ÎCCJ, decizie (scj.ro #82260)

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea

nr

. 85/1992. Condiția calității de

chiriaș a cumpărătorului

Cuprins pe materii

:  Drept civil. Obligații. Contract de

vânzare-cumpărare reglementat prin Legea

nr

.

85/1992. Condiția calității de chiriași a

cumpărătorilor

Index alfabetic

: Drept civil

-

contract de vânzare-cumpărare (reglementat prin

Legea

nr

. 85/1992

Legea nr.85/1992,

art

.

7 alin. 1

C.civ

.,

art

. 5 și

art

. 969 alin. 1

Beneficiul facultății de a cumpăra și respectiv al

obligației imperative de a vinde, la cerere, instituită în sarcina

persoanelor juridice deținătoare ale locuințelor la care se

referă Legea

nr

. 85/1992, prin

art

. 7 alin. 1, este acordat numai titularului contractului

de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii citate (în anul

1992), iar nu și chiriașului ulterior acelei date. Eventuala

vânzare-cumpărare între unitatea deținătoare a locuinței

și un chiriaș ulterior este supusă principiului

libertății actelor juridice civile – numit și principiului

autonomiei de voință – consacrat indirect prin

art

.

5 și

art

. 969 alin. 1

C.civ

.

I.C.C.J.,

secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia

nr

. 2883 din 11 aprilie 2005

Prin sentința civilă nr.5150 din 30

octombrie 2003, Judecătoria Drobeta-Turnu

Severin

a admis acțiunea reclamantei B.L. și a obligat pe pârâta SC „

Cildro

” SA să-i vândă reclamantei garsoniera în

litigiu și cotele părți indivize din spațiile comune aflate

în indiviziune forțată și perpetuă, în condițiile

Decretului-lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, prin perfectarea

contractului de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de pârâtă a fost respins

ca

nefondat

prin decizia nr.265 din 25 februarie 2004

pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția civilă.

Contrar susținerilor pârâtei,

instanțele au stabilit că locuința în cauză a fost

construită anterior anului 1992 din fondurile unităților

economice și bugetare, iar reclamanta a avut calitate de chiriaș,

astfel că sunt întrunite cerințele art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992,

concomitent

nefiind

incidente prevederile art.7

alin.7 din aceeași lege, care se referă la alte categorii de

locuințe decât cea în litigiu, fiind

nerelevante

privatizarea pârâtei ulterior apariției Legii nr.85/1992 și

hotărârea consiliului de administrație de a nu se vinde

locuințele din patrimoniul unității, pentru că

acționarul majoritar privat nu poate fi absolvit de obligația

instituită prin lege, iar consiliul de administrație nu poate da

hotărâri contrare legii nici să îngrădească dreptul

reclamantei decurgând din lege.

Pârâta a declarat recurs susținând, în

fapt și în esență, că instanțele au încălcat

dispozițiile Legii nr.85/1992.

Recursul este întemeiat.

Potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85 din 22

iulie 1992 în forma sa inițială de la data intrării în vigoare,

cât și în forma republicată din 15 iulie 1998 „Locuințele

construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat,

până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât

locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de

închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a

prețului, în condițiile Decretului-lege nr.61/1990 și ale

prezentei legi”.

Examinarea textului legal citat impune

următoarele considerente:

Dispoziția legală reprezintă o

normă de justiție socială, dând posibilitatea chiriașilor

să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct

sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel și legitimare

economică, socială și morală.

Ea instituie astfel posibilitatea

chiriașilor din asemenea locuință de a dobândi drept de

proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din

fondurile unităților economice și bugetare, care, potrivit

legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și

nicidecum vândute persoanelor fizice.

Norma de drept în cauză extinde practic

și asupra altor locuințe beneficiul dreptului de proprietate

privată instituit prin Decretul-lege nr.61/1990, al cărui obiect erau

locuințele construite anterior din fondurile statului și făceau

parte din fondul locativ al acestuia închiriat persoanelor fizice.

Dar, beneficiul facultății de a

cumpăra și, respectiv, al obligației imperative de a vinde la

cerere instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare

ale unor astfel de locuințe, este acordat numai titularilor contractelor

de închiriere din momentul intrării legii în vigoare în anul 1992,

indiferent dacă acestea îmbracă sau nu forma scrisă.

Așadar, obligația de a vinde nu

există atâta timp cât chiriașul de la data intrării legii în

vigoare nu cere a i se vinde și încetează în momentul în care și

raportul de locațiune a încetat fără ca fostul chiriaș

să fi cerut să cumpere.

În această din urmă ipoteză,

locuința rămâne în proprietatea persoanei juridice

deținătoare,

nemaifăcând

obiectul

prevederilor art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modul de administrare și

eventuala înstrăinare stabilindu-se de consiliul de administrare,

respectiv de conducerea unității deținătoare (art.7 alin.8

din aceeași lege).

În concluzie, dreptul de a cumpăra

și obligația corelativă imperativă de a vinde se pot

materializa printr-un contract de vânzare-cumpărare

intuitu

personae

, adică numai în considerarea

calității de chiriaș în momentul intrării legii în vigoare,

eventuala vânzare-cumpărare între unitatea deținătoare și

un chiriaș ulterior fiind supusă principiului libertății

actelor juridice civile (numit și principiul autonomiei de

voință) consacrat indirect prin art.5 și art.969 alin.(1) din

Codul civil.

În concret, reclamanta nu a avut calitate de

chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a

Legii nr.85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 1995, astfel încât

nu are beneficiul art.7 alin.1 din lege, pârâta

neputând

fi obligată a-i vinde această locuință.

Statuând contrariul, prima instanță

și instanța de apel au încălcat în mod esențial legea,

astfel că, recursul a fost admis, hotărârile pronunțate în

cauză au fost casate și, pe fond, acțiunea a fost respinsă

ca neîntemeiată.