ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 672/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanta SC H.T.R. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC I.R.T. SRL și a solicitat instanței să dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC I.R.T. SRL și C.A.S.O., autentificat din 15 mai 2001 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Prin sentința comercială nr. 4512 din 5 ianuarie 2004, instanța a admis excepția de necompetență materială a Tribunalului București și a dispus declinarea competenței materiale în favoarea Judecătoriei Buftea, având în vedere că obiectul cererii îl constituie constatarea nulității unui contract de vânzare-cumpărare.

Soluționând recursurile declarate împotriva sentinței sus menționate, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a pronunțat Decizia nr. 608 din 22 septembrie 2004 prin care a admis ambele recursuri, a casat sentința atacată și a trimis cauza spre soluționare în fond la Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, reținând că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 3 și 4 C. com., coroborate cu dispozițiile art. 893 C.com. Prin sentința nr. 13221 din 2 decembrie 2004, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins acțiunea reclamantei SC H.T.R. SRL în contradictoriu cu pârâții SC I.R.T. SRL și C.A.S.O.

ca neîntemeiată, reținând că, la data vânzării, bunul imobil înstrăinat se afla în patrimoniul vânzătoarei, iar înscrisul „chitanță” din 22 decembrie 2000 nu poate fi considerat act translativ de proprietate, deoarece potrivit dispozițiilor Legii nr. 18/1991, în cazul înstrăinării terenurilor, pentru valabilitatea actului juridic translativ de proprietate, este stabilită, ca și condiție de fond, care completează cerințele art. 948 C. civ., forma autentică. Sentința instanței de fond a fost apelată de către reclamantă, iar prin Decizia nr. 414 din 1 octombrie 2007, Curtea de Apel București a respins apelul ca nefondat. Împotriva deciziei sus menționate, a declarat recurs reclamanta SC H.T.R. SRL, iar prin Decizia nr. 1937 din 4 iunie 2008, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare.

Pentru a pronunța această soluție, Înalta Curte a reținut că, deși acțiunea reclamantei-recurente are ca obiect atât constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între SC I.R.T. SRL și C.A.S.O., cât și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între reclamanta-recurentă și SC I.R.T. SRL, iar apelul reclamantei a vizat ambele aspecte, instanța de apel a examinat aproape în exclusivitate aspectul vizând antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă și SC C.R. SRL (antecesoarea pârâtei SC I.R.T. SRL ) și a făcut doar referiri pasagere la contractul a cărui nulitate absolută s-a cerut a fi constatată, fără o examinare a acestuia prin prisma motivelor invocate în apel.

Înalta Curte a mai reținut că instanța de apel s-a mulțumit să afirme că obiectul convenției exista în circuitul civil, deoarece vănzătoarea era titulara dreptului de proprietate, în condițiile în care, cu privire la imobilul în litigiu, era instituită în mod legal o interdicție de vânzare către un terț, imobilul fiind indisponibilizat prin voința părților contractante. A mai reținut instanța că, în ceea ce privește cauza ilicită, instanța de apel, fără a o analiza în nici un fel, se limitează la a afirma că în cauza de față cauza ilicită prevăzută de art. 948 C. civ.

nu se poate confunda cu frauda la lege, aceasta în condițiile în care examinarea aprofundată a acestui aspect se impunea față de împrejurările concrete ale cauzei, respectiv existența unei indisponibilizări anterioare a înstrăinării imobilului, convenită de părți, achitarea integrală a prețului de către reclamanta cumpărătoare, vânzarea ulterioară către un terț cu un preț mult inferior și încheierea cvasiconcomitentă a unei convenții de revânzare a imobilului sub condiție pur potestativă. Rejudecând apelul după casare, Curtea de Apel București a pronunțat Decizia nr. 274 din 10 iunie 2009 prin care a admis excepția lipsei capacității de folosință a SC I.R.T.SRL, a respins apelul reclamantei SC H.T.R.

SRL în contradictoriu cu intimata SC I.R.T. SRL, pentru lipsa capacității de folosință a acesteia și a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă în contradictoriu cu intimatul C.A.S.O. În argumentarea soluției pronunțate instanța de control judiciar a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, intitulat „convenție precontractuală de înstrăinare”, încheiat la data de 28 decembrie 1998 și autentificat de B.N.P. S.C., SC C.R. SRL., în calitate de înstrăinătoare-promitentă, s-a obligat să înstrăineze către SC H.T.R. SRL, în calitate de dobânditoare promitentă, cota indiviză de 1/2 din suprafața de 7.300 mp de teren situat pe raza comunei Otopeni. Potrivit chitanței emise la data de 22 decembrie 2000 de către Ingerl Siegfried, în calitate de reprezentant al SC C.R.

SRL. și al SC I.R.T. SRL, s-a consemnat primirea de către acesta de la M.M., în calitate de reprezentant a al SC H.T.R. SRL, a sumei de 277.400 dolari SUA, reprezentând valoarea terenului situat în Otopeni. În baza Hotărârii Adunării Generale din data de 16 aprilie 1999 a SC I.R.T. SRL s-a hotărât cooptarea în cadrul acestei societăți comerciale, alături de asociații SC I.M.B.H. SA și S.I., a SC C.R. SRL. Asociatul nou intrat în societate a adus la capitalul social un aport în natură constând în terenul în cauză, situat în comuna Otopeni, județul Ilfov, deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 28 decembrie 1998. Prin încheierea din data de 08 februarie 2001, Judecătoria Buftea a admis cererea formulată de petenta SC H.T.R.

SRL și s-a dispus interdicția vânzării terenului situat pe raza comunei Otopeni, în suprafață de 7.300 mp, dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 1998 de B.N.P. S.C. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 15 mai 2001 de B.N.P. A.V., SC I.R.T. SRL, în baza Hotărârii A.G.A. din data de 14 mai 2001, în calitate de vânzătoare, a vândut lui C.A.S.O., în calitate de cumpărător, terenul în suprafață de 7300 mp situat în intravilanul comunei Otopeni, prețul vânzării fiind de 110.000 dolari SUA, achitat integral la data autentificării contractului, astfel cum rezultă din cuprinsul acestuia.

Pe fondul cauzei instanța a constatat că nu poate fi reținută intervenirea transferului dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, prin achitarea prețului potrivit chitanței din 22 decembrie 2000, deoarece, potrivit dispozițiilor art. 2 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, condiția impusă pentru validitatea actului de înstrăinare a terenurilor este forma autentică. A mai reținut instanța că nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, atâta timp cât promitenta-vânzătoare, SC C.R. SRL a înstrăinat terenul prin aducerea lui ca aport în natură la capitalul social al SC I.R.T. SRL, după care a fost înstrăinat prin acte succesive, iar la momentul pronunțării prezentei hotărâri, terenul nu se mai află în patrimoniul societăților promitente vânzătoare.

În ceea ce privește existența cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare, a cărui nulitate s-a solicitat a se constata, instanța a reținut că interdicția de vânzare s-a instituit prin încheierea pronunțată de Judecătoria Buftea la data de 08 februarie 2001 și privește pe SC C.R. SRL, însă la data instituirii acestei interdicții de vânzare, terenul în cauză nu se mai afla în proprietatea SC C.R. SRL, ci în proprietatea SC I.R.T. SRL, prin aportarea lui anterioară la capitalul social al acestei din urmă societăți. S-a mai reținut că reclamanta nu a făcut dovada caracterului ilicit al cauzei contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a precizat care este norma de ordine publică încălcată de către părțile contractante.

În ceea ce privește excepția lipsei capacității procesuale de folosință a intimatei SC I.R.T. SRL, s-a reținut că este întemeiată, având în vedere că societatea a fost radiată din registrul comerțului prin înregistrarea din data de 01 noiembrie 2007, efectuată în baza sentinței comerciale nr. 3400 din 21 septembrie 2007 a Tribunalului București, secția comercială, prin care s-a dispus închiderea procedurii falimentului debitoarei. Împotriva deciziei sus menționate a declarat recurs reclamanta SC H.T.R. SRL, invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat modificarea deciziei recurate, admiterea apelului și schimbarea sentinței instanței de fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.

Prin concluziile formulate oral și în scris, recurenta a precizat că nu mai susține critica privind modul de soluționare de către instanța de control judiciar a excepției lipsei capacității de folosință a SC I.R.T. SRL. În argumentarea motivului de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta a susținut că decizia atacată a fost pronunțată cu interpretarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, art. 948, 966 și 968 C. civ. A arătat recurenta că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 28 decembrie 1998 în formă autentică, s-a prevăzut că promisiunea este valabilă timp de 3 ani, adică până la data de 29 decembrie 2001 și nu până la data de 29 ianuarie 2001 cum greșit a reținut instanța apelului și că această obligație se va transmite și către succesorul în drepturi al promitentului vânzător SC C.R.

SRL, respectiv SC I.R.T. SRL. S-a mai arătat că interdicția de vânzare, notată, nu a fost contestată de către SC I.R.T. SRL și constituie suficient temei pentru ca în baza dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, să se dispună nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește motivul prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, reținând că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost încheiată în formă autentică, or antecontractul încheiat la data de 28 decembrie 1998 este încheiat în formă autentică. Recursul este fondat, pentru considerentele ce urmează: Pentru analizarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., care vizează încălcarea sau aplicarea greșită a legii, se vor analiza cu prioritate, dispozițiile art. 15 din Legea nr. 54/1998. Potrivit art. 15 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, în vigoare la momentul incheierii actului juridic contestat, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești, pe tot timpul soluționării acestor litigii, iar potrivit alin. (2) al aceluiași text de lege, înstrăinările încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (1) sunt nule, nulitate ce va fi constatată de către instanță, la cererea oricărei persoane interesate sau a procurorului.

Așa fiind, față de dispozițiile legale mai sus evocate, se constată că instanța de control judiciar a făcut o greșită interpretare și aplicare a acestora, având în vedere că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 15 mai 2001, a cărui nulitate s-a solicitat, era instituită interdicția de vânzare, potrivit încheierii din 08 februarie 2001 a Judecătoriei Buftea. Pe cale de consecință, se constată că transferul de proprietate asupra terenului în litigiu s-a făcut cu încălcarea interdicției instituită în mod legal, ceea ce atrage nulitatea actului încheiat în aceste condiții. În ceea ce privește motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., cu referire la cel de-al doilea capăt de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că instanța de control judiciar, cu încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc.

civ., prin depășirea limitelor impuse de decizia de casare, a analizat și soluționat și acest capăt de cerere, ce nu mai putea forma obiectul analizei instanței în rejudecare. Pe cale de consecință, față de cele ce preced, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recursul reclamantei va fi admis, potrivit dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Cu majoritate de voturi: Admite recursul declarat de reclamanta SC H.T.R. SRL București, împotriva Deciziei nr. 274 din 10 iunie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, modifică decizia recurată în sensul admiterii apelului aceleiași părți împotriva sentinței nr. 13221 din 2 decembrie 2004, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte, în sensul că admite acțiunea precizată a reclamantei și constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 15 mai 2001. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 februarie 2010.