ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 672/2010

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea introductivă de instanță,

reclamanta SC H.T.R. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC I.R.T. SRL și a

solicitat instanței să dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între pârâta SC I.R.T. SRL și C.A.S.O., autentificat din 15 mai 2001 și

să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare.

Prin sentința

comercială nr. 4512 din 5 ianuarie 2004, instanța a admis excepția de

necompetență materială a Tribunalului București și a dispus declinarea

competenței materiale în favoarea Judecătoriei Buftea, având în vedere că

obiectul cererii îl constituie constatarea nulității unui contract de

vânzare-cumpărare.

Soluționând

recursurile declarate împotriva sentinței sus menționate, Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, a pronunțat Decizia nr. 608 din 22

septembrie 2004 prin care a admis ambele recursuri, a casat sentința atacată și

a trimis cauza spre soluționare în fond la Tribunalul București, secția a Vl-a comercială,

reținând că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 3 și 4 C. com.,

coroborate cu dispozițiile art. 893 C.com.

Prin sentința nr. 13221

din 2 decembrie 2004, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins

acțiunea reclamantei SC H.T.R. SRL în contradictoriu cu pârâții SC I.R.T. SRL și

C.A.S.O. ca neîntemeiată, reținând că, la data vânzării, bunul imobil

înstrăinat se afla în patrimoniul vânzătoarei, iar înscrisul „chitanță” din 22

decembrie 2000 nu poate fi considerat act translativ de proprietate, deoarece

potrivit dispozițiilor Legii nr. 18/1991, în cazul înstrăinării terenurilor,

pentru valabilitatea actului juridic translativ de proprietate, este stabilită,

ca și condiție de fond, care completează cerințele art. 948 C. civ., forma

autentică.

Sentința instanței de

fond a fost apelată de către reclamantă, iar prin Decizia nr. 414 din 1

octombrie 2007, Curtea de Apel București a respins apelul ca nefondat.

Împotriva deciziei

sus menționate, a declarat recurs reclamanta SC H.T.R. SRL, iar prin Decizia

nr. 1937 din 4 iunie 2008, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială,

a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare.

Pentru a pronunța

această soluție, Înalta Curte a reținut că, deși acțiunea reclamantei-recurente

are ca obiect atât constatarea nulității absolute a contractului de vânzare -

cumpărare încheiat între SC I.R.T. SRL și C.A.S.O., cât și pronunțarea unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între

reclamanta-recurentă și SC I.R.T. SRL, iar apelul reclamantei a vizat ambele

aspecte, instanța de apel a examinat aproape în exclusivitate aspectul vizând

antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă și SC C.R. SRL

(antecesoarea pârâtei SC I.R.T. SRL ) și a făcut doar referiri pasagere la

contractul a cărui nulitate absolută s-a cerut a fi constatată, fără o

examinare a acestuia prin prisma motivelor invocate în apel.

Înalta Curte a mai

reținut că instanța de apel s-a mulțumit să afirme că obiectul convenției

exista în circuitul civil, deoarece vănzătoarea era titulara dreptului de

proprietate, în condițiile în care, cu privire la imobilul în litigiu, era

instituită în mod legal o interdicție de vânzare către un terț, imobilul fiind

indisponibilizat prin voința părților contractante. A mai reținut instanța că,

în ceea ce privește cauza ilicită, instanța de apel, fără a o analiza în nici

un fel, se limitează la a afirma că în cauza de față cauza ilicită prevăzută de

art. 948 C. civ. nu se poate confunda cu frauda la lege, aceasta în condițiile

în care examinarea aprofundată a acestui aspect se impunea față de

împrejurările concrete ale cauzei, respectiv existența unei indisponibilizări

anterioare a înstrăinării imobilului, convenită de părți, achitarea integrală a

prețului de către reclamanta cumpărătoare, vânzarea ulterioară către un terț cu

un preț mult inferior și încheierea cvasiconcomitentă a unei convenții de

revânzare a imobilului sub condiție pur potestativă.

Rejudecând apelul

după casare, Curtea de Apel București a pronunțat Decizia nr. 274 din 10 iunie

2009 prin care a admis excepția lipsei capacității de folosință a SC I.R.T.SRL,

a respins apelul reclamantei SC H.T.R. SRL în contradictoriu cu intimata SC I.R.T.

SRL, pentru lipsa capacității de folosință a acesteia și a respins ca nefondat

apelul declarat de reclamantă în contradictoriu cu intimatul C.A.S.O.

În argumentarea

soluției pronunțate instanța de control judiciar a reținut că prin

antecontractul de vânzare-cumpărare, intitulat „convenție precontractuală de

înstrăinare”, încheiat la data de 28 decembrie 1998 și autentificat de B.N.P. S.C.,

SC C.R. SRL., în calitate de înstrăinătoare-promitentă, s-a obligat să

înstrăineze către SC H.T.R. SRL, în calitate de dobânditoare promitentă, cota

indiviză de 1/2 din suprafața de 7.300 mp de teren situat pe raza comunei

Otopeni.

Potrivit chitanței

emise la data de 22 decembrie 2000 de către Ingerl Siegfried, în calitate de

reprezentant al SC C.R. SRL. și al SC I.R.T. SRL, s-a consemnat primirea de

către acesta de la M.M., în calitate de reprezentant a al SC H.T.R. SRL, a

sumei de 277.400 dolari SUA, reprezentând valoarea terenului situat în Otopeni.

În baza Hotărârii Adunării

Generale din data de 16 aprilie 1999 a SC I.R.T. SRL s-a hotărât cooptarea în

cadrul acestei societăți comerciale, alături de asociații SC I.M.B.H. SA și S.I.,

a SC C.R. SRL. Asociatul nou intrat în societate a adus la capitalul social un

aport în natură constând în terenul în cauză, situat în comuna Otopeni, județul

Ilfov, deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 28 decembrie

cererea formulată de petenta SC H.T.R. SRL și s-a dispus interdicția vânzării

terenului situat pe raza comunei Otopeni, în suprafață de 7.300 mp, dobândit

prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 1998 de B.N.P. S.C.

Prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 15 mai 2001 de B.N.P. A.V., SC I.R.T. SRL,

în baza Hotărârii A.G.A. din data de 14 mai 2001, în calitate de vânzătoare, a

vândut lui C.A.S.O., în calitate de cumpărător, terenul în suprafață de 7300 mp

situat în intravilanul comunei Otopeni, prețul vânzării fiind de 110.000 dolari

SUA, achitat integral la data autentificării contractului, astfel cum rezultă

din cuprinsul acestuia.

Pe fondul cauzei instanța

a constatat că nu poate fi reținută intervenirea transferului dreptului de

proprietate asupra terenului în cauză, prin achitarea prețului potrivit

chitanței din 22 decembrie 2000, deoarece, potrivit dispozițiilor art. 2 alin.

(1) din Legea nr. 18/1991, condiția impusă pentru validitatea actului de

înstrăinare a terenurilor este forma autentică.

A mai reținut

instanța că nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, atâta timp cât promitenta-vânzătoare, SC C.R. SRL a

înstrăinat terenul prin aducerea lui ca aport în natură la capitalul social al SC

I.R.T. SRL, după care a fost înstrăinat prin acte succesive, iar la momentul

pronunțării prezentei hotărâri, terenul nu se mai află în patrimoniul

societăților promitente vânzătoare.

În ceea ce privește

existența cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare, a cărui nulitate

s-a solicitat a se constata, instanța a reținut că interdicția de vânzare s-a

instituit prin încheierea pronunțată de Judecătoria Buftea la data de 08

februarie 2001 și privește pe SC C.R. SRL, însă la data instituirii acestei

interdicții de vânzare, terenul în cauză nu se mai afla în proprietatea SC C.R.

SRL, ci în proprietatea SC I.R.T. SRL, prin aportarea lui anterioară la

capitalul social al acestei din urmă societăți. S-a mai reținut că reclamanta

nu a făcut dovada caracterului ilicit al cauzei contractului de

vânzare-cumpărare, deoarece nu a precizat care este norma de ordine publică

încălcată de către părțile contractante.

În ceea ce privește

excepția lipsei capacității procesuale de folosință a intimatei SC I.R.T. SRL,

s-a reținut că este întemeiată, având în vedere că societatea a fost radiată

din registrul comerțului prin înregistrarea din data de 01 noiembrie 2007,

efectuată în baza sentinței comerciale nr. 3400 din 21 septembrie 2007 a

Tribunalului București, secția comercială, prin care s-a dispus închiderea

procedurii falimentului debitoarei.

Împotriva deciziei

sus menționate a declarat recurs reclamanta SC H.T.R. SRL, invocând motivele

prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat

modificarea deciziei recurate, admiterea apelului și schimbarea sentinței

instanței de fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel

cum a fost formulată. Prin concluziile formulate oral și în scris, recurenta a

precizat că nu mai susține critica privind modul de soluționare de către

instanța de control judiciar a excepției lipsei capacității de folosință a SC

I.R.T. SRL.

În argumentarea

motivului de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

recurenta a susținut că decizia atacată a fost pronunțată cu interpretarea și

aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 15 alin. (2) din

Legea nr. 54/1998, art. 948, 966 și 968 C. civ. A arătat recurenta că, potrivit

antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 28 decembrie 1998 în formă

autentică, s-a prevăzut că promisiunea este valabilă timp de 3 ani, adică până

la data de 29 decembrie 2001 și nu până la data de 29 ianuarie 2001 cum greșit

a reținut instanța apelului și că această obligație se va transmite și către

succesorul în drepturi al promitentului vânzător SC C.R. SRL, respectiv SC

I.R.T. SRL. S-a mai arătat că interdicția de vânzare, notată, nu a fost

contestată de către SC I.R.T. SRL și constituie suficient temei pentru ca în

baza dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, să se dispună

nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește

motivul prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta a

susținut că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății,

reținând că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost încheiată în formă

autentică, or antecontractul încheiat la data de 28 decembrie 1998 este

încheiat în formă autentică.

Recursul este fondat,

pentru considerentele ce urmează:

Pentru analizarea

motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care

vizează încălcarea sau aplicarea greșită a legii, se vor analiza cu prioritate,

dispozițiile art. 15 din Legea nr. 54/1998.

Potrivit art. 15 alin.

(1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, în vigoare

la momentul incheierii actului juridic contestat, erau interzise înstrăinările,

sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la

instanțele judecătorești, pe tot timpul soluționării acestor litigii, iar

potrivit alin. (2) al aceluiași text de lege, înstrăinările încheiate cu

încălcarea prevederilor alin. (1) sunt nule, nulitate ce va fi constatată de

către instanță, la cererea oricărei persoane interesate sau a procurorului.

Așa fiind, față de

dispozițiile legale mai sus evocate, se constată că instanța de control

judiciar a făcut o greșită interpretare și aplicare a acestora, având în vedere

că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 15 mai 2001, a

cărui nulitate s-a solicitat, era instituită interdicția de vânzare, potrivit

încheierii din 08 februarie 2001 a Judecătoriei Buftea. Pe cale de consecință,

se constată că transferul de proprietate asupra terenului în litigiu s-a făcut

cu încălcarea interdicției instituită în mod legal, ceea ce atrage nulitatea

actului încheiat în aceste condiții.

În ceea ce privește

motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., cu referire la cel de-al

doilea capăt de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

act autentic de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că instanța de control

judiciar, cu încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., prin

depășirea limitelor impuse de decizia de casare, a analizat și soluționat și

acest capăt de cerere, ce nu mai putea forma obiectul analizei instanței în

rejudecare.

Pe cale de

consecință, față de cele ce preced, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (3) C.

proc. civ., recursul reclamantei va fi admis, potrivit dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Cu majoritate de

voturi:

Admite recursul

declarat de reclamanta SC H.T.R. SRL București, împotriva Deciziei nr. 274 din

10 iunie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a

comercială, modifică decizia recurată în sensul admiterii apelului aceleiași

părți împotriva sentinței nr. 13221 din 2 decembrie 2004, pronunțată de

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte, în

sensul că admite acțiunea precizată a reclamantei și constată nulitatea

absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 15 mai 2001.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 18 februarie 2010.