ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 592/2004

Asupra recursului în anulare de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La

data de 22 decembrie 1999 reclamantul A.I. a chemat în judecată pe pârâta S.C. R.

S.A. Brașov pentru ca în baza dispozițiilor Decretului-lege nr. 61/1990, Legii

nr. 85/1992 și Legii nr. 114/1996 să se pronunțe o hotărâre prin care pârâta să

fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare cu privire la

apartamentul nr. 24 din Brașov, iar în caz de refuz al pârâtei, s-a cerut ca

hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Reclamantul a mai

solicitat obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 1.000.000 lei pe

zi de întârziere, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin întâmpinarea din 21 februarie

2000 pârâta S.C. R. S.A. Brașov a cerut respingerea acțiunii deoarece locuința

pe care reclamantul o solicită spre cumpărare este locuință de intervenție și

potrivit prevederilor Legii nr. 85/1992 și Legii nr. 114/1996 este exceptată de

la vânzare. Pârâta s-a mai apărat în sensul că la intrarea în patrimoniul său

blocul în care se află apartamentul în litigiu valora 2.502.200 lei, iar

investițiile efectuate la acest bloc au fost în valoare de 328.425.871 lei.

Pârâta a susținut că obiectul

principal de activitate al societății îl reprezintă “reparații și construcții”,

dar în special reparații de drumuri, societatea deținând în patrimoniul său

Stația de Asfalt și Stația de Betoane, situate în imediata apropriere a

imobilului susmenționat. Mai exact, blocul de garsoniere este situat în incinta

spațiului unde sunt amplasate stațiile de asfalt și betoane, precum și centrala

termică care deservește aceste stații și depozitul de producție. Rațiunea care

a stat la baza construirii blocului din str. L. în chiar incinta stațiilor de

asfalt și betoane a fost aceea de a caza personalul care deservește aceste

stații și care trebuie să asigure intervenția rapidă și eficientă în cazul unor

disfuncționalități sau în caz de calamități.

La 26 ianuarie 2000, pe cale

separată, pârâta S.C. R. S.A. Brașov a chemat în judecată pe A.I. și pe soția

acestuia A.C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună

evacuarea lor din apartamentul nr. 24 situat în Brașov, cu motivarea că lui A.I.

i s-a desfăcut contractul de muncă în baza art. 130 lit. i) C. muncii, iar

spațiul pe care îl ocupă împreună cu soția reprezintă locuință de serviciu.

Prin încheierea din 24 aprilie 2000

Judecătoria Brașov a dispus în temeiul art. 164 C. proc. civ. conexarea celor

două acțiuni în scopul soluționării lor împreună.

Investită cu soluționarea cauzei,

Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 12.671 din 22 septembrie 2000, a

admis acțiunea formulată de reclamantul A.I. și a obligat pe pârâta S.C. R. S.A.

Brașov să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamantul cu privire la

apartamentul nr. 24 situat în Brașov, sub sancțiunea plății către reclamant a

unor daune cominatorii de 1.000.000 lei pe zi de întârziere cu începere de la

data rămânerii definitive a hotărârii și până la executarea ei.

S-a luat act de renunțarea

reclamantului la cel de al doilea petit al acțiunii și a fost respinsă acțiunea

conexă.

Pentru a hotărî astfel instanța a

motivat și reținut că potrivit schiței anexe privind depozitul de materiale din

str. L., blocul de nefamiliști nu se află în incinta depozitului, fiind situat

dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societății. Pentru a

fi definită drept locuință de intervenție, în cazul imobilului în litigiu, mai

trebuie îndeplinite și alte condiții și anume să fie destinat cazării

personalului unității, iar persoana cazată să îndeplinească potrivit

contractului de muncă activități ori funcții ce necesită prezența permanentă

sau în caz de urgență în cadrul societății.

Or, garsoniera ocupată de reclamant

nu este destinată cazării temporare, ci este ocupată în temeiul unui contract

de închiriere. Pe de altă parte, reclamantul a fost încadrat la societatea

pârâtă pe post de conducător auto, nefiind inclus în echipa de intervenție

constituită în cadrul societății, listă pe care au fost incluși însă salariați

care locuiesc în alte zone ale localității.

Soluția judecătoriei a fost

menținută de Tribunalul Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 649/A din 27

martie 2001 și de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 883/R

din 13 iunie 2001, instanțe care au respins apelul, respectiv recursul,

declarate de pârâta S.C. R. S.A. Brașov.

La data de 13 iunie 2002 Procurorul

General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a promovat, în

temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin O.U.G.

nr. 138/2000 și nr. 59/2001, recurs în anulare susținând că hotărârile date în

cauză au fost pronunțate cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat

o soluționare greșită a cauzei pe fond, fiind, totodată, și vădit netemeinice.

În motivarea recursului în anulare

s-a susținut că prin Legea nr. 85/1992 s-a creat posibilitatea pentru chiriași

de a cumpăra spațiile ocupate și construite din fondurile unităților economice

sau bugetare, cu excepția locuințelor de intervenție. Ca atare, titularii

contractelor de închiriere a suprafețelor locative construite din aceste

fonduri pot cere instanței de judecată obligarea unităților la încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare a suprafeței respective, numai dacă nu sunt

locuințe de intervenție, iar instanțele au competența de a cenzura calificarea

naturii juridice dată de unitățile economice sau bugetare suprafețelor locative

aflate în proprietatea lor.

S-a reproșat instanțelor de judecată

că au dat o interpretare eronată dispozițiilor Legii nr. 85/1992 și Legii nr.

114/1996 și au făcut o greșită apreciere a probelor administrate în sensul că

locuința în litigiu nu îndeplinește condițiile pentru a fi calificată locuință

de serviciu. Or, din extrasul de carte funciară și din schițele aflate la dosar

rezultă că blocul situat în Brașov, se află în imediata apropriere a platformei

de producție. Cum pârâta are ca obiect principal de activitate reparații și

construcții, dar în special reparații de drumuri, care presupune existența unor

utilaje de pregătire a asfaltului a cărui preparare necesită foc continuu și

supraveghere permanentă, rezultă necesitatea asigurării unei intervenții

prompte în caz de urgență și care nu se poate face decât cu personal angajat al

societății care trebuie instruit pentru a conduce un centru de comandă.

Inițiatorul recursului în anulare a

atașat la motivele de casare două înscrisuri noi și anume actul adițional la

contractul individual de muncă nr. 1358 din 12 septembrie 1994 încheiat între

reclamant și pârâtă și o adresă a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Brașov

și a susținut că din aceste acte rezultă că toate cele 55 de locuințe

(garsoniere) din blocul situat în Brașov, str. L. au statutul de locuințe de

intervenție, fiind corect calificate de Consiliul de Administrație al

societății pârâte.

S-a cerut admiterea recursului în

anulare, casarea hotărârilor judecătorești atacate și pe fond, respingerea

acțiunii introductive de instanță. Oral, reprezentantul Parchetului General a

solicitat, de asemenea, admiterea acțiunii conexe.

Recursul în anulare este fondat, în

sensul considerentelor care succed:

Potrivit extrasului de carte

funciară nr. 29.537 Brașov imobilul din Brașov, str. L. a fost intabulat cu

titlu de “teren de 673 mp și cămin de nefamiliști”. La data de 1 februarie 1993

a luat ființă societatea pârâtă, R. S.A. Brașov, ca urmare a reorganizării prin

devizare a R.A. R. Brașov (Hotărârea nr. 2 din 5 februarie 1993 a Consiliului

Local al Municipiului Brașov).

Construcția în litigiu intabulată în

cartea funciară drept “cămin de nefamiliști” a fost construită până în anul

1976 din fondurile fostei unități economice, ICRAL Brașov, reorganizată prin

divizare, așa cum s-a menționat mai sus. La data înființării societății pârâte,

aceasta a preluat o parte din patrimoniul societății reorganizate (divizate)

între care și imobilul din Brașov, str. L., în fișa tehnică construcția apărând

sub denumirea de: “Bloc Depozit (cămin nefamiliști). Aspecte critice: blocul

este în curs de transformare în garsoniere”.

Deși înscrisurile citate menționează

că la data preluării imobilul se afla într-un proces de transformare din bloc

de nefamiliști într-unul de garsoniere, în întâmpinarea depusă la instanța de

fond, pârâta a arătat că alături de garsoniere s-au realizat și apartamente,

valoarea de intrare a blocului în patrimoniul societății fiind de 3.502.000 lei,

iar investițiile s-au ridicat la 328.425.871 lei.

Reclamantul a susținut în cursul

procesului că imobilul din str. L., conform schiței de la dosar, este situat

dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societății (stația

de betoane, stația de asfalt și centrala termică), că prin lucrările de

transformare ale blocului, el nu mai are destinația de a servi pentru cazarea

personalului de intervenție și că societatea pârâtă a încheiat contracte de

închiriere și cu alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel că

menținerea bunului în categoria locuințelor de intervenție reprezintă un abuz

al societății pârâte. În acest sens, reclamantul a invocat contractul de

vânzare-cumpărare nr. 191 din 2 aprilie 1993 prin care R.A. R., mai înainte de

divizare, a vândut familiei D.I. și M., apartamentul nr. 6 din imobilul situat

în Brașov, str. L.

Din contra, pârâta s-a apărat prin

răspunsul la interogatoriu că blocul “este situat în incinta depozitului de

producție” iar “gardul a fost construit la reabilitarea blocului cu scopul de a

proteja cât de cât activitatea locativă de cea de producție”. Cu referire la

contractul de vânzare-cumpărare nr. 191 din 2 aprilie 1993 pârâta s-a apărat că

locuința vândută se situează la un nou număr administrativ, situat într-un bloc

vecin față de cel din str. L. Este de reținut că ambele susțineri nu au fost

verificate de instanțele judecătorești.

Art. 2 lit. e) din Legea nr.

114/1996 definește locuința de intervenție ca fiind locuința destinată cazării

personalului unităților economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă,

îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz

de urgență în cadrul unităților economice.

Art. 54 din aceeași lege dispune că

locuința de intervenție urmează regimul locuinței de serviciu.

Locuințele de intervenție se

realizează odată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta

acestuia sau în imediata apropriere.

Locuințele de intervenție nu pot fi

vândute chiriașilor.

Este de principiu că, instanțele

judecătorești, investite cu acțiunea principală având ca obiect obligarea

societății pârâte de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru o unitate

locativă din imobilul în discuție, au competența de a cenzura calificarea

naturii juridice dată de societate locuinței, cu alte cuvinte, calificarea

suprafeței locative ca “locuință de intervenție” este supusă controlului

instanțelor judecătorești.

Pe cale de consecință, este de

observat din dispozițiile legale sus citate, că pentru a stabili dacă o unitate

locativă poate fi calificată drept locuință de intervenție este necesară

folosirea a cel puțin două criterii: primul, de ordin subiectiv, constând în

destinația dată locuinței de a servi cazării personalului unităților economice

sau bugetare, care, conform contractului de muncă îndeplinește activități sau

funcții ce necesită permanență sau în caz de urgență în cadrul unităților

economice; cel de al doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuința să

fie situată în incinta obiectivului de investiție sau în imediata lui

apropriere.

Folosirea acestor criterii pentru

determinarea corectă a naturii juridice a locuinței presupune însă lămurirea

completă și pe bază de dovezi certe a situației de fapt, care, adesea, este

diferită de la caz la caz, aspect cu referire la care, în speță, instanțele nu

au manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, în

rejudecare, urmare a admiterii recursului în anulare, instanța de trimitere să

stabilească pe bază de dovezi, ce atribuții au fost avute în vedere sau ce

funcții a îndeplinit reclamantul la data încheierii contractului de locațiune

și dacă aceste activități necesitau prezența permanentă sau în caz de urgență a

reclamantului în cadrul punctelor de lucru ale societății pârâte. Este de

cercetat apărarea reclamantului conform căreia, datorită atribuțiilor din fișa

postului, nu a fost inclus pe listele echipelor de intervenție.

De asemenea, este de verificat în

rejudecare ce destinație inițială a avut “căminul de nefamiliști” din Brașov,

str. L., în sensul dacă el a fost construit în scopul cazării personalului din

fostul ICRAL Brașov, personal care să fi impus prezența permanentă sau în caz

de urgență în cadrul unității și este de analizat scopul efectuării lucrărilor

de transformare ale blocului din cămin de nefamiliști într-unul de garsoniere

și apartamente și dacă, urmare a acestor transformări de ordin constructiv,

imobilul mai este apt de a constitui locuință de intervenție în sensul legii.

Tot în rejudecare este de analizat

locul situării locuinței ce face obiectul litigiului în raport de obiectivele

de investiție ale societății pârâte, sens în care instanța de trimitere va

efectua o cercetare la fața locului, iar pentru lămurirea completă a

împrejurărilor de fapt enunțate, va aprecia dacă este necesar să cunoască și

părerea unui expert.

Scopul rejudecării și al

suplimentării dovezilor este de a se stabili dacă refuzul pârâtei de a vinde

locuința către reclamant este întemeiat pe o interdicție ce izvorăște din lege

sau reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate.

Față de cele ce preced, recursul în

anulare se privește ca fondat și urmare a admiterii lui, vor fi casate

hotărârile recurate iar cauza va fi trimisă spre rejudecare la instanța de

fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare declarat

de

Procurorul General

al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție.

Casează decizia nr. 883/R din 13 iunie

2001 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, decizia nr. 649/A din 27 martie

2001 a Tribunalului Brașov, secția civilă, și sentința civilă nr. 12671 din 22

septembrie 2000 a Judecătoriei Brașov și trimite cauza la aceeași judecătorie

pentru rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 ianuarie 2004.