ÎCCJ, decizie (scj.ro #81719)

Imobil intrat în patrimoniul Statului ca urmare a rezoluțiunii de plin drept a unui contract de vânzare cumpărare pentru nerespectarea obligației asumată de cumpărător. Pact comisoriu de gradul IV. Inaplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 10/2001. Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate. Index alfabetic : imobil - contract de vânzare-cumpărare - pact comisoriu - rezoluțiune Legea nr. 10/2001, art. 2 În categoria preluărilor caracterizate a fi abuzive de art. 2 din Legea nr. 10/2001, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părți a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

Este situația părților care au încheiat un contract de vânzare cumpărare în care au înțeles să insereze, de comun acord, o clauză de rezoluțiune, cu valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia în caz de nerealizare a condiției stipulate, respectiv aceea de a se ridica de către cumpărător o construcție până la împlinirea termenului, contractul este desființat de plin drept, fără să fie necesară intervenția instanței de judecată . Astfel, bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului ca urmare a desființării contractului de vânzare cumpărare pentru nerespectarea de către cumpărător a obligației asumate prin contract și nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar și prin abuz de putere de către stat, situație în care nu sunt incidente dispozițiile legii de reparație.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 774 din 9 februarie 2012 Prin sentința civilă nr. 363 din 27.03.2008, Tribunalul Constanța a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamantul B.B., în contradictoriu cu pârâții Primarul municipiului Constanța, Municipiul Constanța, prin primar și Consiliul local Constanța, reținând că notificarea înregistrată sub nr. 1243/2001, a solicitat restituirea în natură a terenului în suprafață de 480,60 mp., situat în stațiunea Mamaia - lotul 14, careul 56, iar prin dispoziția contestată s-a respins cererea reclamantului pe considerentul că acest imobil nu se încadrează în dispozițiile Legii nr. 10/2001.

Instanța de fond a constatat că titlul de care se prevalează reclamantul este actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3225/1936, prin care autorul său a dobândit suprafața de teren în litigiu, stabilindu-se în sarcina cumpărătorului o obligație de a edifica o construcție în termen de 4 ani de la data intervenirii vânzării, sub sancțiunea „rezilierii de plin drept a prezentei vânzări și Municipiul Constanța, investind prezentul act cu formula executorie prevăzută de art. 20 din legea autentificării actelor, fără somațiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere, ci de plin drept va intra în posesiunea terenului vândut fără nici o altă formalitate". Ulterior, termenul de executare a obligației cumpărătorului a fost prelungit la 6 ani, însă prin decizia 22043/1958 a fostului Sfat Popular al Orașului Constanța au fost declarate desființate și reziliate de plin drept toate actele de vânzare de loturi de teren din stațiunea Mamaia pentru neexecutarea clauzelor contractuale, atât în ceea ce privește neplata prețului, cât și cu privire la needificarea construcțiilor.

S-a constatat, că, deși reclamantul a făcut dovada că este succesorul legal al autorului, nu a făcut și dovada respectării clauzelor contractuale de către antecesorul său, iar emiterea de către Primăria Constanta a unei decizii de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare s-a realizat în considerarea clauzei privind obligația de a construi pe teren, clauză care avea caracterul juridic al unui pact comisoriu de gradul IV, astfel încât nu se poate reține că a operat o preluare abuzivă a imobilului în proprietatea statului. Instanța de fond a apreciat că, în prezența unui asemenea pact, rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării sancțiunii este înlăturat în totalitate, rezoluțiunea operând de drept, fără a fi necesară intervenția justiției, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului.

Manifestarea de voință a creditorului, de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, a fost exprimată prin decizia nr. 22043/1958, acest act nefiind unul abuziv, ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei Primăria Constanta de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, care a reintrat astfel în patrimoniul vânzătoarei. Prin decizia civilă nr. 268/C din 01.11.2010, Curtea de Apel Constanța, Secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, completată prin decizia nr. 65 din 31 ianuarie 2011, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamant. S-a reținut că prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 3225/1936 încheiat între Consiliul Comunal al municipiului Constanța, în calitate de vânzător și B.U.T.

în calitate de cumpărător, a fost înstrăinat terenul în litigiu, identificat în planul de sistematizare al plajei Mamaia ca fiind lotul 14, careul 56. Imobilul a fost vândut cu „destinațiunea (...) ca cumpărătorul să construiască casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planurile aprobate de Administrația Municipală", cumpărătorul fiind obligat printr-o clauză expresă ca în timp de patru ani, cu începere de la momentul autentificării contractului, să construiască „în condițiunile de mai sus". Actul prevedea totodată obligația cumpărătorului de a participa cu o cotă determinată la cheltuielile edilitare făcute de primărie, precum și faptul că, în cazul nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, este atrasă rezilierea de plin drept, terenul reintrând în patrimoniul Municipalității fără nici o altă formalitate decât simpla învestire cu formulă executorie a actului.

Printr-o ultimă clauză a contractului, cumpărătorul a consimțit la operarea în acest mod a sancțiunii. În speță, se pune problema operării pactului comisoriu de grad IV și raportul dintre condițiile în care acesta și-a produs efectele și situația clară de neexecutare a obligației contractuale de către autorul apelantului, motivată însă pe existența unei împrejurări obiective, mai presus de voința debitorului obligației de a o executa. Pornind de la premisa că rolul redus al instanței în ceea ce privește aplicarea sancțiunii rezoluțiunii pe temeiul pactului comisoriu de gradul IV este acceptat doar atunci când se cere constatarea operării acestei sancțiuni, dar nu și atunci când se contestă îndeplinirea condițiilor de eficiență ori valabilitate a pactului comisoriu sau când se invocă nerespectarea condițiilor generale ale răspunderii contractuale, instanța de apel analizat acele apărări ale apelantului care se raportează la incidența forței majore.

Astfel, s-a reținut că, pe perioada celui de-al doilea război mondial, autorul apelantului s-a aflat într-o situație de imposibilitate obiectivă de a-și executa obligația de edificare a unei construcții pe terenul cumpărat, ceea ce a fost acceptat și de către instanța de fond, ea rezultând nu atât din caracterul de notorietate al acestei împrejurări cât și din actele normative edictate la acea vreme, precum și din manifestarea autorităților locale, care au înțeles de altfel să proroge în mod unilateral termenul de îndeplinire a unor asemenea obligații. Intervenția cazului de forță majoră trebuie însă analizată pentru perioada ulterioară, când apelantul reclamant invocă aceeași imposibilitate obiectivă pentru autorul său în a-și executa obligația datorită ocupării zonei litorale de către trupele sovietice și mai apoi de instaurarea regimului comunist în România.

Din această perspectivă, Curtea a reținut că după finalizarea războiului și încetarea efectelor actelor normative editate la acea vreme, perioada de rechiziție a clădirilor și de ocupare a zonei stațiunii Mamaia de către trupele rusești, intervenită după mai 1945, nu mai poate fi privită ca o situație similară de forță majoră, în care autorul reclamantului nu ar fi fost în măsură să-și exercite drepturile convenționale. Faptul că acțiunea în rezoluțiune este una supusă în principiu prescripției extinctive nu exclude afirmarea de către vânzător a sancțiunii rezoluțiunii de plin drept după împlinirea termenului pentru care s-a stabilit obligația debitorului cumpărător, în situația pactului comisoriu de grad IV.

În cauză, vânzătorul terenului a inserat între clauzele contractului inițial o condiție rezolutorie care excludea intervenția instanței de judecată și efectuarea oricăror formalități pentru a o valorifica, așa încât până la realizarea condiției rezolutorii, obligația debitorului exista și își producea efectele. Totodată, s-a reținut că nu este lipsit de relevanță că textul art. 1368 C.civ. califică acțiunea vânzătorului pentru rezoluțiunea contractului de vânzare ca fiind una reală, caz în care termenul prescripției extinctive aplicabil era cel stabilit prin art. 1890 C.civ., anume de 30 de ani. Faptul că decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresă și nu identifică terenul în litigiu și pe autorul apelantului reclamant, nu are nicio relevanță pentru că autoritatea publică locală și-a manifestat doar voința - în calitate de creditor - de a da eficiență pactului comisoriu.

Față de configurația clauzei, de modul de operare și de consecințele acestui pact, stabilite de comun acord de către părți, nu era necesară intervenția instanței doar pentru a constata intervenția sancțiunii rezoluțiunii. Necomunicarea deciziei nu are relevanță din punctul de vedere al efectelor sale juridice, pentru că, doar dacă se declară gata să-și execute obligația, debitorul putea contesta orice împotrivire a creditorului în acest sens, însă, în speță, nici o probă nu a fost administrată pe considerentul înaintării vreunei cereri către autoritatea locală de autorizare a lucrărilor ori de înlăturare a impedimentelor legate de pierderea posesiei terenului.

De asemenea, s-a reținut că nu au nicio relevanță apărările legate de menționarea, în scriptele arhivistice a autorului apelantului ca proprietar al terenului, pentru că, pe de o parte, ele exprimă datele consemnate la acea vreme în legătură cu titularul dreptului, iar pe de altă parte, nu aceste evidențe consacră dreptul, primăria preluând terenul pe temei contractual, în baza condiției rezolutorii, fără a fi obligată să transcrie ori să radieze mențiunile anterioare efectuate de cumpărător. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate.

Reclamantul a arătat că a făcut dovada că are calitatea de persoană îndreptățită la restituirea în natură a imobilului revendicat, că deține un titlu valabil, că este unicul moștenitor legal al autorului său și că a făcut dovada proprietății asupra imobilului în litigiu, respectiv actul de vânzare transcris sub nr. 536/1936 la Grefa Tribunalului Constanța și autentificat sub nr. 3225/1936 la Tribunalul Constanța.

Instanța de apel, având în vedere că printr-o clauză finală cumpărătorul a consimțit la operarea în mod expres a sancțiunii prevăzute, a apreciat că este necesar să analizeze problema operării pactului compromisoriu de grad IV și raportul dintre condițiile în care acesta și-a produs efectele și situația clară de neexecutare a obligației contractuale de către autorul apelantului, motivată însă de existența unei împrejurări obiective, mai presus de voința debitorului obligației, de a executa obligația, sens în care aceasta a reținut că în cauză trebuie avute în vedere două perioade și anume: perioada dintre data încheierii contractului de vânzare și anul 1945 și perioada ulterioară anului 1945. Cu privire la prima perioada, instanța a reținut apărările formulate în sensul existenței forței majore, ca și cauza exoneratoare de răspundere pentru debitorul cumpărător, cu privire la cea de-a doua perioadă, respectiv cea ulterioară anului 1945, instanța de apel a reținut că nu s-a făcut dovada imposibilității obiective de a edifica un imobil potrivit contractului de vânzare autentificat sub nr. 3225/1936, obligație ce cade în sarcina reclamantului, fără ca o asemenea premisă să fie supună dezbaterii contradictorii.

În mod greșit, instanța de apel cât și cea de fond au reținut că pactul comisoriu de gradul IV, stipulat în contractul ce constituie titlul de proprietate al autorului reclamantului, a fost activat în mod legal, în condițiile în care acesta trebuia să fie apreciat ca abuziv, fiind pus în aplicare cu încălcarea condițiilor în care se poate cere constatarea rezoluțiunii în temeiul acestuia, același caracter abuziv fiind transmis și măsurii de preluare a bunului, de lipsire a fostului proprietar de bunul său și dreptul asupra acestuia. Deși instanța de apel a înțeles să distingă între două perioade de timp asupra cărora trebuie să aplice normele ce privesc cauza de forță majoră și cele privind rezoluțiunea, în mod eronat a pus doar în sarcina reclamantului obligația de a face dovada îndeplinirii obligațiilor asumate prin contractul ce constituie titlul său de proprietate.

S-a mai arătat, că instanța de apel a reținut că în prezența unui pact comisoriu de gradul IV nu mai este necesară intervenția instanței judecătorești, însă în situația în care instanța este investită tocmai cu o astfel de cerere, aceasta era obligată să verifice pactul contractul în sine. Instanța de apel era ținută să judece speța și în situația în care părțile solicită cenzurarea operării unei clauze contractuale și a evitării abuzului de drept din partea uneia dintre părți.

Curtea a stabilit exclusiv în sarcina reclamantului să facă dovada că și-a îndeplinit obligația asumată, aceea de a construi într-un termen dat, fără însă să motiveze de ce nu a obligat și pârâta să facă dovada demersurilor sale de a pune la dispoziția reclamantului terenul înstrăinat, liber de orice sarcini, întrucât, din analiza contractului de vânzare autentificat sub nr. 3225/1936, rezultă că „destinația terenului vândut este ca, cumpărătorul să construiască pe el vilă sau casă de locuit, conform planurilor aprobate [...]", iar clauzele care stipulau obligații în sarcina vânzătorului și care au activat pactul comisoriu, se aflau în strânsă interdependență cu obligațiile cumpărătorului. S-a mai arătat, că instanța de apel a omis să facă aprecieri asupra faptului că intimatul pârât a făcut o ofertă de compensare în natură cu un alt teren, ceea ce echivalează, în opinia reclamantului, cu o recunoaștere a pretențiilor sale.

Examinând decizia recurată în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 5 și pct. 9 C.proc.civ., în condițiile art. 306 alin.(3) C.proc.civ., se constată următoarele: Deși nu arată expres, reclamantul, în ceea ce privește stabilirea situației de fapt, susținând că instanțele de fond și apel au reținut că pentru perioada ulterioară anului 1945 acesta nu a făcut dovada imposibilității obiective a autorului său de „a edifica un imobil potrivit contrarului de vânzare autentificat sub nr. 3225 din 29.06.1936, în sensul existenței forței majore", fără să supună dezbaterii contradictorii o asemenea premisă, critică decizia civilă recurată pentru nelegalitate, ca fiind dată cu încălcarea principiului contradictorialității și al dreptului la apărare.

Această critică este nefondată, întrucât, prin decizia recurată, instanța de apel a pus în dezbaterea părților și a analizat motivele de apel formulate de reclamant, prin care s-au formulat critici și cu privire la stabilirea situației de fapt de către prima instanță, în sensul că, după anul 1945, greșit nu s-a reținut incidența forței majore care să-1 fi împiedicat pe autorul acestuia să construiască imobilul vilă, conform clauzelor contractuale, pe terenul în litigiu. Prin urmare, se constată că, potrivit art. 127-131 și art. 298 C.proc.civ., pronunțarea instanței de apel asupra temeiniciei sentinței primei instanțe nu s-a făcut cu încălcarea principiilor contradictorialității și dreptului la apărare, consacrate de dispozițiile art. 129 C.proc.civ.

Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. este, de asemenea, nefondat, pentru următoarele considerente: În drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ., se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. În cauză, se constată că instanța de apel a pronunțat hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente.

Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naționalizarea, confiscarea averii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc. În categoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

Este și situația părților care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desființat, fie pe cale judiciară, fie, în cazul în care părțile au înțeles să insereze clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze. În acest context al analizei este de menționat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C.civ.), nu mai face necesară intervenția instanței judecătorești, iar dacă totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune stipulate de părți le permit.

În speță, este necontestat faptul că autorul reclamantului a cumpărat de la Primăria municipiului Constanța un lot din terenul situat în Stațiunea Mamaia prin contractul de vânzare - cumpărare transcris sub nr. 3225 din 29.08.1936 de Tribunalul Constanta. Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria orașului Constanța a intrat în posesia mai multor terenuri situate în Stațiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii și Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligația (condiția) pentru cumpărători de a ridica în 4 ani pe acestea construcții, termen prelungit ulterior la 6 ani.

Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamantului și-a asumat obligația de a construi pe acest teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administrația Municipală, în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani.

În acest contract, părțile au înțeles să insereze, de comun acord, o clauză de rezoluțiune, necontestată de reclamant, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia „nerespectarea vreunei obligațiuni luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări și Municipiul Constanța, investind prezentul act cu formulă executorie conform art. 20 din legea autentificării actelor, tară somațiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere și cu de plin drept, va intra în posesia bunului vândut". Faptul că nici până la expirarea termenului contractual și nici după acea dată cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligația asumată, anume de a ridica o construcție, este recunoscut de reclamant.

Or, prin inserarea în contract a pactului comisoriu mai sus redat, în mod explicit părțile au înțeles să accepte că în caz de nerealizare a condiției stipulate, aceea de a se ridica de către cumpărător o construcție până la împlinirea termenului, contractul este desființat de plin drept, fără să fie necesară intervenția instanței de judecată, adică fără să fie necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens, cum se apără recurentul, în sensul că și în situația stipulării în contract a unui pact comisoriu expres, instanța poate să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile legale pentru aplicarea sancțiunii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al desființării retroactive a contractului de vânzare cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanța, fapt care s-a realizat la momentul expirării termenului stipulat în contract, așa cum a fost prelungit, și care doar a fost constatat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului său executiv. Apărarea reclamantului în sensul că, în speță, pactul comisoriu privind rezoluțiunea de drept a contractului nu și-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenței unor cauze de forță majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial, schimbarea regimului politic și ocuparea stațiunii Mamaia de către trupele rusești, situații în care nu este dovedită vinovăția autorului său cât privește neîndeplinirea obligației asumate prin contract, nu poate fi primită.

Mai întâi, pentru că prin inserarea în contract a pactului comisoriu mai sus arătat, cumpărătorul și-a asumat și riscul desființării contractului pentru neîndeplinirea fără vreo culpă din partea sa a obligațiilor asumate prin acesta. În caz contrar, în măsura în care părțile ar fi înțeles ca rezoluțiunea să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligațiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiție fiind cerută și verificată în cazul rezoluțiunii judiciare. Mai apoi, este de observat că și în cazul existenței unei imposibilității fortuite de executare a obligației asumate prin contract, situație în care nu se pune problema rezilierii sau rezoluțiunii contractului, ci problema riscului contractului, acesta, riscul, este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiție rezolutorie, în speță, tot de către autorul reclamantului.

În acest context al analizei este de menționat și faptul că în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-Lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicție, pe o durată nedeterminată, de a ridica construcții în zona Mamaia. Mai mult, în speță, nu s-a dovedit în nici un mod nici faptul că autorul reclamantului ar fi întreprins vreun demers pentru a începe construcția după încheierea contractului, adică după data de 28 august 1936, respectiv că acesta ar fi făcut vreun demers pentru îndeplinirea formalităților necesare autorizării lucrărilor de construire mai înaintea declanșării sau ulterior încheierii celui de-al doilea război mondial, sau după schimbarea regimului politic, caz în care apărările reclamantului cu referire la aceste aspecte sunt nefondate.

Așa fiind, se constată că terenul în litigiu se găsește în patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanța ca urmare a desființării contractului de vânzare cumpărare încheiat de acesta cu autorul reclamantului în anul 1936, pentru nerespectarea de către cumpărător a obligației asumate prin contract și nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar și prin abuz de putere de către stat, situație în care, în mod corect, instanțele de fond și apel au constatat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile legii de reparație invocată de recurent, anume cele ale Legii nr. 10/2001. Față de cele expuse, împrejurarea că intimatul-pârât, în rezolvarea pretențiilor reclamantului, ar fi făcut acestuia o ofertă de compensare în natură cu un alt teren, nu produce nicio consecință juridică.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin.(1) C.proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamant