ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 801/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 801/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei

instanțe la data de 19 noiembrie 2012 sub nr. 44457/3/2012, reclamanții

T.G.D.G. și T.G.D. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând

obligarea acestuia la plata prețului de piață al apartamentului din București,

sector 2, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, precum și

la cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii,

reclamații au arătat că la data de 28 ianuarie 1997 au achiziționat, în temeiul

Legii nr. 112/1995, apartamentul menționat mai sus, conform contractului încheiat

cu SC R. SA, achitând suma de 24.232.709 lei, iar prin decizia Înaltei Curți de

Casație și Justiție din data 11 mai 2012 s-a confirmat irevocabil sentința prin

care s-a dispus restituirea apartamentului către moștenitorul fostei

proprietare și obligarea reclamanților de a-i lăsa acestuia locuința în deplină

proprietate și liniștită posesie.

Reclamanții au arătat

că prețul pe care îl solicită trebuie să includă și sporul de valoare adus

apartamentului prin îmbunătățirile și întreținerea acestuia (parchet, gresie,

faianță, geamuri termopan), aceste lucrări fiind impuse de starea în care se

afla apartamentul la data cumpărării și pe parcursul folosinței, pentru

întreținerea și asigurarea funcționalității acestuia.

În drept, reclamanții

au invocat Legile nr. 112/1995, nr. 10/2001 și nr. 1/2009.

Împreună cu cererea,

reclamanții au depus la dosar, în copie, Decizia nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei

Curți de Casație și Justiție.

Prin precizarea

depusă la 05 februarie 2013, reclamanții au arătat că solicită suma de 238.852

euro, în echivalent lei la data plății, valoare stabilită prin expertiza

judiciară întocmită în dosarul finalizat cu pronunțarea deciziei prin care au

fost evinși. Totodată, precizarea a fost comunicată pârâtului la 05 februarie 2013,

astfel cum rezultă din viza aplicată pe aceasta, necontestată de pârât.

Prin sentința civilă nr.

399 din 26 februarie 2013, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis

cererea formulată de reclamanți și a obligat pe pârât să plătească

reclamanților suma de 238.852 euro, în lei la cursul B.N.R. din data plătii

efective, suma reprezentând prețul de piață al apartamentului, situat în

București, sector 2.

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că, în fapt, astfel cum rezultă din considerentele

hotărârilor judecătorești pronunțate în cadrul procesului de revendicare, prin

contractul de vânzare-cumpărare din 28 ianuarie 1997, reclamanții au cumpărat

de la Primăria municipiului București, prin SC R. SA, apartamentul, situat la

et. 1 al imobilului.

Prin sentința civilă nr.

1591 din 14 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a

civilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul Ț.V.F. și au fost obligați

pârâții (reclamanții din prezentul dosar) să îi lase acestuia în deplină

proprietate imobilul ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare

menționat mai sus. Sentința a fost confirmată în căile de atac (apel și recurs),

prin Decizia civila nr. 273/A din 14 martie 2011 a Curții de Apel București, secția

a III-a civilă, și prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curți

de Casație și Justiție.

Din considerentele

decizie pronunțate în apel (fila 52 verso), rezultă, de asemenea, că o acțiune

anterioară având ca obiect constatarea nulității contractului de

vânzare-cumpărare a fost respinsă prin sentința civilă nr. 9008/2000 a

Judecătoriei sectorului 2 București, ce a intrat în puterea lucrului judecat și

care statuează asupra bunei credințe a cumpărătorilor la încheierea

contractului, precum și asupra respectării condițiilor de validitate la încheierea

actului juridic.

Potrivit art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 (introdus în urma modificărilor aduse prin Legea nr. 1/2009),

proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la

restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare.

În privința persoanei

căreia îi incumbă obligația de plată a respectivei despăgubiri, aceasta este

prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr.

1/2009, potrivit căruia „restituirea prețului (…) se face de către M.E.F. din

fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare”.

În concluziile orale

prezentate în fața instanței, reprezentantul pârâtului a susținut că aceste

dispoziții nu sunt aplicabile în cauză, întrucât contractul reclamanților nu a

fost desființat anterior printr-o hotărâre judecătorească.

Această interpretare

nu a fost acceptată, cu motivarea că, deși textul art. 50

1

din Legea

nr. 10/2001 vizează explicit doar situația în care contractul de

vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desființat prin

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, se reține o reglementare

defectuoasă a normei menționate, apreciind că, în realitate, s-a avut în vedere

ipoteza în care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, foștii

chiriași proprietari au fost obligați să lase imobilul în deplină proprietate

și liniștită posesie foștilor proprietari, titlul acestora din urmă fiind

considerat preferabil în urma comparării titlurilor de proprietate ale

părților. Acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal menționat

pentru a produce efecte juridice, întrucât, raportând dispoziția legală

menționată la principiile și regulile generale de drept, niciuna dintre acestea

nu susțin o asemenea soluție juridică.

De asemenea, s-a mai

reținut că textul reprezintă aplicarea, în această materie, a principiului

răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, legiuitorul înțelegând să deroge de

la dreptul comun în materia evicțiunii (art. 1337 și urm. C. civil) numai în

ceea ce privește stabilirea obligației de a răspunde în sarcina altei persoane

(M.E.F. - în prezent M.F.P.) decât vânzătorul bunului. Interpretarea normei în

modalitatea propusă de pârât ar lăsa neacoperită însă situațiile similare celor

din speță, deși art. 50 alin. (2)

1

din Legea nr. 10/2001 prevede

posibilitatea restituirii prețului de piață al imobilelor ce au format obiectul

contractelor încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Or, în

această situație, fiind vorba despre contracte încheiate cu respectarea tuturor

prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii lor, nu ar putea

interveni constatarea nulității, cunoscut fiind că nulitatea este sancțiunea

care intervine în situația nerespectării normelor juridice care impun condiții

de validitate pentru încheierea actelor juridice.

Prin urmare,

interpretarea normei legale propusă de pârât ar fi de natură să o lipsească de

orice efect util, ceea ce ar contraveni intenției legiuitorului avută în vedere

la edictarea acesteia.

Față de cele arătate,

s-a concluzionat că, în speță, reclamanții se pot prevala de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 și sunt îndreptățiți la a primi, din partea pârâtului,

restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit art. 50

1

alin. (2) din Legea nr. 10/2001, valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1)

se stabilește prin expertiză.

Reclamanții au

prezentat, în susținerea cuantumului sumei solicitate cu titlul de preț,

expertiza extrajudiciară din 23 octombrie 2007 (fila 25 și urm.), pe care

pârâtul nu a contestat-o.

Întrucât, pe de o

parte, textul de lege citat nu face distincție între expertiza judiciară și cea

extrajudiciară, iar pe de altă parte, valoarea indicată de reclamanți nu a fost

contestată, pârâtul nedepunând întâmpinare, nesolicitând administrarea altor

probe și necombătându-le pe cele depuse de reclamanți, s-a concluzionat că urmează

a fi acordată suma solicitată, respectiv, 238.852 euro, plătibili în lei la

cursul B.N.R. din data plătii efective.

Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia nr.

499/A din 17 noiembrie 2014, a admis apelul declarat de apelantul-pârât M.F.P.;

a schimbat în parte sentința, în sensul că prețul de piață al imobilului este

de 475.100 lei, și a menținut restul dispozițiilor sentinței, reținând, în

esență, următoarele;

Primul motiv de apel

nu este fondat, întrucât, potrivit art. 50

1

din Legea nr. 10/2001:

„(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au

dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare” și (2) ”Valoarea despăgubirilor

prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”.

Față de aceste

dispoziții, termenul de prescripție începe să curgă de la momentul la care

hotărârea judecătorească prin care proprietarii, ale căror contracte de

vânzare-cumpărare au fost desființate definitiv și irevocabil, au fost

evinși de către terți a devenit irevocabilă.

În prezenta cauză, reclamanții

au pierdut proprietatea imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, în

mod irevocabil, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012.

Cererea de chemare în

judecată a fost formulată cu respectarea termenului de prescripție prevăzut de

dispozițiile Decretului nr. 167/1958, fiind înregistrată pe rolul instanței la

data de 19 noiembrie 2012.

Până în momentul în

care s-a pronunțat Înalta Curte de Casație și Justiție, nu s-a născut dreptul

reclamanților de a cere restituirea prețului.

Nefondată a fost

apreciată și critica referitoare la neîndeplinirea condițiilor prevăzute în art.

50

1

din Legea nr. 10/2001, deoarece reclamanții au pierdut

proprietatea asupra imobilului în cadrul unei acțiuni în revendicare.

În cadrul acțiunii în

revendicare, s-a reținut că titlul pârâților, reclamanții din prezenta cauză,

este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat cu

Primăria municipiului București, reprezentată de SC R. SA, în calitate de

vânzător, în temeiul Legii nr. 112/1995, a cărui valabilitate a fost confirmată

prin sentința civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei Sector 2, prin respingerea

acțiunii în constatarea nulității.

De asemenea, în acord

cu jurisprudența europeană, instanța de apel a reținut că vânzarea de către

stat a unui bun al altuia unor terți, anterior confirmării definitive în

justiție a dreptului de proprietate, și chiar unor terți de bună-credință,

reprezintă o privare de proprietate care, combinată cu lipsa totală a

despăgubirii, este contrară art. 1 alin. (1) din Protocolul nr. 1 adițional la

C.E.D.O.

Din această

perspectivă, Curtea a apreciat că nu mai poate reanaliza, peste puterea

lucrului judecat, reaua-credință a reclamanților, invocată de către apelant în

prezenta cauză.

Au fost apreciate ca netemeinice

și criticile potrivit cărora M.F.P. leagă obligația de plată a prețului și

calitatea sa procesuală exclusiv de constatarea nulității contractului. În

acest sens, Curtea a reținut că, potrivit art. 50 alin. (2)

1

și art.

50

1

din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea prețului de

piață acei chiriași cumpărători ai imobilelor ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii menționate

exclude sancțiunea nulității, o astfel de sancțiune intervenind în cazul în

care actul juridic conține efecte contrarii normelor juridice edictate pentru

încheierea sa valabilă, deci încalcă dispozițiile legii.

S-a concluzionat, că

referirea legiuitorului la desființarea contractului prin hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă implică pierderea bunului de către chiriașul cumpărător

în urma evingerii sale prin admiterea acțiunii în revendicare, și că apărarea

pârâtului potrivit căreia dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

ar condiționa dreptul de restituire a prețului de piață de anularea prin

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a contractului încheiat în

baza Legii nr. 112/1995, nu are nicio susținere în textul legal amintit.

Dimpotrivă, pentru ca

fostul chiriaș, cumpărător al unui imobil în baza Legii nr. 112/1995, să poată

beneficia de dispoziția legală ce îi recunoaște un drept de restituire a

prețului de piață al imobilului cumpărat, se impune ca acel contract de vânzare

- cumpărare să nu fi fost anulat sau constatat nul, pentru că doar astfel se

poate aprecia că a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995.

Întemeiată însă a

fost apreciată critica referitoare la modalitatea de stabilire a valorii

imobilului față de prețul de piață, întrucât instanța de fond a avut în vedere

un raport de expertiză extrajudiciar, acesta nefiind susceptibil de a fi supus

unor obiective proprii ale părților în proces și nici de a formula obiecțiuni

în ceea ce privește modalitatea de evaluare a imobilului.

Curtea, reținând și

faptul că raportul de expertiză extrajudiciar a fost întocmit la 23 octombrie 2007,

deși dreptul reclamanților la obținerea prețului de piață pentru imobilul în

litigiu s-a născut abia la 11 mai 2012, a dispus efectuarea unui nou raport de

expertiză, iar din lucrarea efectuată de expertul C.M. a rezultat că ”valoarea

terenului aferent apartamentului în litigiu în prețuri aferente lunii iulie

2014 este de 141.700 lei, iar valoarea apartamentului, raportat la aceeași lună

- iulie 2014, este de 33.400 lei”.

Din răspunsul la

obiecțiunile încuviințate de instanță formulate atât reclamanți, cât și de

pârât, Curtea a apreciat concluziile raportului de expertiză concludente și

pertinente, deoarece expertul a avut în vedere la stabilirea valorii de

circulație a imobilului tranzacții efective pentru imobile similare cu cel în

cauză și situate în aceeași zonă, iar nu oferte de vânzare, precum și poziția

în care este amplasat imobilul, respectiv, în vecinătatea unor ambasade,

clădiri de tradiție cu istorie bucureșteană, ce prezintă interes locativ.

S-a concluzionat, că

apelul formulat de M.F.P. este fondat, urmând ca, în temeiul art. 296 C. proc.,

civ., să se schimbe în parte sentința, în sensul că prețul de piață al

imobilului este de 475.100 lei și s-au menținut celelalte dispoziții ale

sentinței.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București, criticând-o pentru

nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar în dezvoltarea

criticilor formulate a arătat următoarele;

Hotărârea instanței

de apel este nelegală, întrucât, în mod greșit, aceasta a respins excepția

prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților invocată de pârât,

prin motivele de apel.

Astfel, Legea nr. 1/2009

pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, prin introducerea unui nou

articol, respectiv, art. 50

1

, a reglementat și dreptul

proprietarilor ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, de a obține restituirea prețului de

piața al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Acest act normativ a

fost publicat în M. Of., Partea 1, nr. 63 din 03 februarie 2009 și a intrat în

vigoare la data de 06 februarie 2009.

Ca urmare, dreptul

cumpărătorilor evinși de a cere restituirea valorii de piața pentru

imobilul în litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la

06 februarie 2009, de la acest moment începând sa curgă termenul de prescripție

a dreptului material la acțiune

Or, potrivit

prevederilor Decretului nr. 167/1958, republicat, privitor la prescripția

extinctivă, ”Dreptul la acțiune, având obiect patrimonial, se stinge prin

prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege” (art. 1

alin (1)) și ”termenul prescripției este de 3 ani (...)”, art. 3 alin. (1).

Prin urmare, dreptul

cumpărătorilor evinși de a cere restituirea prețului plătit pentru

imobilul în litigiu s-a născut la data la care actul normativ mai sus menționat

a intrat în vigoare, (06 februarie 2009), acest drept fiind supus termenului

general de prescripție prevăzut de Decretul nr. 167/1958 (lege aplicabilă în

prezentul litigiu).

S-a concluzionat, că

de la data la care Legea nr. 1/2009 a intrat în vigoare, respectiv, 06

februarie 2009, și până la data introducerii acțiunii de către

intimata-reclamanta, respectiv, 19 noiembrie 2012, au trecut mai mult de 3 ani,

iar reclamanții nu au făcut dovada intervenirii nici uneia dintre situațiile

prevăzute la art. 13 sau art. 16 din Decretul nr. 167/1958, de natura a

suspenda sau întrerupe cursul prescripției.

Prin urmare, s-a solicitat

admiterea și modificarea în tot a sentinței civile atacate, în sensul

respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind prescrisă.

S-a mai arătat, că hotărârea

instanței de apel este criticabilă în ceea ce privește obligarea M.F.P. la

plata prețului de piață al imobilului și din următoarea perspectivă;

Potrivit

modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, în art. 50 alin.

(3) se prevede că ”restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2)

1

se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.

(6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."

Pentru a fi

aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca M.F.P. să poată

fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza

contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să

fie întrunite cumulativ două condiții și anume: încheierea contractelor de

vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995

și ca aceste acte de vânzare cumpărare să fi fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Dispozițiile art. 50

1

din lege fac vorbire despre contractele ce au fost desființate prin ”hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile", însă acest text de lege are în

vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei

hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la

cumpărarea imobilului, întrucât în caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus

în art. 50

1

condițiile pe care reclamantul trebuie să le

îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de piață.

Nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezida în faptul că urmărind

să încheie un contract de vânzare cumpărare aceștia aveau obligația de a

cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput

ca, în calitate de cumpărători ai unui bun important cum este un apartament,

aceștia să nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridica a

imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe, reclamanții ar fi aflat că

trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil

și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Or, în speță,

reclamanții, fără a depune minime diligențe în sensul cunoașterii situației

juridice a imobilului, au înțeles să încheie contractul de vânzare cu

Primăria municipiului București, dobândind dreptul de proprietate asupra

imobilului situat în București, sector 2, ceea ce echivalează cu nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună credință

a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a

afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi,

respectiv, validitatea cauzei.

Reaua credință

determină în realitate ilicitatea cauzei ori prin existența unei cauze ilicite

este afectată însăși validitatea actului încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât,

existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie

unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995,

trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995

pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare.

S-a conchis, că,

având în vedere că reclamanții își invocă propria turpitudine și anume

încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare

pentru a obține recunoașterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, aceștia nu

pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește

cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, a arătat că, în speța de

față, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului

litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare

cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între aceștia și

Primăria municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

Prin urmare, atâta

timp cât în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de

dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanța de

apel a pronunțat o hotărâre nelegală, iar pârâtul nu poate fi obligat la

restituirea prețului la valoarea de piață, achitat de către reclamanți în baza

contractului de vânzare cumpărare.

Concluzionând, pârâtul

a arătat că solicită instanței admiterea recursului așa cum a fost

formulat, modificarea deciziei civile atacate, în sensul respingerii acțiunii

ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasivă, iar

pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În ceea ce privește

valoarea reținută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, acesta

a fost omologat de către instanță, întrucât nu s-a ținut cont de

obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză.

Astfel, așa cum

s-a arătat și în obiecțiunile formulate, valoarea stabilită de expert

pentru apartamentul în litigiu este foarte mare pentru un imobil construit în

anul 1935.

În urma evaluării

apartamentului în litigiu în suprafață utilă de 110,34 mp., amplasat într-un

imobil cu un regim de înălțime de S+P+2E și construit în anul 1935, expertul

tehnic a estimat o valoare de piață la momentul actual de 333.400 lei (aproximativ

77.534 euro), rezultând o valoare de 704 euro/mp.

Această valoare este exagerată,

depășind chiar prețul la care sunt propuse spre vânzare apartamentele amplasate

în zonă pentru clădiri noi, moderne, cu finisaje de lux.

De asemenea, expertul

trebuia să stabilească corecția pentru gradul seismic și în acest sens trebuia

să aibă în vedere că un imobil cu caracteristici similare celui aflat în

litigiu se află pe lista imobilelor expertizate tehnic încadrate în clasa de

risc seismic care prezintă pericol public.

Prin urmare, în

aceste condiții, expertul ar fi trebuit să ia în calcul o variantă precaută a

evaluării, respectiv, ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru un

apartament aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă.

S-a mai arătat, că

expertul trebuia să aibă în vedere că prețurile sunt negociabile în funcție de

suprafața utilă a apartamentului, de vechimea acestuia, care, în speța de față,

datează din anul 1935, de starea de conservare a imobilului care este mediocră,

precum de faptul că apartamentul este situat într-o zonă aglomerată cu multă

poluare fonică și chimică, și că suma stabilită în raportul de expertiză este

exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achiziționându-l la

un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieții.

De asemenea, s-a

arătat că evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și

pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj

al pieței imobiliare în condițiile în care Standardele Internaționale de

evaluare GN1 precizează expres că, în situația în care se utilizează tehnica

comparațiilor, este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu

imobile similare tranzacționate recent pe piață, și că în

"parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și

selectarea informațiilor" evaluatorul trebuie să colecteze informații

privind cererea și oferta, însă, în speță, expertul a colectat informații

reprezentând exclusiv oferte publicate pe site-uri de pe internet, omițând

informațiile referitoare la tranzacțiile recente, precum și la cererea de pe

piață.

În acest sens, s-a

arătat că în raportul de evaluarea făcut de expert, în cadrul metodelor de

evaluare, nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței

imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici

excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, iar

prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința

vânzătorilor, care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul

perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor în tranzacțiile

imobiliare, și că, în această situație, se impune o corecție negativă de 10% pentru

procese în curs, și de cca., 30% pentru locația menționată prin luarea în

considerare și a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane

etc.

S-a mai arătat că, în

speță, a operat îmbogățirea fără justă cauză, întrucât reclamanții nu pot să

încaseze în anul 2014 o diferență de sumă față de valoarea achitată în baza

contractului de vânzare cumpărare care depășește cu mult însăși valoarea

de piață a imobilului de la ora actuală, și că obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de piața a imobilului, cu

atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, deoarece

aplicare corectă a dispozițiilor privind obligația la garanția pentru evicțiune

presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață

a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a

prețului derizoriu plătit de reclamanți); stabilirea valorii de piața la

momentul evicțiunii și a diferenței între valoarea de piață a imobilului la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a

imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul

de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru

evicțiune.

S-a concluzionat, că,

având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul

preferențial, diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate

stabili decât în condițiile arătate mai sus, în caz contrar fiind lipsite de

eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

În ceea ce privește

imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este

particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce

formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate

în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

S-a concluzionat că,

întrucât aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și

nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa

prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de

simetrie și echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale; că în

spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv,

Legea nr. 112/1995 și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la C.E.D.O.,

aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, în

funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995,

de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și de valoarea actuală

de piață a unui astfel de imobil, și că în situația în care din acest

patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui

imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter

aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și

limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

Întrucât titlul

chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost

confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere

a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității

contractului, fie în revendicare, s-a arătat că, pentru aceste din urma

situații, jurisprudența C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului

evins cu întreaga valoare de piața a imobilului, fiind considerată suficientă o

indemnizare care reprezintă o parte din această valoare ori contravaloarea

prețului actualizat plătit de cumpărătorul evins, pentru că altfel indemnizarea

cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod

vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încălcă principiul

egalității cetățenilor în fața legii.

Examinând decizia în

limita criticilor formulate de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București,

întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată

recursul nefondat, pentru următoarele considerente;

Critica formulată de

pârât prin care a arătat că greșit instanța de apel a respins motivul de apel

formulat de acesta potrivit căruia cererea de chemare în judecată este

prescrisă față de dispozițiile Decretului nr. 167/1958, întrucât dreptul

cumpărătorilor evinși de a cere restituirea valorii de piață pentru imobilul în

litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, respectiv,

la 6 februarie 2009, dată de la care au trecut mai mult de trei ani până la

data formulării acțiunii pendinte, se constată că este nefondată, pentru

cele ce succed;

Dreptul material la

acțiune al reclamanților, de a solicita obligarea pârâtului la restituirea

către aceștia a prețului de piață al imobilului în litigiu, s-a născut la

data când reclamanții au fost evinși de către terți de proprietatea imobilului

prin hotărâre judecătorească definitivă și executorie, la 14 martie 2011, când

s-a pronunțat Decizia civilă nr. 273/A/2011 de către Curtea de Apel București, secția

a III-a civilă, și nu de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la 6

februarie 2009, cum greșit susține recurentul pârât, întrucât această din urmă

ipoteză ar fi fost incidentă în speță numai în situația în care, anterior

intrării în vigoare a acestui act normativ, reclamanții ar fi fost evinși din

dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

În analiza acestui

motiv de apel, curtea de apel a reținut că termenul de prescripție a dreptului

reclamanților de a cere restituirea valorii de piață al imobilului în litigiu a

început să curgă la momentul când hotărârea prin care aceștia au fost evinși a

devenit irevocabilă, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei

Curți de Casație și Justiție.

Soluția instanței de

apel dată acestui motiv de apel este legală, întrucât stabilirea momentului de

la care termenul de prescripție a început în curgă, fie de la data când

hotărârea primei instanțe a rămas definitivă sau de la data când aceasta a devenit

irevocabilă, așa cum a reținut instanța de apel, este lipsită de relevanță în

speță, câtă vreme acțiunea introdusă de către reclamanți, la 19 noiembrie 2012,

nu este prescrisă în raport de fiecare dintre aceste date, 14 martie 2011 sau

11 mai 2012.

În concluzie, se

constată că decizia recurată nu a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1 alin.

(1) și art. 3 din Decretul nr. 167/1958, întrucât dreptul reclamanților de

a cere restituirea de către pârât a prețului de piață al imobilului

în litigiu nu este prescris.

Criticile potrivit

cărora în speță nu sunt întrunite cumulativ condițiile prevăzute de lege pentru

ca pârâtul să fie obligat la restituirea prețului de piață al imobilului în

litigiu către reclamanți și anume ca încheierea contractului de vânzare

cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, și ca

acest act de vânzare cumpărare să nu fi fost desființat prin hotărâre

definitivă și irevocabilă, sunt nefondate pentru cele ce urmează;

În ceea ce privește

prima condiție pe care reclamanți trebuie să o îndeplinească pentru ca pârâtul

să fie obligat la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu către

aceștia, și anume ca actul de vânzare cumpărare să se fi încheiat cu

respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, se constată că este

îndeplinită, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul

reclamanților a fost cenzurat în instanță, prin sentința civilă nr. 9008/2000 a

Judecătoriei sector 2 - București, intrată în puterea lucrului judecat, confirmându-se

respectarea condițiilor de valabilitatea la încheierea acestuia, prin

respingerea acțiunii în constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare.

Prin urmare, în

această situație, criticile formulate de pârât privind nevalabilitatea titlului

reclamanților nu pot fi analizate, întrucât dacă s-ar proceda astfel se încălcă

puterea lucrului judecat stabilită prin sentința civilă mai sus arătată, ceea

ce este inadmisibil.

Critica formulată de

pârât potrivit căreia nici cea de-a doua condiție prevăzută expres de lege,

pentru ca reclamanți să fie îndreptățiți la restituirea

prețului de piață al imobilului în litigiu, nu este îndeplinită în

speță, deoarece deposedarea acestora de imobilul în litigiu s-a realizat în

urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în

baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului

București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă, astfel că, în cauză, nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute

de art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se constată că este

nefondată, pentru cele ce succed;

Faptul că nu există o

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să fi fost

constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, nu înseamnă

că în speță nu sunt îndeplinite condițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

în temeiul cărora s-a dispus restituirea de către pârât a prețului de piață al

imobilului în litigiu către reclamanți de către instanța de apel, deoarece

această dispoziție legală nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea

absolută a contractului de vânzare, ci, dimpotrivă, aceasta se referea la acele

contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar

care au fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă, fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora nu s-a

constatat a fi lovite de nulitate dar care au fost „desființate”, în sensul că

au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus

dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față

de cel reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.

112/1995, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

Or, aceasta este

ipoteza și în cauza dedusă judecății, întrucât contractul de vânzare-cumpărare

deținut de reclamanți nu a fost constatat nul, ci, dimpotrivă, în speță, există

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care s-a constatat că

acesta a fost încheiat cu respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate

în urma admiterii acțiunii în revendicare, în înțelesul de caducitate, nu-și mai

poate produce efectele juridice, aceasta fiind înțelesul noțiunii de

„desființat” din cuprinsul textului în discuție.

De asemenea, se

constată că pârâtul, concluzionând, a arătat că, nefiind îndeplinite condițiile

prevăzute de lege pentru ca reclamanții să fie îndreptățiți la restituirea

prețului de piață al imobilului în litigiu, a solicitat respingerea acțiunii

față de acesta pentru lipsa calității procesuale pasive, fără să arate care

sunt considerentele pentru care apreciază că nu are calitate procesuală pasivă

în raportul juridic dedus judecății.

Însă, invocarea

acestei excepții de către pârât fără a arăta care sunt temeiurile de drept pe

care aceasta se întemeiază nu este suficientă pentru investirea instanței de

control judiciar cu verificarea legalității deciziei recurate pe acest aspect,

iar sancțiunea este aceea a neanalizării acestei excepții de către instanța de

recurs.

Critica formulată de

pârât potrivit căreia, în ceea ce privește valoarea reținută în raportul

de expertiză, în mod eronat, a fost omologată, neținându-se seama de

obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză, se constată că este

nefondată.

Astfel, în apel, pârâtul

a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză ale căruia concluzii au fost

omologate de instanța de apel, iar expertul a răspuns la aceste obiecțiuni și,

deși s-a asigurat pârâtului posibilitatea de a lua cunoștință de conținutul

răspunsului, acesta nu a mai formulat obiecțiuni, pe care, însă, le-a formulat

pe calea prezentului recurs.

Or, pârâtul putea

formula obiecțiuni la răspunsul dat de expert la primul termen după depunerea

acestuia și înainte de a fi puse concluzii în fond, potrivit art. 108 alin. (3)

C. proc. civ.

Prin urmare,

neindicarea neregularității răspunsului la obiecțiunile formulate de pârât la

raportul de expertiză în termenul procedural, atrage decăderea pârâtului din dreptul

de a invoca aceste obiecțiuni ulterior respectivului moment, iar criticile

formulate de pârât în acest sens pe calea prezentului recurs nu pot fi primite

și analizate.

În ceea ce privește

criticile formulate de pârât ce vizează întinderea obligației ce-i revine

acestuia, așa cum a fost stabilită de instanța de apel, de a restitui către

reclamanți prețul de piață al imobilului în litigiu stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare, în sensul că valoarea reținută prin

raportul de expertiză nu reflectă prețul real al imobilului în litigiu,

întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu s-a ținut seama de corecțiile

legate de blocajul actual al pieței imobiliare, de gradul seismic, cât și de

faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată că

vizează netemeinicia deciziei recurate și nu pot fi încadrate în niciunul din

motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., sancțiunea

fiind aceea a neanalizării lor.

Celelalte criticile

formulate de pârât prin care s-a arătat, în esență, că obligația de garanție nu

presupune în nici un caz restituirea valorii de piață a imobilelor, cu atât mai

mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că

aplicarea corectă a dispozițiilor privind obligația de garanție pentru

evicțiune presupune luarea în calcul a valorii de piață de la momentul

încheierii contractului de vânzare cumpărare, precum și de la momentul

evicțiunii, iar diferența dintre valoarea de piață de la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului de la

momentul evicțiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de

dispozițiile privind răspunderea pentru evicțiune; că, întrucât imobilele au

fost vândute în baza Legii nr. 112/1995 și nu după regulile pieței imobiliare,

obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței

libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin

norme speciale, situație în care reclamanții sunt îndreptățiți să primească

numai o despăgubire echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut

fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare, a valorii actuale de piață a unui astfel de imobil, cu

atât mai mult cu cât în cauză titlul chiriașilor cumpărători nu a fost

confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere

a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității

contractului, fie în revendicare, și că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea

de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă

cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalității cetățenilor în fața

legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează;

În speță, cu privire

la incidența art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, se constată că

reclamanții au dreptul în temeiul acestei dispoziții legale la restituirea

prețului de piață, pentru considerentele mai sus expuse, ca răspuns la criticile

formulate de pârât potrivit cărora reclamanții nu sunt

îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului

în litigiu, și care nu vor mai fi reluate.

Potrivit art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte

de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”, și (2) ”Valoarea

despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”, iar

potrivit art. 50

1

din Normele metodologice de aplicare unitară a

Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută de art. 50

1

din lege va fi

dispusă de instanța de judecată, în condițiile legii”.

Față de aceste

dispoziții legale, se constată că, în situația în care contractele de

vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost

”desființate”, respectiv, au devenit ineficace în urma pronunțării unor

hotărâri judecătorești în revendicare, așa cum este cazul în speță,

proprietarii sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață, stabilit

potrivit standardelor internaționale de evaluare, iar cuantumul acestuia se

stabilește prin expertiză.

Prin urmare, câtă

vreme există reglementare legală care îi îndreptățește pe

reclamanți să primească prețul de piață al imobilului în litigiu

și criterii legale de determinare a cuantumului acestuia, respectiv,

conform standardele internaționale de evaluare, criticile formulate de pârât

potrivit cărora stabilirea prețului de piață la care sunt îndreptățiți

reclamanții trebuie să se facă ținând seama de alte criterii, pe care acesta le

invocă ca fiind obligatorii și determinate, și anume: diferența între valoarea

de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, sau stabilirea unei

despăgubiri echitabile în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului

în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe

piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, și de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, se

constată că sunt nefondate.

În ceea ce privește

critica formulată de pârât potrivit căreia „indemnizarea” cumpărătorilor la

valoarea de piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire

fără justă cauză a acestora, se constată, de asemenea, că este nefondată,

pentru că determinarea acesteia se face numai în condițiile prevăzute de lege

și nu în raport de alte criterii, pe care părțile le consideră

determinante.

Pentru considerentele

expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București împotriva

Deciziei nr. 499/A din 17 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a

III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 19 martie 2015.