SECȚIUNEA A TREIA DECIZIE Cerere nr. 6390/18 Viktor Bronislavovich KVYATKOVSKIY împotriva Rusiei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (secțiunea a treia), care are loc la 25 septembrie 2018 într-o cameră compusă din Vincent A. De Gaetano, președinte, Branko Lubarda, Dmitry Dedov, Pere Pastor Vilanova, Alena Poláčková, Georgios A. Serghides, Jolien Schuking, judecători, și Fatoș Arac graffiter adjunct de secțiune Având în vedere cererea menționată mai sus formulată la 25 ianuarie 2018, După ce a deliberat, face următoarea decizie FACE recurentul, domnul Viktor Bronislavovich Kvyatkovskiy, este un resortisant rus născut în 1971 și rezident la Moscova. Circumstanțele din speță Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează.
În 2009, administrația districtului Leninski (regiunea Moscova) va elibera doi particulari permise de construcție care permit construirea a două case individuale de maximum trei etaje pe două parcele agricole situate în perimetrul de teren reunit în cadrul unei asociații cooperative din exploatații agricole individuale (товари La 13 noiembrie 2012, reclamantul a achiziționat cele două parcele menționate anterior și, la 3 decembrie 2012, și-a înregistrat dreptul de proprietate în registrul unificat al drepturilor imobiliare. În 2013, reclamantul a construit două clădiri cu trei etaje pe aceste parcele și, la 15 octombrie 2015, și-a înregistrat dreptul de proprietate pe aceste clădiri în conformitate cu procedura simplificată aplicabilă, și anume la prezentarea contractelor de vânzare a parcelelor (punctul 15 de mai jos).
În 2016, administrația districtului Leninski a efectuat verificări la fața locului, în care a constatat că clădirile în cauză erau clădiri cu mai multe locuințe și că nu exista nicio exploatație agricolă pe parcele. La 11 noiembrie 2016, administrația l-a numit pe reclamant în fața Tribunalului orașului Vidnoye (regiunea Moscova), solicitându-i acestuia să demoleze aceste clădiri pe motiv că este vorba despre clădiri ilegale. În concluziile sale în replică, reclamantul a recunoscut, printre altele, o activitate lucrativă constând în închirierea clădirilor în cauză. Asociația cooperativă, care a participat la proces în calitate de parte terță, a declarat că aceasta a fost adresată de mai multe ori administrației districtului pentru a-i semnala că parcelele agricole ale reclamantului nu fac obiectul unei exploatații agricole individuale, că clădirile astea nu erau case individuale și că localurile lor erau închiriate unor lucrători străini.
10. Instanța din Vidnoia a dispus o expertiză tehnică a clădirilor în cauză. Potrivit raportului de expertiză din 31 ianuarie 2017, aceste clădiri, fiecare având o suprafață ușor mai mare de 1 000 m, aveau spații situate la 40 de apartamente [1] , și fiecare dintre aceste apartamente are un WC, o baie de apă, o bucătărie și o intrare care duce la un nivel comun. La 20 februarie 2017, tribunalul din Vidnoie a dat dreptul la acțiunea administrației. El a observat că permisele de construcție au fost eliberate pentru construirea de case individuale, în timp ce clădirile efectiv construite, deși de trei etaje, erau clădiri de tip hotelier cu mai multe apartamente. Tribunalul a indicat că, spre deosebire de construirea de case individuale, cea a unor clădiri cu mai multe locuințe implică pregătirea unui diagnostic de fezabilitate tehnică și elaborarea unui proiect arhitectural, toate aprobate de un inginer.
El a adăugat că clădirile fuseseră construite pe parcele agricole care nu erau destinate unor astfel de clădiri, încălcând în mod flagrant dispozițiile funciare și urbanistice. Tribunalul a calificat clădirile drept clădiri ilegale și a ordonat demolarea acestora pe cheltuiala reclamantului, în conformitate cu art. 222 din Codul civil. 12. La 31 mai 2017, Curtea Regională din Moscova a confirmat această hotărâre în apel. Respectuos la 7 august 2017 și la 30 octombrie 2017, judecătorii unici ai acestei instanțe și ai Curții Supreme din Rusia au refuzat sesizarea acestor instanțe prin intermediul căsării.
Dreptul și practica internă relevante Dispozițiile privind înregistrarea drepturilor imobiliare 13. În conformitate cu art. 2 din Legea federală nr. 122-FZ din 3 iulie 1997 privind înregistrarea drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor imobiliare, în vigoare până la 1 În ianuarie 2017, înregistrarea drepturilor imobiliare în registrul unificat al drepturilor imobiliare a fost un act juridic care valorează recunoașterea de către statul membru a acestor drepturi. În conformitate cu art. 9 alineatul (3) din aceeași lege, autoritatea competentă în materie de înregistrare era responsabilă de verificarea autenticității și a validității documentelor prezentate în sprijinul cererii de înregistrare, precum și de existența drepturilor imobiliare înregistrate anterior pe aceeași clădire sau a cererilor anterioare.
În conformitate cu art. 13 din lege, după primirea cererii de înregistrare a dreptului și a documentelor prezentate în sprijinul acesteia, autoritatea în cauză a efectuat verificări (правова mai întâi) cu privire la aceste documente, inclusiv cu privire la legalitatea tranzacțiilor. La 1 septembrie 2006, a fost introdus un nou articol 25.3 în legea federală menționată anterior. Acest articol prevedea procedura simplificată de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unei locuințe individuale. Potrivit acestui articol, în redactarea sa la fața locului a faptelor, prezentarea titlului constitutiv al dreptului pe teren (de exemplu, un act de vânzare a terenului) a fost necesară și suficientă pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestui tip de proprietate.
16. La 1 ianuarie 2017, noua lege federală privind înregistrarea bunurilor imobile ( о государствентей регистрации недвиимости), n 218-FZ, a intrat în vigoare. Aceasta conține dispoziții în esență similare cu cele menționate mai sus. În conformitate cu art. 48 alineatele (3) din Codul de nationalism, o casa individuala este o casa cu trei etaje maxima destinata unei familii. Potrivit legii federale nr 47 din 21 ianuarie 2006, o cladire cu mai multe locuinte este un set de doua sau mai multe apartamente. 18. 112-FZ din 7 iulie 2010 privind exploatația agricolă individuală, o astfel de exploatație este o activitate agricolă neprofitabilă efectuată de persoane fizice și de membrii familiilor lor și destinată să-și satisfacă nevoile personale.
19.L : (a) pe un teren nealocat conform modalităților prevăzute de lege sau neconstructibil, (b) fără autorizațiile necesare sau (c) cu încălcarea normelor de urbanism și construcție; el a precizat că persoana care a ridicat construcția ilegală nu era proprietară și că o astfel de construcție trebuia demolată pe cheltuiala sa. La 29 aprilie 2010, pleumul Curții Supreme și cel al Curții Superioare de Comerț, într-o directivă comună privind interpretarea anumitor dispoziții referitoare la drepturile reale, au clarificat faptul că: înregistrarea în registrul unificat a drepturilor imobiliare ale dreptului de proprietate asupra unei clădiri care prezintă caracteristicile unei construcții ilegale nu excludea posibilitatea introducerii unei acțiuni în justiție în vederea demolării clădirii respective.
GRIEF 21 Invocând art. 6 alineatul (1) din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamantul reproșează instanțelor interne că i-a ordonat să-și demoleze clădirile pe motiv că este vorba despre construcții ilegale. În opinia sa, recurentul denunță ordinul judecătoresc de a-și demola clădirile, pronunțat de tribunalele interne pe baza faptului că aceste construcții au făcut acest lucru, în pofida conformității edificării acestor bunuri cu permisele de construcție și cu înregistrarea legală a dreptului de proprietate asupra acestora. În această privință, Comitetul susține că este vorba despre o măsură arbitrară care contravine art. 6 alin. (1) din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.
Orice persoană are dreptul la o audiere echitabilă a cauzei sale (...) de către o instanță (...), care va decide (...) contestațiile privind drepturile și obligațiile sale cu caracter civil (...) □ art. 1 din Protocolul nr. Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de interes public și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi.
23. Curtea constată că, invocând cele două articole menționate anterior, recurentul nu ridică decât un singur cu privire la obligația care i-a fost impusă de a-și distruge bunurile, care se referă numai la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Astfel, Curtea va analiza acest aspect numai din perspectiva acestei din urmă dispoziții. Cu privire la existența unor bunuri Curtea constată că autoritățile au înscris în Registrul Unificat al drepturilor imobiliare dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilelor și au recunoscut astfel în mod oficial calitatea de proprietar al acestuia din urmă. Acesta din urmă era, prin urmare, titular al noiembrie 2014 și Bidzhiyeva c. Rusia , n 30106/10, § 60, 5 decembrie 2017). Curtea consideră că ordinul judecătoresc de a demola aceste terenuri în sine într-o interferență în dreptul reclamantului de a-și respecta bunurile (a se vedea, de exemplu, Hamer c. Belgia, 21861/03, § 60, CEDH 2007 V (extracturi)).
Aceasta constată că această măsură a avut ca scop reglementarea utilizării bunurilor în conformitate cu interesul general, … 1 la Convenție, orice măsură trebuie să fie luată în conformitate cu condițiile prevăzute de lege mai întâi să urmărească un scop legitim și să fie proporțională cu acest scop. 27. În ceea ce privește legalitatea ingerinței, Curtea își reiterează jurisprudența potrivit căreia, cu excepția cazurilor de arbitrare evidente, aceasta nu este competentă să pună în discuție interpretarea legislației interne de către instanțele naționale. În speță, ingerința se baza pe art. 222 din Codul civil. Tribunalul din Vidnoie a calificat clădirile reclamantului drept clădiri ilegale și a respins argumentul conform căruia aceste clădiri fuseseră construite în conformitate cu permisele de construcție și erau case individuale.
El a constatat că, în afara faptului că și-au făcut bagajele pe trei etaje, așa cum era prevăzut în permisele de construcție, aceste clădiri nu au îndeplinit criteriile locuințelor individuale, deoarece aveau mai multe apartamente. Potrivit Tribunalului, aceste clădiri fiind, de fapt, clădiri de tip hotelier, cu mai multe locuințe, construcția lor fiind realizată prin diferite facilități, care, în acest caz, nu au fost niciodată solicitate de solicitant (punctul 11 de mai sus). Curtea nu identifică niciun element care să permită să se concluzioneze că acest raționament al instanței, aprobat de instanțele superioare, era arbitrar sau în mod vădit inconsecvent. Prin urmare, Curtea consideră că ingerința a fost luată în considerare în condițiile prevăzute de legea mai sus, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la convenție.
Întrucât Curtea a constatat deja că măsura în cauză urmărește un obiectiv de interes general (punctul 25 de mai sus), rămâne de stabilit proporționalitatea acesteia. 28. În această privință, Curtea amintește că proporționalitatea ingerinței implică existența unui echilibru just între cerințele de interes general al colectivității și imperativele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanelor. Acest echilibru se rupe dacă persoana vizată a fost supusă unei sarcini excesive. Curtea amintește, de asemenea, că verificarea existenței unui echilibru echitabil necesită o examinare globală a diferitelor interese în cauză și că aceasta poate solicita o analiză a comportamentului părților, precum și a mijloacelor utilizate de către stat și a punerii în aplicare a acestora, în special în ceea ce privește obligația autorităților de a acționa în timp util, în mod corect și coerent (Bidzhiyeva) , citată anterior, § 64, împreună cu referințele citate anterior).
29. În ceea ce privește comportamentul reclamantului, Curtea constată că, sub acoperirea edificării unor case individuale, acesta a construit clădiri cu mai multe apartamente destinate închirierii. În opinia sa, aceasta nu putea să creadă în mod legitim, în lipsa unei autorizații necesare pentru acest tip de construcții, că aceste clădiri fuseseră clădite în mod legal și că erau protejate de urmăriri penale. 30. În ceea ce privește comportamentul autorităților, Curtea ia notă de motivul reclamantului potrivit căruia, prin înregistrarea dreptului său de proprietate asupra imobilelor fără a fi stabilit în prealabil, autoritățile i-au dat impresia că se afla într-o situație de securitate juridică.
31. Curtea ia notă în această privință de faptul că reclamantul a solicitat înregistrarea dreptului său de proprietate asupra clădirilor prin prezentarea numai a contractelor de vânzare a parcelelor.
În cadrul acestei proceduri de înregistrare, autoritatea competentă putea efectua numai un control documentar al titlurilor de proprietate și al documentelor de identitate prezentate de solicitant (punctele 14 și 15 de mai sus) (comparați cu cauza Gladysheva c. Rusia 7097/10, §§ 78-79, 16 decembrie 2011), unde autoritățile nu au efectuat în timp util demersuri elementare pentru a detecta falsificarea documentelor prezentate în timpul privatizării și în sprijinul unei cereri de înregistrare, precum și cu cauza Anna Popova c. Rusia 59391/12, §§ 10-12 și 35, 4 octombrie 2016), unde un apartament vizat de o anchetă penală a fost revândut de mai multe ori și dreptul de proprietate înregistrat după fiecare tranzacție, în timp ce un procuror a solicitat în mod expres autorității competente să respingă cererile de înregistrare.
Prin urmare, autoritatea competentă în materie de înregistrare nu a putut, în cadrul procedurii în cauză, să efectueze alte verificări, inclusiv cele referitoare la tipul de clădiri construite, existența autorizațiilor necesare și conformitatea clădirilor cu standardele de urbanism și de construcție. 32. Astfel, Curtea consideră că, prin înregistrarea dreptului de proprietate al reclamantului în conformitate cu o procedură care intră sub incidența unui regim de declarație mai mult decât cel de autorizare, autoritățile nu au acordat … 122-FZ permite contestarea în justiție a drepturilor de proprietate înregistrate în registrul unificat și, în plus, instanțele supreme au indicat în mod clar că, într-o situație precum cea întâlnită în speță, era posibilă o acțiune în justiție în vederea demolării bunului în cauză (punctul 20 de mai sus).
Curtea observă, de asemenea, că autoritățile au reacționat relativ rapid, și anume la aproape un an după înregistrarea dreptului de proprietate al reclamantului (punctul 6 de mai sus). Astfel, acestea nu au contribuit la aprofundarea unei situații de incertitudine pentru acesta (Ivanova și Cherkezov Bulgaria, nr 46577/15, § 59, 21 aprilie 2016). 34. În cele din urmă, s-a constatat că construcția de clădiri cu mai multe locuințe era interzisă pe parcelele în cauză, care erau destinate exploatării agricole individuale. Prin urmare, nu era posibilă nici o altă măsură de rectificare în afara demolării n a speciei (a se vedea, de asemenea, Hamer, citată anterior, §§ 84 și 86). 35. Având în vedere aceste elemente, nu se arată că măsura criticată de solicitant a făcut ca acesta din urmă să suporte o sarcină disproporționată și excesivă incompatibilă cu dreptul la respectarea bunurilor sale.
Prin urmare, rezultă că cererea este în mod vădit greșit întemeiată și că aceasta trebuie respinsă, în temeiul articolului 35 alineatul (3) litera (a) și al articolului 4 din convenție. Prin aceste motive, Curtea, în unanimitate, Declară cererea inadmisibilă. În limba franceză și apoi comunicat în scris la 18 octombrie 2018. Fatoș Arac. Vincent A. De Gaetano Grefier Adjunct Președinte [1] Nu reiese în mod clar din dosar dacă a fost fiecare dintre clădirile sau ansamblul format de cele două clădiri care au avut patruzeci de apartamente.
DÉCISION Requête n o 6390/18 Viktor Bronislavovich KVYATKOVSKIY contre la Russie La Cour européenne des droits de l’homme (troisième section), siégeant le 25 septembre 2018 en une chambre composée de : Vincent A. De Gaetano, président, Branko Lubarda, Dmitry Dedov, Pere Pastor Vilanova, Alena Poláčková, Georgios A. Serghides, Jolien Schukking, juges, et de Fatoș Aracı, greffière adjointe de section , Vu la requête susmentionnée introduite le 25 janvier 2018, Après en avoir délibéré, rend la décision suivante : EN FAIT
1.Le requérant, M. Viktor Bronislavovich Kvyatkovskiy, est un ressortissant russe né en 1971 et résidant à Moscou. A. Les circonstances de l’espèce
2.Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par le requérant, peuvent se résumer comme suit.
3.En 2009, l’administration du district Leninski (région de Moscou) délivra à deux particuliers des permis de construire autorisant l’édification de deux maisons individuelles de trois étages maximum sur deux parcelles agricoles situées dans le périmètre de terrains réunis au sein d’une association coopérative d’exploitations agricoles individuelles ( товарищество личных подсобных хозяйств ).
4.Le 13 novembre 2012, le requérant acheta les deux parcelles susmentionnées, et, le 3 décembre 2012, il fit enregistrer son droit de propriété dans le registre unifié des droits immobiliers.
5.En 2013, le requérant fit construire deux bâtiments de trois étages sur ces parcelles et, le 15 octobre 2015, il fit enregistrer son droit de propriété sur ces immeubles selon la procédure simplifiée applicable, à savoir sur présentation des contrats de vente des parcelles (paragraphe 15 ci-dessous). 6 . En 2016, l’administration du district Leninski mena des vérifications sur place, au cours desquelles elle constata que les bâtiments en question étaient des immeubles comportant plusieurs logements et qu’il n’y avait aucune exploitation agricole sur les parcelles.
7.Le 11 novembre 2016, l’administration assigna le requérant devant le tribunal de la ville de Vidnoïe (région de Moscou), demandant à ce qu’il lui fût enjoint de démolir ces immeubles au motif qu’il s’agissait de constructions illégales.
8.Dans ses conclusions en réplique, le requérant admit entre autres qu’il exerçait une activité lucrative consistant en la mise en location des locaux des bâtiments en question.
9.L’association coopérative, participant au procès en tant que tierce partie, déclara qu’elle s’était adressée à plusieurs reprises à l’administration du district pour lui signaler que les parcelles agricoles du requérant ne faisaient pas l’objet d’une exploitation agricole individuelle, que les bâtiments litigieux n’étaient pas des maisons individuelles et que leurs locaux étaient loués à des travailleurs étrangers.
10.Le tribunal de Vidnoïe ordonna une expertise technique des bâtiments en question. Selon le rapport d’expertise du 31 janvier 2017, ces bâtiments, qui avaient chacun une superficie légèrement supérieure à 1 000 m 2 , comportaient des locaux s’apparentant à quarante appartements [1] , et chacun de ces appartements disposait d’un WC, d’une salle d’eau, d’une cuisine et d’une entrée donnant sur un palier commun. 11 . Le 20 février 2017, le tribunal de Vidnoïe fit droit à l’action de l’administration. Il observa que les permis de construire avaient été délivrés pour l’édification de maisons individuelles, alors que les bâtiments réellement construits, bien qu’ils fussent de trois étages, étaient des immeubles de type hôtelier comportant plusieurs appartements. Le tribunal indiqua que, à la différence de la construction de maisons individuelles, celle d’immeubles comportant plusieurs logements impliquait la préparation d’un diagnostic de faisabilité technique et l’élaboration d’un projet architectural, le tout approuvé par un ingénieur. Il ajouta que les bâtiments avaient été érigés sur des parcelles agricoles non destinées à de tels immeubles, et ce en violation flagrante des dispositions foncières et urbanistiques. Le tribunal qualifia les immeubles de constructions illégales et ordonna leur démolition aux frais du requérant, en application de l’article 222 du code civil.
12.Le 31 mai 2017, la cour régionale de Moscou confirma ce jugement en appel. Respectivement le 7 août 2017 et le 30 octobre 2017, les juges uniques de cette cour et de la Cour suprême de Russie refusèrent la saisine de ces juridictions par la voie de la cassation. B. Le droit et la pratique internes pertinents 1. Les dispositions relatives à l’enregistrement des droits immobiliers
13.Selon l’article 2 de la loi fédérale n o 122-FZ du 3 juillet 1997 relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières, en vigueur jusqu’au 1 er janvier 2017, l’enregistrement des droits immobiliers dans le registre unifié des droits immobiliers était un acte juridique valant reconnaissance par l’État de ces droits. D’après cet article, un droit immobilier enregistré ne pouvait être contesté qu’en justice. 14 . Selon l’article 9 § 3 de la même loi, l’autorité compétente en matière d’enregistrement était chargée de vérifier l’authenticité et la validité des documents présentés à l’appui de la demande d’enregistrement, ainsi que l’existence de droits immobiliers enregistrés antérieurement sur le même immeuble ou de demandes antérieures. Selon l’article 13 de la loi, après réception de la demande d’enregistrement du droit et des documents présentés à l’appui de celle-ci, ladite autorité procédait à des vérifications ( правовая экспертиза ) concernant ces documents, y compris s’agissant de la licéité des transactions. 15 . Le 1 er septembre 2006, un nouvel article 25.3 fut introduit dans la loi fédérale susmentionnée. Cet article prévoyait la procédure simplifiée de l’enregistrement du droit de propriété sur une maison individuelle d’habitation. Selon cet article, dans sa rédaction à l’époque des faits, la présentation du titre constitutif du droit sur la parcelle (par exemple, un acte de vente du terrain) était nécessaire et suffisante pour l’enregistrement du droit de propriété sur ce type de biens immobiliers.
16.Le 1 er janvier 2017, la nouvelle loi fédérale relative à l’enregistrement des biens immobiliers ( о государственной регистрации недвижимости ), n o 218-FZ, est entrée en vigueur. Elle contient des dispositions essentiellement similaires à celles exposées ci-dessus. 2. Les dispositions relatives à la construction immobilière
17.Selon l’article 48 § 3 du code de l’urbanisme, une maison individuelle d’habitation est une maison de trois étages maximum destinée à une famille. Selon l’arrêté gouvernemental n o 47 du 21 janvier 2006, un immeuble comportant plusieurs logements est un ensemble de deux ou plusieurs appartements.
18.Selon la loi fédérale n o 112-FZ du 7 juillet 2010 relative à l’exploitation agricole individuelle, une telle exploitation est une activité agricole non lucrative effectuée par des particuliers et les membres de leurs familles et destinée à satisfaire leurs besoins personnels.
19.L’article 222 du code civil, tel qu’en vigueur à l’époque des faits, qualifiait de construction illégale tout immeuble érigé : a) sur un terrain non attribué selon les modalités prévues par la loi ou non constructible, b) sans les autorisations nécessaires, ou c) en violation des normes d’urbanisme et de construction. Il précisait que la personne ayant érigé la construction illégale n’en devenait pas propriétaire et qu’une telle construction devait être démolie à ses frais. 20 . Le 29 avril 2010, le plénum de la Cour suprême et celui de la Cour supérieure de commerce, dans une directive conjointe concernant l’interprétation de certaines dispositions relatives aux droits réels, ont précisé que l’enregistrement dans le registre unifié des droits immobiliers du droit de propriété sur un immeuble présentant les caractéristiques d’une construction illégale n’excluait pas la possibilité d’introduire une action en justice tendant à la démolition de cet immeuble. GRIEF
21.Invoquant l’article 6 § 1 de la Convention et l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, le requérant reproche aux juridictions internes de lui avoir ordonné de démolir ses immeubles au motif qu’il s’agissait de constructions illégales. EN DROIT
22.Le requérant dénonce l’injonction judiciaire de démolir ses immeubles, prononcée par les tribunaux internes à raison de l’illégalité de ces constructions, et ce, selon lui, en dépit de la conformité de l’édification de ces biens aux permis de construire et de la régularité de l’enregistrement du droit de propriété sur ceux-ci. Il soutient à cet égard qu’il s’agit d’une mesure arbitraire contraire à l’article 6 § 1 de la Convention et à l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention. Les parties pertinentes en l’espèce de ces dispositions sont ainsi libellées : Article 6 § 1 « Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement (...) par un tribunal (...), qui décidera (...) des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil (...) » Article 1 du Protocole n o 1 « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. »
23.La Cour observe que, en invoquant les deux articles précités, le requérant ne soulève qu’un seul grief relatif à l’obligation qui lui a été faite de détruire ses biens, lequel grief se rapporte à l’article 1 du Protocole n o 1 de la Convention uniquement. La Cour analysera donc ce grief sous le seul angle de cette dernière disposition. 1. Sur l’existence de « biens » et d’une ingérence
24.La Cour constate que les autorités ont inscrit dans le registre unifié des droits immobiliers le droit de propriété du requérant sur les immeubles et ont ainsi formellement reconnu la qualité de propriétaire de ce dernier. Celui ‑ ci était donc titulaire de « biens » au sens de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention ( Sociedad Anónima del Ucieza c. Espagne , n o 38963/08, §§ 78-79, 4 novembre 2014, et Bidzhiyeva c. Russie , n o 30106/10, § 60, 5 décembre 2017). 25 . La Cour considère que l’injonction judiciaire de démolir ces immeubles s’analyse en une ingérence dans le droit du requérant au respect de ses biens (voir, par exemple, Hamer c. Belgique, n o 21861/03, § 60, CEDH 2007 ‑ V (extraits)). Elle constate que cette mesure avait pour but de réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général, puisqu’il s’agissait d’assurer le respect des règles d’urbanisme et de construction, ainsi que l’utilisation des terrains conformément à leur destination. 2. Sur la justification de l’ingérence
26.La Cour rappelle que, pour être conforme à l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, toute mesure doit être opérée « dans les conditions prévues par la loi », poursuivre un but légitime et être proportionnée à ce but.
27.S’agissant de la légalité de l’ingérence, la Cour réitère sa jurisprudence selon laquelle, sauf dans les cas d’arbitraire évident, elle n’est pas compétente pour remettre en cause l’interprétation de la législation interne par les juridictions nationales. En l’espèce, l’ingérence était fondée sur l’article 222 du code civil. Le tribunal de Vidnoïe a qualifié les bâtiments du requérant de constructions illégales, et il a rejeté l’argument de l’intéressé selon lequel ces bâtiments avaient été érigés conformément aux permis de construire et étaient des maisons individuelles. Il a constaté que, hormis le fait qu’ils s’élevaient sur trois étages, comme prévu dans les permis de construire, ces bâtiments ne répondaient pas aux critères des maisons individuelles car ils comportaient plusieurs appartements. Selon le tribunal, ces bâtiments étant en réalité des immeubles de type hôtelier comportant plusieurs logements, leur construction impliquait l’obtention de différents agréments, qui, en l’occurrence, n’avaient jamais été sollicités par le requérant (paragraphe 11 ci-dessus). La Cour ne décèle aucun élément permettant de conclure que ce raisonnement du tribunal, entériné par les juridictions supérieures, était arbitraire ou manifestement incohérent. Elle considère donc que l’ingérence a été opérée « dans les conditions prévues par la loi » au sens de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention. La Cour ayant déjà constaté que la mesure en cause poursuivait un but d’intérêt général (paragraphe 25 ci-dessus), il reste à en déterminer la proportionnalité. 28. À cet égard, la Cour rappelle que la proportionnalité de l’ingérence implique l’existence d’un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la collectivité et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux des individus. Cet équilibre est rompu si la personne concernée a eu à subir une charge excessive. La Cour rappelle également que la vérification de l’existence d’un juste équilibre exige un examen global des différents intérêts en cause, et qu’elle peut appeler une analyse du comportement des parties, ainsi que des moyens employés par l’État et de la mise en œuvre de ceux-ci, en particulier quant à l’obligation des autorités d’agir en temps utile, de façon correcte et cohérente ( Bidzhiyeva , précité, § 64, avec les références citées).
29.S’agissant du comportement du requérant, la Cour observe que, sous le couvert de l’édification de maisons individuelles, celui-ci a fait construire des immeubles comportant plusieurs appartements destinés à être loués. Elle estime que l’intéressé ne pouvait pas légitimement croire, en l’absence d’obtention des autorisations nécessaires pour ce type de constructions, que ces immeubles avaient été licitement érigés et qu’il était à l’abri de poursuites.
30.S’agissant du comportement des autorités, la Cour prend note du moyen du requérant selon lequel, en procédant à l’enregistrement de son droit de propriété sur les immeubles sans avoir décelé d’irrégularités, les autorités lui ont donné l’impression qu’il se trouvait dans une situation de sécurité juridique.
31.La Cour note à cet égard que le requérant a sollicité l’enregistrement de son droit de propriété sur les bâtiments en présentant uniquement les contrats de vente des parcelles. Dans le cadre de cette procédure d’enregistrement, l’autorité compétente pouvait uniquement effectuer un contrôle documentaire des titres de propriété et des pièces d’identité présentés par le demandeur (paragraphes 14 et 15 ci-dessus) (comparer avec l’affaire Gladysheva c. Russie (n o 7097/10, §§ 78-79, 16 décembre 2011), où les autorités n’ont pas effectué en temps utile des démarches élémentaires pour déceler des falsifications des documents présentés lors d’une privatisation et à l’appui d’une demande d’enregistrement, et avec l’affaire Anna Popova c. Russie (n o 59391/12, §§ 10-12 et 35, 4 octobre 2016), où un appartement visé par une enquête pénale a été revendu plusieurs fois et le droit de propriété enregistré après chaque transaction alors qu’un procureur avait expressément demandé à l’autorité compétente de rejeter les demandes d’enregistrement). L’autorité compétente en matière d’enregistrement ne pouvait donc pas, dans le cadre de la procédure en question, effectuer d’autres vérifications, y compris celles concernant le type d’immeubles érigés, l’existence des autorisations requises et la conformité des immeubles aux normes d’urbanisme et de construction.
32.La Cour estime ainsi que, en procédant à l’enregistrement du droit de propriété du requérant selon une procédure qui relève plus d’un régime de déclaration que celui d’autorisation, les autorités n’ont pas donné à l’intéressé l’assurance qu’il serait à l’abri de poursuites. Cette considération s’impose d’autant plus que la loi fédérale n o 122-FZ permet les contestations en justice des droits de propriété enregistrés dans le registre unifié, et en outre les juridictions suprêmes ont clairement indiqué que, dans une situation telle que celle rencontrée en l’espèce, une action en justice tendant à la démolition du bien en cause était possible (paragraphe 20 ci ‑ dessus).
33.La Cour note également que les autorités ont réagi relativement vite, à savoir près d’un an après l’enregistrement du droit de propriété du requérant (paragraphe 6 ci-dessus). Elles n’ont ainsi pas contribué à entériner une situation d’incertitude pour celui-ci ( Ivanova et Cherkezov c. Bulgarie , n o 46577/15, § 59, 21 avril 2016).
34.Il apparaît enfin que la construction d’immeubles comportant plusieurs logements était interdite sur les parcelles en question, lesquelles étaient destinées à l’exploitation agricole individuelle. Par conséquent, aucune mesure de régularisation autre que la démolition n’était possible en l’espèce (voir également Hamer , précité, §§ 84 et 86).
35.Eu égard à ces éléments, il n’apparaît pas que la mesure critiquée par le requérant ait fait supporter à ce dernier une charge disproportionnée et excessive incompatible avec le droit au respect de ses biens. Il s’ensuit que la requête est manifestement mal fondée et qu’elle doit être rejetée, en application de l’article 35 §§ 3 a) et 4 de la Convention. Par ces motifs, la Cour, à l’unanimité, Déclare la requête irrecevable. Fait en français puis communiqué par écrit le 18 octobre 2018. Fatoș Aracı Vincent A. De Gaetano Greffière adjointe Président [1] . Il ne ressort pas clairement du dossier si c’était chacun des immeubles ou l’ensemble formé par les deux immeubles qui comportait quarante appartements.