ÎCCJ, decizie (scj.ro #86820)

Contestație împotriva deciziei primăriei privind restituirea unui imobil. Intrat in proprietatea statului ca urmare desființării unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate prin contract . Inaplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 10/2001. Cuprins pe materii . Drept civil. Drept de proprietate. Contestație împotriva deciziei primăriei. Desființarea unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate prin contract. Inaplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 10/2001. Index alfabetic . Drept civil - Imobil preluat in mod abuziv - Contract de vânzare cumpărare - Pact comisoriu Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ.

În categoria preluărilor, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură. Este și situația părților care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desființat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care părțile au înțeles să însereze clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze.

În acest context al analizei este de menționat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenția instanței judecătorești, iar dacă totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune stipulate de părți le permit . Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5680 din 9 octombrie 2008 La 6 august 2007, reclamanta I.M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Primarul municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, anularea dispoziției nr. 2582 din 15 iunie 2007 emisă de Primarul municipiului Constanța și obligarea pârâtelor la acordarea unui teren în compensare sau la efectuarea unei propuneri de acordare de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 341,92 m.p.

situat în Constanța, Stațiunea Mamaia, precum și la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acțiunii, s-a arătat că terenul în litigiu a aparținut în proprietate bunicilor reclamantei, M. și G.B., și a fost preluat abuziv în proprietatea statului. Notificarea prin care reclamanta a solicitat restituirea bunului în conformitate cu prevederile Legii nr. 10/2001 a fost respinsă cu motivarea că terenul nu intră sub incidența actului normativ menționat, iar în referatul de fundamentare a dispoziției s-a arătat că el a revenit în proprietatea Primăriei municipiului Constanța ca urmare a rezilierii de plin drept a actului prin care a fost cumpărat, consecință a încălcării obligațiilor asumate de cumpărător, referitoare la plata prețului și la ridicarea construcției în termenele fixate.

S-a susținut că, actul de vânzare-cumpărare prin care autorii reclamantei au dobândit bunul s-a încheiat în anul 1939 și că, deși România nu era atunci parte beligerantă, războiul constituie o cauză exoneratoare de răspundere civilă, care justifică imposibilitatea realizării construcției, iar în lipsa culpei celui căruia i se imputa neexecutarea, sancțiunea rezilierii nu poate interveni, chiar dacă s-ar accepta că există un pact comisoriu de ultim grad. S-a invocat drept cauză exoneratoare de răspundere și schimbarea regimului politic, cu motivarea că regimul politic a atentat grav la dreptul de proprietate și s-a pretins că decizia prin care terenul a fost preluat de stat reprezintă un act de dispoziție al autorității publice cu vădit caracter de clasă, și aflat în contradicției cu Constituția din 1952, care ocrotea dreptul de proprietate privată.

În prezent, terenul este ocupat de Hotelul Mercur, astfel că reclamanta a solicitat acordarea de măsuri reparatorii în echivalent constând în atribuirea unui teren în compensare sau formularea unei propuneri de acordare de despăgubiri. Prin sentința civilă nr. 1491 din 18 septembrie 2007, Tribunalul Constanța a admis acțiunea, a anulat dispoziția contestată și a obligat pârâtul să soluționeze notificările care i-au fost adresate, fie prin acordarea de bunuri sau servicii în compensare, fie prin propunerea de acordare de despăgubiri. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, că reclamanta a făcut dovada calității sale de persoană îndreptățită la restituire ca moștenitor legal al autoarei sale, M.A., care, la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat prin actul dotal, prin care părinții săi, M. și G.B., au înzestrat-o în vederea căsătoriei.

S-a constatat că modalitatea de deposedare a proprietarilor bunului litigios a avut caracter abuziv și că interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare încheiat de G.B. cu Primăria municipiului Constanța, în anul 1939, nu conduce la o concluzie contrară. Sub acest aspect, s-a reținut că cerințele rezoluțiunii trebuie îndeplinite și în cazul pactului comisoriu de gradul IV, când părțile înscriu clauza desființării de plin drept a contractului în situația neexecutării obligației, fără somație sau punere în întârziere și s-a constatat că cerința culpei debitorului cumpărător în neexecutarea obligației de a construi nu este îndeplinită în cauză.

Astfel, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 4215/1938, pentru crearea zonelor militare și pentru măsuri necesare apărării țării, zona unde era situat terenul în litigiu a devenit zonă militară, al cărei regim era foarte restrictiv, care mergea până la lipsirea dreptului de folosință asupra acestuia chiar în lipsa acordului proprietarului, ceea ce echivala cu o scoatere din circuitul civil a terenului și atrăgea imposibilitatea fortuită de executare pentru proprietar a obligației de construire, cu consecința liberării lui în îndeplinirea acesteia.

S-a mai reținut, că îndeplinirea obligației de construire nu a fost posibilă nici după încetarea războiului, pentru că ulterior a intervenit o imposibilitate morală, rezultată din regulile de funcționare a regimului politic dictatorial – agresiv instaurat la 6 martie 1945, care nega principiile de organizare statală bazate pe democrație și reguli de drept, în care mijloacele de producție și bunurile solului și subsolului aparțineau întregului popor și în care inițiativa particulară, proprietatea privată și respectul acesteia erau total negate.

Tribunalul a concluzionat că terenul în litigiu intră sub incidența prevederilor Legii nr. 10/2001 și că unitatea deținătoare are obligația de a soluționa notificarea conform dispozițiilor art. 26 din acest act normativ, dat fiind faptul că din probele administrate rezultă că este ocupat de Hotelul Mercur și de alei de acces, că este traversat în subteran de rețele de cabluri și canalizare și deci nu poate fi restituit în natură. Prin decizia nr. 28/C din 30 ianuarie 2008, Curtea de Apel Constanța, Secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a admis apelul declarat de pârâții Primarul municipiului Constanța și Municipiul Constanța; a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins acțiunea reclamantei, ca nefondată și a obligat intimata la 357 lei cheltuieli de judecată, pentru următoarele considerente: Imobilul în litigiu – teren în suprafață de 341,9 m.p.

- a fost cumpărat de bunicul reclamantei conform extrasului de pe actul de vânzare-cumpărare eliberat de Arhivele Statului, în schimbul unui preț de 20.512 lei ce s-a achitat integral. Acest act a fost încheiat conform Deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, care stabilea condițiile generale de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în zona plajei din Stațiunea Mamaia și prevedea că acestea se vor vinde cu condiția expresă ca dobânditorii să construiască o casă de locuit tip vilă în termen de 4 ani, prelungit ulterior la 6 ani, și să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.

Printre condițiile generale ale vânzării s-a stabilit și sancțiunea aplicabilă în caz de neexecutare a vreuneia din obligațiile asumate de cumpărător, respectiv rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără nicio altă formalitate sau punere în întârziere, iar această clauză constituia un pact comisoriu de gradul IV, pentru că desființarea convenției intervenea de drept, fără intervenția instanței judecătorești.

Deși la dosar nu a fost depus actul prin care bunicul reclamantei a cumpărat de la Primăria Constanța terenul a cărui restituire se solicită în cauză, existența obligației de a construi și a clauzei rezolutorii exprese de gradul IV rezultă cu certitudine din actele administrative care au stat la baza încheierii acestuia și, pe de altă parte, existența celor două clauze nu a fost negată pe parcursul judecății, aspectele contestate de titulara acțiunii vizând necesitatea intervenției instanței de judecată în pronunțarea sancțiunii rezolutorii și lipsa oricărei culpe a autorilor săi în neexecutarea obligației de a construi.

Referitor la pretinsul caracter judiciar al rezoluțiunii, s-a reținut că pactul comisoriu de gradul IV inserat în titlul, pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea, are drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire și înlătură în totalitate rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării acestei sancțiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutării obligației debitorului.

În ceea ce privește momentul la care a intervenit desființarea contractului ca efect al pactului comisoriu de gradul IV inserat în cuprinsul acestuia, s-a reținut că sancțiunea nu este numai efectul unei împrejurări obiective, respectiv al neexecutării obligațiilor de către unul dintre contractanți, ci și al manifestării de voință a creditorului obligației neexecutate de a face efectivă această sancțiune, respectiv Decizia nr. 22043/1958, prin care titlul autorului reclamantei a fost declarat „desființat și reziliat de plin drept”. Această decizie reprezintă materializarea dreptului creditoarei Primăria Constanța de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 și art. 1079 Cod civil , și de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fără a avea drept consecință desființarea convenției de înstrăinare și pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumpărător.

Caracterul general al deciziei, care nu face referire expresă și nu identifică parcela de teren în litigiu, nu poate conduce, singur, la concluzia că ea reprezintă un act abuziv de preluare, pentru că localizarea imobilului în litigiu se poate realiza prin raportare la actele dosarului, din care rezultă că parcela vândută autorului reclamantei face parte din suprafața cuprinsă între Siutghiol și Marea Neagră, cedată de Ministerul Domeniilor comunei Constanța în anul 1905. S-a mai reținut că, Legea nr. 4215/1938, care reglementa situația terenurilor situate în zonele militare, nu a interzis edificarea construcțiilor particulare în asemenea perimetre, ci prevedea doar necesitatea obținerii aprobării prealabile a Ministerului Apărării Naționale și Ministerului Aerului și Marinei.

Or, reclamanta nu a probat că autorii săi au făcut demersurile necesare obținerii unei asemenea aprobări, nici înainte și nici după terminarea războiului, iar pretinsul refuz al celor două autorități nu poate conduce în mod automat la concluzia existenței unei imposibilității obiective de a construi. Chiar dacă s-ar fi reținut că pentru perioada războiului ( 1941-1945) neexecutarea construcției nu s-a datorat culpei debitorului obligației de a construi, ci intervenției unui caz de forță majoră, s-a apreciat că această cauză de înlăturare a răspunderii nu mai subzistă și pentru intervalul următor, scurs până la emiterea Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditorul-vânzător și-a manifestat voința de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV.

Față de cele expuse, s-a concluzionat că autorii reclamantei nu aveau calitatea de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu și că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în speță. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta I.M., criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă , pentru următoarele considerente: Rezilierea rămâne o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului de către una din părțile lui, chiar și în situația în care în contract s-a inserat un pact comisoriu de ultim grad. Aplicarea sancțiunii de către cocontractantul care afirmă că și-a executat obligațiile, rămâne a fi verificată de către instanță, așa cum a procedat instanța de fond.

Instanța de apel a apreciat greșit că rezoluțiunea, cel puțin în situația existenței unui pact comisoriu, nu mai sancționează culpa în neexecutarea obligațiilor asumate, astfel că răspunderea devine, în viziunea acestei instanțe, una obiectivă, ceea ce contravine fundamentelor instituției rezoluțiunii. S-a arătat că, instanța de judecată poate verifica existența culpei cocontractantului în executarea contractului, adică a îndeplinirii condițiilor necesare pentru desființarea acestuia, în situația unui pact comisoriu expres, astfel spus rolul instanței de judecată nu este exclus în totalitate motivat de existența pactului comisoriu. De asemenea, s-a arătat că domeniul culpei încetează acolo unde începe domeniul forței majore și că neexecutarea obligațiilor contractuale de către autorii reclamantei este datorată forței majore, respectiv a războiului.

În această situație, s-a arătat că și în ipoteza existenței unui pact comisoriu expres de ultim grad, pentru ca rezilierea – sancțiune pentru neexecutarea culpabilă - să devină incidentă, este necesar a se proba culpa (vinovăția) celui căruia i se impută neexecutarea obligației contractuale. În lipsa culpei – exclusă de plano de existența forței majore – rezilierea nu poate interveni. S-a mai arătat și că schimbarea regimului politic, care a atentat grav la dreptul de proprietate, considerentele Deciziei nr. 22043/1958 fiind relevante în acest sens, constituia și ea o cauză exoneratoare de răspundere ce poate fi asimilată forței majore. De asemenea, se mai susține că, deși a arătat că din componența comisiei de preluare trebuia să facă parte și un reprezentant al proprietarilor, instanța de apel nu s-a pronunțat în acest sens.

Analizând recursul, Înalta Curte constată că nu poate fi primit pentru următoarele considerente : În drept, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Or, în cauză, instanța de apel a pronunțat hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente.

Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naționalizarea, confiscarea averii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc. În categoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

Este și situația părților care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desființat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care părțile au înțeles să însereze clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze. În acest context al analizei este de menționat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenția instanței judecătorești, iar dacă totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune stipulate de părți le permit.

În speță, este necontestat faptul că autorul reclamantei, G.B., a cumpărat de la Primăria municipiului Constanța un lot din terenul situat în Stațiunea Mamaia prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 2909/1939, transcris sub nr. 3313/1939 de Tribunalul Constanța. Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria orașului Constanța a intrat în posesia mai multor terenuri situate în Stațiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii și Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligația (condiția) pentru cumpărători de a ridica în 4 ani pe acestea construcții, termen prelungit ulterior la 6 ani.

Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamantei și-a asumat obligația de a construi pe acest teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administrația Municipală, în termen de 6 ani, termen care a expirat în anul 1945. În acest contract, părțile au înțeles să însereze, de comun acord, o clauză de rezoluțiune, necontestată de reclamantă, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia nerespectarea vreunei obligațiuni luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări și Municipiul Constanța, investind prezentul act cu formulă executorie conform art. 20 din legea autentificării actelor, fără somațiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere și cu deplin drept, va intra în posesia bunului vândut.

Faptul că nici până la expirarea termenului contractual și nici după acea dată cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligația asumată, anume de a ridica o construcție, este recunoscut de reclamantă. Or, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus redat, în mod explicit părțile au înțeles să accepte că în caz de nerealizare a condiției stipulate, aceea de a se ridica de către cumpărător o construcție până la împlinirea termenului, 23 noiembrie 1945, contractul este desființat de plin drept, fără să fie necesară intervenția instanței de judecată, adică fără să fie necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens și fără vreo altă formalitate prealabilă, cum se apără recurenta, în sensul că și în situația stipulării în contract a unui pact comisoriu expres, instanța poate să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile legale pentru aplicarea sancțiunii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al desființării retroactive a contractului de vânzare-cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanța, fapt care s-a realizat la momentul expirării termenului, 23 noiembrie 1945, și care doar a fost constat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului său executiv. Apărarea reclamantei în sensul că, în speță, pactul comisoriu privind rezoluțiunea de drept a contractului nu și-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenței unor cauze de forță majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial și schimbarea regimului politic, situații în care nu este dovedită vinovăția autorului său cât privește neîndeplinirea obligației asumate prin contract, nu poate fi primită.

Mai întâi că, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus arătat, cumpărătorul și-a asumat și riscul desființării contractului pentru neîndeplinirea fără vreo culpă din partea sa a obligațiilor asumate prin acesta. În caz contrar, în măsura în care părțile ar fi înțeles ca rezoluțiunea să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligațiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiție fiind cerută și verificată în cazul rezoluțiunii judiciare. Mai apoi, este de observat că și în cazul existenței unei imposibilității fortuite de executare a obligației asumate prin contract, situație în care nu se pune problema rezilierii sau rezoluțiunii contractului ci problema riscului contractului, acesta, riscul este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiție rezolutorie, în speță, tot de către autorul reclamantei.

În acest context al analizei este de menționat și faptul că în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-Lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicție, pe o durată nedeterminată, de a ridica construcții în zona Mamaia. Mai mult, în speță, nu s-a dovedit în nici un mod nici faptul că autorul reclamantei ar fi întreprins vreun demers pentru a începe construcția după încheierea contractului, adică după data de 23 noiembrie 1939, respectiv că acesta ar fi făcut vreun demers pentru îndeplinirea formalităților necesare autorizării lucrărilor de construire, mai înaintea declanșării sau ulterior încheierii celui de-al doilea război mondial, sau după schimbarea regimului politic, caz în care apărările reclamantei cu referire la aceste aspecte sunt nefondate.

Așa fiind, terenul în litigiu se găsește în patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanța ca urmare a desființării contractului de vânzare cumpărare încheiat de acesta cu autorul reclamantei, Gheorghe Băiatu, în anul 1939, pentru nerespectarea de către cumpărător a obligației asumate prin contract și nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar și prin abuz de putere de către stat, astfel că în mod corect instanța de apel a constatat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile legii de reparație invocată de recurentă, anume cele ale Legii nr. 10/2001.

Critica potrivit căreia la emiterea deciziei prin care s-a preluat terenul de către stat trebuia să participe și un reprezentant al proprietarilor este nefondată, deoarece prin aceasta nu a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, rezoluțiunea operând de plin drept la expirarea termenului de 4 ani, prelungit la 6 ani, până la care autorul recurentei-contestatoare trebuia să edifice construcția. Decizia nu a făcut decât să constate această situație, considerând că terenul nu a ieșit niciodată din patrimoniul comunei și deci al statului și să-l preia din detențiunea autorului reclamantei. Pentru considerentele de fapt și de drept arătate, Înalta Curte a respins recursul dedus judecății de către reclamantă ca nefondat, iar, conform art. 274 Cod procedură civilă a obligat recurenta să plătească intimatului suma de 357 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.