ÎCCJ, decizie (scj.ro #86820)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #86820) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Contestație

împotriva deciziei primăriei privind restituirea  unui imobil. Intrat

in proprietatea statului ca urmare desființării unui contract de

vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către

cumpărător a obligațiilor asumate prin contract

.

Inaplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Cuprins

pe materii

. Drept civil. Drept de proprietate.

Contestație împotriva deciziei primăriei. Desființarea unui

contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către

cumpărător a obligațiilor asumate prin contract. Inaplicabilitatea

dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Index

alfabetic

. Drept civil

- Imobil preluat in mod abuziv

- Contract de vânzare cumpărare

- Pact comisoriu

Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic

al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22

decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi

reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ.

În categoria preluărilor, caracterizate a fi abuzive,

nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a

desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către

părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în

patrimoniul părții contractante îndreptățite la

această măsură.

Este și situația părților care au

încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost

desființat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care

părțile au înțeles să însereze clauze contractuale exprese

privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte

comisorii, în

puterea

acestor clauze.

În acest context al analizei este de menționat

că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția

celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară

intervenția instanței judecătorești, iar dacă

totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai

verificările pe care înseși clauzele convenționale de

rezoluțiune stipulate de părți le permit

.

Î.C.C.J.,

Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5680

din 9 octombrie 2008

La 6 august 2007, reclamanta I.M. a solicitat, în contradictoriu

cu pârâții Primarul municipiului Constanța și Municipiul

Constanța prin Primar, anularea dispoziției nr. 2582 din 15 iunie 2007

emisă de Primarul municipiului Constanța și obligarea pârâtelor

la acordarea unui teren în compensare sau la efectuarea unei propuneri de

acordare de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 341,92 m.p.

situat în Constanța, Stațiunea Mamaia, precum și la plata

cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, s-a arătat că terenul în

litigiu a aparținut în proprietate bunicilor reclamantei, M. și G.B.,

și a fost preluat abuziv în proprietatea statului.

Notificarea prin care reclamanta a solicitat restituirea bunului

în conformitate cu prevederile Legii nr. 10/2001 a fost respinsă cu

motivarea că terenul nu intră sub incidența actului normativ

menționat, iar în referatul de fundamentare a dispoziției s-a

arătat că el a revenit în proprietatea Primăriei municipiului

Constanța ca urmare a rezilierii de plin drept a actului prin care a fost

cumpărat, consecință a încălcării obligațiilor

asumate de cumpărător, referitoare la plata prețului și la

ridicarea construcției în termenele fixate.

S-a susținut că, actul de vânzare-cumpărare prin

care autorii reclamantei au dobândit bunul s-a încheiat în anul 1939 și

că, deși România nu era atunci parte beligerantă, războiul

constituie o cauză exoneratoare de răspundere civilă, care

justifică imposibilitatea realizării construcției, iar în lipsa

culpei celui căruia i se imputa neexecutarea, sancțiunea rezilierii

nu poate interveni, chiar dacă s-ar accepta că există un pact

comisoriu de ultim grad.

S-a invocat drept cauză exoneratoare de răspundere

și schimbarea regimului politic, cu motivarea că regimul politic a

atentat grav la dreptul de proprietate și s-a pretins că decizia prin

care terenul a fost preluat de stat reprezintă un act de dispoziție

al autorității publice cu vădit caracter de clasă, și

aflat în contradicției cu Constituția din 1952, care ocrotea dreptul

de proprietate privată.

În prezent, terenul este ocupat de Hotelul Mercur, astfel

că reclamanta a solicitat acordarea de măsuri reparatorii în

echivalent constând în atribuirea unui teren în compensare sau formularea unei

propuneri de acordare de despăgubiri.

Prin sentința civilă nr. 1491 din 18 septembrie 2007,

Tribunalul Constanța a admis acțiunea, a anulat dispoziția

contestată și a obligat pârâtul să soluționeze

notificările care i-au fost adresate, fie prin acordarea de bunuri sau

servicii în compensare, fie prin propunerea de acordare de despăgubiri.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a

reținut, în esență, că reclamanta a făcut dovada

calității sale de persoană îndreptățită la

restituire ca moștenitor legal al autoarei sale, M.A., care, la rândul

său, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat prin

actul dotal, prin care părinții săi, M. și G.B., au

înzestrat-o în vederea căsătoriei.

S-a constatat că modalitatea de deposedare a proprietarilor

bunului litigios a avut caracter abuziv și că interpretarea clauzelor

contractului de vânzare-cumpărare încheiat de G.B. cu Primăria

municipiului Constanța, în anul 1939, nu conduce la o concluzie

contrară.

Sub acest aspect, s-a reținut că cerințele rezoluțiunii

trebuie îndeplinite și în cazul pactului comisoriu de gradul IV, când

părțile înscriu clauza desființării de plin drept a

contractului în situația neexecutării obligației, fără

somație sau punere în întârziere și s-a constatat că

cerința culpei debitorului cumpărător în neexecutarea

obligației de a construi nu este îndeplinită în cauză.

Astfel, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 4215/1938, pentru

crearea zonelor militare și pentru măsuri necesare apărării

țării, zona unde era situat terenul în litigiu a devenit zonă

militară, al cărei regim era foarte restrictiv, care mergea până

la lipsirea dreptului de folosință asupra acestuia chiar în lipsa

acordului proprietarului, ceea ce echivala cu o scoatere din circuitul civil a

terenului și atrăgea imposibilitatea fortuită de executare

pentru proprietar a obligației de construire, cu consecința

liberării lui în îndeplinirea acesteia.

S-a mai reținut, că îndeplinirea obligației de

construire nu a fost posibilă nici după încetarea războiului,

pentru că ulterior a intervenit o imposibilitate morală,

rezultată din regulile de funcționare a regimului politic dictatorial

– agresiv instaurat la 6 martie 1945, care nega principiile de organizare

statală bazate pe democrație și reguli de drept, în care

mijloacele de producție și bunurile solului și subsolului

aparțineau întregului popor și în care inițiativa

particulară, proprietatea privată și respectul acesteia erau

total negate.

Tribunalul a concluzionat că terenul în litigiu intră

sub incidența prevederilor Legii nr. 10/2001 și că unitatea

deținătoare are obligația de a soluționa notificarea

conform dispozițiilor art. 26 din acest act normativ, dat fiind faptul

că din probele administrate rezultă că este ocupat de Hotelul

Mercur și de alei de acces, că este traversat în subteran de

rețele de cabluri și canalizare și deci nu poate fi restituit în

natură.

Prin decizia nr. 28/C din 30 ianuarie 2008, Curtea de Apel

Constanța, Secția civilă, minori și familie, litigii de

muncă și asigurări sociale a admis apelul declarat de

pârâții Primarul municipiului Constanța și Municipiul

Constanța; a schimbat în tot sentința apelată în sensul că

a respins acțiunea reclamantei, ca nefondată și a obligat

intimata la 357 lei cheltuieli de judecată, pentru următoarele

considerente:

Imobilul în litigiu – teren în suprafață de 341,9 m.p.

- a fost cumpărat de bunicul reclamantei conform extrasului de pe actul de

vânzare-cumpărare eliberat de Arhivele Statului, în schimbul unui

preț de 20.512 lei ce s-a achitat integral.

Acest act a fost încheiat conform Deciziei nr. 25 din 30

decembrie 1905 a Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr.

761/1906, care stabilea condițiile generale de vânzare-cumpărare

pentru terenurile situate în zona plajei din Stațiunea Mamaia și

prevedea că acestea se vor vinde cu condiția expresă ca

dobânditorii să construiască o casă de locuit tip vilă în

termen de 4 ani, prelungit ulterior la 6 ani, și să contribuie cu 25%

la toate cheltuielile edilitare. Printre condițiile generale ale

vânzării s-a stabilit și sancțiunea aplicabilă în caz de neexecutare

a vreuneia din obligațiile asumate de cumpărător, respectiv

rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare,

fără nicio altă formalitate sau punere în întârziere, iar

această clauză constituia un pact comisoriu de gradul IV, pentru

că desființarea convenției intervenea de drept, fără

intervenția instanței judecătorești.

Deși la dosar nu a fost depus actul prin care bunicul

reclamantei a cumpărat de la Primăria Constanța terenul a

cărui restituire se solicită în cauză, existența

obligației de a construi și a clauzei rezolutorii exprese de gradul

IV rezultă cu certitudine din actele administrative care au stat la baza

încheierii acestuia și, pe de altă parte, existența celor două

clauze nu a fost negată pe parcursul judecății, aspectele

contestate de titulara acțiunii vizând necesitatea intervenției

instanței de judecată în pronunțarea sancțiunii rezolutorii

și lipsa oricărei culpe a autorilor săi în neexecutarea

obligației de a construi.

Referitor la pretinsul caracter judiciar al rezoluțiunii,

s-a reținut că pactul comisoriu de gradul IV inserat în titlul, pe

care reclamanta   și-a întemeiat acțiunea, are drept efect

desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a

expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost

dusă la îndeplinire și înlătură în totalitate rolul

instanței de judecată sub aspectul aplicării acestei

sancțiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutării

obligației debitorului.

În ceea ce privește momentul la care a intervenit

desființarea contractului ca efect al pactului comisoriu de gradul IV

inserat în cuprinsul acestuia, s-a reținut că sancțiunea nu este

numai efectul unei împrejurări obiective, respectiv al neexecutării

obligațiilor de către unul dintre contractanți, ci și al

manifestării de voință a creditorului obligației neexecutate

de a face efectivă această sancțiune, respectiv Decizia nr.

22043/1958, prin care titlul autorului reclamantei a fost declarat

„desființat și reziliat de plin drept”.

Această decizie reprezintă materializarea dreptului

creditoarei Primăria Constanța de a invoca pactul comisoriu de grad

IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 și art. 1079 Cod civil ,

și de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fără a

avea drept consecință desființarea convenției de

înstrăinare și pierderea dreptului de proprietate al debitorului

cumpărător.

Caracterul general al deciziei, care nu face referire

expresă și nu identifică parcela de teren în litigiu, nu poate

conduce, singur, la concluzia că ea reprezintă un act abuziv de

preluare, pentru că localizarea imobilului în litigiu se poate realiza

prin raportare la actele dosarului, din care rezultă că parcela

vândută autorului reclamantei face parte din suprafața cuprinsă

între Siutghiol și Marea Neagră, cedată de Ministerul Domeniilor

comunei Constanța în anul 1905.

S-a mai reținut că, Legea nr. 4215/1938, care

reglementa situația terenurilor situate în zonele militare, nu a interzis

edificarea construcțiilor particulare în asemenea perimetre, ci prevedea

doar necesitatea obținerii aprobării prealabile a Ministerului

Apărării Naționale și Ministerului Aerului și Marinei.

Or, reclamanta nu a probat că autorii săi au

făcut demersurile necesare obținerii unei asemenea aprobări,

nici înainte și nici după terminarea războiului, iar pretinsul

refuz al celor două autorități nu poate conduce în mod automat

la concluzia existenței unei imposibilității obiective de a

construi.

Chiar dacă s-ar fi reținut că pentru perioada

războiului ( 1941-1945) neexecutarea construcției nu s-a datorat

culpei debitorului obligației de a construi, ci intervenției unui caz

de forță majoră, s-a apreciat că această cauză de

înlăturare a răspunderii nu mai subzistă și pentru intervalul

următor, scurs până la emiterea Deciziei nr. 22043/1958, prin care

creditorul-vânzător și-a manifestat voința de a da

eficiență pactului comisoriu de gradul IV.

Față de cele expuse, s-a concluzionat că autorii

reclamantei nu aveau calitatea de titulari ai dreptului de proprietate asupra

imobilului în litigiu și că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt

incidente în speță.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta I.M.,

criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură

civilă , pentru următoarele considerente:

Rezilierea rămâne o sancțiune a neexecutării

culpabile a contractului de către una din părțile lui, chiar

și în situația în care în contract s-a inserat un pact comisoriu de

ultim grad.

Aplicarea sancțiunii de către cocontractantul care

afirmă că și-a executat obligațiile, rămâne a fi

verificată de către instanță, așa cum a procedat

instanța de fond.

Instanța de apel a apreciat greșit că rezoluțiunea,

cel puțin în situația existenței unui pact comisoriu, nu mai

sancționează culpa în neexecutarea obligațiilor asumate, astfel

că răspunderea devine, în viziunea acestei instanțe, una

obiectivă, ceea ce contravine fundamentelor instituției rezoluțiunii.

S-a arătat că, instanța de judecată poate

verifica existența culpei cocontractantului în executarea contractului,

adică a îndeplinirii condițiilor necesare pentru desființarea

acestuia, în situația unui pact comisoriu expres, astfel spus rolul

instanței de judecată nu este exclus în totalitate motivat de existența

pactului comisoriu.

De asemenea, s-a arătat că domeniul culpei

încetează acolo unde începe domeniul forței majore și că neexecutarea

obligațiilor contractuale de către autorii reclamantei este

datorată forței majore, respectiv a războiului.

În această situație, s-a arătat că și

în ipoteza existenței unui pact comisoriu expres de ultim grad, pentru ca

rezilierea – sancțiune pentru neexecutarea culpabilă - să

devină incidentă, este necesar a se proba culpa (vinovăția)

celui căruia i se impută neexecutarea obligației contractuale.

În lipsa culpei – exclusă de plano de existența

forței majore – rezilierea nu poate interveni.

S-a mai arătat și că schimbarea regimului

politic, care a atentat grav la dreptul de proprietate, considerentele Deciziei

nr. 22043/1958 fiind relevante în acest sens, constituia și ea o

cauză exoneratoare de răspundere ce poate fi asimilată

forței majore.

De asemenea, se mai susține că, deși a

arătat că din componența comisiei de preluare trebuia să

facă parte și un reprezentant al proprietarilor, instanța de

apel nu s-a pronunțat în acest sens.

Analizând recursul, Înalta Curte constată că nu poate

fi primit pentru următoarele considerente :

În drept, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură

civilă, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea

pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu

încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Or, în cauză, instanța de apel a pronunțat

hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispozițiilor

legale incidente.

Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul

juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie

1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări

pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de

exemplu: naționalizarea, confiscarea averii, preluarea fără

vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc.

În categoria preluărilor mai sus arătate,

caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și acele situații

în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea

de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se

reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite

la această măsură.

Este și situația părților care au încheiat

un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost

desființat, fie pe cale judiciară fie, în cazul în care

părțile au înțeles să însereze clauze contractuale exprese

privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte

comisorii, în puterea acestor clauze.

În acest context al analizei este de menționat că

inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția celui care

reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară

intervenția instanței judecătorești, iar dacă

totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai

verificările pe care înseși clauzele convenționale de

rezoluțiune stipulate de părți le permit.

În speță, este necontestat faptul că autorul

reclamantei, G.B., a cumpărat de la Primăria municipiului

Constanța un lot din terenul situat în Stațiunea Mamaia prin

contractul de vânzare - cumpărare nr. 2909/1939, transcris sub nr.

3313/1939 de Tribunalul Constanța.

Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului

că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei

Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria

orașului Constanța a intrat în posesia mai multor terenuri situate în

Stațiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii

și Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub

formă de loturi, cu obligația (condiția) pentru

cumpărători de a ridica în 4 ani pe acestea construcții, termen

prelungit ulterior la 6 ani.

Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamantei

și-a asumat obligația de a construi pe acest teren o casă de

locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administrația

Municipală, în termen de 6 ani, termen care a expirat în anul 1945.

În acest contract, părțile au înțeles să

însereze, de comun acord, o clauză de rezoluțiune, necontestată

de reclamantă, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV,

clauză potrivit căreia nerespectarea vreunei obligațiuni luate

de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a

prezentei vânzări și Municipiul Constanța, investind prezentul

act cu formulă executorie conform art. 20 din legea autentificării

actelor, fără somațiune, curs de judecată sau altă

punere în întârziere și cu deplin drept, va intra în posesia bunului

vândut.

Faptul că nici până la expirarea termenului

contractual și nici după acea dată cumpărătorul nu

și-a îndeplinit obligația asumată, anume de a ridica o

construcție, este recunoscut de reclamantă.

Or, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus

redat, în mod explicit părțile au înțeles să accepte

că în caz de nerealizare a condiției stipulate, aceea de a se ridica

de către cumpărător o construcție până la împlinirea

termenului, 23 noiembrie 1945, contractul este desființat de plin drept,

fără să fie necesară intervenția instanței de

judecată, adică fără să fie necesară pronunțarea

unei hotărâri judecătorești în acest sens și fără

vreo altă formalitate prealabilă, cum se apără recurenta,

în sensul că și în situația stipulării în contract a unui

pact comisoriu expres, instanța poate să verifice dacă sunt

îndeplinite condițiile legale pentru aplicarea sancțiunii rezoluțiunii

contractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al desființării retroactive a contractului de

vânzare-cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului,

adică în patrimoniul Municipiului Constanța, fapt care s-a realizat

la momentul expirării termenului, 23 noiembrie 1945, și care doar a

fost constat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a

comitetului său executiv.

Apărarea reclamantei în sensul că, în speță,

pactul comisoriu privind rezoluțiunea de drept a contractului nu

și-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenței unor cauze de

forță majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea

război mondial și schimbarea regimului politic, situații în care

nu este dovedită vinovăția autorului său cât privește neîndeplinirea

obligației asumate prin contract, nu poate fi primită.

Mai întâi că, prin înserarea în contract a pactului

comisoriu mai sus arătat, cumpărătorul și-a asumat și

riscul desființării contractului pentru neîndeplinirea fără

vreo culpă din partea sa a obligațiilor asumate prin acesta. În caz

contrar, în măsura în care părțile ar fi înțeles ca rezoluțiunea

să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a

obligațiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea

unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiție fiind cerută

și verificată în cazul rezoluțiunii judiciare.

Mai apoi, este de observat că și în cazul

existenței unei imposibilității fortuite de executare a

obligației asumate prin contract, situație în care nu se pune

problema rezilierii sau rezoluțiunii contractului ci problema riscului

contractului, acesta, riscul este suportat de debitorul obligației

imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiție

rezolutorie, în speță, tot de către autorul reclamantei.

În acest context al analizei este de menționat și

faptul că în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-Lege

nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicție,

pe o durată nedeterminată, de a ridica construcții în zona

Mamaia.

Mai mult, în speță, nu s-a dovedit în nici un mod nici

faptul că autorul reclamantei ar fi întreprins vreun demers pentru a

începe construcția după încheierea contractului, adică după

data de 23 noiembrie 1939, respectiv că acesta ar fi făcut vreun

demers pentru îndeplinirea formalităților necesare autorizării

lucrărilor de construire, mai înaintea declanșării sau ulterior

încheierii celui de-al doilea război mondial, sau după schimbarea

regimului politic, caz în care apărările reclamantei cu referire la

aceste aspecte sunt nefondate.

Așa fiind, terenul în litigiu se găsește în

patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanța ca urmare a

desființării contractului de vânzare cumpărare încheiat de

acesta cu autorul reclamantei, Gheorghe Băiatu, în anul 1939, pentru nerespectarea

de către cumpărător a obligației asumate prin contract

și nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost

realizată în mod arbitrar și prin abuz de putere de către stat,

astfel că în mod corect instanța de apel a constatat că în

cauză nu sunt incidente dispozițiile legii de reparație

invocată de recurentă, anume cele ale Legii nr. 10/2001.

Critica potrivit căreia la emiterea deciziei prin care s-a

preluat terenul de către stat trebuia să participe și un reprezentant

al proprietarilor este nefondată, deoarece prin aceasta nu a operat rezoluțiunea

contractului de vânzare-cumpărare, rezoluțiunea operând de plin drept

la expirarea termenului de 4 ani, prelungit la 6 ani, până la care autorul

recurentei-contestatoare trebuia să edifice construcția.

Decizia nu a făcut decât să constate această

situație, considerând că terenul nu a ieșit niciodată din

patrimoniul comunei și deci al statului și să-l preia din

detențiunea autorului reclamantei.

Pentru considerentele de fapt și de drept arătate,

Înalta Curte a respins recursul dedus judecății de către

reclamantă ca nefondat, iar, conform art. 274 Cod procedură

civilă a obligat recurenta să plătească intimatului suma de

357 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.