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect parcela de teren în suprafață de 27 ha identificată în schița anexa nr. 3 la contract, prin hașurare cu culoare roșie, intitulată "Teren Alăturat" situat în vecinătatea terenului înstrăinat prin contract.

Din examinarea conținutului clauzei înscrise la art. 3.3 din contract, rezultă că părțile au condiționat plata diferenței de preț în sumă de 431.550 euro, de încheierea unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren învecinat, care la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 4 februarie 2008 nu aparținea reclamanților. Pentru diferența de preț rămasă neachitată, reclamanții vânzători s-au obligat să asigure în nume propriu sau să intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafață de 27 ha, diferența de preț urmând a fi plătită la semnarea contractului de vânzare-cumpărare pentru acest teren, or, această vânzare-cumpărare nu a mai avut loc.

Prin urmare, se constată că art. 3.3 din contractul părților conține o promisiune de vânzare-cumpărare perfect valabilă, în sensul că reclamanții urmau să vândă către pârâtă terenul de 27 ha, pe care s-au obligat a-l procura ulterior, în caz contrar, pentru neîndeplinirea obligației asumate, pierzând dreptul de a solicita diferența de preț, în sumă de 431.550 euro. Se constată, totodată, că părțile contractante au avut reprezentarea clară și exactă a terenului la care face referire clauza prevăzută la art. 3.3 din contract, de vreme ce în anexa nr. 3 atașată la contract este identificat și hașurat acest teren, iar prin notificarea din 12 ianuarie 2009 expediată prin B.E.J.

R.I.C., reclamanții aduceau la cunoștință pârâtei că sunt în măsură să vândă terenul la care face referire contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008. Rezultă, așadar, că terenul în discuție era individualizat, iar părțile au avut în mod neîndoielnic intenția fermă și expresă de a vinde și a cumpăra acest teren, acționând în deplină cunoștință de cauză, - reclamanții, angajându-se să vândă sau să facă demersurile necesare pentru ca o terță persoană să înstrăineze către pârâtă terenul în suprafață de 27 ha, iar pârâta, achitând 1.006.950 euro, adică aproximativ 2/3 din valoarea contractului și condiționând plata diferenței de 431.550 euro de îndeplinirea de către reclamanți a obligației de a-i vinde și acest teren alăturat, indispensabil pârâtei în realizarea unui proiect imobiliar.

Se constată drept urmare, că ne aflăm în prezența unei condiții privind plata diferenței de preț și nu a unui termen raportat la un moment la care cumpărătoarea urma a efectua și alte plăți, - așa cum eronat susțin recurenții reclamanți. Se constată, de asemenea, că nu a existat vreun viciu de consimțământ la momentul încheierii contractului, - contractul fiind semnat așa cum s-a arătat de G.G., în nume propriu și în calitate de mandatar, conform contractului de mandat autentificat la 1 februarie 2008, pentru Ș.I. și Ș.N. Astfel fiind, se reține că în mod judicios instanța de apel a apreciat că obligația asumată de reclamanți la art. 3.3 din contract, a cărei nulitate absolută s-a solicitat a se constata nu se întemeiază pe o cauză inexistentă, falsă sau imposibilă, așa cum au susținut reclamanții, prin invocarea dispozițiilor art. 966 C. civ.

și art. 1008 C. civ., ci că această clauză întrunește condiții e de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ., nefiind incidente dispozițiile legale invocate de reclamanți, - împrejurare în care, de asemenea, în mod corect a apreciat instanța de apel că, întrucât reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de a asigura vânzarea terenului învecinat, lipsește cauza obligației corelative a pârâtei de a achita diferența de preț, așa încât refuzul pârâtei-cumpărătoare de a achita diferența de preț în sumă de 431.550 euro este pe deplin justificată. În consecință, reținându-se că reclamanții nu au formulat în recurs nicio critică întemeiată, care în raport de dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art. 304 C. proc.

civ. să conducă la modificarea ori casarea deciziei curții de apel, aceasta va fi menținută, ca legală și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N. se va respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții G.G., Ș.I. și Ș.N. împotriva Deciziei civile nr. 220 din 14 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 martie 2013. Procesat de GGC - AS