ÎCCJ, decizie (scj.ro #82408)

Contract de vânzare reglementat prin Legea nr. 85/1992 Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Partea specială. Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992 Index alfabetic : Drept civil - Locuință de serviciu - Contract de vânzare-cumpărare Legea nr. 85/1992 Instanțele judecătorești au competența de a cenzura calificarea naturii juridice a suprafeței locative și a stabili dacă aceasta este „locuință de intervenție” în sensul prevăzut în Legea nr. 85/1992, exceptată de la vânzare, către chiriaș salariat al unității proprietare. Secția civilă, decizia nr. 592 din 28 ianuarie 2004 Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 12671/2000, a admis acțiunea formulată de A.I., salariat și chiriaș al pârâtei S.C.

„K” SA și a obligat pe aceasta, în temeiul Legii nr. 85/1992, să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru garsoniera pe care reclamantul o folosește. Tribunalul Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 649/A/2001, a respins apelul declarat de unitatea pârâtă, iar Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 883/R/2001 a respins recursul formulat de aceeași unitate. Instanțele au reținut, în esență, că garsoniera în discuție nu este „locuință de intervenție” în sensul reglementat prin Legea nr. 85/1992, și, deci, nu este exceptată de la vânzarea către salariatul chiriaș. Aceste hotărâri sunt casabile. Construcția în litigiu, intabulată în cartea funciară drept “cămin de nefamiliști”, a fost construită până în anul 1976 din fondurile fostei unități economice – ICRAL Brașov, reorganizată prin divizare.

La data înființării societății pârâte, aceasta a preluat o parte din patrimoniul societății reorganizate (divizate) între care și un imobil din Brașov, construcția apărând sub denumirea de: “Bloc Depozit (cămin nefamiliști)”. Reclamantul a susținut că imobilul este situat dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societății pârâte (stația de betoane, stația de asfalt și centrala termică), că, prin lucrările de transformare ale blocului, el nu mai are destinația de a servi pentru cazarea personalului de intervenție și că societatea pârâtă a încheiat contracte de închiriere și cu alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel că menținerea bunului în categoria locuințelor de intervenție reprezintă un abuz al societății pârâte.

Din contra, unitatea pârâtă s-a apărat susținând că blocul “este situat în incinta depozitului de producție”, un gard fiind construit numai cu scopul de a proteja cât de cât activitatea locativă de cea de producție. Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 definește locuința de intervenție ca fiind locuința destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice. Art. 54 din aceeași lege dispune că locuința de intervenție urmează regimul locuinței de serviciu. Locuințele de intervenție se realizează odată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropriere.

Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor. Este de principiu că, instanțele judecătorești, investite cu acțiunea principală având ca obiect obligarea societății pârâte de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru o unitate locativă din imobilul în discuție, au competența de a cenzura calificarea naturii juridice dată de societate locuinței, cu alte cuvinte, calificarea suprafeței locative ca “locuință de intervenție” este supusă controlului instanțelor judecătorești.

Pe cale de consecință, este de observat, din dispozițiile legale sus citate, că, pentru a stabili dacă o unitate locativă poate fi calificată drept locuință de intervenție, este necesară folosirea a cel puțin două criterii: primul, de ordin subiectiv, constând în destinația dată locuinței de a servi cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, conform contractului de muncă îndeplinește activități sau funcții ce necesită permanență sau în caz de urgență în cadrul unităților economice; cel de al doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuința să fie situată în incinta obiectivului de investiție sau în imediata lui apropriere. Folosirea acestor criterii pentru determinarea corectă a naturii juridice a locuinței presupune însă lămurirea completă și pe bază de dovezi certe a situației de fapt, care, adesea, este diferită de la caz la caz, aspect cu referire la care, în speță, instanțele nu au manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, în rejudecare, urmare a admiterii recursului în anulare, instanța de trimitere să stabilească pe bază de dovezi, ce atribuții au fost avute în vedere sau ce funcții a îndeplinit reclamantul la data încheierii contractului de locațiune și dacă aceste activități necesitau prezența permanentă sau în caz de urgență a reclamantului în cadrul punctelor de lucru ale societății pârâte. Este de cercetat apărarea reclamantului conform căreia, datorită atribuțiilor din fișa postului, nu a fost inclus pe listele echipelor de intervenție.

De asemenea, este de verificat în rejudecare ce destinație inițială a avut “căminul de nefamiliști” din Brașov, în sensul dacă el a fost construit în scopul cazării personalului din fostul ICRAL Brașov, personal care să fi impus prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unității și este de analizat scopul efectuării lucrărilor de transformare ale blocului din cămin de nefamiliști într-unul de garsoniere și apartamente și dacă, urmare a acestor transformări de ordin constructiv, imobilul mai este apt de a constitui locuință de intervenție în sensul legii. Tot în rejudecare este de analizat locul situării locuinței ce face obiectul litigiului în raport de obiectivele de investiție ale societății pârâte, sens în care instanța de trimitere va efectua o cercetare la fața locului, iar pentru lămurirea completă a împrejurărilor de fapt enunțate, va aprecia dacă este necesar să cunoască și părerea unui expert.

Scopul rejudecării și al suplimentării dovezilor este de a se stabili dacă refuzul pârâtei de a vinde locuința către reclamant este întemeiat pe o interdicție ce izvorăște din lege sau reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate. Față de cele ce preced, s-a admis recursul în anulare și s-au casat hotărârile recurate, iar cauza s-a trimis spre rejudecare la instanța de fond.