Decizia nr. 3 din 18 februarie 2013

Problema de drept ce a generat practica neunitară Prin recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie s-a arătat că în practica judiciară nu există un punct de vedere unitar cu privire la interpretarea și aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, aflate la data opţiunii chiriașului în patrimoniul unei societăţii comerciale cu capital integral privat, ca urmare a procesului de privatizare.

Examenul jurisprudenţial Prin recursul în interesul legii se arată că, în urma verificării jurisprudenţei la nivelul întregii ţări, s-a constatat că, în ceea ce privește cererile de chemare în judecată formulate de chiriași anterior intrării în vigoare a Legii nr. 244/2011 pentru modificarea art. 16 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, prin care s-a solicitat obligarea pârâtelor, societăţi comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare, prin privatizare, ale unor locuinţe construite din fondurile statului sau ale fostelor unităţi economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, republicată, altele decât cele de intervenţie, la vânzarea acestor locuinţe, soluţiile instanţelor de judecată sunt divergente.

Soluţiile pronunţate de instanţele judecătorești Examenul jurisprudenţial a relevat că în practica instanţelor judecătorești nu există un punct de vedere unitar cu privire la interpretarea și aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, cu privire la vânzarea locuinţelor construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat aflate la data opţiunii chiriașului în patrimoniul unei societăţi comerciale cu capital integral privat, ca urmare a procesului de privatizare, identificându-se două orientări jurisprudenţiale. 3.1. Într-o primă orientare a practicii, cererile de chemare în judecată au fost respinse, reţinându-se, în esenţă, că prevederile Legii nr. 85/1992, republicată, nu pot fi interpretare ca instituind o obligaţie de a vinde aceste locuinţe aflate în patrimoniul societăţii comerciale cu capital integral privat, întrucât pârâtele – societăţi comerciale cu capital privat – au dreptul de a-și administra patrimoniul potrivit scopului și interesului propriu, iar acestora nu le pot fi impuse obligaţii fundamentate pe raţiuni de justiţie sau de protecţie socială, de a vinde către chiriași, în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată, locuinţele aflate în patrimoniul lor. O atare obligaţie ar institui în privinţa titularului actual al dreptului de proprietate o sarcină exorbitantă, contrară dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăţilor Fundamentale, și totodată aceste societăţi comerciale cu capital integral privat ar fi puse în imposibilitate de a-și realiza obiectul de activitate. În plus, aceste instanţe au considerat că nu sunt ţinute, în cauzele având acest specific, de efectele obligatorii ale Deciziei nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie și Justiţie – Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii, întrucât prin această decizie s-a statuat doar cu privire la aplicarea Legii nr. 85/1992, republicată, și în acele situaţii în care contractul de închiriere a fost încheiat după intrarea în vigoare a acestui act normativ. 3.2. Într-o a doua orientare jurisprudenţială, cererile de chemare în judecată au fost admise cu motivarea că obligaţia de vânzare a locuinţelor, instituită de art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, este o obligaţie in rem, stabilită de legiuitor în considerarea obiectului la care se referă, iar nu o obligaţie in personam, în considerarea subiectului, respectiv a societăţii comerciale proprietare a unor astfel de locuinţe. Instanţele de judecată au apreciat că, prin obligarea pârâtelor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, nu se afectează patrimoniul acestora, întrucât, ca efect al subrogaţiei reale cu titlu particular, dreptul de proprietate asupra locuinţelor va fi înlocuit cu preţul plătit de chiriașul cumpărător. S-a mai reţinut totodată că normele de justiţie socială instituite prin aceste prevederi legale, astfel cum au fost calificate prin numeroase decizii ale instanţei de contencios constituţional, care a reţinut că limitarea legală a exerciţiului dreptului de proprietate este conformă cu dispoziţiile art. 44 din Constituţie și ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăţilor Fundamentale, nu pot fi înlăturate de la aplicare pentru raţiuni ce ţin de structura capitalului social al societăţilor comerciale debitoare ale obligaţiei de a vinde ori de obiectul lor de activitate.

Opinia procurorului general Procurorul general a apreciat ultimul punct de vedere ca fiind în acord cu litera și spiritul legii. Prin argumentele expuse s-au susţinut următoarele: Prin Legea nr. 85/1992, republicată, s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie. În soluţionarea cauzelor analizate în prezentul recurs în interesul legii își păstrează valabilitatea reperele de analiză fixate prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie și Justiţie – Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii, decizie prin care s-a statuat că obligaţia de a vinde intervine doar atunci când sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: a) locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii: b) solicitantul să fie titularul contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare; c) locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, republicată. De asemenea, sunt de reţinut statuările instanţei de contencios constituţional, prin care a fost identificată „utilitatea publică” ce a stat la baza soluţiei legislative analizate, decizii care au caracter obligatoriu pentru instanţele de judecată. Pronunţarea unei decizii de unificare a jurisprudenţei se impune chiar dacă, în prezent, dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost modificate prin art. I din Legea nr. 244/2011, în sensul stabilirii preţului de vânzare prin expertiză la valoarea de circulaţie a bunurilor, întrucât normele tranzitorii conţinute în art. II din Legea nr. 244/2011 prevăd că locuinţele pentru care procedurile de vânzare au început sub imperiul Legii nr. 85/1992 în forma nemodificată se vând la preţul stabilit potrivit Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie. Așadar, dezlegarea problemei de drept prezintă importanţă și din perspectiva situaţiei chiriașilor care au formulat cereri de cumpărare a unor asemenea locuinţe anterior intrării în vigoare a Legii nr. 244/2011. Dreptul de creanţă al reclamanţilor de a obţine pe cale judecătorească obligarea societăţilor comerciale privatizate care au în proprietate locuinţele la care se referă art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, la vânzarea acestor locuinţe reprezintă un interes patrimonial care intră în sfera de protecţie a Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăţilor Fundamentale.

Raportul asupra recursului în interesul legii 5.1. La data de 11 decembrie 2012, cu Adresa nr. 810/171/III-5/2011, Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a transmis recursul în interesul legii declarat de procurorul general, în temeiul art. 329 din Codul de procedură civilă, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 32 din Legea nr. 202/2010 privind unele măsuri pentru accelerarea soluţionării proceselor, cu privire la interpretarea și aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, aflate la data opţiunii chiriașului în patrimoniul unei societăţii comerciale cu capital integral privat, ca urmare a procesului de privatizare. Referitor la chestiunea admisibilităţii recursului în interesul legii, prin raportul întocmit în cauză s-a apreciat că acesta îndeplinește condiţiile de admisibilitate impuse de art. 329 și art. 330 5 din Codul de procedură civilă, fiind exercitate de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie, care are legitimitate procesuală și având ca obiect o problemă de drept pentru care s-a făcut dovada că a fost soluţionată în mod diferit, neunitar, prin hotărâri judecătorești irevocabile pronunţate de mai multe instanţe judecătorești. 5.2. În ceea ce privește soluţia propusă prin raportul asupra recursului în interesul legii întocmit în cauză, s-a apreciat că se impune admiterea acestuia, urmând a se stabili că, în interpretarea și aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, aceste prevederi instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, republicată, cu excepţiile prevăzute de lege.

Înalta Curte Prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie și Justiţie – Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii s-a statuat că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. Analizând dispoziţiile art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 82/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, instanţa supremă a reţinut, pronunţând decizia menţionată, că, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem. Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii. De altfel, raţiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, ci și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuinţe construite din fondurile de stat și ale unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ și creditare. Însăși evoluţia reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea locuinţei nr. 114/1996), reflectă opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie socială, dând posibilitate tuturor chiriașilor să cumpere locuinţele pe care le ocupă. De asemenea, Curtea Constituţională a statuat în mod constant caracterul propter rem al obligaţiei proprietarilor acestor locuinţe de vânzare către chiriași a locuinţelor, în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată (deciziile Curţii Constituţionale nr. 437, 651/2009, 1.146/2010 și 814/2011). Astfel, s-a reţinut că, în cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri a fost construită locuinţa ce a făcut obiectul vânzării, obligaţia de vânzare către chiriași, prevăzută de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, este o obligaţie in rem, instituită în considerarea obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţii economice sau bugetare), iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului de drept în sarcina căruia există obligaţia de vânzare (societatea comercială al cărei capital social a suferit modificări în procesul de privatizare). Nu pot fi reţinute ca impedimente schimbarea structurii capitalului social al fostelor unităţi economice sau bugetare de stat din ale căror fonduri s-au construit locuinţele respective anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, și nici obiectul de activitate al societăţilor comerciale astfel constituite. Așa cum s-a reţinut prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie și Justiţie – Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii, prin reglementarea obligativităţii vânzării ce intră sub incidenţa Legii nr. 85/1992, republicată, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor. Ca urmare, sub acest aspect, consimţământul, care stă de regulă la baza contractului, trebuie să se circumscrie necesităţii de ordin juridic, astfel cum este ea precizată de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată. Într-adevăr, atât prin acest act normativ, cât și prin Decretul-lege nr. 61/1990, s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie. De altfel, în cuprinsul art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea „pot fi cumpărate” sau „vor fi vândute”, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare. Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, locuinţele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege. Totodată, este de observat că legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost „construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până Ia data intrării în vigoare a prezentei legi”. În ceea ce privește limitarea acestui principiu, respectiv al autonomiei de voinţă și al prerogativei dispoziţiei juridice asupra bunurilor aflate în proprietate, prin jurisprudenţa sa constantă, Curtea Constituţională a statuat că dispoziţiile art. 7 alin. 1, 4 și 5 din Legea nr. 85/1992, republicată, „nu prevăd o expropriere și nicio naţionalizare sau orice altă măsură de trecere silită a locuinţelor în proprietatea publică a statului” (Decizia Curţii Constituţionale nr. 814 din 21 iulie 2008). Textele de lege menţionate nu instituie o confiscare, ci o transmitere în proprietatea deţinătorilor de locuinţe (foști chiriași ai acestora) a locuinţelor și terenurilor aferente acestora dobândite prin cumpărare de la unităţile economice sau bugetare de stat, nefiind încălcate dispoziţiile art. 44 alin. (8) din Constituţie. Prin deciziile de respingere a excepţiilor de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, instanţa constituţională a reţinut că acest text de lege consacră o normă de justiţie socială, întrucât dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. Curtea Constituţională a mai reţinut că, deși în proprietatea societăţilor comerciale sau a regiilor autonome au intrat și locuinţele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituţiei, a posibilităţii ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuinţe să devină proprietar nu poate fi primită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Nu a fost reţinută nici contrarietatea textului de lege prevăzut la art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicată – cu dispoziţiile art. 45 din Constituţie, deoarece, textul Legii nr. 85/1992, republicată, dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuinţele Ia construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem, acest fapt neechivalând cu o restrângere a liberei iniţiative. Înalta Curte constată că problematica de drept supusă examinării prin prezentul recurs în interesul legii se impune a fi analizată și din perspectiva dispoziţiilor Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului și libertăţilor fundamentale, inclusiv în ceea ce privește respectarea exigenţelor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului și libertăţilor fundamentale. Conform art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome și societăţi comerciale, cu modificările ulterioare, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia. Astfel, se constată că societatea comercială, în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, deţine „un bun” în sensul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului. Art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică și în condiţiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internaţional. Aceste dispoziţii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor. Dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus deci anumitor limitări. Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând soluţii legislative ce consacrau un transfer obligatoriu al dreptului de proprietate de la un particular la altul, a apreciat, în anumite circumstanţe, că acestea au răspuns unui imperativ de utilitate publică, atunci când au fost adoptate în cadrul unei politici legitime de ordin social și economic. Sub acest aspect, Curtea a statuat, în mod constant, că trebuie respectat modul în care statul membru concepe imperativele de utilitate publică, recunoscând ampla marjă de apreciere de care dispun autorităţile naţionale în adoptarea unor politici economice sau sociale, cu excepţia situaţiilor în care aprecierea acestora se dovedește a fi complet lipsită de o bază rezonabilă și că nu poate substitui, prin propria evaluare, aprecierile autorităţilor naţionale. Situaţia analizată, respectiv obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului și libertăţilor fundamentale. Astfel, posibilitatea vânzării este prevăzută de lege și urmărește un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriașilor de a cumpăra locuinţele, în considerarea contribuţiei lor la edificarea acestora, precum și a stării materiale a acestor locuinţe, aducând o limitare a dreptului de proprietate al vânzătoarei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a o obliga să vândă. Nu se poate reţine argumentul în sensul că, prin vânzarea acestor locuinţe la un preţ de protecţie socială, societăţile comerciale privatizate care au devenit proprietare ale unor astfel de bunuri sunt puse în situaţia de a suporta o sarcină exorbitantă, întrucât este afectată însăși substanţa dreptului de proprietate. În jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a reţinut că art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie nu garantează în toate situaţiile o compensaţie integrală pentru lipsirea de proprietate, iar obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiţie socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piaţă a bunului. Sub acest aspect, controlul Curţii se limitează la a determina dacă modalităţile alese de legiuitor exced marjei de apreciere de care statul se bucură în această materie (Cauza James ș.a. vs. Regatul Unit, Marea Cameră, Hotărârea din 21 februarie 1986, cererea nr. 9.793/79 §40, 46). Dezlegarea problemei de drept controversate în jurisprudenţa instanţelor prezintă relevanţă chiar dacă dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost modificate prin art. I din Legea nr. 244/2011, în sensul că preţul de vânzare al unor astfel de locuinţe va fi stabilit prin expertiză la valoarea de circulaţie a bunurilor. Conform dispoziţiilor art. II din Legea nr. 244/2011, locuinţele pentru care procedurile de vânzare au început sub imperiul Legii nr. 85/1992, republicată, se vând la preţul stabilit potrivit Decretului-lege nr. 61/1990. Faţă de considerentele expuse,