ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 592/2004

Asupra recursului în anulare de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 22 decembrie 1999 reclamantul A.I. a chemat în judecată pe pârâta S.C. R. S.A. Brașov pentru ca în baza dispozițiilor Decretului-lege nr. 61/1990, Legii nr. 85/1992 și Legii nr. 114/1996 să se pronunțe o hotărâre prin care pârâta să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. 24 din Brașov, iar în caz de refuz al pârâtei, s-a cerut ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Reclamantul a mai solicitat obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 1.000.000 lei pe zi de întârziere, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin întâmpinarea din 21 februarie 2000 pârâta S.C. R. S.A. Brașov a cerut respingerea acțiunii deoarece locuința pe care reclamantul o solicită spre cumpărare este locuință de intervenție și potrivit prevederilor Legii nr. 85/1992 și Legii nr. 114/1996 este exceptată de la vânzare. Pârâta s-a mai apărat în sensul că la intrarea în patrimoniul său blocul în care se află apartamentul în litigiu valora 2.502.200 lei, iar investițiile efectuate la acest bloc au fost în valoare de 328.425.871 lei. Pârâta a susținut că obiectul principal de activitate al societății îl reprezintă “reparații și construcții”, dar în special reparații de drumuri, societatea deținând în patrimoniul său Stația de Asfalt și Stația de Betoane, situate în imediata apropriere a imobilului susmenționat.

Mai exact, blocul de garsoniere este situat în incinta spațiului unde sunt amplasate stațiile de asfalt și betoane, precum și centrala termică care deservește aceste stații și depozitul de producție. Rațiunea care a stat la baza construirii blocului din str. L. în chiar incinta stațiilor de asfalt și betoane a fost aceea de a caza personalul care deservește aceste stații și care trebuie să asigure intervenția rapidă și eficientă în cazul unor disfuncționalități sau în caz de calamități. La 26 ianuarie 2000, pe cale separată, pârâta S.C. R. S.A. Brașov a chemat în judecată pe A.I. și pe soția acestuia A.C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea lor din apartamentul nr. 24 situat în Brașov, cu motivarea că lui A.I.

i s-a desfăcut contractul de muncă în baza art. 130 lit. i) C. muncii, iar spațiul pe care îl ocupă împreună cu soția reprezintă locuință de serviciu. Prin încheierea din 24 aprilie 2000 Judecătoria Brașov a dispus în temeiul art. 164 C. proc. civ. conexarea celor două acțiuni în scopul soluționării lor împreună. Investită cu soluționarea cauzei, Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 12.671 din 22 septembrie 2000, a admis acțiunea formulată de reclamantul A.I. și a obligat pe pârâta S.C. R. S.A. Brașov să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamantul cu privire la apartamentul nr. 24 situat în Brașov, sub sancțiunea plății către reclamant a unor daune cominatorii de 1.000.000 lei pe zi de întârziere cu începere de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la executarea ei.

S-a luat act de renunțarea reclamantului la cel de al doilea petit al acțiunii și a fost respinsă acțiunea conexă. Pentru a hotărî astfel instanța a motivat și reținut că potrivit schiței anexe privind depozitul de materiale din str. L., blocul de nefamiliști nu se află în incinta depozitului, fiind situat dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societății. Pentru a fi definită drept locuință de intervenție, în cazul imobilului în litigiu, mai trebuie îndeplinite și alte condiții și anume să fie destinat cazării personalului unității, iar persoana cazată să îndeplinească potrivit contractului de muncă activități ori funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul societății.

Or, garsoniera ocupată de reclamant nu este destinată cazării temporare, ci este ocupată în temeiul unui contract de închiriere. Pe de altă parte, reclamantul a fost încadrat la societatea pârâtă pe post de conducător auto, nefiind inclus în echipa de intervenție constituită în cadrul societății, listă pe care au fost incluși însă salariați care locuiesc în alte zone ale localității. Soluția judecătoriei a fost menținută de Tribunalul Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 649/A din 27 martie 2001 și de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 883/R din 13 iunie 2001, instanțe care au respins apelul, respectiv recursul, declarate de pârâta S.C. R. S.A. Brașov. La data de 13 iunie 2002 Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a promovat, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc.

civ., astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 138/2000 și nr. 59/2001, recurs în anulare susținând că hotărârile date în cauză au fost pronunțate cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond, fiind, totodată, și vădit netemeinice. În motivarea recursului în anulare s-a susținut că prin Legea nr. 85/1992 s-a creat posibilitatea pentru chiriași de a cumpăra spațiile ocupate și construite din fondurile unităților economice sau bugetare, cu excepția locuințelor de intervenție. Ca atare, titularii contractelor de închiriere a suprafețelor locative construite din aceste fonduri pot cere instanței de judecată obligarea unităților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a suprafeței respective, numai dacă nu sunt locuințe de intervenție, iar instanțele au competența de a cenzura calificarea naturii juridice dată de unitățile economice sau bugetare suprafețelor locative aflate în proprietatea lor.

S-a reproșat instanțelor de judecată că au dat o interpretare eronată dispozițiilor Legii nr. 85/1992 și Legii nr. 114/1996 și au făcut o greșită apreciere a probelor administrate în sensul că locuința în litigiu nu îndeplinește condițiile pentru a fi calificată locuință de serviciu. Or, din extrasul de carte funciară și din schițele aflate la dosar rezultă că blocul situat în Brașov, se află în imediata apropriere a platformei de producție. Cum pârâta are ca obiect principal de activitate reparații și construcții, dar în special reparații de drumuri, care presupune existența unor utilaje de pregătire a asfaltului a cărui preparare necesită foc continuu și supraveghere permanentă, rezultă necesitatea asigurării unei intervenții prompte în caz de urgență și care nu se poate face decât cu personal angajat al societății care trebuie instruit pentru a conduce un centru de comandă.

Inițiatorul recursului în anulare a atașat la motivele de casare două înscrisuri noi și anume actul adițional la contractul individual de muncă nr. 1358 din 12 septembrie 1994 încheiat între reclamant și pârâtă și o adresă a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Brașov și a susținut că din aceste acte rezultă că toate cele 55 de locuințe (garsoniere) din blocul situat în Brașov, str. L. au statutul de locuințe de intervenție, fiind corect calificate de Consiliul de Administrație al societății pârâte. S-a cerut admiterea recursului în anulare, casarea hotărârilor judecătorești atacate și pe fond, respingerea acțiunii introductive de instanță. Oral, reprezentantul Parchetului General a solicitat, de asemenea, admiterea acțiunii conexe.

Recursul în anulare este fondat, în sensul considerentelor care succed: Potrivit extrasului de carte funciară nr. 29.537 Brașov imobilul din Brașov, str. L. a fost intabulat cu titlu de “teren de 673 mp și cămin de nefamiliști”. La data de 1 februarie 1993 a luat ființă societatea pârâtă, R. S.A. Brașov, ca urmare a reorganizării prin devizare a R.A. R. Brașov (Hotărârea nr. 2 din 5 februarie 1993 a Consiliului Local al Municipiului Brașov). Construcția în litigiu intabulată în cartea funciară drept “cămin de nefamiliști” a fost construită până în anul 1976 din fondurile fostei unități economice, ICRAL Brașov, reorganizată prin divizare, așa cum s-a menționat mai sus. La data înființării societății pârâte, aceasta a preluat o parte din patrimoniul societății reorganizate (divizate) între care și imobilul din Brașov, str. L., în fișa tehnică construcția apărând sub denumirea de: “Bloc Depozit (cămin nefamiliști).

Aspecte critice: blocul este în curs de transformare în garsoniere”. Deși înscrisurile citate menționează că la data preluării imobilul se afla într-un proces de transformare din bloc de nefamiliști într-unul de garsoniere, în întâmpinarea depusă la instanța de fond, pârâta a arătat că alături de garsoniere s-au realizat și apartamente, valoarea de intrare a blocului în patrimoniul societății fiind de 3.502.000 lei, iar investițiile s-au ridicat la 328.425.871 lei.

Reclamantul a susținut în cursul procesului că imobilul din str. L., conform schiței de la dosar, este situat dincolo de gardul care împrejmuiește punctele de lucru ale societății (stația de betoane, stația de asfalt și centrala termică), că prin lucrările de transformare ale blocului, el nu mai are destinația de a servi pentru cazarea personalului de intervenție și că societatea pârâtă a încheiat contracte de închiriere și cu alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel că menținerea bunului în categoria locuințelor de intervenție reprezintă un abuz al societății pârâte. În acest sens, reclamantul a invocat contractul de vânzare-cumpărare nr. 191 din 2 aprilie 1993 prin care R.A.

R., mai înainte de divizare, a vândut familiei D.I. și M., apartamentul nr. 6 din imobilul situat în Brașov, str. L. Din contra, pârâta s-a apărat prin răspunsul la interogatoriu că blocul “este situat în incinta depozitului de producție” iar “gardul a fost construit la reabilitarea blocului cu scopul de a proteja cât de cât activitatea locativă de cea de producție”. Cu referire la contractul de vânzare-cumpărare nr. 191 din 2 aprilie 1993 pârâta s-a apărat că locuința vândută se situează la un nou număr administrativ, situat într-un bloc vecin față de cel din str. L. Este de reținut că ambele susțineri nu au fost verificate de instanțele judecătorești. Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 definește locuința de intervenție ca fiind locuința destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice.

Art. 54 din aceeași lege dispune că locuința de intervenție urmează regimul locuinței de serviciu. Locuințele de intervenție se realizează odată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropriere. Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor. Este de principiu că, instanțele judecătorești, investite cu acțiunea principală având ca obiect obligarea societății pârâte de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru o unitate locativă din imobilul în discuție, au competența de a cenzura calificarea naturii juridice dată de societate locuinței, cu alte cuvinte, calificarea suprafeței locative ca “locuință de intervenție” este supusă controlului instanțelor judecătorești.

Pe cale de consecință, este de observat din dispozițiile legale sus citate, că pentru a stabili dacă o unitate locativă poate fi calificată drept locuință de intervenție este necesară folosirea a cel puțin două criterii: primul, de ordin subiectiv, constând în destinația dată locuinței de a servi cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, conform contractului de muncă îndeplinește activități sau funcții ce necesită permanență sau în caz de urgență în cadrul unităților economice; cel de al doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuința să fie situată în incinta obiectivului de investiție sau în imediata lui apropriere. Folosirea acestor criterii pentru determinarea corectă a naturii juridice a locuinței presupune însă lămurirea completă și pe bază de dovezi certe a situației de fapt, care, adesea, este diferită de la caz la caz, aspect cu referire la care, în speță, instanțele nu au manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, în rejudecare, urmare a admiterii recursului în anulare, instanța de trimitere să stabilească pe bază de dovezi, ce atribuții au fost avute în vedere sau ce funcții a îndeplinit reclamantul la data încheierii contractului de locațiune și dacă aceste activități necesitau prezența permanentă sau în caz de urgență a reclamantului în cadrul punctelor de lucru ale societății pârâte. Este de cercetat apărarea reclamantului conform căreia, datorită atribuțiilor din fișa postului, nu a fost inclus pe listele echipelor de intervenție.

De asemenea, este de verificat în rejudecare ce destinație inițială a avut “căminul de nefamiliști” din Brașov, str. L., în sensul dacă el a fost construit în scopul cazării personalului din fostul ICRAL Brașov, personal care să fi impus prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unității și este de analizat scopul efectuării lucrărilor de transformare ale blocului din cămin de nefamiliști într-unul de garsoniere și apartamente și dacă, urmare a acestor transformări de ordin constructiv, imobilul mai este apt de a constitui locuință de intervenție în sensul legii. Tot în rejudecare este de analizat locul situării locuinței ce face obiectul litigiului în raport de obiectivele de investiție ale societății pârâte, sens în care instanța de trimitere va efectua o cercetare la fața locului, iar pentru lămurirea completă a împrejurărilor de fapt enunțate, va aprecia dacă este necesar să cunoască și părerea unui expert.

Scopul rejudecării și al suplimentării dovezilor este de a se stabili dacă refuzul pârâtei de a vinde locuința către reclamant este întemeiat pe o interdicție ce izvorăște din lege sau reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate. Față de cele ce preced, recursul în anulare se privește ca fondat și urmare a admiterii lui, vor fi casate hotărârile recurate iar cauza va fi trimisă spre rejudecare la instanța de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție. Casează decizia nr. 883/R din 13 iunie 2001 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, decizia nr. 649/A din 27 martie 2001 a Tribunalului Brașov, secția civilă, și sentința civilă nr. 12671 din 22 septembrie 2000 a Judecătoriei Brașov și trimite cauza la aceeași judecătorie pentru rejudecare. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 ianuarie 2004.