ÎCCJ, decizie (scj.ro #82428)

Contract de vânzare-cumpărare imobiliară. Revocarea contractului conform unui pact comisoriu Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu. Revocare Index alfabetic : Drept civil - Contracte de vânzare-cumpărare - Condiție rezolutorie - Pact comisoriu - Revocare C. civ. : art. 969, art. 1021 Reclamanții acțiunii în revendicare nu au calitatea de proprietari dacă, conform unui pact comisoriu expres, înscris în contractul prin care autoarea lor a cumpărat imobilul, actul s-a revocat de drept pe data neîndeplinirii condiției stipulate de părți, conform art. 969 C. civ . I.C.C.J., secția civilă, decizia nr. 2195 din 16 martie 2004 Prin sentința civilă nr. 403 din 10 mai 2000 a Tribunalului București, s-a admis acțiunea formulată de D.F.

în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local Constanța, Municipiul Constanța prin Primar, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice; s-a admis cererea de intervenție în interes propriu formulată de D.T.G. și D.V. în sensul obligării pârâților să lase reclamantei și intervenienților deplina proprietate și posesie cu privire la un teren în suprafață de 602,34 mp situat în stațiunea Mamaia. Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că pe terenul în litigiu, cumpărat de la Municipiul Constanța la data de 8.10.1936, cu act autentic, cumpărătoarea - autoarea reclamantei și intervenienților - în baza unui pact comisoriu cuprins în actul de vânzare-cumpărare, s-a obligat să construiască casă de locuit sau vilă în termen de 4 ani de la data autentificării actului (8.10.1936).

Că, nu s-a realizat construcția, de către cumpărătoare, în termenul stipulat în actul de vânzare-cumpărare, dar nu din culpa acesteia, ci din cauză de forță majoră (războiul și apoi regimul restrictiv privind edificarea unor construcții etc.). În atare situație, contractul de vânzare-cumpărare este valabil și în prezent, iar reclamanta și intervenienții au dreptul la restituirea în natură a terenului. Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr.13 din 04.02.2003, a admis apelurile declarate de pârâții și a modificat sentința în sensul respingerii acțiunii. Instanța de apel a reținut că actul de vânzare-cumpărare din 8.10.1936, este revocat de drept, de vreme ce cumpărătoarea nu a respectat condiția stipulată prin pactul comisoriu inserat în contract, în sensul de a construi casă de locuit sau vilă pe terenul respectiv în termen de 4 ani din momentul autentificării actului.

Că, în atare situație, dreptul de proprietate, cu privire la terenul în litigiu, a fost desființat din 1940 și nu poate fi transmis reclamantei și intervenienților. Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanta și intervenienții, susținând că: greșit instanța de apel a reținut că titlul de proprietate a fost desființat ca efect al pactului comisoriu intervenit prin neîndeplinirea obligației, de vreme ce s-a făcut dovada imposibilității obiective (război, etc.) de a se putea construi pe terenul respectiv, în termen de 4 ani, din momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare; decizia autorității administrative prin care sunt declarate reziliate toate contractele care au prevăzut obligația de a construi este nelegală și nu poate constitui un temei de redobândire a dreptului de proprietate către stat.

Recursul nu este fondat. În actul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 s-a inserat clauza de rezoluțiune pactul comisoriu care atrage nulitatea actului pentru nerespectarea termenului de 4 ani în care cumpărătorul trebuia să edifice o construcție. Prin urmare, nerealizarea condiției, indiferent de natura fortuită sau natura culpabilă a cumpărătorului, conduce, potrivit voinței exprimate a părților, la revocarea contractului de vânzare, fără somație, fără judecată și fără punere în întârziere, potrivit art. 969 C. civ. Părțile contractului de vânzare-cumpărare nu au făcut distincție între cauzele culpabile sau fortuite, ci au consimțit doar la nerespectarea sau neexecutarea obligației de a construi, situație în care se produce revocarea contractului.

Prin derogare de la prevederile art. 1021 C. civ., care consacră caracterul juridic al rezoluțiunii, părțile pot înscrie în convenția lor clauze exprese privind rezoluțiunea contractului pentru nerespectarea sau neexecutarea de obligații, denumite pacte comisorii care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor. Inserarea pactului comisoriu de către părțile contractului de vânzare-cumpărare în sensul construirii, de către cumpărător, pe terenul în suprafață de 602,34 mp, în termen de 4 ani din momentul autentificării actului de vânzare, a avut ca efect desființarea necondiționată a actului, de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire.

Deci, contractul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 este revocat de drept pentru nerespectarea pactului comisoriu inserat în contract și nu urmarea unor măsuri luate de organele administrative, respectiv Primăria Constanța, cum s-a susținut prin recurs. Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost desființat din anul 1947 - a se vedea adresa nr. 1994/12.07.1947 de prelungire a termenului de construire de 4 ani prevăzut în contractul din 8.10.1936 - și, pe cale de consecință, reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada calității lor de proprietari cu privire la terenul în litigiu. Deci, autoarea reclamantei era un neproprietar, deoarece dreptul său asupra terenului s-a desființat cu efect retroactiv prin operarea condiției rezoluțiunii (pact comisoriu) prevăzută în actul de vânzare.

Cum reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada calității lor de proprietari, cu privire la terenul în litigiu, instanța de apel în mod judicios a modificat sentința instanței de fond în sensul respingerii acțiunii în revendicare. Instanța de apel a rezolvat în mod judicios și problema referitoare la excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, în sensul că în conformitate cu prevederile art.6 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, terenul în litigiu este proprietatea Municipiului Constanța. De altfel, contractul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936, ce a avut ca obiect terenul în litigiu, s-a încheiat între Municipiul Constanța și autoarea reclamantei și intervenienților.

Actul de vânzare-cumpărare fiind revocat de drept, ca urmare a nerespectării pactului comisoriu, s-a ajuns la restabilirea situației anterioare în sensul că terenul în litigiu a redevenit proprietatea Municipiului Constanța. Pentru aceste considerente s-a respins ca nefondat recursul.