ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1460/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1518 din 13 decembrie 2004 a Tribunalului Constanța a fost respinsă acțiunea formulată de V.R. în contradictoriu cu Primarul Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, având ca obiect anularea dispoziției nr. 157 din 28 ianuarie 2004 de respingere a notificării formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, cu consecința obligării pârâților la restituirea în natură a porțiunii de teren rămasă liberă din lotul 8 careul 17, situat în stațiunea Mamaia și obligarea la emiterea unei decizii de acordare în compensație a unei suprafețe de teren echivalentă, pentru partea de teren ce nu se poate restitui, fiind afectată de șoseaua Constanța – Năvodari.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere în principal că imobilul în litigiu nu intră sub incidența Legii nr. 10/2001, întrucât autorul reclamantei V.C. a cumpărat în anul 1936 un teren în suprafață de 496,48 mp situat în stațiunea Mamaia, de la Primăria Constanța, cu plata în rate și obligația de a construi pe acest teren. Și pentru că această obligație nu a fost respectată, bunul s-a înapoiat de drept în proprietatea statului, fără nici o formalitate, în raport de clauzele exprese cuprinse în contract. Prin urmare s-a reținut că nu este vorba în cauză de o preluare abuzivă a imobilului și în consecință nu sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001. Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 531 din 20 aprilie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția civilă.

S-a apreciat că în raport de împrejurările de fapt reținute corect de instanța de fond, imobilul a revenit în proprietatea statului ca efect al pactului comisoriu de gradul IV, în raport de care a intervenit rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare. Împotriva acestei decizii reclamanta a declarat recursul de față în condițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., susținând în esență că instanța de apel a înlăturat greșit apărarea potrivit căreia construcția nu a putut fi realizată pentru caz de forță majoră, reprezentat de cel de-al doilea război mondial. Cel de al doilea motiv de recurs vizează neluarea în discuție de către ambele instanțe care s-au pronunțat în cauză a deciziei nr. 15493 din 21 noiembrie 1943 dată de Primăria Municipiului Constanța din acea vreme prin care s-a prelungit termenul de construcție pe loturile de casă de pe plaja Mamaia.

Se susține în final, trecut ca motiv 3 de recurs, deși cele redate pot fi apreciate ca o concluzie, că decizia recurată este greșită întrucât nu a avut în vedere că terenul în litigiu a fost preluat prin decizia nr. 22.043 din 24 octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța, deci după 1945 și ca atare se înscrie în situațiile de „abuz comunist”, reglementate de prevederile Legii nr. 10/2001.

Recursul nu este întemeiat urmând a fi respins în raport de cele ce urmează: Prin adoptarea Legii nr. 10/2001 după intrarea în vigoare și aplicarea Legii nr. 112/1995 s-a urmărit să se complinească lipsurile acestui act normativ astfel să se reglementeze regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv, aceasta fiind limitată expres la perioada 6 martie 1945–22 decembrie 1989. În speță, este necontestat că reclamanta este moștenitoarea legală în calitate de soție a fiului titularului dreptului de proprietate dobândit de C.V., asupra unui teren strict delimitat în planul de sistematizare al plajei Mamaia, ce formează obiectul actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1133 din 17 martie 1936 (fila 11 dosar fond).

În cuprinsul acestui act este menționată în raport de destinația dată terenului obligația pentru cumpărător de a construi o casă de locuit sau vilă în termen de 4 ani, ce a fost prelungit ulterior la 6 ani. Se prevede de asemenea că „nerespectarea vreunei obligații de către cumpărător, atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări, fără somație, curs de judecată sau punere în întârziere, ci de plin drept, statul va intra în posesia terenului vândut, fără nici o altă formalitate”. În continuare se menționează și pierderea de către cumpărător a tuturor sumelor plătite drept preț, Municipiul Constanța putând dispune de lot cum va voi, fiindcă așa s-a convenit între noi părțile contractante.

Din redactarea clară, cu consecințe redate în amănunt pentru fiecare parte din contract, rezultă fără echivoc că voința părților a fost aceea de a se restabili situația anterioară, în cazul neexecutării vreuneia din obligațiile asumate, fără incidența prevederilor art. 1021 C. civ. Aceasta înseamnă că părțile au stipulat un asemenea pact, potrivit căruia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice formalitate prealabilă, în cazul în care una din părți nu-și execută obligațiile, pact în prezența căruia rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării sancțiunii rezilierii contractului, este înlăturat în totalitate. Prin urmare, desființarea contractului operează de drept, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în acest sens, numai ca efect al unei împrejurări obiective, neexecutarea obligației de către una din părți.

În alți termeni se poate reține că pactul comisoriu astfel cum a fost redactat expres, presupune că părțile au înțeles să renunțe cu anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii, astfel încât sancțiunea desființării contractului să fie efectul direct al neexecutării unei obligații de către debitor, fără nici o formalitate legală sau punere în întârziere din partea debitorului. În aceste condiții, fiind necontestat că proprietarul terenului nu și-a respectat obligația prevăzută în contract, de a construi o casă sau vilă în termenul legal și nici ulterior, rezultă că în mod corect s-a reținut și în apel că în prezența pactului comisoriu de gradul IV, bunul a revenit de drept în patrimoniul statului.

Prin urmare în această situație nu se mai poate susține cu temei că imobilul a fost preluat abuziv și ca atare nu sunt aplicabile în speță prevederile Legii nr. 10/2001. De altfel, este de observat că și modul în care este formulată cererea, ce vizează expres restituirea unui teren, este de natură a confirma implicit că obligația asumată prin contractul de vânzare-cumpărare, de a edifica o construcție nu a fost niciodată îndeplinită. În cadrul motivelor de recurs se face referire la existența forței majore, pe timpul războiului, aducându-se critici hotărârii recurate pentru nedefinirea și nerecunoașterea acesteia. Codul civil nu prevede o definiție a cauzei de forță majoră, însă este unanim acceptat în doctrina și practica judiciară că aceasta constă într-o împrejurare de fapt, imprevizibilă și de neînlăturat, care împiedică, în mod obiectiv și fără nici-o culpă din partea debitorului, executarea obligației contractuale pe care partea și-a asumat-o.

Principial forță majoră are ca principal efect exonerarea de răspundere contractuală a debitorului obligației de executat. Și dacă această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației poate subzista pe perioada războiului, pentru perioada următoare nici nu mai sunt invocate motive, în raport de care să nu fi operat rezilierea contractului, care așa cum s-a arătat fusese desființat de drept. Așa fiind, rezultă că aceste susțineri nu sunt de natură a infirma soluția adoptată de instanțe. În plus, este de remarcat că potrivit convenției părților, care potrivit art. 969 C. civ.

este legea părților, pactul comisoriu de gradul IV este prevăzut expres în contract, terenul fiind înstrăinat numai în scopul constituirii unei locuințe, aceasta fiind condiția esențială la perfectarea contractului, și nu s-a prevăzut nici-o clauză de neexecutare a obligației de construire, astfel că în cazul nerealizării obligației cumpărătorului, terenul reintră de drept în proprietatea vânzătorului. Nici celelalte motive de recurs nu sunt de primit pentru că potrivit adresei nr. 20274 din 8 iulie 1939 acesta fiind nr. corect al actului și nu cel menționat în recurs, „păsuirea” cerută de proprietar de a construi pe lotul 8 a fost aprobată până la 1 aprilie 1942. În raport de această aprobare este firesc a se aprecia că terenul în litigiu nu intră sub incidența legii generale adoptate în 1938, prin care se interzicea efectuarea de construcții într-o anumită zonă, considerată strategică.

Cât privește decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 (fila 19 dosar fond) emisă de fostul Sfat Popular al orașului Constanța, examinând conținutul acesteia, se constată că în considerente se arată că rezilierea unor contracte, fără a fi individualizate și enumerate a operat de plin drept pentru nerespectarea dispozițiilor legale cu privire la atribuirea și destinația terenurilor, precum și pentru nerespectarea condițiilor prevăzute în actele de vânzare-cumpărare. În dispozitiv se prevede expres că se declară desființate și reziliate de plin drept actele de vânzare de loturi de pe plaja Mamaia, pentru neplata prețului sau neefectuarea construcțiilor în termenele fixate. Rezultă că această decizie nu are caracter constitutiv de drepturi pentru statul român, ci numai declarativ, pentru că așa cum s-a arătat imobilul a reintrat în proprietatea vânzătorului ca urmare a rezilierii contractului de vânzare, pentru cauză de neexecutare.

Aceasta s-a îndeplinit în timpul vieții titularului dreptului de proprietate, astfel că la decesul lui V.C., ce a avut loc la 21 februarie 1959, bunul în litigiu nu se afla în patrimoniul acestuia și ca urmare nu putea fi transmis prin succesiune. Acest considerent constituie un motiv în plus care să fundamenteze soluția adoptată de instanțe, care au reținut corect că dreptul de proprietate al statului asupra imobilului în litigiu a fost restabilit pentru neîndeplinirea unei obligații și nu altfel. De aceea s-a constatat corect și în raport de considerentele de fapt și de drept expuse că nu sunt aplicabile în speță prevederile Legii nr. 10/2001. Așa fiind, recursul de față este nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta V.R. împotriva deciziei nr. 531 C din 20 aprilie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția civilă. Cu opinia separată a domnului judecător, în sensul admiterii recursului declarat de reclamanta V.R. împotriva deciziei nr. 531 C din 20 aprilie 2005 a Curții de Apel Craiova, secția civilă, casării deciziei atacate și trimiterii cauzei la Curtea de Apel Constanța, pentru rejudecare. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 februarie 2006.

OPINIA SEPARATĂ

1. Reclamanta a susținut că neexecutarea obligației de a construi stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare s-a datorat unor cauze obiective, respectiv interdicției impuse de Legea pentru crearea zonelor militare, adoptată în anul 1938 și izbucnirii războiului, eveniment calificat drept caz de forță majoră. Potrivit art. 9 pct. 1 din legea menționată, prima cauză exoneratoare putea fi dovedită prin decizia ministerială de interzicere, totală sau parțială, a construcțiilor de orice natură în zona litoralului, document care nu a fost prezentat sau măcar indicat de reclamantă. Cu privire la cealaltă cauză, prima instanță și autorii opiniei majoritare acceptă implicit ideea că ultimul război mondial prezintă trăsăturile caracteristice forței majore însă limitează efectul exonerator al acestui eveniment la perioada conflictului armat.

Dar, o asemenea limitare este nejustificată deoarece evenimentul menționat a avut consecințe care, indiscutabil, prezintă aceleași caracteristici și au împiedicat îndeplinirea obligației contractuale analizate. Astfel, ultima conflagrație mondială a generat pierderi însemnate de vieți omenești, distrugeri considerabile, o stare materială în general precară și, în cazul României, instaurarea regimului comunist, care, între altele, a trecut la deposedarea, privarea de libertate și chiar exterminarea așa-zișilor exploatatori, cum era considerat și socrul reclamantei, fost general al Armatei Regale.

În acest context, principial ostil construirii de locuințe sau vile proprietate personală, mai ales în zone exclusiv turistice, de genul stațiunii Mamaia, este evident că după război, socrul reclamantei, lipsit de principalele resurse materiale ca urmare a politicii autorităților comuniste, nu avea, din motive obiective, care nu-i erau imputabile, posibilitatea de a-și îndeplini obligația contractuală asumată în anul 1936. Pe de altă parte, nu trebuie omis din vedere că: - socrul reclamantei a plătit încă din anul 1938 toate ratele datorate în contul terenului revendicat (fila 13 dosar fond); - reclamanta a dovedit că defunctul ei socru a beneficiat de prelungirea termenului de edificare a construcției până la 1 aprilie 1942 (fila 14 dosar fond); - vânzările de teren din stațiunea Mamaia, condiționate de construirea unei case de locuit sau vile, au debutat în anul 1906 dar până în 1945, Primăria Constanța nu a inițiat nici-o acțiune de reziliere pentru nerespectarea obligației menționate (fila 51 dosar fond); - la 21 noiembrie 1943, ca urmare a crizei generate de război, aceeași entitate administrativă a prelungit termenul de executare a obligației de construire, nediferențiat, pentru toți cumpărătorii, până la 30 decembrie 1947 (fila 82 dosar fond); - aplicarea pactului comisoriu s-a făcut printr-un act administrativ necomunicat persoanelor interesate (cumpărătorii),

care au fost lipsite așadar de posibilitatea de a-l contesta (fila 19 dosar fond). Față de cele expuse, decizia de aplicare a pactului comisoriu expres nu constituie, în opinia subsemnatului, un titlu valabil, în înțelesul art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 și, ca atare, reclamanta este îndreptățită la măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr. 10/2001. 2. De altfel, consider că, potrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, chiar și în ipoteza recunoașterii caracterului de titlu valabil a deciziei menționate, terenul solicitat de reclamantă tot s-ar încadra în categoria imobilelor preluate abuziv. 3. Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat restituirea în natură a părții de teren rămase libere și acordarea în compensație a unei suprafețe echivalente valoric diferenței nerestituite.

Expertiza topografică efectuată în cauză nu a stabilit însă dimensiunile porțiunii de teren libere și nici echivalentul valoric al diferenței. 4. În concluzie, consider că se impunea admiterea recursului declarat de reclamantă și casarea ultimei hotărâri, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la curtea de apel, în vederea completării materialului probator sub cele două aspecte menționate. JUDECĂTOR,