ÎCCJ, decizie (scj.ro #82199)

Imobil coproprietatea statului și peroanei fizice. Spațiu comercial. Vânzarea imobilului. Admisibilitate. Cuprins pe materii : Drept civil. Proprietate imobiliară indiviză statului și persoanelor fizice. Admisibilitatea vânzării. Index alfabetic .Drept civil. Drept procesual civil. - Proprietate imobiliară indiviză. - Imobil cu destinație spațiu comercial. - Vânzare. - Nulitatea vânzării. - Competența materială. C.civ.: art. 948 și următ.

Legea nr. 550/2002: art. 8 alin.(3), art. 9 alin. (3) și art. 10 alin. (2). 1. Potrivit dispozițiilor coroborate din art. 8 alin. (3), art. 9 alin. (3) și art. 10 alin. (2) din Legea nr. 550/2002, intră în competența de soluționare a secției de contencios administrativ a tribunalului contestațiile formulate de părțile interesate având ca obiect raportul de evaluare, stabilirea prețului de vânzare, refuzul de a încheia procesul-verbal, încheierea nelegală și netemeinică a acestuia, precum și refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, operațiuni care compun procedura vânzării spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii proprietate privată a statului. 2. Acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a spațiului comercial aparține dreptului comun, iar nu instanței de contencios administrativ, competența de soluționare revenind instanței civile prevătută de C.pr.civ.

3. Nefiind interzisă, vânzarea de căre stat, a imobilului din care îi reveneau cote părți indivize, nu este nulă, ci supusă fie condiției suspensive (bunul să cadă în lotul vânzătorului la efectuarea partajului), fie condiției rezolutorii (bunul să nu cadă în lotul vânzătorului coproprietar), vânzarea fiind valabilă până la efectuarea partajului. Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 1048 din 10 februarie 2005 Prin acțiunea civilă din 2 iunie 2003, reclamanții G.M.C. și G.L.

au chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local al municipiului Lugoj, Societatea Comercială « Meridian 22 » SA Lugoj și Societatea Comercială „GEL-COM L.G.” SRL Lugoj solicitând constatarea nulității absolute a: - contractului nr. 3826 c/2002, prin care pârâta SC « Meridian 22 » SA a închiriat pârâtei SC „GEL-COM L.G.” SRL unui imobil situat în Lugoj; - procesului-verbal de vânzare prin negociere directă din 5 mai 2003 întocmit în temeiul art. 9 din Legea nr. 550/2002, prin care aceleași pârâte au convenit să vândă și, respectiv, să cumpere spațiul comercial din imobilul anterior închiriat; - contractului de vânzare-cumpărare nr. 26700 din 17 iunie 2003 prin care Statul Român reprezentat de Consiliul Local al municipiului Lugoj, a vândut pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj, în temeiul Legii nr. 550/2002, cota-parte de 29/32 din imobil.

Motivând acțiunea, reclamanții au arătat că: potrivit extrasului de carte funciară, sunt coproprietari pe cota de 3/32 din imobilul obiect al celor trei acte juridice, alături de Statul Român, care deține cota de 29/32, imobilul nefiind niciodată spațiu comercial; că au cerut coproprietarului să le vândă lor cota de 29/32; pârâta SC « Meridian 22 » SA a închiriat întregul imobil și nu doar cota Statului Român; procesul-verbal de negociere, precum și vânzarea efectivă au ca obiect întregul imobil, deși în contractul de vânzare-cumpărare s-a înscris numai cota Statului Român; că negocierea și vânzarea s-au făcut în timpul desfășurării procesului civil prin care reclamanții au cerut sistarea stării de indiviziune asupra imobilului; și că vânzarea contravine prevederilor art. 4 din Legea nr. 550/2002, dat fiind că imobilul nu este spațiu comercial și nu este destinat comerțului cu amănuntul, iar vânzarea s-a făcut cu plata prețului în rate.

În drept, reclamanții au invocat prevederile art. 948 și următoarele din Codul civil. Judecătoria Lugoj, prin sentința civilă nr. 2467 din 2 decembrie 2003, a respins acțiunea ca neîntemeiată, iar apelul declarat de reclamanți a fost respins prin decizia civilă nr. 206 din 24 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă.

Instanțele au reținut, în esență, că: destinația imobilului este comercială potrivit mențiunii din caietul de sarcini întocmit în vederea vânzării, împotriva căreia reclamanții nu s-au înscris în fals;și în ipoteza în care imobilul nu ar avea destinație de spațiu comercial și faptul că statul este coproprietar, având numai o cotă parte din imobil, nu constituie motive de nulitate absolută a contractului prin prisma prevederilor art. 948 din Codul civil; închirierea întregului imobil, și nu doar a cotei-părți din proprietatea statului, era posibilă fără acordul coproprietarilor-reclamanți, contractul de închiriere nefiind un act de dispoziție, situație în care reclamanții puteau cere doar obligarea statului la plata proporțională a chiriei încasate pentru întregul imobil; Statul Român a înstrăinat numai cota sa parte de 29/32, iar existența unui proces de partaj între reclamanți și stat la momentul vânzării, nu împiedica însăși vânzarea, dobânditorul drepturilor statului urmând a prelua prerogativele și locul acestuia în acel proces.

Împotriva deciziei instanței de apel reclamanții au declarat recurs susținând că: - instanța de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă, prin aceea că nu a dispus citarea Statului Român ca persoană juridică, proprietar tabular al cotei de 29/32 din imobil; - curtea de apel a soluționat cauza încălcând normele de competență materială, neobservând că obiect al cauzei este și discutarea valabilității vânzării imobilului prin negociere directă, a cărei soluționare în primă instanță intră în competența secției contencios administrativ a tribunalului și nu în competența judecătoriei, față de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 550/2002; - administrând probe insuficiente pentru stabilirea naturii juridice a imobilului în sensul de a se lămuri dacă acesta a fost sau nu un spațiu comercial, instanța de apel a pronunțat o hotărâre recurabilă; - hotărârea atacată este nelegală și prin aceea că nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dată de vânzarea întregului imobil de către statul copărtaș și de vânzarea ocultă în timp ce între coindivizari exista un proces de ieșire din indiviziune.

Recursul nu este fondat. Potrivit extrasului din Cartea Funciară nr. 2166 Lugojul German, în parcela 733/b/4/b/1/a/1 este situat imobilul loc de casă în suprafață de 578 m.p., o casă P + 2 etaje și casa nr. 1537 compusă din 2 clădiri vechi. Proprietarii imobilelor de mai sus sunt: - Statul Român pe terenul de 322 m.p. și pe cota de 29/32 din casa nr. 1537; - reclamanții G.M.C. și G.L. pe terenul de 56 m.p. și pe cota de 3/32 din casa nr. 1537, precum și pe terenul de 100 m.p. și cota de ½ din casa P + 2 etaje; - soții B.I. și B.M. pe terenul de 100 m.p. și cota de ½ din casa P + 2 etaje.

Prin Hotărârea nr. 117 din 27 august 1998 a Consiliul Local al municipiului Lugoj, locuințele și spațiile cu altă destinație aflate în proprietatea Statului Român au fost date în administrarea SC „Meridian 22” SA Lugoj, cu începere de la data de 1 septembrie 1998. Prin Hotărârea nr. 161/2002 a aceluiași consiliu local, necontestată, casa nr. 1537, compusă din 2 construcții în suprafață construită de 50 m.p., a fost definită ca având destinație de atelier-depozitare și a fost înscrisă în lista anexă privind spațiile comerciale și de prestări servicii proprietate privată a statului.

Prin contractul nr. 3826 c/2002 pârâta SC „Meridian 22” SA Lugoj a închiriat imobilul dat în administrare pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj pentru perioada 1 mai 2000 – 1 mai 2007. Prin procesul-verbal din 5 mai 2003, comisia de vânzare a spațiilor comerciale din cadrul Consiliului Local al municipiului Lugoj și pârâta SC „GEL-COM L.G.” Lugoj au convenit vânzarea aceluiași imobil către pârâta de mai sus în temeiul Legii nr. 550/2002. Prin contractul nr. 26700 din 17 iunie 2003, Statul Român, prin Consiliul Local al municipiului Lugoj, a vândut pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj cota de 29/32 părți din casa nr. 1537 și terenul în suprafață de 322 m.p., vânzarea-cumpărarea făcându-se „cu procesul, notat sub B 25 de G.M.C.

și G.L. împotriva Statului Român prin Consiliul Local Lugoj pentru sistarea stării de indiviziune” și cu clauza încetării de drept a contractului de închiriere pentru același imobil. Față de situația de fapt descrisă, motivele de recurs formulate de reclamanți sunt neîntemeiate. Hotărârea consiliului local prin care s-a stabilit destinația comercială a imobilului constituie probă concludentă și suficientă privind natura juridică a acestui bun. De altfel, reclamanții au susținut doar că anterior anului 2002 imobilul nu a avut asemenea destinație, ceea ce este adevărat, și că nici nu i s-a dat în fapt atare utilitate până în luna mai 2003, susțineri care nu sunt de natură să schimbe regimul juridic stabilit în modul arătat.

Ca urmare, instanțele de fond și apel au avut probe suficiente și concludente pentru a constata destinația de spațiu comercial a imobilului, neputându-li-se imputa în mod temeinic lipsa rolului activ conferit ca drept și obligație prin art. 129 alin. 5 Cod procedură civilă. În raport de corecta definire a destinației de spațiu comercial a imobilului, se constată că vânzarea este reglementată prin Legea nr. 550 din 14 octombrie 2002, care stabilește cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii, proprietate privată a statului, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale. Potrivit art. 4 lit. a din lege, calitate de vânzător are consiliul local, care încheie contracte de vânzare-cumpărare în numele statului.

Având asemenea calitate în numele statului, Consiliul Local al municipiului Lugoj, care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se cere a se constata în procesul de față, are și calitatea de parte în acest proces, reprezentând Statul Român, care, de altfel, potrivit art. 25 din Decretul nr. 31/1954, nu poate fi citat în nume propriu, ci numai prin Ministerul Finanțelor Publice, afară de cazurile în care legea stabilește anume alte organe în acest scop. Așadar, citând numai Consiliul Local al municipiului Lugoj, instanța de fond și de apel au respectat regulile de procedură. Totodată, pe deplin legal instanțele s-au declarat competente a soluționa cauza de față în ansamblul ei.

Potrivit dispozițiilor coroborate din art. 8 alin. (3), art. 9 alin. (3) și art. 10 alin. (2) din Legea nr. 550/2002, intră în competența de soluționare a secției de contencios administrativ a tribunalului contestațiile formulate de părțile interesate având ca obiect raportul de evaluare, stabilirea prețului de vânzare, refuzul de a încheia procesul-verbal, încheierea nelegală și netemeinică a acestuia, precum și refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, operațiuni care compun procedura vânzării spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii proprietate privată a statului.

Cu alte cuvinte, doar contestația descrisă se soluționează de către instanța de contencios administrativ, nu însă și acțiunea în constatarea nulității absolute a procesului-verbal de negociere, care aparține dreptului comun, competența soluționării în primă instanță revenind judecătoriei ca instanță de drept comun și curții de apel ca instanță de apel potrivit dispozițiilor art. 1 și 3 din Codul de procedură civilă. Nu este real că statul copărtaș ar fi vândut întregul bun indiviz, din contractul de vânzare-cumpărare rezultând vânzarea doar a cotei părți de 29/32, ceea ce este pe deplin legal, nefiind prohibit de lege, iar, prin notarea în contract a procesului de partaj existent între reclamanți, pe de o parte și statul vânzător, pe de altă parte, acesta din urmă a transmis cumpărătorului și calitatea sa de parte în acel proces.

În chiar ipoteza, nereală, susținută de reclamanți, că întreg imobilul a fost vândut, vânzarea nu este nulă, ci supusă fie condiției suspensive (bunul să cadă în lotul vânzătorului la efectuarea partajului), fie condiției rezolutorii (bunul să nu cadă în lotul coproprietarului vânzător), în oricare din ipoteze vânzarea fiind valabilă până la efectuarea partajului. Pentru toate cele arătate, recursul, fiind nefondat, a fost respins.