ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1460/2006

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1460/2006 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra recursului de față:

Din

examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin

sentința civilă nr. 1518 din 13 decembrie 2004 a Tribunalului Constanța a fost

respinsă acțiunea formulată de V.R. în contradictoriu cu Primarul Municipiului

Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, având ca obiect anularea

dispoziției nr. 157 din 28 ianuarie 2004 de respingere a notificării formulate

în temeiul Legii nr. 10/2001, cu consecința obligării pârâților la restituirea

în natură a porțiunii de teren rămasă liberă din lotul 8 careul 17, situat în

stațiunea Mamaia și obligarea la emiterea unei decizii de acordare în

compensație a unei suprafețe de teren echivalentă, pentru partea de teren ce nu

se poate restitui, fiind afectată de șoseaua Constanța – Năvodari.

Pentru

a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere în principal că imobilul în

litigiu nu intră sub incidența Legii nr. 10/2001, întrucât autorul reclamantei V.C.

a cumpărat în anul 1936 un teren în suprafață de 496,48 mp situat în stațiunea

Mamaia, de la Primăria Constanța, cu plata în rate și obligația de a construi

pe acest teren. Și pentru că această obligație nu a fost respectată, bunul s-a

înapoiat de drept în proprietatea statului, fără nici o formalitate, în raport

de clauzele exprese cuprinse în contract. Prin urmare s-a reținut că nu este vorba

în cauză de o preluare abuzivă a imobilului și în consecință nu sunt incidente

prevederile Legii nr. 10/2001.

Apelul

declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin

decizia nr. 531 din 20 aprilie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția civilă.

S-a

apreciat că în raport de împrejurările de fapt reținute corect de instanța de

fond, imobilul a revenit în proprietatea statului ca efect al pactului

comisoriu de gradul IV, în raport de care a intervenit rezoluțiunea de drept a

contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva

acestei decizii reclamanta a declarat recursul de față în condițiile art. 304

pct. 9 și 10 C. proc. civ., susținând în esență că instanța de apel a înlăturat

greșit apărarea potrivit căreia construcția nu a putut fi realizată pentru caz

de forță majoră, reprezentat de cel de-al doilea război mondial. Cel de al

doilea motiv de recurs vizează neluarea în discuție de către ambele instanțe

care s-au pronunțat în cauză a deciziei nr. 15493 din 21 noiembrie 1943 dată de

Primăria Municipiului Constanța din acea vreme prin care s-a prelungit termenul

de construcție pe loturile de casă de pe plaja Mamaia.

Se

susține în final, trecut ca motiv 3 de recurs, deși cele redate pot fi

apreciate ca o concluzie, că decizia recurată este greșită întrucât nu a avut

în vedere că terenul în litigiu a fost preluat prin decizia nr. 22.043 din 24

octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța, deci după 1945 și

ca atare se înscrie în situațiile de „abuz comunist”, reglementate de

prevederile Legii nr. 10/2001.

Recursul

nu este întemeiat urmând a fi respins în raport de cele ce urmează:

Prin

adoptarea Legii nr. 10/2001 după intrarea în vigoare și aplicarea Legii nr.

112/1995 s-a urmărit să se complinească lipsurile acestui act normativ astfel

să se reglementeze regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv,

aceasta fiind limitată expres la perioada 6 martie 1945–22 decembrie 1989.

În

speță, este necontestat că reclamanta este moștenitoarea legală în calitate de

soție a fiului titularului dreptului de proprietate dobândit de C.V., asupra

unui teren strict delimitat în planul de sistematizare al plajei Mamaia, ce

formează obiectul actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1133 din 17

martie 1936 (fila 11 dosar fond).

În

cuprinsul acestui act este menționată în raport de destinația dată terenului

obligația pentru cumpărător de a construi o casă de locuit sau vilă în termen

de 4 ani, ce a fost prelungit ulterior la 6 ani. Se prevede de asemenea că

„nerespectarea vreunei obligații de către cumpărător, atrage rezilierea de plin

drept a prezentei vânzări, fără somație, curs de judecată sau punere în

întârziere, ci de plin drept, statul va intra în posesia terenului vândut, fără

nici o altă formalitate”.

În

continuare se menționează și pierderea de către cumpărător a tuturor sumelor

plătite drept preț, Municipiul Constanța putând dispune de lot cum va voi,

fiindcă așa s-a convenit între noi părțile contractante.

Din

redactarea clară, cu consecințe redate în amănunt pentru fiecare parte din

contract, rezultă fără echivoc că voința părților a fost aceea de a se

restabili situația anterioară, în cazul neexecutării vreuneia din obligațiile

asumate, fără incidența prevederilor art. 1021 C. civ.

Aceasta

înseamnă că părțile au stipulat un asemenea pact, potrivit căruia contractul se

desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice formalitate

prealabilă, în cazul în care una din părți nu-și execută obligațiile, pact în

prezența căruia rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării sancțiunii

rezilierii contractului, este înlăturat în totalitate.

Prin

urmare, desființarea contractului operează de drept, fără a fi necesară o

hotărâre judecătorească în acest sens, numai ca efect al unei împrejurări

obiective, neexecutarea obligației de către una din părți.

În

alți termeni se poate reține că pactul comisoriu astfel cum a fost redactat

expres, presupune că părțile au înțeles să renunțe cu anticipație la caracterul

judiciar al rezoluțiunii, astfel încât sancțiunea desființării contractului să

fie efectul direct al neexecutării unei obligații de către debitor, fără nici o

formalitate legală sau punere în întârziere din partea debitorului.

În

aceste condiții, fiind necontestat că proprietarul terenului nu și-a respectat

obligația prevăzută în contract, de a construi o casă sau vilă în termenul

legal și nici ulterior, rezultă că în mod corect s-a reținut și în apel că în

prezența pactului comisoriu de gradul IV, bunul a revenit de drept în

patrimoniul statului.

Prin

urmare în această situație nu se mai poate susține cu temei că imobilul a fost

preluat abuziv și ca atare nu sunt aplicabile în speță prevederile Legii nr.

10/2001.

De

altfel, este de observat că și modul în care este formulată cererea, ce vizează

expres restituirea unui teren, este de natură a confirma implicit că obligația

asumată prin contractul de vânzare-cumpărare, de a edifica o construcție nu a

fost niciodată îndeplinită.

În

cadrul motivelor de recurs se face referire la existența forței majore, pe

timpul războiului, aducându-se critici hotărârii recurate pentru nedefinirea și

nerecunoașterea acesteia.

Codul

civil nu prevede o definiție a cauzei de forță majoră, însă este unanim

acceptat în doctrina și practica judiciară că aceasta constă într-o împrejurare

de fapt, imprevizibilă și de neînlăturat, care împiedică, în mod obiectiv și

fără nici-o culpă din partea debitorului, executarea obligației contractuale pe

care partea și-a asumat-o.

Principial

forță majoră are ca principal efect exonerarea de răspundere contractuală a

debitorului obligației de executat.

Și

dacă această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației

poate subzista pe perioada războiului, pentru perioada următoare nici nu mai

sunt invocate motive, în raport de care să nu fi operat rezilierea

contractului, care așa cum s-a arătat fusese desființat de drept. Așa fiind,

rezultă că aceste susțineri nu sunt de natură a infirma soluția adoptată de

instanțe.

În

plus, este de remarcat că potrivit convenției părților, care potrivit art. 969 C.

civ. este legea părților, pactul comisoriu de gradul IV este prevăzut expres în

contract, terenul fiind înstrăinat numai în scopul constituirii unei locuințe,

aceasta fiind condiția esențială la perfectarea contractului, și nu s-a

prevăzut nici-o clauză de neexecutare a obligației de construire, astfel că în

cazul nerealizării obligației cumpărătorului, terenul reintră de drept în

proprietatea vânzătorului. Nici celelalte motive de recurs nu sunt de primit

pentru că potrivit adresei nr. 20274 din 8 iulie 1939 acesta fiind nr. corect

al actului și nu cel menționat în recurs, „păsuirea” cerută de proprietar de a

construi pe lotul 8 a fost aprobată până la 1 aprilie 1942.

În

raport de această aprobare este firesc a se aprecia că terenul în litigiu nu

intră sub incidența legii generale adoptate în 1938, prin care se interzicea

efectuarea de construcții într-o anumită zonă, considerată strategică.

Cât

privește decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 (fila 19 dosar fond) emisă de

fostul Sfat Popular al orașului Constanța, examinând conținutul acesteia, se

constată că în considerente se arată că rezilierea unor contracte, fără a fi

individualizate și enumerate a operat de plin drept pentru nerespectarea

dispozițiilor legale cu privire la atribuirea și destinația terenurilor, precum

și pentru nerespectarea condițiilor prevăzute în actele de vânzare-cumpărare.

În

dispozitiv se prevede expres că se declară desființate și reziliate de plin

drept actele de vânzare de loturi de pe plaja Mamaia, pentru neplata prețului

sau neefectuarea construcțiilor în termenele fixate.

Rezultă

că această decizie nu are caracter constitutiv de drepturi pentru statul român,

ci numai declarativ, pentru că așa cum s-a arătat imobilul a reintrat în

proprietatea vânzătorului ca urmare a rezilierii contractului de vânzare,

pentru cauză de neexecutare.

Aceasta

s-a îndeplinit în timpul vieții titularului dreptului de proprietate, astfel că

la decesul lui V.C., ce a avut loc la 21 februarie 1959, bunul în litigiu nu se

afla în patrimoniul acestuia și ca urmare nu putea fi transmis prin succesiune.

Acest considerent constituie un motiv în plus care să fundamenteze soluția

adoptată de instanțe, care au reținut corect că dreptul de proprietate al

statului asupra imobilului în litigiu a fost restabilit pentru neîndeplinirea

unei obligații și nu altfel.

De

aceea s-a constatat corect și în raport de considerentele de fapt și de drept

expuse că nu sunt aplicabile în speță prevederile Legii nr. 10/2001.

Așa

fiind, recursul de față este nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanta V.R. împotriva deciziei nr. 531 C din 20 aprilie 2005 a

Curții de Apel Constanța, secția civilă.

Cu opinia separată a domnului

judecător, în sensul admiterii recursului declarat de reclamanta V.R. împotriva

deciziei nr. 531 C din 20 aprilie 2005 a Curții de Apel Craiova, secția civilă,

casării deciziei atacate și trimiterii cauzei la Curtea de Apel Constanța,

pentru rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 februarie 2006.

OPINIA SEPARATĂ

neexecutarea obligației de a construi stabilită prin contractul de

vânzare-cumpărare s-a datorat unor cauze obiective, respectiv interdicției

impuse de Legea pentru crearea zonelor militare, adoptată în anul 1938 și

izbucnirii războiului, eveniment calificat drept caz de forță majoră.

Potrivit art. 9 pct. 1 din legea menționată,

prima cauză exoneratoare putea fi dovedită prin decizia ministerială de

interzicere, totală sau parțială, a construcțiilor de orice natură în zona

litoralului, document care nu a fost prezentat sau măcar indicat de reclamantă.

Cu

privire la cealaltă cauză, prima instanță și autorii opiniei majoritare acceptă

implicit ideea că ultimul război mondial prezintă trăsăturile caracteristice

forței majore însă limitează efectul exonerator al acestui eveniment la

perioada conflictului armat.

Dar, o asemenea limitare este

nejustificată deoarece evenimentul menționat a avut consecințe care,

indiscutabil, prezintă aceleași caracteristici și au împiedicat îndeplinirea

obligației contractuale analizate.

Astfel, ultima conflagrație mondială

a generat pierderi însemnate de vieți omenești, distrugeri considerabile, o

stare materială în general precară și, în cazul României, instaurarea regimului

comunist, care, între altele, a trecut la deposedarea, privarea de libertate și

chiar exterminarea așa-zișilor exploatatori, cum era considerat și socrul

reclamantei, fost general al Armatei Regale.

În acest context, principial ostil

construirii de locuințe sau vile proprietate personală, mai ales în zone

exclusiv turistice, de genul stațiunii Mamaia, este evident că după război,

socrul reclamantei, lipsit de principalele resurse materiale ca urmare a

politicii autorităților comuniste, nu avea, din motive obiective, care nu-i

erau imputabile, posibilitatea de a-și îndeplini obligația contractuală asumată

în anul 1936.

Pe de altă parte, nu trebuie omis

din vedere că:

- socrul reclamantei a plătit încă

din anul 1938 toate ratele datorate în contul terenului revendicat (fila 13

dosar fond);

- reclamanta a dovedit că defunctul

ei socru a beneficiat de prelungirea termenului de edificare a construcției

până la 1 aprilie 1942 (fila 14 dosar fond);

- vânzările de teren din stațiunea

Mamaia, condiționate de construirea unei case de locuit sau vile, au debutat în

anul 1906 dar până în 1945, Primăria Constanța nu a inițiat nici-o acțiune de

reziliere pentru nerespectarea obligației menționate (fila 51 dosar fond);

- la 21 noiembrie 1943, ca urmare a

crizei generate de război, aceeași entitate administrativă a prelungit termenul

de executare a obligației de construire, nediferențiat, pentru toți

cumpărătorii, până la 30 decembrie 1947 (fila 82 dosar fond);

- aplicarea pactului comisoriu s-a

făcut printr-un act administrativ necomunicat persoanelor interesate

(cumpărătorii), care au fost lipsite așadar de posibilitatea de a-l contesta

(fila 19 dosar fond).

Față de cele expuse, decizia de

aplicare a pactului comisoriu expres nu constituie, în opinia subsemnatului, un

titlu valabil, în înțelesul art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 și, ca

atare, reclamanta este îndreptățită la măsurile reparatorii prevăzute de Legea

nr. 10/2001.

art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, chiar și în ipoteza recunoașterii

caracterului de titlu valabil a deciziei menționate, terenul solicitat de

reclamantă tot s-ar încadra în categoria imobilelor preluate abuziv.

judecată, reclamanta a solicitat restituirea în natură a părții de teren rămase

libere și acordarea în compensație a unei suprafețe echivalente valoric

diferenței nerestituite.

Expertiza topografică efectuată în

cauză nu a stabilit însă dimensiunile porțiunii de teren libere și nici

echivalentul valoric al diferenței.

impunea admiterea recursului declarat de reclamantă și casarea ultimei

hotărâri, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la curtea de apel, în vederea

completării materialului probator sub cele două aspecte menționate.

JUDECĂTOR,