ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 801/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 19 noiembrie 2012 sub nr. 44457/3/2012, reclamanții T.G.D.G. și T.G.D. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând obligarea acestuia la plata prețului de piață al apartamentului din București, sector 2, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, precum și la cheltuieli de judecată. În motivarea cererii, reclamații au arătat că la data de 28 ianuarie 1997 au achiziționat, în temeiul Legii nr. 112/1995, apartamentul menționat mai sus, conform contractului încheiat cu SC R. SA, achitând suma de 24.232.709 lei, iar prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție din data 11 mai 2012 s-a confirmat irevocabil sentința prin care s-a dispus restituirea apartamentului către moștenitorul fostei proprietare și obligarea reclamanților de a-i lăsa acestuia locuința în deplină proprietate și liniștită posesie.

Reclamanții au arătat că prețul pe care îl solicită trebuie să includă și sporul de valoare adus apartamentului prin îmbunătățirile și întreținerea acestuia (parchet, gresie, faianță, geamuri termopan), aceste lucrări fiind impuse de starea în care se afla apartamentul la data cumpărării și pe parcursul folosinței, pentru întreținerea și asigurarea funcționalității acestuia. În drept, reclamanții au invocat Legile nr. 112/1995, nr. 10/2001 și nr. 1/2009. Împreună cu cererea, reclamanții au depus la dosar, în copie, Decizia nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. Prin precizarea depusă la 05 februarie 2013, reclamanții au arătat că solicită suma de 238.852 euro, în echivalent lei la data plății, valoare stabilită prin expertiza judiciară întocmită în dosarul finalizat cu pronunțarea deciziei prin care au fost evinși.

Totodată, precizarea a fost comunicată pârâtului la 05 februarie 2013, astfel cum rezultă din viza aplicată pe aceasta, necontestată de pârât. Prin sentința civilă nr. 399 din 26 februarie 2013, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis cererea formulată de reclamanți și a obligat pe pârât să plătească reclamanților suma de 238.852 euro, în lei la cursul B.N.R. din data plătii efective, suma reprezentând prețul de piață al apartamentului, situat în București, sector 2. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, în fapt, astfel cum rezultă din considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în cadrul procesului de revendicare, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 ianuarie 1997, reclamanții au cumpărat de la Primăria municipiului București, prin SC R. SA, apartamentul, situat la et.

1 al imobilului. Prin sentința civilă nr. 1591 din 14 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul Ț.V.F. și au fost obligați pârâții (reclamanții din prezentul dosar) să îi lase acestuia în deplină proprietate imobilul ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus. Sentința a fost confirmată în căile de atac (apel și recurs), prin Decizia civila nr. 273/A din 14 martie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, și prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Din considerentele decizie pronunțate în apel (fila 52 verso), rezultă, de asemenea, că o acțiune anterioară având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare a fost respinsă prin sentința civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei sectorului 2 București, ce a intrat în puterea lucrului judecat și care statuează asupra bunei credințe a cumpărătorilor la încheierea contractului, precum și asupra respectării condițiilor de validitate la încheierea actului juridic. Potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 (introdus în urma modificărilor aduse prin Legea nr. 1/2009), proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

În privința persoanei căreia îi incumbă obligația de plată a respectivei despăgubiri, aceasta este prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, potrivit căruia „restituirea prețului (…) se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”. În concluziile orale prezentate în fața instanței, reprezentantul pârâtului a susținut că aceste dispoziții nu sunt aplicabile în cauză, întrucât contractul reclamanților nu a fost desființat anterior printr-o hotărâre judecătorească.

Această interpretare nu a fost acceptată, cu motivarea că, deși textul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 vizează explicit doar situația în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, se reține o reglementare defectuoasă a normei menționate, apreciind că, în realitate, s-a avut în vedere ipoteza în care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, foștii chiriași proprietari au fost obligați să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie foștilor proprietari, titlul acestora din urmă fiind considerat preferabil în urma comparării titlurilor de proprietate ale părților.

Acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal menționat pentru a produce efecte juridice, întrucât, raportând dispoziția legală menționată la principiile și regulile generale de drept, niciuna dintre acestea nu susțin o asemenea soluție juridică. De asemenea, s-a mai reținut că textul reprezintă aplicarea, în această materie, a principiului răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, legiuitorul înțelegând să deroge de la dreptul comun în materia evicțiunii (art. 1337 și urm. C. civil) numai în ceea ce privește stabilirea obligației de a răspunde în sarcina altei persoane (M.E.F. - în prezent M.F.P.) decât vânzătorul bunului. Interpretarea normei în modalitatea propusă de pârât ar lăsa neacoperită însă situațiile similare celor din speță, deși art. 50 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001 prevede posibilitatea restituirii prețului de piață al imobilelor ce au format obiectul contractelor încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Or, în această situație, fiind vorba despre contracte încheiate cu respectarea tuturor prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii lor, nu ar putea interveni constatarea nulității, cunoscut fiind că nulitatea este sancțiunea care intervine în situația nerespectării normelor juridice care impun condiții de validitate pentru încheierea actelor juridice. Prin urmare, interpretarea normei legale propusă de pârât ar fi de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenției legiuitorului avută în vedere la edictarea acesteia. Față de cele arătate, s-a concluzionat că, în speță, reclamanții se pot prevala de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și sunt îndreptățiți la a primi, din partea pârâtului, restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit art. 50 1 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. Reclamanții au prezentat, în susținerea cuantumului sumei solicitate cu titlul de preț, expertiza extrajudiciară din 23 octombrie 2007 (fila 25 și urm.), pe care pârâtul nu a contestat-o. Întrucât, pe de o parte, textul de lege citat nu face distincție între expertiza judiciară și cea extrajudiciară, iar pe de altă parte, valoarea indicată de reclamanți nu a fost contestată, pârâtul nedepunând întâmpinare, nesolicitând administrarea altor probe și necombătându-le pe cele depuse de reclamanți, s-a concluzionat că urmează a fi acordată suma solicitată, respectiv, 238.852 euro, plătibili în lei la cursul B.N.R.

din data plătii efective. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia nr. 499/A din 17 noiembrie 2014, a admis apelul declarat de apelantul-pârât M.F.P.; a schimbat în parte sentința, în sensul că prețul de piață al imobilului este de 475.100 lei, și a menținut restul dispozițiilor sentinței, reținând, în esență, următoarele; Primul motiv de apel nu este fondat, întrucât, potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001: „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare” și (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”.

Față de aceste dispoziții, termenul de prescripție începe să curgă de la momentul la care hotărârea judecătorească prin care proprietarii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate definitiv și irevocabil, au fost evinși de către terți a devenit irevocabilă. În prezenta cauză, reclamanții au pierdut proprietatea imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, în mod irevocabil, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012. Cererea de chemare în judecată a fost formulată cu respectarea termenului de prescripție prevăzut de dispozițiile Decretului nr. 167/1958, fiind înregistrată pe rolul instanței la data de 19 noiembrie 2012. Până în momentul în care s-a pronunțat Înalta Curte de Casație și Justiție, nu s-a născut dreptul reclamanților de a cere restituirea prețului.

Nefondată a fost apreciată și critica referitoare la neîndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, deoarece reclamanții au pierdut proprietatea asupra imobilului în cadrul unei acțiuni în revendicare. În cadrul acțiunii în revendicare, s-a reținut că titlul pârâților, reclamanții din prezenta cauză, este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat cu Primăria municipiului București, reprezentată de SC R. SA, în calitate de vânzător, în temeiul Legii nr. 112/1995, a cărui valabilitate a fost confirmată prin sentința civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei Sector 2, prin respingerea acțiunii în constatarea nulității.

De asemenea, în acord cu jurisprudența europeană, instanța de apel a reținut că vânzarea de către stat a unui bun al altuia unor terți, anterior confirmării definitive în justiție a dreptului de proprietate, și chiar unor terți de bună-credință, reprezintă o privare de proprietate care, combinată cu lipsa totală a despăgubirii, este contrară art. 1 alin. (1) din Protocolul nr. 1 adițional la C.E.D.O. Din această perspectivă, Curtea a apreciat că nu mai poate reanaliza, peste puterea lucrului judecat, reaua-credință a reclamanților, invocată de către apelant în prezenta cauză. Au fost apreciate ca netemeinice și criticile potrivit cărora M.F.P. leagă obligația de plată a prețului și calitatea sa procesuală exclusiv de constatarea nulității contractului.

În acest sens, Curtea a reținut că, potrivit art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea prețului de piață acei chiriași cumpărători ai imobilelor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii menționate exclude sancțiunea nulității, o astfel de sancțiune intervenind în cazul în care actul juridic conține efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, deci încalcă dispozițiile legii.

S-a concluzionat, că referirea legiuitorului la desființarea contractului prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă implică pierderea bunului de către chiriașul cumpărător în urma evingerii sale prin admiterea acțiunii în revendicare, și că apărarea pârâtului potrivit căreia dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 ar condiționa dreptul de restituire a prețului de piață de anularea prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu are nicio susținere în textul legal amintit. Dimpotrivă, pentru ca fostul chiriaș, cumpărător al unui imobil în baza Legii nr. 112/1995, să poată beneficia de dispoziția legală ce îi recunoaște un drept de restituire a prețului de piață al imobilului cumpărat, se impune ca acel contract de vânzare - cumpărare să nu fi fost anulat sau constatat nul, pentru că doar astfel se poate aprecia că a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Întemeiată însă a fost apreciată critica referitoare la modalitatea de stabilire a valorii imobilului față de prețul de piață, întrucât instanța de fond a avut în vedere un raport de expertiză extrajudiciar, acesta nefiind susceptibil de a fi supus unor obiective proprii ale părților în proces și nici de a formula obiecțiuni în ceea ce privește modalitatea de evaluare a imobilului. Curtea, reținând și faptul că raportul de expertiză extrajudiciar a fost întocmit la 23 octombrie 2007, deși dreptul reclamanților la obținerea prețului de piață pentru imobilul în litigiu s-a născut abia la 11 mai 2012, a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, iar din lucrarea efectuată de expertul C.M. a rezultat că ”valoarea terenului aferent apartamentului în litigiu în prețuri aferente lunii iulie 2014 este de 141.700 lei, iar valoarea apartamentului, raportat la aceeași lună - iulie 2014, este de 33.400 lei”.

Din răspunsul la obiecțiunile încuviințate de instanță formulate atât reclamanți, cât și de pârât, Curtea a apreciat concluziile raportului de expertiză concludente și pertinente, deoarece expertul a avut în vedere la stabilirea valorii de circulație a imobilului tranzacții efective pentru imobile similare cu cel în cauză și situate în aceeași zonă, iar nu oferte de vânzare, precum și poziția în care este amplasat imobilul, respectiv, în vecinătatea unor ambasade, clădiri de tradiție cu istorie bucureșteană, ce prezintă interes locativ. S-a concluzionat, că apelul formulat de M.F.P. este fondat, urmând ca, în temeiul art. 296 C. proc., civ., să se schimbe în parte sentința, în sensul că prețul de piață al imobilului este de 475.100 lei și s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele; Hotărârea instanței de apel este nelegală, întrucât, în mod greșit, aceasta a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților invocată de pârât, prin motivele de apel. Astfel, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, prin introducerea unui nou articol, respectiv, art. 50 1 , a reglementat și dreptul proprietarilor ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, de a obține restituirea prețului de piața al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Acest act normativ a fost publicat în M. Of., Partea 1, nr. 63 din 03 februarie 2009 și a intrat în vigoare la data de 06 februarie 2009. Ca urmare, dreptul cumpărătorilor evinși de a cere restituirea valorii de piața pentru imobilul în litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la 06 februarie 2009, de la acest moment începând sa curgă termenul de prescripție a dreptului material la acțiune Or, potrivit prevederilor Decretului nr. 167/1958, republicat, privitor la prescripția extinctivă, ”Dreptul la acțiune, având obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege” (art. 1 alin (1)) și ”termenul prescripției este de 3 ani (...)”, art. 3 alin. (1). Prin urmare, dreptul cumpărătorilor evinși de a cere restituirea prețului plătit pentru imobilul în litigiu s-a născut la data la care actul normativ mai sus menționat a intrat în vigoare, (06 februarie 2009), acest drept fiind supus termenului general de prescripție prevăzut de Decretul nr. 167/1958 (lege aplicabilă în prezentul litigiu).

S-a concluzionat, că de la data la care Legea nr. 1/2009 a intrat în vigoare, respectiv, 06 februarie 2009, și până la data introducerii acțiunii de către intimata-reclamanta, respectiv, 19 noiembrie 2012, au trecut mai mult de 3 ani, iar reclamanții nu au făcut dovada intervenirii nici uneia dintre situațiile prevăzute la art. 13 sau art. 16 din Decretul nr. 167/1958, de natura a suspenda sau întrerupe cursul prescripției. Prin urmare, s-a solicitat admiterea și modificarea în tot a sentinței civile atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind prescrisă. S-a mai arătat, că hotărârea instanței de apel este criticabilă în ceea ce privește obligarea M.F.P. la plata prețului de piață al imobilului și din următoarea perspectivă; Potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, în art. 50 alin. (3) se prevede că ”restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2) 1 se face de către M.E.F.

din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare." Pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca M.F.P. să poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite cumulativ două condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ca aceste acte de vânzare cumpărare să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Dispozițiile art. 50 1 din lege fac vorbire despre contractele ce au fost desființate prin ”hotărâri judecătorești definitive și irevocabile", însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, întrucât în caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50 1 condițiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de piață. Nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezida în faptul că urmărind să încheie un contract de vânzare cumpărare aceștia aveau obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unui bun important cum este un apartament, aceștia să nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridica a imobilului.

Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe, reclamanții ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995. Or, în speță, reclamanții, fără a depune minime diligențe în sensul cunoașterii situației juridice a imobilului, au înțeles să încheie contractul de vânzare cu Primăria municipiului București, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 2, ceea ce echivalează cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv, validitatea cauzei.

Reaua credință determină în realitate ilicitatea cauzei ori prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995. Mai mult decât atât, existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare. S-a conchis, că, având în vedere că reclamanții își invocă propria turpitudine și anume încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru a obține recunoașterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, a arătat că, în speța de față, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între aceștia și Primăria municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Prin urmare, atâta timp cât în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, iar pârâtul nu poate fi obligat la restituirea prețului la valoarea de piață, achitat de către reclamanți în baza contractului de vânzare cumpărare.

Concluzionând, pârâtul a arătat că solicită instanței admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei civile atacate, în sensul respingerii acțiunii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasivă, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În ceea ce privește valoarea reținută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, acesta a fost omologat de către instanță, întrucât nu s-a ținut cont de obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză.

Astfel, așa cum s-a arătat și în obiecțiunile formulate, valoarea stabilită de expert pentru apartamentul în litigiu este foarte mare pentru un imobil construit în anul 1935. În urma evaluării apartamentului în litigiu în suprafață utilă de 110,34 mp., amplasat într-un imobil cu un regim de înălțime de S+P+2E și construit în anul 1935, expertul tehnic a estimat o valoare de piață la momentul actual de 333.400 lei (aproximativ 77.534 euro), rezultând o valoare de 704 euro/mp. Această valoare este exagerată, depășind chiar prețul la care sunt propuse spre vânzare apartamentele amplasate în zonă pentru clădiri noi, moderne, cu finisaje de lux. De asemenea, expertul trebuia să stabilească corecția pentru gradul seismic și în acest sens trebuia să aibă în vedere că un imobil cu caracteristici similare celui aflat în litigiu se află pe lista imobilelor expertizate tehnic încadrate în clasa de risc seismic care prezintă pericol public.

Prin urmare, în aceste condiții, expertul ar fi trebuit să ia în calcul o variantă precaută a evaluării, respectiv, ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru un apartament aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă. S-a mai arătat, că expertul trebuia să aibă în vedere că prețurile sunt negociabile în funcție de suprafața utilă a apartamentului, de vechimea acestuia, care, în speța de față, datează din anul 1935, de starea de conservare a imobilului care este mediocră, precum de faptul că apartamentul este situat într-o zonă aglomerată cu multă poluare fonică și chimică, și că suma stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieții.

De asemenea, s-a arătat că evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței imobiliare în condițiile în care Standardele Internaționale de evaluare GN1 precizează expres că, în situația în care se utilizează tehnica comparațiilor, este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, și că în "parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor" evaluatorul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta, însă, în speță, expertul a colectat informații reprezentând exclusiv oferte publicate pe site-uri de pe internet, omițând informațiile referitoare la tranzacțiile recente, precum și la cererea de pe piață.

În acest sens, s-a arătat că în raportul de evaluarea făcut de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor, care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor în tranzacțiile imobiliare, și că, în această situație, se impune o corecție negativă de 10% pentru procese în curs, și de cca., 30% pentru locația menționată prin luarea în considerare și a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc. S-a mai arătat că, în speță, a operat îmbogățirea fără justă cauză, întrucât reclamanții nu pot să încaseze în anul 2014 o diferență de sumă față de valoarea achitată în baza contractului de vânzare cumpărare care depășește cu mult însăși valoarea de piață a imobilului de la ora actuală, și că obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de piața a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995,

deoarece aplicare corectă a dispozițiilor privind obligația la garanția pentru evicțiune presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți); stabilirea valorii de piața la momentul evicțiunii și a diferenței între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune. S-a concluzionat, că, având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial, diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus, în caz contrar fiind lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

În ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

S-a concluzionat că, întrucât aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de simetrie și echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale; că în spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv, Legea nr. 112/1995 și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la C.E.D.O., aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, și că în situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

Întrucât titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare, s-a arătat că, pentru aceste din urma situații, jurisprudența C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piața a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare ori contravaloarea prețului actualizat plătit de cumpărătorul evins, pentru că altfel indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încălcă principiul egalității cetățenilor în fața legii.

Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., instanța constată recursul nefondat, pentru următoarele considerente; Critica formulată de pârât prin care a arătat că greșit instanța de apel a respins motivul de apel formulat de acesta potrivit căruia cererea de chemare în judecată este prescrisă față de dispozițiile Decretului nr. 167/1958, întrucât dreptul cumpărătorilor evinși de a cere restituirea valorii de piață pentru imobilul în litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, respectiv, la 6 februarie 2009, dată de la care au trecut mai mult de trei ani până la data formulării acțiunii pendinte, se constată că este nefondată, pentru cele ce succed; Dreptul material la acțiune al reclamanților, de a solicita obligarea pârâtului la restituirea către aceștia a prețului de piață al imobilului în litigiu, s-a născut la data când reclamanții au fost evinși de către terți de proprietatea imobilului prin hotărâre judecătorească definitivă și executorie, la 14 martie 2011, când s-a pronunțat Decizia civilă nr. 273/A/2011 de către Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, și nu de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la 6 februarie 2009, cum greșit susține recurentul pârât, întrucât această din urmă ipoteză ar fi fost incidentă în speță numai în situația în care, anterior intrării în vigoare a acestui act normativ,

reclamanții ar fi fost evinși din dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu. În analiza acestui motiv de apel, curtea de apel a reținut că termenul de prescripție a dreptului reclamanților de a cere restituirea valorii de piață al imobilului în litigiu a început să curgă la momentul când hotărârea prin care aceștia au fost evinși a devenit irevocabilă, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Soluția instanței de apel dată acestui motiv de apel este legală, întrucât stabilirea momentului de la care termenul de prescripție a început în curgă, fie de la data când hotărârea primei instanțe a rămas definitivă sau de la data când aceasta a devenit irevocabilă, așa cum a reținut instanța de apel, este lipsită de relevanță în speță, câtă vreme acțiunea introdusă de către reclamanți, la 19 noiembrie 2012, nu este prescrisă în raport de fiecare dintre aceste date, 14 martie 2011 sau 11 mai 2012. În concluzie, se constată că decizia recurată nu a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1 alin. (1) și art. 3 din Decretul nr. 167/1958, întrucât dreptul reclamanților de a cere restituirea de către pârât a prețului de piață al imobilului în litigiu nu este prescris.

Criticile potrivit cărora în speță nu sunt întrunite cumulativ condițiile prevăzute de lege pentru ca pârâtul să fie obligat la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu către reclamanți și anume ca încheierea contractului de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, și ca acest act de vânzare cumpărare să nu fi fost desființat prin hotărâre definitivă și irevocabilă, sunt nefondate pentru cele ce urmează; În ceea ce privește prima condiție pe care reclamanți trebuie să o îndeplinească pentru ca pârâtul să fie obligat la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu către aceștia, și anume ca actul de vânzare cumpărare să se fi încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, se constată că este îndeplinită, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanților a fost cenzurat în instanță, prin sentința civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei sector 2 - București, intrată în puterea lucrului judecat, confirmându-se respectarea condițiilor de valabilitatea la încheierea acestuia, prin respingerea acțiunii în constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare.

Prin urmare, în această situație, criticile formulate de pârât privind nevalabilitatea titlului reclamanților nu pot fi analizate, întrucât dacă s-ar proceda astfel se încălcă puterea lucrului judecat stabilită prin sentința civilă mai sus arătată, ceea ce este inadmisibil.

Critica formulată de pârât potrivit căreia nici cea de-a doua condiție prevăzută expres de lege, pentru ca reclamanți să fie îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, nu este îndeplinită în speță, deoarece deposedarea acestora de imobilul în litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, astfel că, în cauză, nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se constată că este nefondată, pentru cele ce succed; Faptul că nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să fi fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, nu înseamnă că în speță nu sunt îndeplinite condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în temeiul cărora s-a dispus restituirea de către pârât a prețului de piață al imobilului în litigiu către reclamanți de către instanța de apel, deoarece această dispoziție legală nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare, ci, dimpotrivă, aceasta se referea la acele contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995,

dar care au fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate dar care au fost „desființate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

Or, aceasta este ipoteza și în cauza dedusă judecății, întrucât contractul de vânzare-cumpărare deținut de reclamanți nu a fost constatat nul, ci, dimpotrivă, în speță, există hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care s-a constatat că acesta a fost încheiat cu respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare, în înțelesul de caducitate, nu-și mai poate produce efectele juridice, aceasta fiind înțelesul noțiunii de „desființat” din cuprinsul textului în discuție. De asemenea, se constată că pârâtul, concluzionând, a arătat că, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru ca reclamanții să fie îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, a solicitat respingerea acțiunii față de acesta pentru lipsa calității procesuale pasive, fără să arate care sunt considerentele pentru care apreciază că nu are calitate procesuală pasivă în raportul juridic dedus judecății.

Însă, invocarea acestei excepții de către pârât fără a arăta care sunt temeiurile de drept pe care aceasta se întemeiază nu este suficientă pentru investirea instanței de control judiciar cu verificarea legalității deciziei recurate pe acest aspect, iar sancțiunea este aceea a neanalizării acestei excepții de către instanța de recurs. Critica formulată de pârât potrivit căreia, în ceea ce privește valoarea reținută în raportul de expertiză, în mod eronat, a fost omologată, neținându-se seama de obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză, se constată că este nefondată. Astfel, în apel, pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză ale căruia concluzii au fost omologate de instanța de apel, iar expertul a răspuns la aceste obiecțiuni și, deși s-a asigurat pârâtului posibilitatea de a lua cunoștință de conținutul răspunsului, acesta nu a mai formulat obiecțiuni, pe care, însă, le-a formulat pe calea prezentului recurs.

Or, pârâtul putea formula obiecțiuni la răspunsul dat de expert la primul termen după depunerea acestuia și înainte de a fi puse concluzii în fond, potrivit art. 108 alin. (3) C. proc. civ. Prin urmare, neindicarea neregularității răspunsului la obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză în termenul procedural, atrage decăderea pârâtului din dreptul de a invoca aceste obiecțiuni ulterior respectivului moment, iar criticile formulate de pârât în acest sens pe calea prezentului recurs nu pot fi primite și analizate.

În ceea ce privește criticile formulate de pârât ce vizează întinderea obligației ce-i revine acestuia, așa cum a fost stabilită de instanța de apel, de a restitui către reclamanți prețul de piață al imobilului în litigiu stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în sensul că valoarea reținută prin raportul de expertiză nu reflectă prețul real al imobilului în litigiu, întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu s-a ținut seama de corecțiile legate de blocajul actual al pieței imobiliare, de gradul seismic, cât și de faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată că vizează netemeinicia deciziei recurate și nu pot fi încadrate în niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc.

civ., sancțiunea fiind aceea a neanalizării lor.

Celelalte criticile formulate de pârât prin care s-a arătat, în esență, că obligația de garanție nu presupune în nici un caz restituirea valorii de piață a imobilelor, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că aplicarea corectă a dispozițiilor privind obligația de garanție pentru evicțiune presupune luarea în calcul a valorii de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, precum și de la momentul evicțiunii, iar diferența dintre valoarea de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului de la momentul evicțiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile privind răspunderea pentru evicțiune; că, întrucât imobilele au fost vândute în baza Legii nr. 112/1995 și nu după regulile pieței imobiliare, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale, situație în care reclamanții sunt îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a valorii actuale de piață a unui astfel de imobil,

cu atât mai mult cu cât în cauză titlul chiriașilor cumpărători nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare, și că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează; În speță, cu privire la incidența art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, se constată că reclamanții au dreptul în temeiul acestei dispoziții legale la restituirea prețului de piață, pentru considerentele mai sus expuse, ca răspuns la criticile formulate de pârât potrivit cărora reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, și care nu vor mai fi reluate.

Potrivit art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”, și (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”, iar potrivit art. 50 1 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută de art. 50 1 din lege va fi dispusă de instanța de judecată, în condițiile legii”.

Față de aceste dispoziții legale, se constată că, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost ”desființate”, respectiv, au devenit ineficace în urma pronunțării unor hotărâri judecătorești în revendicare, așa cum este cazul în speță, proprietarii sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață, stabilit potrivit standardelor internaționale de evaluare, iar cuantumul acestuia se stabilește prin expertiză.

Prin urmare, câtă vreme există reglementare legală care îi îndreptățește pe reclamanți să primească prețul de piață al imobilului în litigiu și criterii legale de determinare a cuantumului acestuia, respectiv, conform standardele internaționale de evaluare, criticile formulate de pârât potrivit cărora stabilirea prețului de piață la care sunt îndreptățiți reclamanții trebuie să se facă ținând seama de alte criterii, pe care acesta le invocă ca fiind obligatorii și determinate, și anume: diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, sau stabilirea unei despăgubiri echitabile în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, se constată că sunt nefondate.

În ceea ce privește critica formulată de pârât potrivit căreia „indemnizarea” cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, se constată, de asemenea, că este nefondată, pentru că determinarea acesteia se face numai în condițiile prevăzute de lege și nu în raport de alte criterii, pe care părțile le consideră determinante. Pentru considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. București împotriva Deciziei nr. 499/A din 17 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 martie 2015.