ÎCCJ, decizie (scj.ro #82244)

Contract de vânzare - cumpărare a unui imobil în baza Legii nr . 85/1992. Obligarea unității dețiătoare a imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare. Cuprins pe materii . Dretp civil. Contracte. Contract de vânzare – cumpărare. Index alfabetic . Drept civil. Contracte. - Obligarea unității dețiătoare a imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare. Legea nr . 85/1992: art . 7 alin. (1) și alin. (7) Decretul-Lege nr . 61/1990: art . 2 Imobilele construite din fondurile unităților economice și bugetare până la data intrării în vigoare a Legii nr . 85/1992, pot fi vândute titularului contractului de închiriere la cererea acestuia, cu plata integrală sau în rate a prețului, fiind aplicabile dispozițiile art . 7 alin. 1 din legea menționată.

Faptul că nu există contract de închiriere nu este relevant, deoarece forma scrisă a contractului de închiriere se cere numai pentru a se face dovada atunci când se solicită și nu „ ad validitatem ”. De asemnea , privatizrea , începând cu anul 1998, deci ulterior apariției actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, a societății comerciale, nu are relevanță în cauză. Totodată, societate comercială privatizată, nu poate invoca hotărâri ale consiliului de administrație prin care au stabilit că imobilele de natura celui în litigiu nu se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicție cu dispozițiile legii și prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuința deținută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.

Î.C.C.J . Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 2296 din 22 martie 2005 Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu Severin , reclamanta R.B.M . a chemat în judecată pe pârâta S.C.”Cildro”SA Turnu Severin , solicitând să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Drobeta Turnu Severin , pe care o ocupă cu titlu de chiriaș în condițiile prevăzute de Decretul-Lege nr . 61/1990 și Legea nr . 85/1992. Prin sentința nr.4621 din 13 noiembrie 2003, Judecătoria Drobeta Turnu Severin a admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâta să perfecteze un contract de vânzare-cumpărare pentru locuința pe care o deține în Drobeta Turnu Severin , cu cotele părți indivize din spațiilor comune aflate în indiviziune forțată și perpetuă, în condițiile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.

S-a reținut că reclamanta, în calitate de angajată a pârâtei deține spațiul de locuit într-un cămin de nefamiliști, pentru care a achitat chirie, chiar dacă nu s-a încheiat un contract de închiriere. Faptul că nu există un contract de închiriere este irelevant , deoarece forma scrisă a contractului de închiriere este cerută „ ad probationem ” și nu „ ad validitatem ”. S-a mai reținut că, în cauză sunt îndeplinite cerințele art.7 din Legea nr.85/1992 modificată și ale Decretului Legea nr.61/1990. Prin apelul declarat de pârâtă s-a criticat hotărârea instanței de fond pentru că prin soluția dată s-au ignorat prevederile art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, modificată prin Legea nr.76/1994. S-a mai arătat că, deși textul face referire nu numai la construirea de locuințe, dar și la deținerea acestora de către unitățile economice sau bugetare, instanța în mod tendențios a ignorat termenul de deținere de locuințe, referindu-se numai la construirea acestora.

În același timp, s-a arătat că spațiul în litigiu este format dintr-o singură încăpere, fără a avea dependințe și fiind amplasat într-un cămin de nefamiliști, situație în care nu sunt îndeplinite dispozițiile art.2 din Decretul Lege nr.61/1990. S-a mai susținut că, instanța de fond nu a ținut seama de hotărârea nr.4/2000 a Consiliului de Administrație, prin care s-a hotărât că aceste spații nu se vând, avându-se în vedere necesitatea cazării angajaților și specialiștilor societății și că, fiind privatizată în întregime din anul 1998, nu i se pot aplica dispozițiile Legii nr.85/1992. Ca atare, nu poate fi obligată să înstrăineze anumite părți din patrimoniul său.

Prin decizia nr . 268 din 25 februarie 2004, Curtea de Apel Craiova a respins apelul pârâtei S.C.”Cildro”SA Drobeta Turnu Severin . Instanța de apel a reținut, în esență, că potrivit art . 7 alin. 1 din Legea nr . 85/1992, republicată, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la intrarea în vigoare a acestei legi, altele decât locuințele de intervenție pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului Lege nr . 61/1990 și ale legii amintite.

Prin interpretarea prevederilor legale menționate anterior, s-a tras concluzia că vânzarea locuințelor în discuție se poate face dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice și bugetare, până la intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992 și, respectiv, solicitantul să aibă calitatea de chiriaș, condiții care sunt îndeplinite în cauză. S-a apreciat că, susținerea apelantei, cu privire la dispozițiile art . 7 alin. 7 din Legea nr . 85/1992 republicată, este irelevantă din punct de vedere juridic. Textul citat are în vedere o altă categorie de locuințe, decât cele la care se referă strict alineatul 1 al aceluiași articol. Este adevărat că, în art.7 alin.7 din Legea nr . 85/1992, sunt avute în vedere locuințele construite din fonduri proprii, după intrarea în vigoare a acestei legi, locuințe care pot fi înstrăinate în raport de hotărârile luate în Consiliul de Administrație.

Spațiile în litigiu nu se încadrează în această categorie de locuințe, fiind construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, așa încât corect s-au aplicat dispozițiile art.7 alin.1 din lege. Locuința din litigiu se încadrează în prevederile art . 2 din Decretul –Lege nr . 61/1990, astfel că poate face obiectul unui contract de vânzare- cumpărare, cum a reținut instanța de fond. Faptul că pârâta s-a privatizat începând din anul 1998, după apariția actelor normative invocate, nu poate conduce la ideea că acționarul majoritar poate fi absolvit de obligația ce-i revine prin aceste dispoziții legale. Referitor la hotărârea nr . 4 a Consiliului de Administrație s-a reținut că ea este irelevantă , deoarece nu poate contraveni legii și nu poate îngrădi dreptul reclamantei ce-i revine prin lege.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta S.C.”Cildro”SA Drobeta Turnu Severin , susținând că soluția instanței de apel este nelegală, deoarece, ignorându-i-se dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, este obligată să vândă un bun din patrimoniul său contrar voinței sale. Mai mult, se susține că este societate privatizată în proporție de 100% încă din anul 1998 prin vânzarea pachetului majoritar de acțiuni între fostul F.P.S ., că locuința în discuție îi este necesară pentru cazarea personalului său de specialitate și contrar voinței sale a fost obligată să o înstrăineze, astfel fiindu-i diminuat patrimoniul.

Recursul este nefondat . Corect s-a reținut de către instanța de apel că în speță sunt incidente prevederile art.7 alin.1 din Legea nr . 85/1992, deoarece imobilul în discuție a fost construit din fondurile unităților economice și bugetare până la data intrării în vigoare a acestei legi, situație în care poate fi vândut titularului contractului de închiriere la cererea acestuia, cu plata integrală sau în rate a prețului.

Faptul că nu există contract de închiriere nu este relevant pentru reclamantă, deoarece forma scrisă a contractului de închiriere se cere numai pentru a se face dovada atunci când se solicită și nu „ ad validitatem ”. Invocarea dispozițiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992 nu își au aplicabilitatea în speță, deoarece se referă la cu totul altfel de locuințe, și anume acelea construite din fonduri proprii după intrarea în vigoare a legii, locuințe ce pot fi deținute de societățile comerciale și înstrăinate în raport de hotărârile consiliilor de administrație și conducerile unităților. Chiar dacă recurenta s-a privatizat începând cu anul 1998, ulterior apariției actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, nu se poate ignora obligația ce îi revine conform acestora de a înstrăina locuința reclamantei, în această situație nefiind necesar a se discuta înfrângerea voinței sale.

De asemenea, recurenta nu poate invoca hotărâri ale consiliului său de administrație prin care au stabilit că imobilele de natura celui în litigiu nu se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicție cu dispozițiile legii și prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuința deținută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992. Față de aceste considerente, reținându-se ca nefondate criticile formulate, recursul a fost respins.