ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2195/2004

Asupra recursului în anulare de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 403 din 10 mai 2000 a Tribunalului București, s-a admis acțiunea formulată de D.F., în contradictoriu cu pârâții: Consiliul Local Constanța, municipiul Constanța prin Primar, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice; s-a admis cererea de intervenție în interes propriu formulată de D.T.G. și D.V. în sensul obligării pârâților să lase reclamantei și intervenienților deplina proprietate și posesie cu privire la terenul în suprafață de 602,34 mp situat în stațiunea Mamaia, lotul 5, careul 18, județul Constanța, așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat de C.V.

la data de 18 februarie 2000. Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că pe terenul în litigiu cumpărat de V.D. la data de 8 octombrie 1936 cu act autentic, cumpărătoarea, în baza unui pact comisoriu cuprins în actul de vânzare-cumpărare, s-a obligat să construiască un imobil în termen de 4 ani de la data autentificării actului (8 octombrie 1996). Că, imobilul nu a putut fi edificat de cumpărătoare în termenul stipulat în actul de vânzare-cumpărare, din culpa acesteia ci din cauză de forță majoră (războiul și apoi regimul restrictiv privind edificarea unor construcții, etc.). În atare situație contractul de vânzare-cumpărare menționat este valabil și în prezent, iar reclamanta și intervenienții au dreptul la restituirea în natură a terenului în litigiu.

Curtea de Apel Constanța prin decizia civilă nr. 13 din 4 februarie 2003 a admis apelurile declarate de pârâții Consiliul Local Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 403 din 10 mai 2000 a Tribunalului Constanța și pe cale de consecință a fost schimbată sentința atacată în sensul respingerii acțiunii în revendicare formulată de reclamanta D.F. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că actul de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 1936 prin care autoarea reclamantei a dobândit terenul în suprafață de 602,34 mp situat în stațiunea Mamaia, Constanța, este nul, de vreme ce cumpărătoarea imobilului nu a respectat condiția stipulată prin pactul comisoriu inserat în contract în sensul de a construi casă de locuit sau vilă pe terenul respectiv în termen de 4 ani din momentul autentificării actului.

Că, în atare situație dreptul de proprietate al autoarei reclamantei cu privire la terenul în litigiu a fost desființat din 1940 și nu poate fi transmis reclamantei și intervenienților. Împotriva deciziei civile mai sus menționată au declarat recurs reclamanta D.F. și intervenienții D.G. și D.V., criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală – invocând prevederile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., deoarece: - Instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice. - Reținând că titlul de proprietate al autorului reclamanților a fost desființat, instanța de apel a modificat soluția judecătoriei, fără să pună în discuție excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților.

- Greșit instanța de apel a reținut că titlul de proprietate al autorului reclamanților a fost desființat ca efect al pactului comisoriu intervenit prin neîndeplinirea obligației de a construi pe terenul cumpărat, de vreme ce s-a făcut dovada imposibilității obiective (război, etc.) de a se putea construi pe terenul respectiv, în termen de 4 ani, din momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare. - Instanța de apel a încălcat dispozițiile legii civile privind rezoluțiunea contractelor. Decizia autorității administrative prin care sunt declarate reziliate toate contractele care au prevăzut obligația de a construi este nelegală și nu poate constitui un temei de redobândire a dreptului de proprietate către stat.

- Actul civil nu poate fi desființat printr-un pact comisoriu ci tot printr-un act civil. Recursul nu este fondat. Revendicarea este acțiunea reală prin care proprietarul care nu mai are posesiunea bunului său, în temeiul dreptului de proprietate, cere restituirea acestuia de la persoana ce îl deține fără drept. Reclamantul trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate, regula „actori incubit probatio” înscrisă în art. 1169 C. civ., se aplică și în această materie. Obiectul litigiului îl constituie revendicarea de către reclamanta D.F.

și intervenienții: D.G., D.V., a terenului în suprafață de 602,34 mp situat în stațiunea Mamaia lotul 5 care în prezent este ocupat parțial de aleea din B-dul Mamaia și spațiile verzi ale restaurantului S. Terenul mai sus menționat a fost cumpărat de V.D., autoarea reclamantei, în baza contractului de vânzare-cumpărare și a procesului-verbal de punere în posesie din 8 octombrie 1936. Actul de vânzare-cumpărare din 8 octombrie 1936 a inserat în conținutul său clauza de rezoluțiune, pactul comisoriu, care atrage nulitatea actului pentru nerespectarea termenului de 4 ani în care cumpărătorul trebuia să edifice o construcție. Prin urmare, nerealizarea condiției, indiferent de natura fortuită sau natura culpabilă a cumpărătorului conduce potrivit voinței exprimate a părților, la rezilierea deplin drept a contractului de vânzare, fără somație, fără judecată și fără punere în întârziere, potrivit art. 969 C. civ.

Părțile contractului de vânzare-cumpărare din 8 octombrie 1936 nu au făcut distincție între cauzele culpabile sau fortuite, ci au consimțit doar la nerespectarea sau neexecutarea obligației de a construi, situație în care se produce rezilierea deplin drept a contractului. Prin derogare de la prevederile art. 1021 C. civ., care consacră caracterul juridic al rezoluțiunii, părțile pot înscrie în convenția lor clauze exprese privind rezoluțiunea contractului pentru nerespectarea sau neexecutarea de obligații, denumite pacte comisorii care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

Inserarea pactului comisoriu de către părțile contractului de vânzare-cumpărare din 8 octombrie 1936 în sensul construirii de către cumpărător pe terenul în suprafață de 602,34 mp în termen de 4 ani din momentul autentificării actului de vânzare, are ca efect desființarea necondiționată a actului, de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. Deci, contractul de vânzare-cumpărare din 8 octombrie 1936 este nul de drept pentru nerespectarea pactului comisoriu inserat în contract și nu urmarea unor măsuri luate de organele administrative, respectiv Primăria Constanța.

Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost desființat din anul 1947, a se vedea adresa nr. 1994 din 12 iulie 1947 de prelungire a termenului de construire de 4 ani prevăzut în contractul din 8 octombrie 1936, dosar fond, și pe cale de consecință reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada calității lor de proprietari cu privire la terenul în litigiu. Autoarea reclamantei fiind un neproprietar deoarece dreptul său asupra terenului menționat s-a desființat cu efect retroactiv prin operarea condiției rezoluțiunii (pact comisoriu) prevăzută în actul de vânzare. Cum reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada calității lor de proprietari cu privire la terenul în litigiu, instanța de apel în mod judicios a schimbat în tot sentința instanței de fond, în urma soluționării apelului, în sensul respingerii acțiunii în revendicare formulată de reclamantă și intervenienții, ca neîntemeiată.

În atare situație, nu se poate pune problema lipsei calității procesuale active a reclamantei și intervenienților ci doar a nedovedirii de către reclamantă și intervenienți a faptului că ei nu sunt proprietarii terenului revendicat pentru considerentele arătate. Instanța de apel a rezolvat în mod judicios și problema referitoare la excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, în sensul că în conformitate cu prevederile art. 6 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, terenul în litigiu este proprietatea Municipiului Constanța. De altfel, contractul de vânzare-cumpărare din 8 octombrie 1936 ce a avut ca obiect terenul în litigiu s-a încheiat între Municipiul Constanța și autorii reclamantei.

Actul de vânzare-cumpărare fiind nul de drept ca urmare a nerespectării pactului comisoriu, s-a ajuns la restabilirea situației anterioare în sensul că terenul în litigiu a redevenit proprietatea Municipiului Constanța. Prin urmare, instanța de apel a statuat că Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în cauză. Pentru toate aceste considerente Înalta Curte reține că motivele de recurs invocate nu se circumscriu temeiurilor prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ. și în consecință se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantă și intervenienți împotriva deciziei civile nr. 13 din 4 februarie 2003 a Curții de Apel Constanța.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta D.F. și intervenienții D.G., D.V. împotriva deciziei 13/C din 4 februarie 2003 a Curții de Apel Constanța, secția civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 martie 2004.