ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 59/2011

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 sub nr. 3944/101/2007 reclamanta CN L.R. SA, a chemat în judecată pe pârâții SC R.I. SRL, P.M. și P.C., solicitând instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007 intervenit între părți cu privire la imobilul situat în București, sector 3, iar în subsidiar să dispună obligarea pârâtei SC R.I. SRL la plata cu titlu de daune interese pentru nerespectarea contractului din 2000, a valorii de circulație a apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare precizat. Prin sentința civilă nr. 3226 din 11 aprilie 2007 a Judecătoriei Sectorului 3 București a fost admisă excepția de necompetență materială, cauza fiind declinată în favoarea Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

Împotriva sentinței evocate a formulat recurs reclamanta CN L.R. SA, recurs ce a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 1066 din 21 iunie 2007. Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția comercială, sub nr. 33322/3/2007 iar prin sentința comercială nr. 1436 din 26 ianuarie 2009 instanța a luat act de renunțarea reclamantei CN L.R. SA la capătul de cerere subsidiar, iar acțiunea vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 23 ianuarie 2007 a fost respinsă ca nefondată. Împotriva sentinței comerciale nr. 1435/2009 pronunțată de Tribunalul București, secția comercială, a formulat apel reclamanta CN L.R. SA, apel ce a fost respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 72 pronunțată la data de 15 februarie 2010 de Curtea de Apel București.

În motivarea deciziei instanței de apel a reținut că prin contractul din 4 mai 2005, SC R.I. SRL a convenit în calitate de proprietar cu CN L.R. SA în calitate de reprezentant al participanților, să transmită către participanții câștigători la jocurile de noroc organizate de CN L.R. SA dreptul de proprietate asupra apartamentelor situate în Ansamblu de locuințe M.N.T. Ca modalitate de transfer a proprietății s-a prevăzut în sarcina proprietarului obligația transmiterii proprietății asupra apartamentelor către participanții câștigători desemnați de reprezentantul comercial al acestora, la solicitarea acestuia în termen de 15 zile, urmând ca întocmirea tuturor actelor și formalităților de transmitere și intabulare a dreptului de proprietate să se facă de proprietar direct pe numele participanților câștigători desemnați de reprezentantul comercial, sarcina achitării taxelor de autentificare și intabulare revenind proprietarului.

Prin minuta din 12 octombrie 2005 părțile au modificat această clauză, iar cu privire la plata prețului s-a convenit ca acesta sa fie achitat de reprezentantul comercial proprietarului, în temeiul facturilor emise, preț achitat integral și în avans, de către reclamantă, aspect necontestat de pârâta SC R.I. SRL. Ca urmare a îndeplinirii obligațiilor asumate prin contract de către reprezentantul comercial al participanților, părțile au încheiat minuta din 12 octombrie 2005, și în considerarea protejării intereselor participanților declarați câștigători în temeiul contractului de joc de noroc încheiat cu CN L.R. SA, s-a convenit în afara de preluarea sarcinii achitării taxelor și cotelor de întreținere aferente, a impozitelor și a altor cheltuieli accesorii, încheierea unui act adițional la contractul din 2000 privind trecerea în proprietatea CN L.R.

SA a apartamentelor. Contractul încheiat în folosul terților beneficiari nu avea drept consecință transferul dreptului de proprietate în patrimoniul acestora, ci doar a promisiunii de transmitere al acestuia; transmiterea dreptului de proprietate în sine, implica încheierea actelor de transfer și a intabulării. Instanța de apel a mai reținut că SC R.I. SRL, în calitate de promitent, deținea la data încheierii contractului în proprietate terenul aferent blocului, în temeiul contractului de vânzare cumpărarea autentificat din 23 februarie 2000, conform contractului din 2009, obligându-se să execute, cu respectarea proiectului de execuție, al autorizației de construcție și certificatului de urbanism blocul din Ansamblul de Locuințe M.N.T., termenele limita convenite fiind 31 mai 2001 și 31 martie 2002. Transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului proprietar SC R.I.

SRL în patrimoniul terțului beneficiar participant câștigător, opera la solicitarea stipulantului CN L.R. SA. Plata prețului apartamentelor, inclusiv al celui în litigiu nu avea ca efect transferul dreptului de proprietate în patrimoniul stipulantului, plata fiind efectuata în temeiul stipulației pentru altul, în beneficiul terțului desemnat ulterior. De asemenea, dreptul de proprietate nu s-a pierdut ca efect al încheierii contractului din 2000, întrucât, obiectul contractului îl constituie obligația de a face, nu transferul dreptului de proprietate, pentru care de altfel, părțile au stabilit atât termene cât și condiții.

Sub acest aspect a fost aprecată ca irelevantă sentința comercială nr. 4764 din 2 aprilie 2008 pronunțată în dosar 4761/3/2007 a Tribunalului București prin care pârâta a fost obligată a încheia actul adițional având ca obiect transferul dreptului de proprietate inclusiv asupra apartamentului în litigiu, prin măsura dispusă nu s-a constatat cu efect retroactiv transferul dreptului de proprietate, confirmând astfel, faptul că la data încheierii contractului pârâta exercita dreptul de proprietate asupra apartamentului. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare din 23 ianuarie 2007, stipulantul nu desemnase terțul beneficiar al apartamentului nr. 31, iar promitentul deținea bunul în calitate de proprietar și nu de detentor precar, astfel ca s-a retinut că s-a înstrăinat bunul altuia.

Chiar dacă promitentul nu și-a respectat obligația asumată și a înstrăinat bunul unei persoane străine de contractul cadru, nici stipulantul și nici beneficiarul nu pot solicita anularea vânzării făcute cu încălcarea promisiunii, decât în condițiile în care se probează ca acesta încălcare s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii și cu complicitatea la frauda a beneficiarului. Din probatoriul administrat a rezultat, faptul că între părți au existat neînțelegeri cu privire la derularea contractului, determinate atât de întârzierea lucrărilor de execuție ale apartamentelor, cu nerespectarea termenelor convenite, cat și cu privire la cheltuielile de întreținere și a altor cheltuieli accesorii, ce au depășit sumele inițial convenite, ca urmare a nerespectării de către stipulant a condițiilor contractului.

Promitentul a notificat intenția de înstrăinare a apartamentelor, cu nerespectarea promisiunii asumate. Astfel, prin adresa din 4 octombrie 2006, a comunicat CN L.R. SA somația de plata a impozitelor aferente apartamentelor nepreluate existente în bloc, în condițiile creșterii semnificative a majorărilor de întârziere, solicitând în conformitate cu protocolul încheiat urgentarea soluționări preluării apartamentelor; de asemenea prin adresa din 24 ianuarie 2006 SC R.I. SRL, comunică CN L.R. SA faptul îndeplinirii tuturor formalităților necesare finalizării actului adițional la contractul din 2000 cu privire la transferul dreptului de proprietate, sens în care s-au obținut extrasele de carte funciara valabile pentru intervalul 23 - 24 ianuarie, refuzul nejustificat al reclamantei de a accepta încheierea actului fiind reținut de către notarul pârâtei; pârâta a solicitat o noua întrevedere cu scopul finalizării actului de transfer cu privire la cele 34 de apartamente.

Prin adresa din 17 februarie 2006, pârâta a solicitat CN L.R. SA să propună în scris varianta de contract privind transferul dreptului de proprietate, solicitând totodată achitarea sumei de 188 235 lei, reprezentând depășire costuri alocate prin devizul general. În aceste condiții nu se poate reține culpa pârâtei în nerespectarea promisiunii de transferare a dreptului de proprietate către terții beneficiari desemnați de reclamanta și nici intenția de fraudare a acestora prin încheierea contractului de vânzare cumpărare cu o persoană străină de contract, cu atât mai puțin complicitatea la fraudă a pârâților persoane fizice cumpărătoare. Urmare a întârzierii în desemnarea participanților câștigători, cheltuielile accesorii, altele decât prețul apartamentelor, asumate de către promitent au devenit împovărătoare, astfel că CN L.R.

SA a acceptat prin minuta din 12 octombrie 2005 preluarea acestora în sarcina sa, fără însă a respecta această obligație. Prevalându-se de neexecutarea obligațiilor asumate de CN L.R. SA, SC R.I. SRL a înțeles să înstrăineze apartamentul în litigiu pentru a prevenii majorarea prejudiciilor cauzate. Astfel, motivul determinant la încheierea actului a cărei nulitate se solicita a fi constatat, nu l-a constituit fraudarea stipulantului, ci preîntâmpinarea unui prejudiciu cauzat prin atitudinea culpabilă a acestuia. Ca urmare, în mod corect s-a reținut ca nefiind întrunită condiția cauzei ilicite, la încheierea contractului din 2007 fiind respectate dispozițiile art. 948 pct. 4 și art. 966 C. civ.

CN L.R. SA, în calitate de stipulant, potrivit celor cuprinse în contractul încheiat în folosul unor terțe persoane, avea posibilitatea, în condițiile dovedirii executării întocmai a obligațiilor asumate, de a cere îndeplinirea obligației corelative de a face, constând în promisiunea de a transfera dreptul de proprietate, în caz de neexecutare, și în condițiile dovedirii produceri unui prejudiciu în patrimoniul sau, de a pretinde despăgubiri. Împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București a formulat recurs reclamanta CN L.R. SA solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei apelate cu consecința admiterii acțiunii formulate. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc.

civ., recurenta arată următoarele: 1. Hotărârea instanței de apel nu este motivată, fiind contradictorie, instanța făcând o analiză greșită a probelor existente la dosar. 2. Instanța a interpretat greșit actul dedus judecății în condițiile în care se reține eronat faptul că SC R.I. SRL avea calitatea de proprietar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2007 în contextul în care prin contractul din 4 mai 2000 se reține că intimata avea calitatea doar de constructor ținut să transmită către participanții câștigători la jocurile de noroc organizate de subscrisa dreptul de proprietate asupra unui număr de 90 de aparatemente situate în blocul din Ansamblul M.N.T. Intimata SC R.I.

SRL și-a depășit atribuțiile stabilite prin contractul din 2000 și a înstrăinat prin contractul de vânzae-cumpărare din 2007 un imobil asupra căruia nu deținea dreptul de proprietate la un preț derizoriu, respectiv 40.000 euro. CN L.R. SA a invocat în apel atât reaua credință a cumpărătorilor cât și prețul derizoriu achitat de cumpărătorii P.M. și P.C. ca argument al conivenței dintre vânzător și cumpărători, instanța încălcând astfel dispozițiile art. 292 C. proc. civ. În mod eronat a fost reținută culpa CN L.R. SA pentru neîndeplinirea contractului din 2000 în condițiile în care au fost plătite sumele solicitate de pârâta inclusiv cele reprezentând taxe de intabulare a imobilelor iar din corespondența comercială purtată cu pârâta rezultă că s-a încercat rezolvarea incidentelor ivite între părți.

3. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii reținându-se greșit ca nefiind îndeplinită condiția clauzei ilicite prevăzute de art. 948 pct. 4 și art. 966 C. civ. Contractul de vânzare-cumpărare din 2007 a fost încheiat cu rea credință, întrucât a încălcat drepturile terților beneficiari ai contractului încheiat între subscrisa și intimata prin acțiunile sale, respectiv prin nesocotirea obligațiilor asumate prin contract. Buna credință presupune convingerea fermă a dobânditorului că toate condițiile de validitate ale actului juridic au fost îndeplinite la data încheierii lui. La cartea funciară existau înscrisuri dovediroare cu privire la raporturile juridice dintre CN L.R.

SA și SC R.I. SRL, respectiv protocolul din 31 mai 2002, iar cumpărătorii, cu minime eforturi, puteau afla despre existența acestor înscrisuri prin demersurile firești pe care orice cumpărător de bună-credință trebuie să le facă anterior încheierii unui contract de vânzare-cumpărare. Intimata SC R.I. SRL cunoștea faptul că înstrăinează un bun asupra căruia nu dețin un drept de proprietate iar intimații P.M. și P.C., cunoșteau faptul că achiziționează un apartament într-un bloc al CN L.R. SA în care locuiesc participanții desemnați de aceasta. Un motiv în plus pentru dovedirea relei credințe și a persoanelor fizice cumpărătoare este prețul derizoriu plătit pentru achiziționarea bunului, respectiv suma de 40.000 euro.

În consecință, se impune admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007. Întrucât ne aflăm în prezența unui contract de vânzare-cumpărare nul absolut, fiind bazat pe o cauză ilicită respectiv vânzarea lucrurlui altuia în cunoștință de cauză, pe riscul cumpărătorului, fapt ce reprezintă o operație speculativă. Nefiind de bună credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au achiesat la scopul ilicit urmărit de societatea vânzătoare care cunoștea situația juridică a imobilului. Intimata pârâtă SC R.I. SRL a formulat întâmpinare prin care solicită în esență respingerea recursului ca nefondat, arătând că invocarea prețului derizoriu și a relei credințe a cumpărătorilor P.M.

și P.C., a fost făcută cu încălcarea dispozițiilor art. 292 C. proc. civ. De asemenea, arată că avea calitatea de proprietar la data perfectării contractului a cărei nulitate se solicită, nefiind îndeplinite condițiile vizând nulitatea, hotărârea instanței de apel fiind legală și temeinică. Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, se constată că recursul este nefondat. Dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., invocate de recurentă ca prim motiv de recurs, vizează nemotivarea hotărârii judecătorești atunci când nu se arată motivele pe care aceasta se sprijină dar și atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii dar decizia recurată cuprinde motivele de fapt și drept pe care se sprijină, conform cerințelor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ. situație în care critica referitoare la motivarea contradictorie a deciziei atacate este nefondată. Instanța de apel a analizat motivele de apel invocate, argumentând pe larg motivele pentru care a apreciat că intimata pârâtă SC R.I. SRL era proprietara lucrului vândut și lipsa cauzei ilicite. Instanța nu a reținut încălcarea dispozițiilor art. 292 C. proc. civ. cum greșit susține recurenta ci a respins excepția inadmisibilității invocată de intimată prin întâmpinare, apreciind că prețul derizoriu și reaua credință a cumpărătorilor nu a fost invocată ca motiv distinct de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare din 2007, ci în argumentarea cauzei ilicite la încheierea contractului. Nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. nu-și găsește incidența în speța de față întrucât instanța nu a interpretat greșit actul dedus judecății ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia. Astfel prin contractul din 4 mai 2000 încheiat de intimata pârâtă SC R.I. SRL în calitate de proprietar și CN L.R. SA în calitate de „reprezentant comercial al participanților”, nu a fost transmisă proprietatea celor 90 apartamente către câștigătorii desemnați de reclamanta CN L.R. SA, aceasta având la rândul său obligații corelative. Neînțelegerile părților vizând neexecutarea obligațiilor contractuale derivate din contractul evocat nu poate fi analizată în acest cadru procesual ce are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 2007 încheiat de SC R.I.

SRL cu pârâții P.M. și P.C. Faptul că recurentei reclamante nu i-a fost transmisă proprietatea, în baza contractului din 2000 fiind doar creditoarea unei obligații, rezultă și din minuta încheiată la data de 12 octombrie 2005, prin care se arată că după îndeplinirea obligațiilor din prezenta minută, părțile vor semna un Act Adițional la contract „prin trecerea în proprietatea CN L.R. SA a apartamentelor” (dosar nr. 3944/301/2007 al Judecătoriei Sector 3 București). Actul adițional menționat în minuta încheiată la 12 octombrie 2005 nu a fost încheiat context în care nu se poate susține că a avut loc transferul dreptului de proprietate de la intimata SC R.I. SRL la recurenta CN L.R. SA.

Raportându-se la contractul din 2007 a cărei nulitate a fost solicitată, instanța de apel a reținut corect calitatea de proprietar a vânzătorului la momentul încheierii actului juridic interpretând corect dispozițiile legale în raport de dispozițiile art. 989 – art. 970, art. 948 pct. 4 C. civ. vizând clauza ilicită și dispozițiile art. 966 C. civ. Este adevărat că intimata pârâtă și-a asumat obligația să înstrăineze cele 90 de apartamente dar prin această obligație nu s-a transmis dreptul de proprietate de la promitent către beneficiarul promisiunii acesta find doar creditorul obligației asumate, situație în care corect instanța de apel a reținut că intimata SC R.I. SRL avea calitatea de proprietar al bunului vândut.

În mod corect nu s-a reținut cauza ilicită ca motiv de nulitate a contractului din 2007 având în vedere dispozițiile art. 967 alin. (2) C. proc. civ. care instituie două prezumții: prezumția de valabilitate a clauzei și prezumția de existență a clauzei. Ambele prezumții sunt jures tantum și prin urmare, cine invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei acela trebuie să dovedească și în consecință, să răstoarne prezumția, ceea ce nu a avut loc în speța de față. Nu poate fi reținută critica vizând prețul derizoriu în condițiile art. 1303 C. civ., părțile fiind libere să determine prețul lucrului vândut. Nici reaua credință a cumpărătorilor nu poate fi reținută întrucât din certificatele fiscale și extrasele de carte funciară rezultă că intimata SC R.I.

SRL avea calitate de proprietar a bunului înstrăinat nefiind înscrise în cartea Funciară sarcini, reținându-se doar amplasarea unui bener publicitar pe fața blocului. Ca urmare, instanța de apel a apreciat și interpretat corect legea în raport de dispozițiile art. 969 – 970, art. 948 pct. 4 și art. 966 C. civ. dar și dispozițiile art. 967 alin. (2) C. proc. civ. În concluzie motivele nici de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. nu și găsesc incidența în speța de față, hotărârea recurată purtând sub acest aspect atributul legalității. Pentru considerentele exprese, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. respinge recursul formulat de reclamanta CN L.R.

SA București împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta CN L.R. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 ianuarie 2011.