ÎCCJ, decizie (scj.ro #82428)

Contract de vânzare-cumpărare imobiliară. Revocarea contractului

conform unui pact comisoriu

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Obligații. Contracte. Contract de

vânzare-cumpărare. Pact comisoriu. Revocare

Index alfabetic

: Drept civil

-

Contracte de vânzare-cumpărare

-

Condiție rezolutorie

-

Pact comisoriu

-

Revocare

C. civ.

: art. 969, art. 1021

Reclamanții acțiunii în

revendicare nu au calitatea de proprietari dacă, conform unui pact comisoriu

expres, înscris în contractul prin care autoarea lor a cumpărat imobilul, actul

s-a revocat de drept pe data neîndeplinirii condiției stipulate de părți,

conform art. 969 C. civ

.

I.C.C.J.,

secția civilă, decizia nr. 2195 din 16 martie 2004

Prin sentința civilă nr. 403 din 10 mai 2000 a Tribunalului București, s-a

admis acțiunea formulată de D.F. în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local

Constanța, Municipiul Constanța prin Primar, Statul Român prin Ministerul

Finanțelor Publice; s-a admis cererea de intervenție în interes propriu

formulată de D.T.G. și D.V. în sensul obligării pârâților să lase reclamantei

și intervenienților deplina proprietate și posesie cu privire la un teren în

suprafață de 602,34 mp situat în stațiunea Mamaia.

Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că pe terenul în litigiu,

cumpărat de la Municipiul Constanța la data de 8.10.1936, cu act autentic,

cumpărătoarea - autoarea reclamantei și intervenienților - în baza unui pact comisoriu

cuprins în actul de vânzare-cumpărare, s-a obligat să construiască casă de

locuit sau vilă în termen de 4 ani de la data autentificării actului

(8.10.1936). Că, nu s-a realizat construcția, de către cumpărătoare, în

termenul stipulat în actul de vânzare-cumpărare, dar nu din culpa acesteia, ci

din cauză de forță majoră (războiul și apoi regimul restrictiv privind

edificarea unor construcții etc.). În atare situație, contractul de

vânzare-cumpărare este valabil și în prezent, iar reclamanta și intervenienții

au dreptul la restituirea în natură a terenului.

Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr.13 din 04.02.2003, a admis

apelurile declarate de pârâții și a modificat sentința  în sensul

respingerii acțiunii.

Instanța de apel a reținut că actul de vânzare-cumpărare din 8.10.1936, este

revocat de drept, de vreme ce cumpărătoarea nu a respectat condiția stipulată

prin pactul comisoriu inserat în contract, în sensul de a construi casă de

locuit sau vilă pe terenul respectiv în termen de 4 ani din momentul

autentificării actului. Că, în atare situație, dreptul de proprietate, cu

privire la terenul în litigiu, a fost desființat din 1940 și nu poate fi

transmis reclamantei și intervenienților.

Împotriva deciziei  au declarat recurs reclamanta și intervenienții,

susținând că:  greșit instanța de apel a reținut că titlul de proprietate

a fost desființat ca efect al pactului comisoriu intervenit prin neîndeplinirea

obligației, de vreme ce s-a făcut dovada imposibilității obiective (război,

etc.) de a se putea construi pe terenul respectiv, în termen de 4 ani, din

momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare; decizia autorității

administrative prin care sunt declarate reziliate toate contractele care au prevăzut

obligația de a construi este nelegală și nu poate constitui un temei de

redobândire a dreptului de proprietate către stat.

Recursul nu este fondat.

În actul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 s-a inserat clauza de rezoluțiune

pactul comisoriu care atrage nulitatea actului pentru nerespectarea termenului

de 4 ani în care cumpărătorul trebuia să edifice o construcție.

Prin urmare, nerealizarea condiției, indiferent de natura fortuită sau natura

culpabilă a cumpărătorului, conduce, potrivit voinței exprimate a părților, la

revocarea contractului de vânzare, fără somație, fără judecată și fără punere

în întârziere, potrivit art. 969 C. civ.

Părțile contractului de vânzare-cumpărare nu au făcut distincție între cauzele

culpabile sau fortuite, ci au consimțit doar la nerespectarea sau neexecutarea

obligației de a construi, situație în care se produce revocarea contractului.

Prin derogare de la prevederile art. 1021 C. civ., care consacră caracterul

juridic al rezoluțiunii, părțile pot înscrie în convenția lor clauze exprese

privind rezoluțiunea contractului pentru nerespectarea sau neexecutarea de

obligații, denumite pacte comisorii care urmăresc să reducă sau să înlăture

rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

Inserarea pactului comisoriu de către părțile contractului de

vânzare-cumpărare  în sensul construirii, de către cumpărător, pe terenul

în suprafață de 602,34 mp, în termen de 4 ani din momentul autentificării

actului de vânzare, a avut ca efect desființarea necondiționată a actului, de

îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la

îndeplinire.

Deci, contractul de vânzare-cumpărare din 08.10.1936 este revocat de drept

pentru nerespectarea pactului comisoriu inserat în contract și nu urmarea unor

măsuri luate de organele administrative, respectiv Primăria Constanța, cum s-a

susținut prin recurs.

Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost

desființat din anul 1947 - a se vedea adresa nr. 1994/12.07.1947 de prelungire

a termenului de construire de 4 ani prevăzut în contractul din 8.10.1936 - și,

pe cale de consecință, reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada

calității lor de proprietari cu privire la terenul în litigiu. Deci, autoarea

reclamantei era un neproprietar, deoarece dreptul său asupra terenului s-a

desființat cu efect retroactiv prin operarea condiției rezoluțiunii (pact

comisoriu) prevăzută în actul de vânzare.

Cum reclamanta și intervenienții nu au făcut dovada calității lor de

proprietari, cu privire la terenul în litigiu, instanța de apel în mod judicios

a modificat sentința instanței de fond în sensul respingerii acțiunii în

revendicare.

Instanța de apel a rezolvat în mod judicios și problema referitoare la excepția

lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, în sensul

că în conformitate cu prevederile art.6 din Legea nr.213/1998 privind

proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, terenul în litigiu este

proprietatea Municipiului Constanța. De altfel, contractul de vânzare-cumpărare

din 08.10.1936, ce a avut ca obiect terenul în litigiu, s-a încheiat între

Municipiul Constanța și autoarea reclamantei și intervenienților.

Actul de vânzare-cumpărare fiind revocat de drept, ca urmare a nerespectării

pactului comisoriu, s-a ajuns la restabilirea situației anterioare în sensul că

terenul în litigiu a redevenit proprietatea Municipiului Constanța.

Pentru aceste considerente s-a respins ca nefondat recursul.