ÎCCJ, decizie (scj.ro #82244)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82244) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de vânzare - cumpărare a unui imobil în baza Legii
nr
. 85/1992. Obligarea unității
dețiătoare
a imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare.
Cuprins
pe materii
.
Dretp
civil. Contracte. Contract
de vânzare – cumpărare.
Index
alfabetic
. Drept civil. Contracte.
-
Obligarea unității
dețiătoare
a
imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare.
Legea
nr
. 85/1992:
art
.
7 alin. (1) și alin. (7)
Decretul-Lege
nr
. 61/1990:
art
. 2
Imobilele construite din fondurile unităților economice și bugetare
până la data intrării în vigoare a Legii
nr
. 85/1992,
pot fi vândute titularului contractului de închiriere la cererea acestuia, cu
plata integrală sau în rate a prețului, fiind aplicabile dispozițiile
art
. 7 alin. 1 din legea menționată. Faptul că nu există
contract de închiriere nu este relevant, deoarece forma scrisă a contractului
de închiriere se cere numai pentru a se face dovada atunci când se solicită și
nu „
ad
validitatem
”.
De
asemnea
,
privatizrea
,
începând cu anul 1998, deci ulterior apariției actelor normative ce
reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, a societății
comerciale, nu are relevanță în cauză.
Totodată, societate comercială privatizată, nu poate invoca
hotărâri ale consiliului de administrație prin care au stabilit că imobilele de
natura celui în litigiu nu se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicție
cu dispozițiile legii și prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a
cumpăra locuința deținută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior
intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.
Î.C.C.J
. Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia
nr
. 2296 din 22 martie 2005
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu
Severin
,
reclamanta
R.B.M
. a chemat în judecată pe
pârâta
S.C.”Cildro”SA
Turnu
Severin
,
solicitând să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru
imobilul situat în Drobeta Turnu
Severin
, pe care o ocupă
cu titlu de chiriaș în condițiile prevăzute de
Decretul-Lege
nr
. 61/1990 și
Legea
nr
. 85/1992.
Prin sentința nr.4621 din 13 noiembrie 2003, Judecătoria Drobeta Turnu
Severin
a admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâta să
perfecteze un contract de vânzare-cumpărare pentru locuința pe care o deține în
Drobeta Turnu
Severin
, cu cotele părți indivize din
spațiilor comune aflate în indiviziune forțată și perpetuă, în condițiile
Decretului-Lege
nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.
S-a reținut că reclamanta, în calitate de angajată a pârâtei deține spațiul de
locuit într-un cămin de nefamiliști, pentru care a achitat chirie, chiar dacă
nu s-a încheiat un contract de închiriere.
Faptul că nu există un contract de închiriere este
irelevant
,
deoarece forma scrisă a contractului de închiriere este cerută „
ad
probationem
” și nu „
ad
validitatem
”.
S-a mai reținut că, în cauză sunt îndeplinite cerințele art.7 din Legea
nr.85/1992 modificată și ale Decretului Legea nr.61/1990.
Prin apelul declarat de pârâtă s-a criticat hotărârea instanței de fond pentru
că prin soluția dată s-au ignorat prevederile art.7 alin.7 din Legea
nr.85/1992, modificată prin Legea nr.76/1994.
S-a mai arătat că, deși textul face referire nu numai la construirea de
locuințe, dar și la deținerea acestora de către unitățile economice
sau bugetare, instanța în mod tendențios a ignorat termenul de deținere de
locuințe, referindu-se numai la construirea acestora.
În același timp, s-a arătat că spațiul în litigiu este format dintr-o singură
încăpere, fără a avea dependințe și fiind amplasat într-un cămin de
nefamiliști, situație în care nu sunt îndeplinite dispozițiile art.2 din Decretul
Lege nr.61/1990.
S-a mai susținut că, instanța de fond nu a ținut seama de hotărârea nr.4/2000 a
Consiliului de Administrație, prin care s-a hotărât că aceste spații nu se
vând, avându-se în vedere
necesitatea cazării angajaților și specialiștilor societății și că, fiind
privatizată în întregime din anul 1998, nu i se pot aplica dispozițiile Legii
nr.85/1992. Ca atare, nu poate fi obligată să înstrăineze anumite părți
din patrimoniul său.
Prin decizia
nr
. 268 din 25 februarie 2004, Curtea de
Apel Craiova a respins apelul pârâtei
S.C.”Cildro”SA
Drobeta Turnu
Severin
.
Instanța de apel a reținut, în esență, că potrivit
art
.
7 alin. 1 din Legea
nr
. 85/1992, republicată, locuințele construite din
fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la intrarea în
vigoare a acestei legi, altele decât locuințele de intervenție pot fi
vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata
integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului Lege
nr
. 61/1990 și ale legii amintite.
Prin interpretarea prevederilor legale menționate anterior, s-a tras concluzia
că vânzarea locuințelor în discuție se poate face dacă sunt îndeplinite
cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile
unităților economice și bugetare, până la intrarea în vigoare a Legii
nr.85/1992 și, respectiv, solicitantul să aibă calitatea de chiriaș, condiții
care sunt îndeplinite în cauză.
S-a apreciat că, susținerea apelantei, cu privire la dispozițiile
art
. 7 alin. 7 din Legea
nr
.
85/1992 republicată, este
irelevantă
din punct de
vedere juridic.
Textul citat are în vedere o altă categorie de locuințe, decât cele la care se
referă strict alineatul 1 al aceluiași articol.
Este adevărat că, în art.7 alin.7 din Legea
nr
.
85/1992, sunt avute în vedere locuințele construite din fonduri proprii, după
intrarea în vigoare a acestei legi, locuințe care pot fi înstrăinate în raport
de hotărârile luate în Consiliul de Administrație.
Spațiile în litigiu nu se încadrează în această categorie de locuințe, fiind
construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, așa încât corect
s-au aplicat dispozițiile art.7 alin.1 din lege.
Locuința din litigiu se încadrează în prevederile
art
.
2 din Decretul –Lege
nr
. 61/1990, astfel că
poate face obiectul unui contract de vânzare- cumpărare, cum a reținut instanța
de fond.
Faptul că pârâta s-a privatizat începând din anul 1998, după apariția actelor
normative invocate, nu poate conduce la ideea că acționarul majoritar poate fi
absolvit de obligația ce-i revine prin aceste dispoziții legale.
Referitor la hotărârea
nr
. 4 a Consiliului de
Administrație s-a reținut că ea este
irelevantă
,
deoarece nu poate contraveni legii și nu poate îngrădi dreptul
reclamantei ce-i revine prin lege.
Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta
S.C.”Cildro”SA
Drobeta Turnu
Severin
, susținând că soluția instanței
de apel este nelegală, deoarece,
ignorându-i-se
dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, este obligată să vândă un
bun din patrimoniul său contrar voinței sale.
Mai mult, se susține că este societate privatizată în proporție de 100% încă
din anul 1998 prin vânzarea pachetului majoritar de acțiuni între fostul
F.P.S
., că locuința în discuție îi este necesară pentru
cazarea personalului său de specialitate și contrar voinței sale a fost
obligată să o înstrăineze, astfel fiindu-i diminuat patrimoniul.
Recursul este
nefondat
.
Corect s-a reținut de către instanța de apel că în speță sunt incidente
prevederile art.7 alin.1 din Legea
nr
. 85/1992,
deoarece imobilul în discuție a fost construit din fondurile unităților
economice și bugetare până la data intrării în vigoare a acestei legi, situație
în care poate fi vândut titularului contractului de închiriere la cererea
acestuia, cu plata integrală sau în rate a prețului. Faptul că nu există
contract de închiriere nu este relevant pentru reclamantă, deoarece forma
scrisă a contractului de închiriere se cere numai pentru a se face dovada
atunci când se solicită și nu „
ad
validitatem
”.
Invocarea dispozițiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992 nu își au
aplicabilitatea în speță, deoarece se referă la cu totul altfel de locuințe, și
anume acelea construite din fonduri proprii după intrarea în vigoare a legii,
locuințe ce pot fi deținute de societățile comerciale și înstrăinate în raport
de hotărârile consiliilor de administrație și conducerile unităților.
Chiar dacă recurenta s-a privatizat începând cu anul 1998, ulterior apariției
actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din
litigiu, nu se poate ignora obligația ce îi revine conform acestora de a
înstrăina locuința reclamantei, în această situație
nefiind
necesar a se discuta înfrângerea voinței sale.
De asemenea, recurenta nu poate invoca hotărâri ale consiliului său de
administrație prin care au stabilit că imobilele de natura celui în litigiu nu
se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicție cu dispozițiile legii și
prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuința deținută cu
titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii
nr.85/1992.
Față de aceste considerente, reținându-se ca
nefondate
criticile formulate, recursul a fost respins.