ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2662/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2662/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 881 din 24 aprilie

2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în Dosarul nr.

24.245/3/2009, s-a luat act de faptul că reclamanta C.M.A. renunță la judecarea

capetelor 2 și 3 din acțiunea precizată.

S-a luat act că

pârâții renunță la judecata cererii reconvenționale și s-a respins acțiunea

reclamantei C.M.A. privind plata prețului de piață al apartamentului nr. 3 din

str. B., sector 1 București.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut, în esență, următoarele:

Prin cererea

înregistrată pe rolul acestei instanțe, la data de 5 iunie 2009, sub nr. de

dosar 24.245/3/2009, reclamanta C.M.A. a solicitat, în contradictoriu cu

pârâții Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, Ministerul Economiei

și Finanțelor, A.G. și A.N., ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța

să se dispună obligarea pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, la plata de despăgubiri reprezentând valoarea de piață a

apartamentului, situat în str. B., sector 1, București, stabilită conform

standardelor internaționale de evaluare, estimată provizoriu de reclamantă la

suma de 600.000 euro; obligarea pârâtului Ministerul Economiei și Finanțelor la

plata acestor despăgubiri, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001,

modificată prin Legea nr. 1/2009, respectiv suma de 300.000 euro (stabilită

provizoriu); obligarea pârâților A.G. și A.N. la plata de despăgubiri către

reclamantă, constând în valoarea îmbunătățirilor făcute la apartamentul mai sus

menționat, actualizate la zi, estimate la suma de 30.000 euro; acordarea

dreptului de retenție asupra apartamentului, în contradictoriu cu pârâții A.G.

și A.N., până la plata integrală a despăgubirilor datorate de aceștia, cu

cheltuieli de judecată.

În motivarea

acțiunii, reclamanta a arătat că a dobândit bunul prin moștenire de la autorul

său, în baza certificatului de moștenitor nr. X/2004, iar acesta, la rândul

său, l-a dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare din 20 decembrie 1996,

în baza Legii nr. 112/1995.

Reclamanta a pierdut

proprietatea și posesia asupra apartamentului, ca urmare a admiterii acțiunii

în revendicare a fostului proprietar, invocând dispozițiile referitoare la

evicțiune (art. 1337 C. civ.).

Referitor la

despăgubirile solicitate de la pârâții persoane fizice, reclamanta a arătat că

a efectuat o serie de îmbunătățiri la acest apartament, sporind valoarea sa.

La data de 25

noiembrie 2009, reclamanta a precizat obiectul cererii de chemare în judecată,

în sensul că a solicitat obligarea în solidar a pârâților Statul Român, prin

Ministerul Finanțelor Publice, și Ministerul Economiei și Finanțelor, în nume

propriu, la plata de despăgubiri reprezentând valoarea de piață a

apartamentului situat în str. B., sector 1, București, stabilită conform

standardelor internaționale de evaluare, valoare pe care a estimat-o la suma de

600.000 euro; obligarea în solidar a pârâților Statul Român prin Ministerul

Finanțelor Publice, Ministerul Economiei și Finanțelor în nume propriu, A.G. și

A.N. la plata despăgubirilor către reclamantă, constând în valoarea îmbunătățirilor

făcute de aceasta la apartamentul mai sus menționat, estimate la suma de 50.000

euro, valoare care va fi finalizată printr-o expertiză, respectiv 210.000 RON;

instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului în favoarea sa până la

plata integrală a îmbunătățirilor făcute la acest apartament și obligarea

pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

S-a formulat în cauză

cerere reconvențională.

Pe parcursul

procesului, a decedat pârâtul A.N., fiind conceptată moștenitoarea acestuia.

În ședința publică de

la data de 3 aprilie 2013, reclamanta a declarat personal că renunță la

judecata capetelor de cerere nr. 2 și 3, cât și la judecata în contradictoriu

cu pârâții persoane fizice, iar aceștia au renunțat la judecata cererii

reconvenționale, astfel că tribunalul a rămas învestit cu soluționarea acțiunii

privind prețul de piață al apartamentului, în contradictoriu cu pârâții Statul

Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, și Ministerul Economiei și

Finanțelor, în temeiul Legii nr. 10/2001.

Analizând această

cerere, prin raportare la probatoriul cauzei, tribunalul a reținut că prin

Decizia nr. 1.512 din 5 decembrie 2007 a Tribunalului București, rămasă

irevocabilă prin respingerea recursului declarat de reclamanta din cauza de

față, C.M.A., a fost obligată aceasta să lase reclamanților (pârâții din

prezenta cauză - A.), în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul

în litigiu, dobândit de către autorul său în baza Legii nr. 112/1995,

reținându-se reaua-credință a acestuia la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare.

Tribunalul a avut în

vedere că potrivit legii speciale, nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată și

completată prin Legea nr. 1/2009, prețul de piață pentru apartamentul dobândit

în temeiul Legii nr. 112/1995, restituit foștilor proprietari ori

moștenitorilor acestora, poate fi acordat numai în situația încheierii acelor

contracte cu respectarea legii și în condiții de bună-credință, ceea ce nu este

și cazul autorului reclamantei, pierderea proprietății și, respectiv, a

posesiei cu privire la imobil fiind rezultatul relei-credințe la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare, așa cum rezultă din decizia irevocabilă a

Curții de Apel București, nr. 803/2009.

Ca atare, reclamanta

ar fi fost cel mult îndreptățită a beneficia de prețul reactualizat, plătit de

autorul său în temeiul dispozițiilor Legii nr. 10/2001, potrivit art. 50 alin.

(2).

Având în vedere

aceste considerente, tribunalul a constatat pretențiile reclamantei privind

restituirea prețului de piață, ca neîntemeiate, astfel că acțiunea precizată

sub acest aspect a fost respinsă.

În ceea ce privește

renunțările la judecata capetelor nr. 2 și 3 din acțiunea precizată și,

respectiv, a cererii reconvenționale, s-a făcut aplicarea dispozițiilor art.

246 C. proc. civ.

Curtea de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin

Decizia nr. 61 A din 24 februarie 2014, a admis apelul formulat de

apelanta-reclamantă C.M.A.; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că

a admis cererea reclamantei C.M.A. și a obligat pe pârâtul Statul Român, prin

Ministerul Finanțelor Publice, la plata în favoarea reclamantei a sumei de

313.000 euro, în echivalent în lei la data plății, constând în prețul de piață

pentru apartamentul situat în București, str. B., sector 1, și a menținut

celelalte dispoziții ale sentinței apelate, reținând, în esență, următoarele:

Prin art. 50

1

,

introdus în Legea nr. 10/2001, prin completările și modificările efectuate prin

Legea nr. 1/2009, s-a statuat, la alin. (1) că "Proprietarii ale căror

contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.

112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de

evaluare" și la alin. (2), că "Valoarea despăgubirilor prevăzute la

alin. (1) se stabilește prin expertiză.".

Astfel cum s-a

conturat în mod unitar în practica judiciară în materie, textul sus-menționat

are în vedere situația în care cumpărătorii-chiriași în baza Legii nr. 112/1995

au fost evinși în acțiunea în revendicare promovată de foștii proprietari

asupra imobilului, noțiunea de "desființare", utilizată impropriu de

către legiuitor, neavând în vedere situația anulării ori constatării nulității

contractului de vânzare-cumpărare ce-și are cauza de desființare încă de la

data încheierii lui, ci situația evicțiunii, respectiv a lipsirii contractului

de orice eficiență juridică, ceea ce echivalează cu caducitatea, prin admiterea

acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, care are cauza situată la un

moment ulterior încheierii contractului, fără ca acesta să fi fost constatat

nul.

Altfel spus,

cumpărătorul-chiriaș, după admiterea acțiunii în revendicare pornită împotriva

sa, deși rămâne cu contractul de vânzare-cumpărare neanulat ori constatat nul

absolut printr-o acțiune cu acest obiect și, respectiv, o hotărâre

judecătorească de admitere a unei astfel de acțiuni, nu-l poate valorifica, acesta

fiind lipsit de eficiență juridică, întrucât s-a acordat preferință titlului de

proprietate al fostului proprietar.

În cauza dedusă

judecății, a rezultat din probele administrate că foștii proprietari A.G. și

A.N. au formulat acțiunea în revendicare la data de 9 octombrie 2006, în

contradictoriu cu pârâții Municipiul București și cumpărătorul chiriaș, F.I.,

solicitându-se constatarea nulității absolute a titlului statului, respectiv a

preluării apartamentului în litigiu de către stat și obligarea pârâtului F.I.,

cumpărătorul, potrivit Contractului de vânzare-cumpărare din 20 decembrie 1996

încheiat în baza Legii nr. 112/1995, la restituirea imobilului în deplină

proprietate și posesie către foștii proprietari.

Curtea a constatat

că, în mod eronat, s-a reținut în criticile din apel că în respectiva acțiune

în revendicare ar fi existat și un capăt de cerere având ca obiect constatarea

nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu chiriașul

F.I., care s-ar fi respins ca nefondat, în fapt existând doar un petit constând

în constatarea nulității titlului de preluare la stat a apartamentului în

litigiu și analizat în cadrul acțiunii în revendicare.

Prin Decizia civilă

nr. 1.512 A din 5 decembrie 2007, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a

admis apelul formulat de reclamanții A.G. și A.N. împotriva Sentinței civile

nr. 5.237 din 3 aprilie 2007 a Judecătoriei Sector 1; a schimbat sentința

apelată în parte, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată

modificată, pârâta C.M.A., cumpărătorul-chiriaș F.I. fiind decedat, fiind

obligată să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie apartamentul

din str. B., sector 1, București, cota-parte indiviză de 2,28% din părțile

comune în folosință comună a clădirii și 20,99 mp, teren de sub construcție.

Tribunalul, în

considerente, a reținut că revendicarea comportă analiza implicită a titlului

statului de preluare care este unul abuziv, astfel că statul-vânzător nu a fost

veritabilul proprietar care să transmită valabil dreptul de proprietate către

chiriașul-cumpărător, dând preferabilitate vechiului titlu al titularilor

acțiunii în revendicare, în contradictoriu cu chiriașul-cumpărător, respectiv

moștenitoarea cumpărătorului-chiriaș decedat, în compararea celor două titluri

înfățișate instanței, apreciind că buna-credință nu are relevanță în compararea

de titluri în revendicarea dedusă judecății, întrucât dacă s-ar analiza

nevalabilitatea titlului cumpărătorului s-ar admite revendicarea pentru faptul

existenței doar a unuia dintre cele două titluri de proprietate, celălalt fiind

inexistent, ori compararea presupune existența a două titluri aflate în

confruntare, în acțiunea în revendicare dându-se, în acea speță, prioritate

celui mai bine caracterizat, cel al foștilor proprietari.

Curtea a constatat

argumentația logico-juridică specifică acțiunii în revendicare prin compararea

a două titluri de proprietate deopotrivă valide, fiindu-i acordată prioritate

celui mai bine caracterizat, cel vechi, cel al titularului acțiunii în

revendicare.

Efectele juridice ale

Decizii civile nr. 1.512/A din 5 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, constau în evicțiunea suferită prin admiterea

acțiunii în revendicare de către chiriașul-cumpărător, respectiv de

moștenitoarea acestuia, apelanta-reclamantă C.M.A.

Evicțiunea, potrivit

dreptului comun - art. 1337 și urm. C. civ., ar fi deschis calea obținerii de

despăgubiri, cel puțin echivalentul bunului de care a fost evins, în favoarea

chiriașului-cumpărător.

Prin introducerea art.

50

1

în Legea nr. 10/2001, modificată și completată prin Legea nr.

1/2009, s-a prevăzut pentru o astfel de situație (evicțiune), de

"desființare" a contractului de vânzare-cumpărare într-o acțiune în

revendicare printr-o hotărâre judecătorească, în înțelesul de caducitate,

lipsire de eficiență a contractului, iar nu de anulare ori de constatare a

nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii

nr. 112/1995, dreptul celui evins, chiriașul-cumpărător, la despăgubiri

constând în prețul de piață al bunului astfel pierdut.

Decizia civilă nr.

1.512/A din 5 decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a

civilă, a rămas irevocabilă prin respingerea recursului formulat de pârâta

C.M.A., prin Decizia civilă nr. 803 din 11 mai 2009, pronunțată de Curtea de

Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,

în Dosar nr. 6.336/2/2008 (2377/2008).

În motivarea deciziei

pronunțate în majoritate, s-a analizat în plus și aspectul relei-credințe a chiriașului-cumpărător,

F.I., care a cumpărat, în condițiile în care deja se exercitaseră acțiuni în

revendicare în instanță și se cunoștea că bunul nu aparținea veritabilului

proprietar - Statul vânzător fiind de rea-credință la cumpărare.

Curtea a constatat că

aceste considerente nu exclud de la aplicare textul care dă dreptul la

despăgubiri celui evins, întrucât ele nu sunt susținute de o dispoziție privind

constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.

112/1995, întrucât prin Decizia civilă nr. 803/2009, în chiar dispozitivul

hotărârii, doar s-a respins recursul pârâtei-moștenitoare a

chiriașului-cumpărător, și, în plus, s-a răspuns unui petit inexistent privind

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, dincolo de

faptul că o astfel de cerere ar fi fost prescrisă avându-se în vedere termenul

special de prescripție prevăzut pentru atacarea contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate inclusiv în baza Legii nr. 112/1995, prin art. 45

alin. (5) din Legea nr. 10/2001, de un an, prorogat apoi cu încă 6 luni prin

O.U.G. nr. 109 și nr. 145/2001.

Aceste considerente

nu au astfel putere de lucru judecat asupra unui lucru care nu s-a cerut de

către titularii acțiunii în revendicare și care astfel să conducă la constatarea,

în propriul recurs - respins, că F.I., autorul apelantei-reclamante,

chiriașul-cumpărător ar fi eludat prevederile Legii nr. 112/1995, pe care

Curtea a constatat că, dimpotrivă, le-a respectat, la data încheierii

Contractului de vânzare-cumpărare din 20 decembrie 1996, bunul fiind pierdut

doar în confruntarea din revendicarea îndreptată împotriva cumpărătorului,

respectiv a moștenitoarei acestuia, dintre titlul vechi de proprietate și

contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, care a

rămas lipsit astfel de eficiență juridică, deși nu a fost constatat nul absolut

printr-o hotărâre judecătorească.

Pentru aceste

considerente, potrivit art. 296 C. proc. civ., Curtea a admis apelul, a

schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a dat eficiență art. 50

1

și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, completată și modificată prin Legea

nr. 1/2009, și, pe fond, a obligat pârâtul Statul Român, prin Ministerul

Finanțelor Publice (respectiv Ministerul Economiei și Finanțelor), la restituirea

către reclamanta C.M.A. a prețului de piață al apartamentului format din 4

camere și dependințe, situat în București, str. B., sc. A, sector 1, astfel cum

rezultă din raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză de expertul tehnic

judiciar V.V., cu schițele anexă și răspunsul la obiecțiunile formulate de

reclamantă și, inclusiv, Ministerul Finanțelor Publice, de 313.000 euro (în

echivalent în lei la data plății potrivit cursului oficial al B.N.R. -

echivalentul în lei la data efectuării expertizei 1 februarie 2011 fiind de

1.339.700 RON).

Curtea a obligat pe

pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, întrucât cel obligat

legal prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată, este Ministerul

Finanțelor Publice (respectiv Ministerul Economiei și Finanțelor), echivalent

cu Ministerul Finanțelor Publice în calitate de reprezentant al Statului Român,

iar nu Ministerul Finanțelor Publice în nume propriu, astfel cum s-a menționat

în petitul acțiunii, întrucât Ministerul Finanțelor Publice nu răspunde în

acest caz, în nume propriu, neaflându-se într-un raport juridic anterior și

direct cu părțile, ci fiind învestit legal ca debitor, în astfel de cauze, ca

reprezentant al Statului Român.

A menținut celelalte

dispoziții ale sentinței.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs pârâții Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, și Ministerul Finanțelor Publice București, prin Direcția Generală a

Finanțelor Publice București, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art.

304 pct. 9 C. proc. civ., iar în dezvoltarea criticilor formulate au arătat

următoarele:

În mod greșit,

instanța de apel a dispus obligarea pârâtului Statul Român, prin Ministerul

Finanțelor Publice, la plata sumei de 313.000 euro, în echivalent în lei la data

plății, reprezentând prețul de piață al imobilului în litigiu, apartamentul

situat în București, str. B., sector 1, întrucât pârâtul Statul Român, prin

Ministerului Finanțelor Publice, nu are calitate procesuală activă în raportul

juridic dedus judecății.

În prezenta speță,

pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, nu are legitimare

procesuală pasivă având în vedere următoarele considerente:

Potrivit principiului

relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile

contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.

Or, Statul Român,

prin Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului

dintre Primăria Municipiului București și autorul reclamantei, este terț față

de acest contract.

În situația evingerii

cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deținut în

baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie instituită obligația de

garanție pentru evicțiune a vânzătoarei, Primăria Municipiului București, în conformitate

cu dispozițiile art. 1337 C. civ.

Această dispoziție de

drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară,

fiind, așadar, pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.

Potrivit art. 1344 C.

civ., "Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai

mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe

lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.".

Dispozițiile art. 13

alin. (6) din Legea nr. 112/1995, referitoare la constituirea fondului

extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, care a devenit

astfel un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică în niciun fel

obligarea Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, la achitarea

prețului la valoarea de piață a imobilului.

Prin urmare, în

prezentul litigiu, pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea

decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speță Municipiul

București, și nicidecum Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, atât

pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus

judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în

baza actului atacat, cât și pentru dispozițiile imperative prevăzute de art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Întrucât reclamanta

nu a reușit să probeze legitimitatea procesuală pasivă a pârâtului Statul

Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, pârâții au solicitat admiterea

excepției lipsei calității procesuale pasive a acestuia în ceea ce privește

restituirea prețului la valoarea de piață cu privire la imobilul situat în

București, str. B., sector 1, și, în consecință, să se modifice decizia civilă

atacată, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a

pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, și respingerii

acțiunii, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă.

În ceea ce privește

valoarea reținută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat,

aceasta a fost omologată de către instanța de apel, întrucât nu reflecta prețul

real al imobilului în discuție.

Astfel, s-a arătat că

în raportul de evaluare întocmit de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu

este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare,

întrucât cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții,

numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă, cât și în general, este nul, iar

prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința

vânzătorilor care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul

perioadei 2007 - 2008, perioadă maximală a exploziei prețurilor în tranzacțiile

imobiliare, ceea ce impunea o corecție negativă de 10% pentru procese în curs

și de cca. 30% pentru locația menționată prin luarea în considerare și a

raportului defavorabil cerere-ofertă, negocieri, comisioane etc.; că suma

stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în

cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult

sub prețul pieței.

Față de cele expuse,

au concluzionat că, în speță, operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind

aberant ca reclamanta să încaseze în 2014 o diferență de sumă în plus față de

valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu

mult însăși valoarea de piață a imobilului de la ora actuală.

Obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu

atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a

dispozițiilor privind obligația de garanție pentru evicțiune și, respectiv, de

stabilire a sporului de valoare, presupune luarea în calcul a următorilor

indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de

reclamanți); stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; stabilirea

diferenței între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii,

această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de

dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Având în vedere că

prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial, diferența

dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în

condițiile arătate mai sus.

În caz contrar, ar fi

lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune,

acestea având în vedere plata unui preț real la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește

imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este

particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce

formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate

în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii

de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după

regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de

garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin

raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul

protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv, Legea nr.

112/1995 și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire

echitabilă, prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea

apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi

putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare și a valorii actuale de piață a unui astfel

de imobil.

Numai în aceste

limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate

dobândit de reclamanți și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin

raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de

garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului

dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară

pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a

prejudicierii acestui patrimoniu.

În situația în care

din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea

unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter

aleatoriu în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și

limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

S-a concluzionat că

indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor

constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora care încălcă

principiul egalității cetățenilor în fața legii, întrucât situația

cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esențial diferită de situația

celor care cumpără un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piață.

De asemenea, s-a mai

arătat că hotărârea instanței de apel este criticabilă în ceea ce privește

obligarea Statului Român, prin Ministerului Finanțelor Publice, la plata

prețului de piața al imobilului și din următoarea perspectivă:

Potrivit

modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, în art. 50 alin.

(2) și (3) se prevede că "Cererile sau acțiunile în justiție având ca

obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de

vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

Restituirea prețului

prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul Economiei

și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6)

din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.".

Pentru a fi

aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca Ministerul

Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit

de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr.

112/1995, se cere să fie întrunite cumulativ două condiții, și anume:

încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ca actul de vânzare-cumpărare să fi fost

desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Totodată, urmează să

se aibă în vedere că dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 fac

vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile", însă acest text de lege are în

vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei

hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la

cumpărarea imobilului, în caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus în art.

50

1

din lege condițiile pe care reclamantul trebuie să le

îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de

piață.

În ceea ce privește

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, s-a arătat că în speță această

condiție nu este îndeplinită, întrucât prin Decizia civilă nr. 1.512 din 5

decembrie 2007, pronunțată de Tribunalul București, s-a statuat reaua-credință

a autorului reclamantei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

aspecte reținute în mod corect de către instanța de fond.

În considerentele

aceleiași decizii civile, s-a reținut aspectul "relei-credințe" a

chiriașului cumpărător, F.I., pentru că a cumpărat în condițiile în care deja

se exercitaseră acțiuni în revendicare în instanță și se cunoștea că bunul nu

aparținea veritabilului proprietar, fiind de rea-credință la cumpărare.

În speță,

nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către autorul reclamantei

rezidă în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare,

acesta avea obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al

vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărător al unui bun

important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligențe pentru

a afla situația juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe

ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut

fără titlu valabil, astfel că acesta nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Exercitarea cu bună-credință

a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a

afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul acestei legi,

respectiv validitatea cauzei, iar reaua-credință determină în realitate

ilicitatea cauzei, ori prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși

validitatea actului încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995.

S-a mai arătat că

existența sau inexistența bunei-credințe a chiriașului cumpărător nu constituie

unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr.

112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr.

112/1995, pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare-cumpărare.

Or, în speță, s-a

statuat prin hotărâre judecătorească că preluarea imobilului în litigiu s-a

realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt

incidente în cauză și, prin urmare, rezultă fără putință de tăgadă că

încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește

cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, s-a arătat că, în speță,

deposedarea reclamantei de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a

realizat în urma unei acțiuni în revendicare, Contractul de vânzare-cumpărare

din 20 decembrie 1996 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995, între

autorul reclamantei și Primăria Municipiului București, nefiind anulat printr-o

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

S-a concluzionat că

atâta timp cât în cauză nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de

dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanța de

apel a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, întrucât pârâtul nu poate

fi obligat la restituirea prețului apartamentului în litigiu la valoarea de

piață.

Examinând decizia în

limita criticilor formulate de recurenții pârâți, ce permit încadrarea în art.

304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată următoarele:

Criticile formulate

de pârâți potrivit cărora, în raportul juridic dedus judecății, pârâtul Statul

Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, nu are calitate procesuală pasivă,

astfel că greșit acesta a fost obligat la plata sumei de 313.000 euro, în

echivalentul în lei la data plății, reprezentând prețul de piață al imobilului

în litigiu, întrucât calitatea procesuală pasivă într-o astfel de acțiune o are

numai unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speță Municipiul

București, sunt nefondate, pentru cele ce succed:

Potrivit art. 1337 și

art. 1344 C. civ. de la 1864, calitatea procesuală pasivă în caz de evicțiune o

are vânzătoarea, însă în speță aceste dispoziții legale nu sunt incidente.

Astfel, contrar

susținerilor recurenților, în situația dedusă judecății, calitatea procesuală

pasivă revine Ministerului Finanțelor Publice, potrivit art. 50 alin. (3) din

Legea nr. 10/2001, ce stă în proces ca organ reprezentativ al statului.

Susținerea

recurenților potrivit căreia obligația de garanție pentru evicțiune revine,

într-o astfel de acțiune, unității administrativ-teritoriale vânzătoare,

Municipiul București, nu poate fi primită, câtă vreme aceasta nu este

fundamentată din punct de vedere juridic pe vreun argument care să înlăture

aplicarea prevederilor speciale prevăzute de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Dispozițiile Legii

nr. 10/2001 au caracter special, derogator de la dreptul comun, atât sub

aspectul modalității de dezdăunare prevăzut de art. 50

1

și art. 50

alin. (2), cât și al titularului obligației de despăgubire.

Calitatea procesuală

pasivă a Ministerului Finanțelor Publice rezultă din voința legiuitorului care

a instituit obligația Ministerului Finanțelor Publice de dezdăunare a

cumpărătorului, deși acesta nu a participat la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare.

Această obligație

este justificată de faptul că această instituție este cea care dispune, în

condițiile legii, de fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.

(6) din Legea nr. 112/1995, în care au fost virate sumele obținute din vânzarea

apartamentelor către foștii chiriași.

Prin urmare, instanța

va respinge criticile formulate de recurenții pârâți pe acest aspect, ca

nefondate.

În ceea ce privește

criticile potrivit cărora greșit a fost obligat pârâtul Statul Român, prin

Ministerul Finanțelor Publice, la plata prețului de piață al imobilului,

întrucât, pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, se cer a fi întrunite cumulativ două condiții, și anume: încheierea

contractului de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 și ca acest contract să fi fost desființat printr-o hotărâre

judecătorească, se constată următoarele:

În dezvoltarea

acestor critici, recurenții pârâți au arătat, în ceea ce privește respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, că această condiție nu este îndeplinită,

întrucât, prin Decizia nr. 1.512/2007 pronunțată de Tribunalul București, s-a

statuat reaua-credință a autorului reclamantei la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare, cât și faptul că imobilul a fost preluat de stat

fără titlu valabil, aspecte reținute în mod corect de către instanța de fond,

și că nici cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, respectiv

"anularea" prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a

Contractului de vânzare-cumpărare din 20 decembrie 1996, încheiat în baza Legii

nr. 112/1995, ce constituie titlul reclamantei, nu este îndeplinită în cauză,

întrucât deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului

litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare.

De asemenea, tot în

sensul neîndeplinirii primei condiții, se constată că pârâții au mai formulat

critici în sensul că autorul reclamantei nu a depus minime diligențe pentru a

cunoaște situația juridică a imobilului, astfel că acesta a fost de rea-credință

la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, însă aceste critici

vizează netemeinicia deciziei recurate și nu se pot încadra în niciunul din

motivele de nelegalitate strict și limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9

C. proc. civ., iar sancțiunea este aceea a neanalizării lor.

În ceea ce privește

criticile de nelegalitate formulate de recurenții pârâți, potrivit cărora

greșit s-a stabilit dreptul reclamantei la restituirea prețului de piață al

imobilului în litigiu, potrivit art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, se

constată că instanța de apel a verificat stabilirea situației de fapt și

aplicarea legii de către prima instanță, în limita criticilor formulate de

reclamantă, cenzurând astfel dezlegările acesteia, așa cum rezultă din

considerentele deciziei recurate, pe acest aspect, atât în fapt, cât și în

drept.

Astfel, instanța de

apel, cu privire la dreptul reclamantei de a primi prețul de piață al

imobilului în litigiu, stabilit potrivit art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, republicată, a dezlegat următoarele chestiuni de drept: că deși în

motivarea Deciziei civile nr. 1.512/A din 5 decembrie 2007, pronunțată de

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, rămasă irevocabilă prin respingerea

recursului, prin Decizia civilă nr. 803 din 11 martie 2009 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a

analizat și aspectul relei-credințe a cumpărătorului, autorul reclamantei,

aceste considerente nu exclud aplicarea textului care dă dreptul celui evins la

despăgubiri, întrucât ele nu sunt susținute de o dispoziție privind constatarea

nulității contractului de vânzare-cumpărare, iar prin Decizia civilă nr.

803/2009, în chiar dispozitivul hotărârii, doar s-a respins recursul pârâtei

moștenitoare a chiriașului cumpărător; că, în plus, s-a răspuns unui petit

inexistent - constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare; că o astfel de cerere era prescrisă față de termenul special

de prescripție prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, republicată,

de un an, așa cum a fost prorogat, prin O.U.G. nr. 109 și nr. 145/2001, cu 6

luni; că aceste considerente nu au putere de lucru judecat asupra unui lucru

care nu s-a cerut; că, în opinia instanței de apel, chiriașul cumpărător a

respectat dispozițiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, și că bunul a fost pierdut "în confruntarea din

revendicarea îndreptată împotriva cumpărătorului" dintre titlul vechi de

proprietate și contractul de vânzare-cumpărare, care a rămas lipsit de

eficiență juridică, deși nu a fost constatat nul absolut printr-o hotărâre

judecătorească, fără ca pârâții să formuleze critici de nelegalitate, prin

recursul declarat împotriva hotărârii instanței de apel, asupra acestor

dezlegări de drept.

Prin urmare, aceste

chestiuni de drept dezlegate de instanța de apel, câtă vreme nu au fost

contestate pe calea recursului de către niciuna din părți, au intrat în puterea

lucrului judecat și nu mai pot face obiect de analiză în prezenta cale de atac.

Criticile formulate

de recurenții pârâți potrivit cărora încheierea contractului de

vânzare-cumpărare de către autorul reclamantei s-a făcut cu încălcarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, deoarece contractul de vânzare-cumpărare are

o cauză ilicită, ceea ce afectează însăși validitatea actului încheiat sub

imperiul Legii nr. 112/1955, iar statul a preluat imobilul fără titlu valabil,

astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză, vizează

nevalabilitatea titlului reclamantei.

Or, așa cum a statuat

instanța de apel, acțiunea în constatarea nulității absolute a unui contract de

vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr 112/1995 se putea formula

într-un termen de 1 an și 6 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001,

potrivit art. 45 alin. (5) din Legea nr 10/2001, republicată, și O.U.G. nr. 109

și nr. 145/2001, dispoziții legale ce au reglementat un termen special de

prescripție a dreptului la acțiune pentru atacarea contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel că, după

expirarea termenului special de prescripție prevăzut de dispozițiile legale mai

sus reținute, dreptul de a cere, pe cale principală sau pe cale incidentală,

constatarea nulității unui astfel de contract este prescris.

Prin urmare, se constată

că dreptul pârâților de a invoca nevalabilitatea contractului de

vânzare-cumpărare ce constituie titlul reclamantei, chiar pe excepție, este

prescris, iar criticile formulate de pârâți în acest sens nu vor fi analizate.

Critica potrivit

căreia reclamanta nu este îndreptățită la restituirea prețului de piață al

imobilului în litigiu în baza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, cu

motivarea că deposedarea reclamantei de imobilul în litigiu s-a realizat în

urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în

temeiul Legii nr. 112/1995 nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă, este, de asemenea, nefondată.

Astfel, în speță,

reclamanta a pierdut posesia imobilului în acțiunea în revendicare promovată de

fostul proprietar, prin confruntarea titlurilor exhibate de părți, dându-se

eficiență titlului mai bine caracterizat, cel al foștilor proprietari.

Or, tocmai faptul că,

deși nu a fost anulat în instanță, titlul reclamantei nu își mai produce

consecințele juridice face ca în speță să devină incidente dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora reclamanta este îndreptățită la

restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare, obligație ce revine, potrivit art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, pârâtului Statul Român, prin

Ministerul Finanțelor Publice.

Criticile formulate

de recurenții pârâți privind stabilirea greșită a întinderii obligației ce îi

revine pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, de a

restitui către reclamantă prețul de piață al imobilului în litigiu, stabilit

conform art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, așa

cum au fost expuse mai sus, nu vor fi primite și analizate, întrucât, deși

instanța de apel a obligat pe pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 313.000 euro, în

echivalent în lei la data plății, reprezentând prețul de piață al

apartamentului în litigiu, stabilit potrivit art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, republicată, se constată că prima instanță a respins acțiunea

reclamantei fără să mai analizeze cererea acesteia cu privire la întinderea

obligației ce îi revine pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, iar instanța de apel nu a stabilit situația de fapt pe acest aspect,

pe de o parte, iar pe de altă parte, decizia pronunțată este nemotivată în

acest sens, respectiv nu cuprinde argumentele de fapt și de drept în baza

cărora instanța de apel a stabilit că prețul de piață al imobilului în litigiu

este de 313.000 euro, ceea ce echivalează cu necercetarea fondului apelului pe

acest aspect, astfel că nu se poate efectua controlul judiciar asupra deciziei

recurate în acest sens.

Mai mult, instanța de

apel nu a pus în discuția părților raportul de expertiză efectuat în fața

primei instanțe, ale cărui concluzii le-a omologat în privința întinderii

obligației stabilite în sarcina pârâtului Statul Român, prin Ministerul

Finanțelor Publice, deși avea această obligație, încălcând astfel atât

principiul contradictorialității, cât și principiile dreptului la apărare și la

un proces echitabil, consacrate de art. 129 C. proc. civ. și art. 6 din

Convenția Europeană a Drepturilor Omului, ceea ce atrage casarea deciziei

recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel numai

în ceea ce privește stabilirea întinderii obligației ce-i revine pârâtului

Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, față de intimata reclamantă,

potrivit art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată.

Aceasta deoarece

contradictorialitatea dezbaterilor este un principiu fundamental al dreptului

procesual civil ce impune judecătorului obligația de a pune în dezbaterea

contradictorie a părților toate elementele de care depinde soluționarea cauzei.

Critica referitoare

la valoarea reținută în raportul de expertiză, în sensul că în mod eronat a

fost omologată de către instanța de apel, întrucât aceasta nu ar reflecta

prețul de piață al imobilului în litigiu, nu poate fi cercetată pe fond înainte

de clarificarea situației de fapt dedusă judecății, prin administrarea

probatoriului în condiții de strictă legalitate, care să respecte în mod

efectiv, și nu doar formal, principiul contradictorialității, și, respectiv,

principiul dreptului la apărare.

Principiile

menționate în paragrafele anterioare sunt o componentă a dreptului la un proces

echitabil, consacrat de art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului,

potrivit căruia, orice persoană, fie reclamanta, fie pârâtul "are dreptul

la judecarea în mod echitabil, în mod public și într-un termen rezonabil a

cauzei sale, de către o instanță independentă și imparțială, instituită de

lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor și obligațiilor sale cu

caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzații în materie penală

îndreptată asupra sa.".

Încălcarea acestor

principii semnifică încălcarea însăși a substanței dreptului la apărare și pune

instanța de recurs în imposibilitatea de a exercita controlul judiciar în

limitele prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., în ceea ce privește

întinderea obligației legale stabilite în sarcina pârâtului Statul Român, prin

Ministerul Finanțelor Publice, de a plăti prețul de piață al imobilului în

litigiu, stabilit conform art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001,

republicată, către reclamantă.

De aceea, fără a

analiza criticile formulate de pârâți pe acest aspect, ce vor fi avute în

vedere cu ocazia rejudecării, instanța, în baza art. 312 alin. (1), (2) și (3)

C. proc. civ., va admite recursul declarat de recurenții pârâți, va casa

decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță numai

pentru stabilirea întinderii obligației ce îi revine recurentului pârât, Statul

Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, în condițiile legii speciale, art.

50

1

din Legea nr. 10/ 2001, de a restitui prețul de piață al

imobilului în litigiu, stabilit conform standardelor internaționale de

evaluare, către reclamantă.

Cu ocazia

rejudecării, se va ține seama de toate mijloacele de apărare invocate de părți

și se va administra probatoriul necesar în vederea soluționării legale a

cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și

Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor

Publice București, împotriva Deciziei nr. 61 A din 24 februarie 2014 a Curții

de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 9 octombrie 2014.

Procesat

de GGC - AZ