ÎCCJ, decizie (scj.ro #82408)

Contract de vânzare

reglementat prin Legea nr. 85/1992

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Obligații. Partea specială. Contract de

vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992

Index

alfabetic

: Drept civil

-

Locuință de serviciu

-

Contract de vânzare-cumpărare

Legea

nr. 85/1992

Instanțele judecătorești au competența de a cenzura calificarea naturii

juridice a suprafeței locative și a stabili dacă aceasta este „locuință de

intervenție” în sensul prevăzut în Legea nr. 85/1992, exceptată de la vânzare,

către chiriaș salariat al unității proprietare.

Secția civilă, decizia nr. 592 din 28

ianuarie 2004

Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 12671/2000, a admis acțiunea

formulată de A.I., salariat și chiriaș al pârâtei S.C. „K” SA și a obligat pe

aceasta, în temeiul Legii nr. 85/1992, să încheie contract de vânzare-cumpărare

pentru garsoniera pe care reclamantul o folosește.

Tribunalul Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 649/A/2001, a

respins apelul declarat de unitatea pârâtă, iar Curtea de Apel Brașov, secția

civilă, prin decizia nr. 883/R/2001 a respins recursul formulat de aceeași

unitate.

Instanțele au reținut, în esență, că garsoniera în discuție nu

este „locuință de intervenție” în sensul reglementat prin Legea nr. 85/1992,

și, deci, nu este exceptată de la vânzarea către salariatul chiriaș.

Aceste hotărâri sunt casabile.

Construcția în litigiu, intabulată în cartea funciară drept

“cămin de nefamiliști”, a fost construită până în anul 1976 din fondurile

fostei unități economice – ICRAL Brașov, reorganizată prin divizare. La data

înființării societății pârâte, aceasta a preluat o parte din patrimoniul

societății reorganizate (divizate) între care și un imobil din

Brașov,   construcția apărând sub denumirea de: “Bloc Depozit (cămin

nefamiliști)”.

Reclamantul a susținut că imobilul este situat dincolo de gardul

care împrejmuiește punctele de lucru ale societății pârâte (stația de betoane,

stația de asfalt și centrala termică), că, prin lucrările de transformare ale

blocului, el nu mai are destinația de a servi pentru cazarea personalului de

intervenție și că societatea pârâtă a încheiat contracte de închiriere și cu

alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel că menținerea bunului

în categoria locuințelor de intervenție reprezintă un abuz al societății

pârâte.

Din contra, unitatea pârâtă s-a apărat susținând că blocul “este

situat în incinta depozitului de producție”, un gard fiind construit

numai   cu scopul de a proteja cât de cât activitatea locativă de cea

de producție.

Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 definește locuința de

intervenție ca fiind locuința destinată cazării personalului unităților

economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități

sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul

unităților economice.

Art. 54 din aceeași lege dispune că locuința de intervenție

urmează regimul locuinței de serviciu.

Locuințele de intervenție se realizează odată cu obiectivul de

investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropriere.

Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor.

Este de principiu că, instanțele judecătorești, investite cu

acțiunea principală având ca obiect obligarea societății pârâte de a încheia

contract de vânzare-cumpărare pentru o unitate locativă din imobilul în

discuție, au competența de a cenzura calificarea naturii juridice dată de

societate locuinței, cu alte cuvinte, calificarea suprafeței locative ca

“locuință de intervenție” este supusă controlului instanțelor judecătorești.

Pe cale de consecință, este de observat, din dispozițiile legale

sus citate, că, pentru a stabili dacă o unitate locativă poate fi calificată

drept locuință de intervenție, este necesară folosirea a cel puțin două

criterii: primul, de ordin subiectiv, constând în destinația dată locuinței de

a servi cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, conform

contractului de muncă îndeplinește activități sau funcții ce necesită

permanență sau în caz de urgență în cadrul unităților economice; cel de al

doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuința să fie situată în incinta

obiectivului de investiție sau în imediata lui apropriere.

Folosirea acestor criterii pentru determinarea corectă a naturii

juridice a locuinței presupune însă lămurirea completă și pe bază de dovezi

certe a situației de fapt, care, adesea, este diferită de la caz la caz, aspect

cu referire la care, în speță, instanțele nu au manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, în rejudecare, urmare a admiterii

recursului în anulare, instanța de trimitere să stabilească pe bază de dovezi,

ce atribuții au fost avute în vedere sau ce funcții a îndeplinit reclamantul la

data încheierii contractului de locațiune și dacă aceste activități necesitau

prezența permanentă sau în caz de urgență a reclamantului în cadrul punctelor

de lucru ale societății pârâte. Este de cercetat apărarea reclamantului conform

căreia, datorită atribuțiilor din fișa postului, nu a fost inclus pe listele

echipelor de intervenție.

De asemenea, este de verificat în rejudecare ce destinație

inițială a avut “căminul de nefamiliști” din Brașov, în sensul dacă el a fost

construit în scopul cazării personalului din fostul ICRAL Brașov, personal care

să fi impus prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unității și

este de analizat scopul efectuării lucrărilor de transformare ale blocului din

cămin de nefamiliști într-unul de garsoniere și apartamente și dacă, urmare a

acestor transformări de ordin constructiv, imobilul mai este apt de a constitui

locuință de intervenție în sensul legii.

Tot în rejudecare este de analizat locul situării locuinței ce

face obiectul litigiului în raport de obiectivele de investiție ale societății

pârâte, sens în care instanța de trimitere va efectua o cercetare la fața

locului, iar pentru lămurirea completă a împrejurărilor de fapt enunțate, va

aprecia dacă este necesar să cunoască și părerea unui expert.

Scopul rejudecării și al suplimentării dovezilor este de a se

stabili dacă refuzul pârâtei de a vinde locuința către reclamant este întemeiat

pe o interdicție ce izvorăște din lege sau reprezintă un exercițiu abuziv al

dreptului de proprietate.

Față

de cele ce preced, s-a admis recursul în anulare și s-au casat hotărârile

recurate, iar cauza s-a trimis spre rejudecare la instanța de fond.