ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3477/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 8 aprilie 2003, formulată inițial ca cerere de ordonanță președințială și modificată ulterior în acțiune de drept comun, reclamanta SC P.I.C. Suceava cheamă în judecată pe pârâtele SC E. SRL Suceava și SC A.L. SRL Suceava solicitând instanței să dispună evacuarea pârâtelor din spațiile pe care le ocupă, proprietatea sa – situate în Suceava – și obligarea pârâtelor la ridicarea bunurilor depozitate în aceste spații, cu cheltuieli de judecată. La 12 iunie 2003 pârâta SC E. SRL formulează cerere reconvențională, prin care cheamă în garanție pe G.A.C. și L.M.

cu care a încheiat contractul de închiriere în baza căruia folosește spațiul în litigiu, solicitând instanței să-i oblige la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat, în valoare de 300.000.000 lei (rol), la plata de despăgubiri materiale și morale și de daune interese în sumă de 1 miliard lei (rol), precum și la dezdăunarea sa, iar dacă locatorii nu o fac, să fie obligată cumpărătoarea reclamantă la aceasta; solicită, de asemenea, instanței să dispună constituirea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra spațiului în litigiu până la dezdăunarea ei, cu dreptul de folosire a acestuia conform destinației sale, precum și să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 26 martie 2003, pentru cauză ilicită; mai solicită introducerea în cauză a SC P.I.

SRL Suceava împreună cu care a încheiat cu chemații în garanție o convenție de vânzare - cumpărare a imobilului în litigiu în baza căreia au achitat acestora, cu titlu de avans, la 31 octombrie 2002 suma de 66.700.000 lei, cu cheltuieli de judecată. La data de 20 noiembrie 2003 pârâta SC E. SRL își restrânge cererea reconvențională la suma de 150.000.000 lei (rol) reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor și la capătul de cerere referitor la dreptul de retenție, renunțând la celelalte capete de cerere. La data de 3 iulie 2003 sunt introduși în cauză chemații în garanție, foști proprietari ai spațiului în litigiu, iar la 11 decembrie 2003 este respinsă ca nefondată cererea pârâtei reclamante reconvențional de introducere în cauză a SC P.I.

SRL. Prin sentința nr. 172 din 30 ianuarie 2004 Tribunalul Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, admite acțiunea reclamantei și dispune evacuarea pârâtelor din spațiile menționate, dispune ca pârâtele să-și ridice bunurile deținute în spațiile respective, respinge cererea reconvențională formulată de pârâta SC E. SRL ca nefondată, cu 13.085.000 lei (rol) cheltuieli de judecată în sarcina pârâtelor către reclamantă.

Pentru a decide astfel instanța reține că reclamanta a cumpărat spațiul în litigiu de la chemații în garanție și că pârâta SC E. SRL nu are calitate de chiriaș în respectivul spațiu, exemplarul din contractul de închiriere încheiat de aceasta cu chemații în garanție ca locatori – depus de aceștia din urmă – menționând ca durată a contractului termenul de 6 luni cu drept de prelungire prin acordul părților, acord care nu a mai intervenit în acest sens, precum și că în același contract de închiriere se prevede obligația chiriașului de a efectua – pe cheltuiala sa – toate lucrările necesare de punere în funcțiune și întreținere a spațiului, fără pretenția rambursării contravalorii manoperei și a materialelor de construcție.

Prin decizia nr. 82 din 29 aprilie 2004 Curtea de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, respinge ca nefondate apelurile declarate de pârâte împotriva sentinței primei instanțe, cu 20.000.000 lei (rol) cheltuieli de judecată în apel către reclamantă și 20.000.000 lei către chemații în garanție, reținând, în acest sens, că pârâtele apelante, care și-au restrâns pretențiile în fața primei instanțe, nu mai pot reveni asupra lor în apel față de dispozițiile art. 294 C. proc.

civ., că soluția instanței de fond este legală și temeinică față de dispozițiile capitolul VII pct. 4 din contractul de închiriere - încheiat cu chemații în garanție - care prevăd expres că plata îmbunătățirilor aduse imobilului nu se restituie chiriașului la încetarea raporturilor locative, precum și că - la data introducerii acțiunii - spațiul în discuție era încă ocupat de pârâte, deși atât la data autentificării contractului de vânzare - cumpărare încheiat, între chemații în garanție și pârâta - apelantă SC E. SRL, cât și ulterior, între reclamantă și menționata pârâtă nu existau raporturi locative, aceasta din urmă nefăcând dovada tacitei relocațiuni cum pretinde.

Prin decizia nr. 4159 din 21 septembrie 2005 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, admite recursul declarat de pârâta SC E. SRL împotriva deciziei instanței de apel pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul Suceava, reținând că, dând curs renunțării la judecata unor capete ale cererii reconvenționale, făcută de avocată fără procură specială și, deci, fără mandat expres în acest sens, instanța – în mod greșit – nu a constatat aceasta prin încheierea de ședință de la data respectivă, ci doar a consemnat susținerea avocatei, nemaipronunțându-se pe acele aspecte ale cererii reconvenționale, soluționând cauza fără a intra în cercetarea fondului vizat de unele capete de cerere din acțiunea reconvențională, aflată în strânsă legătură cu acțiunea principală.

În rejudecare reclamanta își precizează acțiunea, la data de 11 mai 2006, în sensul că renunță la capătul de cerere privind evacuarea pârâtelor din spațiul comercial proprietatea sa, întrucât respectivul capăt de cerere a rămas fără obiect, pârâtele fiind evacuate din imobil prin executarea sentinței nr. 172 din 31 ianuarie 2004 a Tribunalului Suceava, rămasă definitivă prin decizia nr. 82 din 29 aprilie 2004 a Curții de Apel Suceava. Pârâta SC E. SRL depune precizări la cererea reconvențională arătând că înțelege să formuleze, împotriva reclamantei - pârâte și a pârâților G.A.C.

și L.M., cererea de constatare a nulității absolute totale – pentru cauză ilicită – a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 26 martie 2003, încheiat între pârâți ca vânzători și reclamanta pârâtă - reconvențional în calitate de cumpărătoare, cu privire la imobilul în discuție, de constatare a încheierii, la data de 9 mai 2001, de către ea - în calitate de cumpărător și pârâți – ca vânzători, a unui contract de vânzare - cumpărare cu privire la spațiul menționat contra sumei de 90.000 dolari S.U.A. din care s-a achitat suma de 270.316.000 lei, solicitând și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, precum și obligarea pârâților la a-i plăti suma de 15.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului.

Prin sentința nr. 451 din 5 martie 2007, pronunțată în rejudecare, Tribunalul Suceava, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, respinge excepția nulității cererii de chemare în judecată invocată de pârâta SC E. SRL, admite acțiunea reclamantei, astfel cum a fost modificată și obligă pe pârâtă să-și ridice bunurile depozitate în spațiul în discuție, respinge excepția inadmisibilității introducerii cererii reconvenționale invocată de reclamantă și respinge ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta SC E. SRL în contradictoriu cu reclamanta și pârâții G.A.C. și L.M.

Reține instanța, pentru a decide astfel, cu privire la acțiunea principală, că nu poate fi declarată nulă cererea introductivă pentru lipsa obiectului numai pentru faptul că reclamanta nu a identificat fiecare bun aflat în spațiul comercial în litigiu, atâta timp cât s-au indicat actele în care sunt evidențiate aceste bunuri, precum și că prin depozitarea bunurilor în spațiul comercial proprietate a reclamantei pârâta îi tulbură acesteia liniștita posesie și folosință a respectivului imobil; cu privire la cererea reconvențională instanța reține că reclamanta pârâtă reconvențional nu justifică interesul invocării excepției inadmisibilității capătului de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 15.000 lei contravaloare a îmbunătățirilor aduse de pârâta - reclamantă la imobilul în litigiu pentru neîndeplinirea procedurii concilierii directe, prevăzută de art. 7201 C. proc.

civ., întrucât pretențiile respective vizează numai pe pârâți, că pârâta - reclamantă nu a dovedit că ar fi încheiat cu pârâții o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare cu privire la spațiul în litigiu, act de care reclamanta - pârâtă să fi avut cunoștință, că existența unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare asupra spațiului nu este de natură a transfera pârâtei - reclamante dreptul de proprietate asupra aceluiași spațiu, încheierea unui contract de vânzare - cumpărare a imobilului de către promitentul vânzător cu o altă persoană decât promitentul cumpărător neavând nimic ilicit în sine, că atâta vreme cât imobilul nu se mai află în patrimoniul promitenților vânzători - chiar dacă s-ar fi făcut dovada încheierii anterioare a unui antecontract de vânzare - cumpărare cu promitenții vânzători - pârâta reclamantă nu mai poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, ci doar despăgubiri, precum și că în contractul de închiriere intervenit între pârâții - locatori și pârâta reclamantă – locatar, cu dată certă la 7 august 2001, s-a stipulat obligația chiriașului de a efectua toate lucrările necesare de punere în funcțiune și întreținere ale spațiului cu fonduri financiare proprii fără pretenția rambursării contravalorii manoperei și materialului de construcție, astfel că, față de dispozițiile art. 969 C. civ.,

pârâții nu pot fi obligați la restituirea contravalorii respectivelor îmbunătățiri. Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței primei instanțe este respins ca nefondat, cu 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei - intimate, prin decizia nr. 120 din 19 noiembrie 2007 a Curții de Apel Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, care constată, în acest sens, că nu se poate reține incidența – în cauză – a dispozițiilor art. 133 alin. (1) C. proc.

civ., reclamanta indicând actele în care sunt identificate bunurile depozitate de apelantă în spațiul comercial în litigiu, că, pe de o parte, pârâta - apelantă nu a făcut dovada existenței unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare, sau a unui antecontract în acest sens, iar, pe de altă parte, că faptul că o terță persoană a cumpărat bunul promis spre vânzare nu echivalează cu o cauză ilicită - chiar dacă ar fi avut cunoștință cumpărătorul despre promisiunea bilaterală anterioară de vânzare - cum corect a stabilit prima instanță, că instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare câtă vreme bunul nu mai există în patrimoniul vânzătorului, iar cumpărătorul este prezumat ca fiind de bună credință, prezumție ce nu a fost răsturnată, precum și că apelanta pârâtă - reclamantă nu este îndreptățită la primirea contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiului în litigiu față de obligația asumată prin clauza contractuală prevăzută în capitolul VII pct. 4 din contractul de închiriere încheiat de aceasta cu pârâții - intimați.

Împotriva deciziei de mai sus pârâta SC E. SRL formulează recurs solicitând, cu invocarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., admiterea acestuia, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului său și schimbării sentinței apelate în sensul dispunerii anulării cererii de chemare în judecată, așa cum a fost precizată la 11 mai 2006, și admiterii cererii reconvenționale, astfel cum a fost precizată la termenul din 13 aprilie 2006. În susținerea recursului său, reluând criticile formulate în apel, recurenta reproșează instanței de control judiciar greșita aplicare a dispozițiilor art. 133 alin. (1) C. proc. civ. prin respingerea excepției nulității cererii de chemare în judecată, instanța ignorând că reclamanta nu a individualizat bunurile depozitate în spațiul comercial în litigiu, dispozitivul hotărârii prin care a fost obligată să ridice respectivele bunuri neputând fi, astfel, pus în executare.

Recurenta critică instanța de apel și pentru greșita aplicare a dispozițiilor art. 948 pct. 4, ale art. 966 și art. 968 C. civ. prin menținerea soluției de respingere a cererii sale de constatare a nulității absolute totale pentru cauză ilicită a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 26 martie 2003, instanța neluând în considerare existența – cunoscută reclamantei, așa cum rezultă din situația de fapt – a antecontractului de vânzare - cumpărare pentru același spațiu, încheiat între recurentă și promitenții vânzători L.M. și G.A.C., vânzători și în contractul a cărui nulitate absolută o invocă, deși recurenta a dovedit cu depozițiile de martori depuse la dosar că discuțiile purtate cu foștii proprietari au fost în sensul cumpărării de către ea a imobilului în litigiu, aceasta dovedind și că dispunea de mijloacele financiare necesare acoperirii prețului de 90.000 dolari S.U.A.

Recurenta reproșează instanței de control judiciar și interpretarea greșită a contractului de închiriere - a cărui dată și durată au fost unilateral înscrise de către locatori - care nu putea fi reziliat unilateral prin simpla manifestare de voință întrucât nu cuprindea un pact comisoriu de gradul III și care a fost încheiat fictiv, pentru ca recurenta să poată obține avizele necesare funcționării sale în respectivul spațiu comercial, contractul nefiind – ca dovadă – înregistrat la A.F.M. București, iar sumele plătite cu titlu de contravaloare chirie conform înregistrărilor contabile, reprezentau, în fapt - ca și suma achitată cu ordin de plată în cuantum de 66.700.000 lei (rol) - avans achiziționare spațiu, elemente la care se adaugă modelul de antecontract trimis recurentei de către promitenții vânzători, documentația depusă de aceasta la B.R.D.

în vederea obținerii unui credit - refuzat pentru că proprietarii spațiului nu aveau niciun titlu asupra terenului aferent, precum și demersurile făcute de ea, în numele pârâților - intimați, la Primăria municipiului Suceava, obținând concesiunea dreptului de folosință asupra terenului de sub clădire, originalul contractelor respective de concesiune fiindu-i remis recurentei. Recurenta critică instanța de apel și pentru respingerea pretenției sale de a se constata că la data de 9 mai 2001 a încheiat cu pârâții vânzători un antecontract de vânzare - cumpărare cu privire la spațiul comercial în litigiu, instanța făcând o greșită apreciere a probelor testimoniale, a înscrisurilor depuse și a prezumțiilor invocate în acest sens, în condițiile în care chiar pârâții intimați au recunoscut existența negocierilor nefinalizate sub motivul că recurenta nu ar mai fi răspuns încercărilor de a fi contactată.

Recurenta reproșează instanței de apel și respingerea nelegală a pretenției sale privind obligarea pârâților - intimați la plata sumei de 15.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu, instanța făcând în acest sens o greșită interpretare a contractului de închiriere și ignorând că, așa cum rezultă din probele cu martori și înscrisuri, ca și din cercetarea locală, respectivele cheltuieli au fost utile și nu necesare, aducând un spor de valoare imobilului respectiv. Examinat prin prisma motivelor de recurs invocate, recursul recurentei pârâte este nefondat, decizia recurată fiind legală și temeinică, dată cu corecta aplicare a legii și o judicioasă interpretare a actelor deduse judecății.

Criticile formulate de recurentă împotriva deciziei instanței de apel sunt nefondate și urmează a fi respinse. Din actele dosarului se constată că, așa cum corect a reținut instanța de fond și a confirmat instanța de apel, bunurile depozitate de pârâta - recurentă, și a căror ridicare din spațiul în litigiu o pretinde reclamanta - intimată, au fost identificate înainte de pronunțarea sentinței de către instanța de fond, astfel că, la data precizării acțiunii de către reclamantă, cererea îndeplinea cerințele art. 112 C. proc. civ. cu privire la obiectul acesteia, instanța de apel stabilind corect că nu sunt incidente dispozițiile art. 133 alin. (1) C. proc. civ., respingând astfel întemeiat excepția nulității cererii de chemare în judecată.

Nu este fondată și urmează a fi respinsă și critica referitoare la respingerea cererii recurentei pârâte - reclamantă reconvențională de a se constata nulitatea absolută totală pentru cauză ilicită a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 26 martie 2003, instanța de apel constatând întemeiat că atâta vreme cât recurenta - pârâtă nu a dovedit existența indubitabilă a unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare încheiată cu intimații - pârâți pentru spațiul în litigiu, anterior încheierii de către aceștia a contractului de vânzare - cumpărare cu reclamanta - intimată, atacat de recurentă, și nici că existența acestei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare ar fi fost cunoscută de reclamanta - intimată anterior încheierii menționatului contract pentru a se putea examina, eventual, intenția de fraudare a recurentei și cum printr-o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare nici nu se transmite promitentului cumpărător proprietatea asupra bunului în cauză, contractul de vânzare - cumpărare dintre reclamanta - intimată și pârâții - intimați, autentificat la data de 26 martie 2003 nu poate fi considerat ca având o cauză ilicită, fiind deci valabil încheiat, nefiind întrunite condițiile art. 968 C. civ.

Cât privește critica recurentei referitoare la respingerea cererii sale de a se constata că la 9 mai 2001 a încheiat cu pârâții vânzători un antecontract de vânzare - cumpărare, aceasta urmează a fi examinată strict în limita criticilor de nelegalitate și nu de netemeinicie, referitoare la greșita apreciere de către instanța de apel a probelor administrare în cauză, dată fiind dispoziția art. 304 alin. (1) C. proc. civ. care prevede că modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.

În aceste limite, critica se dovedește a fi nefondată și urmează a fi respinsă, întrucât instanța de apel a stabilit corect că pârâta - recurentă nu a făcut dovada existenței unui antecontract de vânzare - cumpărare încheiat cu intimații - pârâți pentru spațiul în litigiu, sumele plătite de recurentă pârâților prin dispozițiile de plată din 9 mai 2001 reprezentând – potrivit mențiunilor înscrise în respectivele documente chiar de către recurenta - pârâtă – contravaloare chirie pe perioada 9 mai – 9 octombrie 2001 și nu avans asupra prețului convenit – eventual – pentru cumpărarea spațiului în cauză, iar suma de 66.700.000 lei (vechi) achitată pârâtului - intimat G.A.C.

la 31 octombrie 2002 cu ordin de plată a fost plătită de o altă societate decât recurenta pârâtă - reclamantă reconvențională fără a fi menționată destinația acestei sume, recurenta nedovedind nici că modelul de promisiune bilaterală de vânzare trimisă la 24 septembrie 2002 prin fax ar avea vreo legătură cu un eventual antecontract de vânzare - cumpărare intervenit între recurentă și pârâții intimați.

Actele dosarului dovedesc că între recurentă și pârâții - intimați a fost încheiat un contract de închiriere a spațiului în litigiu, care - chiar dacă nu ar avea precizată data încheierii și durata, cum pretinde recurenta - rezultă că a fost încheiat la data de 9 mai 2001, dată la care recurenta a plătit în avans locatorilor contravaloarea chiriei pentru perioada dintre 9 mai 2001 și 9 octombrie 2001, cum ea însăși menționează pe dispozițiile de plată din data de 9 mai 2001, că acesta a fost încheiat pentru o perioadă de 6 luni - cum precizează pârâții - intimați, fără ca recurenta să fi făcut dovada unei alte durate, aceasta neputând susține că menționatul contract ar fi fictiv, ca și conținutul documentelor contabile, fără a-și invoca propria culpă ca parte la respectivul contract ce nu poate fi calificat ca un antecontract de vânzare - cumpărare.

Față de prevederile cuprinse în capitolul VII, intitulat „obligațiile chiriașului”, pct. 4 din contractul de închiriere, semnat și de recurentă, potrivit cărora chiriașul este obligat „să execute la timp și în bune condiții toate lucrările necesare de punere în funcțiune și întreținere ale spațiului cu fonduri financiare și forțe proprii, fără pretenția rambursării contravalorii manoperei și a materialului construit”, critica recurentei referitoare la respingerea cererii sale de obligare la plata sumei de 150.000 lei a intimaților pârâți – locatori – reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu - urmează a fi respinsă ca nefondată, soluția instanței de apel fiind legală și temeinică și sub acest aspect, distincția pe care recurenta o face între cheltuielile necesare, la care s-a angajat, și cele utile, a căror rambursare o pretinde, fiind o simplă speculație, fără temei de drept prin raportare la dispozițiile Codului civil – art. 991, spre exemplu.

Față de cele de mai sus, criticile formulate de recurentă împotriva deciziei instanței de apel fiind nefondate, decizia recurată fiind legală și temeinică, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul declarat împotriva acesteia urmează a fi respins ca nefondat. Cu aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. recurenta urmează a fi obligată să plătească suma de 1.000 lei intimatei reclamante - pârâtă reconvențională și suma de 10.474 lei intimaților - pârâți cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC E. SRL Suceava împotriva deciziei nr. 120 din 19 noiembrie 2007 a Curții de Apel Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Obligă recurenta - pârâtă la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimata - reclamantă SC P.I.C. Suceava și la 10.474 lei cheltuieli de judecată către intimații - pârâți G.A.C. și L.M. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2008.