ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 149/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 28 februarie 2006, reclamanții P.C.M.N. și D.C.C.V. au formulat contestație împotriva dispoziției din 29 noiembrie 2005 emisă de municipiul Constanța, prin primar, solicitând Tribunalului Constanța ca prin ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea acesteia, restituirea în natură a terenului în suprafață de 394 mp, careu 58, lot 10, iar în subsidiar - în situația în care ar nu ar fi întrunite condițiile restituirii în natură - acordarea de despăgubiri în echivalent.

Prin sentința civilă nr. 1011 din 16 septembrie 2008 Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea și a anulat dispoziția din 29 noiembrie 2005 a primarului municipiul Constanța, cu consecința obligării pârâților să acorde reclamanților în compensare alte bunuri sau servicii la o valoare echivalentă a terenului în suprafață de 394 mp, careul 58, lot 10, parcelarea „M.”, preluat în mod abuziv de stat, ori să propună acordarea de despăgubiri, în situațiile în care măsura compensării nu este posibilă sau aceasta nu este acceptată. A respins cererea de restituire în natură a aceluiași teren și a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 4.165 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Prin Decizia civilă nr. 13/C din 21 ianuarie 2008 Curtea de Apel Constanța a admis apelul declarat de pârâții municipiul Constanța, prin primar și primarul municipiului Constanța, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins acțiunea reclamanților ca nefondată.

Prin Decizia civilă nr. 9309 din 16 noiembrie 2009 a Înaltei Curții de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, pronunțată în Dosarul nr. 1843/118/2006 a fost admis recursul formulat de recurenții reclamanți împotriva deciziei, pe care a casat-o cu trimitere spre rejudecarea apelului. În rejudecare, Curtea de Apel Constanța a pronunțat Decizia civilă nr. 267/C din 01 noiembrie 2010 prin care a admis apelul formulat de pârâții municipiul Constanța, prin primar și primarul municipiului Constanța și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea ca nefondată. Prin Decizia nr. 7015 din 11 octombrie 2011 pronunțată în Dosarul nr. 1843/118/2006 de Înalta Curte de Casație și Justiție, s-a admis recursul formulat de reclamanți și s-a casat decizia recurată cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Constanța.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de recurs a reținut că instanța de apel nu s-a conformat în totalitate îndrumărilor date prin decizia de casare anterioară, în sensul că a analizat doar executarea obligațiilor contractuale ale cumpărătorului nu și ale vânzătorului. A reținut astfel că, condițiile impuse de Consiliul comunal pentru înstrăinarea loturilor astfel create aveau natura unor obligații imperative pentru cumpărătorii acestor loturi și doar neexecutarea obligațiilor cumpărătorului - iar nu și a celor asumate de autoritatea locală vânzătoare - făcea trimitere la intervenția condiției rezolutorii, conform acordului părților.

Instanța de apel a mai reținut că din analiza coroborată a clauzelor contractuale nu reiese că obligația de construire (a cărei neexecutare este indiscutabilă în cauză) era pusă într-o strânsă conexiune cu vreo obligație a primăriei de întocmire și aprobare a planurilor de edificare a construcțiilor, o asemenea clauză neregăsindu-se în acest contract; mai mult, obligația de a contribui cu cota determinată la cheltuielile administrației pentru lucrările edilitare de interes general nu este la rândul ei indisolubil legată de vreo obligație a autorității locale, rezoluțiunea nefiind legată de o eventuală lipsă de contribuție a cumpărătorului, la solicitarea primăriei, la aceste cheltuieli comune.

În rejudecare, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, prin Decizia nr. 30 din 29 martie 2013, în majoritate, a admis apelul pârâților, a modificat în tot sentința în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată, pentru argumentele ce succed. În cauză, ceea ce este esențial este stabilirea modului în care bunul a cărui restituire se solicită în temeiul Legii nr. 10/2001 a intrat în patrimoniul municipiului Constanța, respectiv dacă a fost vorba de o preluare abuzivă sau de o preluare realizată conform legii civile în baza unei clauze contractuale, întrucât obiect al Legii nr. 10/2001 îl fac doar imobilele preluate abuziv de către stat. În acest sens s-a avut în vedere că existența pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract nu este contestată, ceea ce se contestă fiind efectele acestuia.

Dar, pactul comisoriu de gradul IV este clauza prin care părțile prevăd că în cazul neexecutării obligațiilor, contractul se desființează de plin drept, fără acțiune în justiție și fără nici o altă formalitate prealabilă, nemaifiind necesară nici punerea în întârziere. Ca atare, în condițiile existenței unui pact comisoriu de gradul IV, contractul se desființează imediat ce obligația unei părți nu a fost îndeplinită în termen (în acest sens și Decizia civilă nr. 3670 din 14 iunie 2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 3897/118/2006). Pactele comisorii sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., în sensul că urmăresc să reducă sau chiar să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

Prin urmare, desființarea contractului operează de drept, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în acest sens, numai ca efect al unei împrejurări obiective, neexecutarea obligației de către una din părți. În plus, este de remarcat că potrivit convenției părților, care potrivit art. 969 C. civ.

este legea părților, pactul comisoriu de gradul IV este prevăzut expres în contract, terenul fiind înstrăinat numai în scopul construirii unei locuințe, aceasta fiind condiția esențială la perfectarea contractului, și nu s-a prevăzut nicio clauză de neexecutare a obligației de construire, astfel că în cazul nerealizării obligației cumpărătorului, terenul reintră de drept în proprietatea vânzătorului.(în același sens și Decizia civilă nr. 3063 din 18 mai 2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 1593/118/2008) Așadar, prin Decizia fostului Sfat Popular al Orașului Constanța nr. 2243/1958 nu a operat rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare.

Rezoluțiunea a operat de drept la expirarea termenului de patru ani prelungit la șase ani, până la care autorul reclamanților trebuia să edifice construcția și să achite prețul. Decizia nu a făcut decât să constate această situația considerând că terenul nu a ieșit niciodată din patrimoniul comunei și deci a statului și să-l preia din detențiunea autorului reclamanților (în acest sens și Decizia civilă nr. 9438 din 18 noiembrie 2009 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 1893/118/2008).

Împrejurarea că actul prin care creditorul si-a manifestat în concret voința de a pune în practică sancțiunea rezoluțiunii, este un decret sau o decizie nu are nici o relevanță, în raport de faptul că această sancțiune derivă din contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat de părți și care a operat la momentul expirării termenului prevăzut pentru executarea obligației, deci, anterior emiterii decretului/deciziei (în acest sens și Decizia civilă nr. 4236 din 25 iunie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală). Un astfel de pact comisoriu există și în actul de vânzare - cumpărare, invocat de reclamanții ca titlu de proprietate al autorului lor care prevede în mod expres că nerespectarea vreunei obligații luate de cumpărător, atrage rezilierea de plin drept a vânzării.

Este adevărat că în perioada executării contractului, erau în vigoare prevederile Legii pentru crearea zonelor militare (Legea nr. 4215/1938 publicată în M. Of. nr. 293 din 16 decembrie 1938 și Regulamentul pentru aplicarea acestei legi, publicat în M. Of. nr. 177 din 3 august 1939). Actul normativ indicat nu crea însă o interdicție de a se construi în stațiunea Mamaia ci stipula că M.A.N. și M.A.M. „pot interzice prin decizie ministerială” ridicarea de construcții. Or, reclamanții nu au produs nicio dovadă din care să rezulte că autorul lor ar fi întreprins vreun demers pentru a începe executarea construcției, respectiv întocmirea proiectului sau solicitarea autorizației de construire de la fosta „Administrație Municipală” sau că vreuna din autoritățile vremii i-ar fi interzis ridicarea construcției.

Ca atare, în lipsa dovezilor referitoare la astfel de demersuri, reclamanții nu pot invoca ineficiența pactului comisoriu, întrucât autorul lor nu s-a aflat la adăpostul unor evenimente de forță majoră care să îl fi împiedicat, în mod real și absolut, să-și execute obligația de a construi (în acest sens și Decizia civilă nr. 5299 din 30 septembrie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție. Astfel, în concret, în urma solicitării instanței de apel în aplicarea art. 315 C. proc. civ., s-a constatat că nu pot fi identificate înscrisuri care să prezinte relevanță probatorie. Prin adresa din 7 februarie 2013 emisă de Arhivele Naționale - Serviciul județean Constanța s-a comunicat faptul că nu a fost identificat planul imobilului sau autorizația de construcție pe numele C.S.

deoarece pentru anul 1944 nu dețin autorizații emise de Primăria Constanța referitor la imobile din Mamaia. Cu adresa din 25 ianuarie 2013, Primăria Constanța a comunicat faptul că verificând fondul arhivistic actual, s-a constatat că în baza de date a instituției nu figurează planuri urbanistice aferente anilor 1944 - 1958, o serie de documente fiind pierdute ca urmare a unor inundații din perioada 1960 - 1970. De asemenea, SC P. SA Constanța a comunicat că nu dețin Planuri de urbanism din 1944 respectiv 1958 întrucât în acea perioadă Institutul de Proiectări Constanța nu era încă înființat. Așadar, în pofida numeroaselor solicitări formulate de Curtea de Apel la 6 termene de judecată, nu au putut fi identificate înscrisuri referitoare la situația urbanistică a zonei în care se află terenul în litigiu în perioada relevantă.

Aceasta nu înseamnă însă că ar fi existat o imposibilitate absolută și obiectivă de edificare a unor construcții în respectiva zonă, putând fi efectul lipsei de diligență a fostului proprietar și a altor proprietari. Pe de altă parte, deși identificarea bunului în patrimoniul unității administrativ teritoriale naște o prezumție simplă de preluare abuzivă, în cauză, pârâții au prezentat înscrisuri și justificări în sensul preluării în mod legal, în executarea unui contract, a terenului în cauză. Ca urmare, sarcina probei în sensul dovedirii caracterului abuziv al preluării trece din nou în sarcina reclamanților în conformitate cu art. 1169 C. civ. din 1964 (aplicabil în cauză).

Aceștia ar fi trebuit să prezinte dovezi referitoare la demersurile autorului lor în scopul edificării construcției pe terenul în cauză astfel cum acesta își asumase angajamentul respectiv existența unor cereri pentru obținerea autorizației de construcție sau existența altor împrejurări care să poată constitui un caz de forță majoră, ceea ce nu s-a întâmplat, efortul probatoriu fiind realizat de către instanță conform dispozițiilor instanței de recurs și de către pârâți. Ca urmare, în urma verificărilor efectuate în acord cu cele dispuse prin decizia de casare, nu rezultă că Primăria municipiului Constanța, parte în contractul de vânzare - cumpărare invocat drept titlu de reclamanți, nu și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale.

În acest sens s-a avut în vedere că aprobarea documentației pentru edificarea construcțiilor se face la cererea persoanei interesate să edifice construcția iar nu din oficiu. Ca urmare, era necesar să se dovedească efectuarea acestor demersuri de către autorul reclamanților ca manifestare a intenției de a îndeplini obligația contractuală de edificare a construcției, în raport de care să se fi manifestat un refuz explicit sau implicit al Primăriei Constanța ceea ce nu este cazul. Pe de altă parte, rezilierea contractului a avut loc pentru neexecutarea obligației de a edifica construcția iar nu pentru neexecutarea obligației de a contribui la realizarea lucrărilor edilitare iar îndeplinirea obligației de a edifica construcția nu era condiționată prin clauzele contractuale de realizarea lucrărilor edilitare în zonă.

Este adevărat că, în urma verificărilor dispuse de instanța de apel în conformitate cu dispozițiile cuprinse în decizia de casare și în conformitate cu art. 315 C. proc. civ., s-a identificat sentința civilă nr. 439 din 23 aprilie 1953 pronunțată de Tribunalul Popular al Orașului Constanța prin care terenul în suprafață de 344 mp formând lotul nr. 10, învecinat cu loturile 9, 11, 20 și 21, situat în Mamaia și aparținând lui Constantin Steriade, a fost trecut în patrimoniul statului prin Secțiunea Financiară a Sfatului Popular al Orașului Constanța în temeiul Decretului nr. 111/1951. Existența pactului comisoriu menționat face ca rezoluțiunea să fie rezultatul voinței părților, care, astfel, renunță anticipat la caracterul judiciar al rezoluțiunii, dacă condițiile specifice stipulate în contract, în care pactul convenit operează, sunt îndeplinite.

Ca urmare a aplicării sancțiunii rezoluțiunii, dispare izvorul raporturilor juridice dintre părți, considerându-se că părțile nu au fost legate prin raporturile juridice născute din contractul inițial. Prin urmare, efectul aplicării rezoluțiunii, constând în desființarea contractului, se produce retroactiv. Din această perspectivă, sentința civilă nr. 439 din 23 aprilie 1953 a Tribunalului Popular al orașului Constanța, în considerentele căreia se menționează prevederile Decretului 111/1954, nu produce efecte în privința regimului juridic de restituire a imobilului, câtă vreme la data pronunțării ei, bunul se afla deja în proprietatea statului, urmare a rezoluțiunii convenționale ce a desființat cu efect retroactiv, actul juridic intervenit între părți și care se produsese deja.

Pentru aceleași considerente vizând desființarea retroactivă a contractului de la data expirării termenului în care trebuia executată obligația asumată de autorul reclamanților, Curtea a apreciat că Decizia nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța nu face decât să confirme o situație juridică preexistentă, născută la data expirării termenului de executare a obligației. Concluzia privind temeiul preluării bunului de către stat ca fiind un efect al rezoluțiunii convenționale se menține chiar dacă s-ar aprecia că rezoluțiunea produce efecte de la data manifestării de voință a părții care și-a executat sau s-a declarat gata să-și execute obligația (în cazul de față, vânzătorul).

Natura juridică reținută a pactului comisoriu, ca fiind cea a unui pact de gradul IV, are consecințe asupra formei pe care declarația ce cuprinde această manifestare de voință trebuie să o îmbrace. În cazul unui astfel de pact, manifestarea de voință în sensul rezoluțiunii contractului nu trebuie să îmbrace o formă specială prevăzută de lege, important este ca ea să existe și să poată fi probată. Tot astfel, ea este suficientă pentru aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, nefiind necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens. Pe de altă parte, imposibilitatea fortuită de executare a obligației asumate de autorul lor, susținută de reclamanți, excede câmpului de aplicare al rezoluțiunii, transferând problema juridică pe tărâmul riscului contractual.

(în acest sens și Decizia nr. 6527 din 25 octombrie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în Dosarul nr. 2073/118/2006). Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanții, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au solicitat admiterea căii de atac, modificarea în tot a deciziei și, pe cale de consecință, menținerea hotărârii primei instanțe. Prin dezvoltarea motivelor de recurs se arată că în urma demersurilor probatorii dispuse de Înalta Curte de Casație și Justiție în baza art. 315 C. proc. civ., au rezultat în speță aspecte concrete care împiedică tratarea cazului într-o manieră generală, așa cum a procedat, greșit, opinia majoritară prin considerentele expuse.

Astfel, a rezultat că imobilul a fost naționalizat în urma unui proces purtat în baza Decretului nr. 111/1951, situație față de care corecta aplicare a Legii nr. 10/2001 înseamnă, univoc, aplicarea art. 2 litera e) din Legea nr. 10/2001, adică preluare abuzivă consacrată explicit prin lege. A mai rezultat că neîndeplinirea obligației de a construi s-a datorat unor cauzei subiective neimputabile cumpărătorului, fiind culpa Primăriei care nu și-a îndeplinit obligațiile de a amenaja urbanistic zona, de a asigura utilități, deci invocarea pactului comisoriu (în 1958) ca modalitate de preluare rămâne o formă de preluare abuzivă. Potrivit răspunsului Primăriei, în perioada vizată, și anume 1944-1958, nu s-au identificat planuri urbanistice.

Totodată, Arhivele Naționale au comunicat că în perioada vizată nu s-au emis autorizații de construire și au depus anexat o hotărâre judecătorească din 1953 prin care imobilul în cauză a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 111/1951, pentru neplata impozitelor, ca bun fără stăpân.

Pe cale de consecință, modalitatea de preluare constituită de Decretul nr. 111/1951 a fost explicit și unanim considerată preluare abuzivă, fiind incidente dispozițiile art. 2 lit. e) din Legea nr. 10/2001, în acest sens fiind și jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție astfel cum rezultă din Decizia nr. 3256 din 21 aprilie 2005. Prin urmare, desființarea contractului nu s-a produs la expirarea termenului de 4 ani stipulat pentru construire, astfel cum rezultă din conținutul Deciziei nr. 22043 din 24 august 1958 a fostului Comitet executiv al Sfatului Popular Oraș Constanța, deoarece, abia în 1958 intervine aprecierea creditorului obligației neexecutate asupra aplicării pactului comisoriu expres.

Astfel, în nici un moment și din nici un motiv nu se poate considera că ar fi fost justificată sancțiunea rezilierii prin pactul comisoriu. Statul nu a fost niciun moment îndreptățit să manifeste o voință contractuală fondată pe contract, întrucât contractul a fost sinalagmatic, în sensul că îndeplinirea obligației cumpărătorului de a construi a fost dependentă de îndeplinirea obligațiilor corelative ale Primăriei, de a amenaja urbanistic și utilitar zona, ceea ce nu s-a întâmplat. În concluzie, având în vedere cele de mai sus, critica deciziei recurate - opinia majoritară - poate fi sintetizată în felul următor: Este contrar principiului res judicata pro veritate habetur să se considere că ceea ce s-a decis prin procesul din 1953, finalizat cu sentința nr. 439 din 23 aprilie 1953, ar fi lipsit de obiect sau de relevanță pe criteriul unei ficțiuni, anume prin teoria efectului retroactiv al rezoluțiunii.

În dosar s-a probat că nimeni nu a construit în zonă în perioada regimurilor militare; așa fiind, este o sarcină excesivă să se pretindă reclamantului, în 2013, să dovedească faptul că ar fi efectuat cereri - demersuri de construire, câtă vreme este clar mai mult decât o cere condiția probatorie a notorietății că un asemenea demers era, în epocă, un drum blocat ab initio și fără culpa autorului petenților, cumpărătorul din act. Prin decizia de casare în acest proces, Înalta Curte de Casație și Justiție a invalidat explicit, prin considerente formulate în baza art. 315 C. proc. civ., că aplicarea colectivă și neparticularizată a pactului comisoriu prin decretul generic din 1958 nu satisface exigențele dreptului civil contractual.

Tocmai de aceea s-a casat cu trimitere pentru suplimentarea probatoriului, iar probatoriul astfel suplimentat a dovedit adevărata modalitate de preluare, Decretul nr. 111/1951-act considerat explicit preluare abuzivă. Soluția criticată este și nerezonabilă raportat la epoca anilor '50, când valul naționalizărilor a exclus orice posibilitate de contestare pe regulile dreptului. Concret, când unui contractant i se invocă pactul comisoriu - chiar de gradul IV - acesta poate formula la instanța civilă acțiune în constatare negativă, că nu sunt întrunite, cerințele care să permită invocarea și valorizarea valabilă a pactului comisoriu contractat. În realitate decretul din 1958 a avut natura juridică a unui act administrativ, emis în regim de putere publică, mai exact un act al puterii de stat totalitar, fără drept de apel din partea victimelor regimului.

Înalta Curte, analizând decizia prin raportare la criticile formulate reține caracterul nefondat al recursului, pentru argumentele ce succed. În primul ciclu procesual, finalizat prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 9309 din 16 noiembrie 2009, s-a statuat ca prin rejudecare să se stabilească dacă vânzătorul a întocmit și aprobat planurile de edificare a construcțiilor și dacă a executat lucrări edilitare la care trebuia să contribuie și cumpărătorul cu cota prevăzută în contract și nici dacă vânzătorul și-a manifestat neîndoielnic voința de desființare a contractului, ținând cont de faptul că prin decizia administrativă din anul 1958 s-au desființat, în mod generic, mai multe contracte, fără să aibă în vedere împrejurările concrete ale fiecărui contract.

Totodată, trebuia verificată și apărarea formulată de reclamanți în legătură cu forța majoră, fiind necesară administrarea de noi probe referitoare la ocupația militară germană și ulterior sovietică, cât și la imposibilitatea edificării construcției în perioada regimului comunist. Înalta Curte, în cel de-al doilea ciclu procesual, a trimis cauza spre rejudecare deoarece instanța de apel nu a analizat și executarea obligațiilor contractuale ale vânzătorului. Instanța superioară de fond, în conformitate cu dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. și art. 129 alin. (5) C. proc. civ., a stăruit, prin toate mijloacele legale, la aflarea adevărului în cauză în respectarea deciziilor de casare.

Situația de fapt este necesar a fi corect stabilită pentru a se determina modalitatea de trecere în patrimoniul statului a terenului ce a făcut obiectul actului de vânzare încheiat între Consiliul comunal al municipiului Constanța și autorul reclamanților S.C., respectiv lotul nr. 10, transcris la 30 martie 1944 sub nr. 304 în registrul de transcripțiuni, în vederea verificării incidenței în cauză a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Prioritar, Înalta Curte învederează că își însușește în totalitate considerentele de fapt și de drept avute în vedere de instanța superioară de fond la pronunțarea deciziei recurate.

Terenul în litigiu, potrivit referatului întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 10/2001 pentru fundamentarea deciziei de respingere a cererii de restituire a terenului de 394 mp situat în Mamaia, lot 10, (fila 33 fond) coroborat cu clauzele contractului a fost înstrăinat în scopul construirii unei case/vile în vederea amenajării și sistematizării plajei Mamaia, situată de-a lungul Mării Negre, între lacul Tăbăcărie și lacul Siutghiol și satul Mamaia. Întregul lor de teren a fost cedat Primăriei municipiului Constanța de către M.A.D. în baza proceselor-verbale din 28 aprilie 1905, respectiv 8 aprilie 1935. În baza Deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905, a Consiliului comunal al Primăriei orașului Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria orașului Constanța a intrat în posesia terenului din actuala stațiune Mamaia și a hotărât vinderea loturilor rezultate din parcelare cu condiția expresă ca cumpărătorii să construiască o casă/vilă în 4 ani.

După terminarea războiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, Primăria Constanța a aprobat prelungirea termenului de construcție pe locurile de casă de pe plaja Mamaia până la 1 decembrie 1947. Rezultă astfel că autorul reclamanților a cumpărat terenul din zona de graniță a litoralului în timpul celui de-al doilea război mondial, respectiv în 1944, dată la care era în vigoare Legea nr. 215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării.

Prin acest act normativ nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca „orice lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca execuția să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale”. Ori, în cauză, reclamanții nu au făcut dovada că autorul lor a fost împiedicat să construiască pe terenul cumpărat în timpul războiului sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

Dat fiind anul achiziționării terenului, 1944, autorul reclamanților și-a asumat riscul cumpărării bunului în timpul ocupației militare germane. Totodată, reclamanții nu au făcut dovada că Primăria municipiului Constanța, nu și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale. Așa cum a reținut și instanța superioară de fond aprobarea documentației pentru edificarea construcțiilor se face la cererea persoanei interesate. Ori, reclamanții nu au făcut nicio probă, că Primăria Constanța ar fi refuzat în vreun mod autorului reclamanților construirea imobilului. Reclamanții invocă existența forței majore, constând în instaurarea regimului comunist.

Este adevărat că în perioada de după 6 martie 1945 au fost adoptate o serie de acte normative prin care s-a îngrădit dreptul de proprietate al cetățenilor, dar instaurarea unui nou regim politic, nu constituie, în principiu, un caz de forță majoră, persoanele ce au fost împiedicate să își conserve sau să dobândească dreptul de proprietate fiind ținute să dovedească, în concret, această împiedicare. Simpla temere a autorului reclamanților că într-o perioadă de tensiuni sociale există riscul ca odată construită casa, aceasta ar fi putut fi preluată de stat, prin măsuri de naționalizare sau rechiziție, nu constituie o cauză de forță majoră, care să facă ineficient pactul comisoriu de gradul IV inserat în contract.

Aceasta și pentru că nu s-a făcut dovada că autorul reclamanților ar fi fost declarat ca fiind un element ce a aparținut aparatului de stat burghez, care ar fi desfășurat o activitate contrarevoluționară că împotriva acestuia s-ar fi luat măsuri de represiune (arestare, domiciliu forțat, trimiterea într-o colonie de muncă) situație în care s-ar fi aflat în imposibilitate obiectivă, respectiv aceea de a construi o casă pe terenul cumpărat în termenul stipulat în contract, 4 ani, respectiv până în 1948. Cu privire la modalitatea de analiză a forței majore în spețe similare, se constată că Înalta Curte a avut același punct de vedere, astfel cum rezultă din Decizia nr. 4236/2008, Decizia nr. 5680/2008, Decizia nr. 3747/2007, Decizia nr. 5680/2008, Decizia nr. 3063/2010.

Cu alte cuvinte, neîndeplinirea obligației asumate de autorul recurenților prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în timpul conflagrației mondiale urmare a faptului că s-a aflat într-o circumstanță care în mod obiectiv l-a împiedicat să pretindă fie executarea contractului, fie restituirea prestațiilor trebuia dovedit de pretinsul titular al dreptului. Așa cum deja s-a arătat, în contract a fost inserat un pact comisoriu de gradul IV ceea ce semnifică faptul că părțile au înțeles să accepte ca în caz de nerealizare a condiției stipulate, aceea de a se edifica de către cumpărător a construcției până la împlinirea termenului, contractul este desființat de plin drept, fără să fie necesară intervenția instanței de judecată, adică fără să fie necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens și fără vreo altă formalitate prealabilă.

Actul juridic de înstrăinare a fost desființat de plin drept la expirarea termenului prevăzut pentru îndeplinirea obligației cumpărătorului iar nu prin Decizia administrativă nr. 22043/1958, act care doar a constatat că a operat rezoluțiunea de drept a contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a neexecutării obligațiilor asumate, conform pactului comisoriu de gradul IV, creditorul materializându-și astfel dreptul de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu.

Ca urmare, imobilul nu a fost preluat în temeiul sentinței nr. 439 din 23 aprilie 1953 pronunțată în aplicarea Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situației bunurilor supuse confiscării, fără moștenitori sau fără stăpân, precum și a unor bunuri care nu mai folosesc instituțiilor, întrucât la dat pronunțării sentinței contractul era rezolvit de plin drept, urmare a pactului comisoriu de gradul IV, reliefat prin clauza conform căreia se desființează „(…) fără somație, curs de judecată sau altă punere în întârziere, ci deplin drept (…)” Față de cele arătate, rezultă că dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu sunt aplicabile cauzei. Înalta Curte, pentru cele ce preced, reținând că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții P.M.N. și D.C.V. împotriva Deciziei nr. 30/C din data de 29 martie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 ianuarie 2014.