ÎCCJ, decizie (scj.ro #82570)

Imobil cu apartamente preluate de stat în mod abuziv. Cerere pentru constatarea nulității contractelor prin care deținătorul a vândut locuințele chiriașilor și de restituire în natură a imobilului Cuprins pe materii : Drept civil. Dreptul de proprietate. Imobil preluat în mod abuziv de stat. Cerere de restituire a imobilului, cu constatarea nulității absolute a contractului prin care apartamentele au fost vândute Index alfabetic : Drept civil - proprietate (preluată de stat; măsuri reparatorii) - imobil (preluat de stat; măsuri reparatorii) - Contracte de vânzare (a imobilului preluat de stat) - nulitatea contractelor (de vânzare a apartamentelor preluate de stat) Legea nr . 10/2001, art . 20 alin. (1), art . 47, art . 50 Normele Metodologice aprobate prin H.G.

nr . 498/2003, pct . 20, 43 Legea nr. 112/1995, art. 9 alin. 1, art. 11 Restituirea în natură a imobilului preluat în mod abuziv de stat constituie regula și esența Legii nr . 10/2001, republicată ( art . 20 alin. 1). Ca urmare, bunurile au fost indisponibilizate și s-au suspendat procedurile de înstrăinare către alte persoane decât cele îndreptățite (pct.43 din Normele metodologice de aplicare unitară a legii, aprobate prin H.G. nr . 498/2003). Înstrăinările se fac după soluționarea definitivă a procedurilor administrative și jurisdicționale generate de notificarea formulată de persoanele îndreptățite (art.47 din Legea nr . 10/2001 și pct . 43 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr . 498/2003).

Actele de înstrăinare sunt valabile, conform art . 50 din Legea nr . 10/2001 numai dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării, printre care Legea nr . 112/1995, în raport cu care trebuie să se verifice dacă cumpărătorul a avut calitatea reală de chiriaș, ce nu s-a obținut prin fraudă, deci și cu rea-credință. I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 6749 din 2 decembrie 2004 La 10 decembrie 2001, S.L. și M..I. au contestat decizia nr.13 din 5 noiembrie 2001 emisă de R.A.G.C.L. Reghin , județul Mureș , în conformitate cu dispozițiile Legii nr.10/2001, solicitând ca, în contradictoriu cu aceasta, în calitate de deținător, și cu Prefectura Județului Mureș și Primăria Municipiului Reghin , să se dispună restituirea în natură a trei apartamente proprietatea lor, care au fost trecute abuziv în proprietatea statului.

Totodată, s-au cerut măsuri reparatorii în echivalent pentru o grădină în suprafață de 4088 mp și anexe gospodărești expropriate fără plata despăgubirilor. În subsidiar, s-a cerut obligarea pârâtelor la acordarea unor despăgubiri bănești în sumă de 2.500.000.000 de lei, pentru toate bunurile menționate. Prin completarea ulterioară a acțiunii, contestatorii au mai solicitat, în contradictoriu cu pârâții S.A., S.M., (soți) T.M., T.A. (soți) H.V. și H.M. (soți), constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.85/1997, 768/2001 și 662/2001 intervenite între cei menționați, în calitate de chiriași, și R.A.G.C.L. Reghin , în temeiul Legii nr.112/1995.

Contestatorii au susținut, în esență, că refuzul restituirii în natură a celor trei apartamente trecute în proprietatea statului în temeiul Decretului nr.223/1974 și a acordării de despăgubiri pentru imobilul expropriat în conformitate cu Decretul nr.189/1977, este nejustificat întrucât, contrar celor reținute prin decizia emisă de deținător, nu au primit despăgubiri la data și ca urmare a trecerii bunurilor în proprietatea statului. Totodată s-a susținut că vânzarea apartamentelor în conformitate cu dispozițiile Legii nr.112/1995 s-a făcut cu rea credință și parțial cu încălcarea unor dispoziții legale imperative din actul normativ mai sus menționat și după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001.

Tribunalul Mureș , prin sentința civilă nr.385 din 6 septembrie 2002, a respins ca nefondate capetele de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare și de restituire a imobilelor și ca prematur formulate cele referitoare la plata despăgubirilor bănești. S-a reținut că reclamanții-contestatori nu au făcut dovada relei credințe a dobânditorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare și, totodată, că vânzările întemeiate pe dispozițiile Legii nr.112/1995 nu ar fi fost sistate, nici expres, nici implicit, prin Legea nr.10/2001, așa încât obținerea măsurilor reparatorii la care sunt îndreptățiți foștii proprietari, nu ar mai fi posibilă prin restituirea în natură a apartamentelor.

Cât privește obligarea pârâților, în condițiile Legii nr.10/2001, la plata despăgubirilor bănești, prima instanță a considerat că cererea ar fi prematură, întrucât nu ar fi fost îndeplinită procedura administrativă prevăzută de lege în sensul stabilirii și estimării despăgubirilor, care ar putea fi ulterior contestate. Curtea de Apel Tg . Mureș prin decizia civilă nr . 22 din 11 martie 2003, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții-contestatori.

Reclamanții au declarat recurs, invocând aplicarea greșită a legii și nemotivarea integrală a hotărârilor, au susținut că instanțele au interpretat greșit dispozițiile art.52 din Legea nr.10/2001 privind menținerea în vigoare a art.9 din Legea nr.112/1995, au nesocotit dispozițiile art.43 din Legea nr.10/2001 privind suspendarea vânzărilor până la soluționarea cererilor de restituire în natură ale foștilor proprietari, au reținut în contradicție cu cerințele legale și probele cauzei că pârâții chiriași îndeplineau condițiile Legii nr.112/1995 pentru cumpărarea locuințelor în raport de data dobândirii calității de chiriași și nu au fost examinate cauza ilicită și imorală, precum și reaua credință a părților ca și motive de nulitate a vânzărilor.

S-au mai invocat reținerea greșită a împrejurării că reclamanții ar fi beneficiat de despăgubiri pentru imobilele în litigiu, cât și neexaminarea contradicțiilor dintre mențiunile de carte funciară și elementele de identificare ale apartamentelor, așa cum au fost consemnate în actele de vânzare-cumpărare, precum și faptul că cel de al treilea apartament a fost în realitate demolat. Recursul reclamanților este fondat. Pentru a respinge cererea reclamanților privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între R.A.G.C.L. ca deținător și chiriași, la 16 mai 2001 și 12 iunie 2001, prin perspectiva relei credințe și a nerespectării dispozițiilor legal aplicabile, atât instanța de fond cât și cea de apel au considerat, deopotrivă, că intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001 nu constituia un impediment legal pentru vânzarea în continuare a locuințelor în baza și cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, câtă vreme aceasta din urmă nu a fost abrogată.

Concluzia contravine însă dispozițiilor art.20, 43 și 47 din Legea n.10/2001, după cum urmează. Potrivit art.20 alin. (1) din Legea nr.10/2001, imobilele, terenuri și construcții, care intra în domeniul de aplicare al acestui act normativ, care sunt deținute la data intrării în vigoare de regii autonome, societăți sau companii naționale, societăți comerciale, cooperatiste sau de orice alte persoane juridice, se restituie persoanei îndreptățite în natură. Aplicarea dispoziției menționate, care constituie regula și totodată esența și scopul Legii nr.10/2001, implică – cum, de altfel, se statuează explicit prin Normele metodologice aprobate prin H.G. României nr.498/ 2003 - indisponibilizarea imobilelor restituibile și suspendarea oricăror alte proceduri legale de înstrăinare către alte persoane, altele decât cele îndreptățite în temeiul legii speciale părților proprietare, cu începere de la data intrării sale în vigoare, până la soluționarea notificării.

Conform art . 47 alin. (1) și alin. (3) din Lege, imobilele care nu se restituie persoanelor îndreptățite, potrivit procedurilor prevăzute la capitolul III, rămân în administrarea deținătorilor actuali și pot fi înstrăinate (în cazul locuințelor) în conformitate cu legislația în vigoare (respectiv a dispozițiilor Legii nr.112/1995), chiriașii având drept de preemțiune. Pentru a se garanta aplicarea cu precădere și unitară a dispozițiilor Legii nr.10/2001, prin aceleași Norme metodologice s-a prevăzut că aplicarea prevederilor alin. (2) și (3) ale art.43 se face numai după soluționarea definitivă a procedurilor administrative și jurisdicționale generate de notificarea persoanelor îndreptățite.

În cauză, notificarea deținătorilor a fost făcută în cadrul termenului prevăzut de lege și anume la 6 august 2001. Înstrăinarea apartamentelor către chiriașii pârâți T.M. – T.A. și H.V. – H.M. a avut loc însă la 16 mai 2001 și 12 iunie 2001, cu mult înainte de expirarea termenelor legale de notificare. Împrejurarea este de natură să pună în discuție pe lângă nerespectarea impedimentelor legale discutate, buna credință a părților din contractele de vânzare-cumpărare, deopotrivă a deținătorului vânzător și a chiriașilor cumpărători și eventuala lor conivență în acest sens. Instanțele au nesocotit și dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001 potrivit cărora actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobilele care cad sub incidența legii, sunt valabile numai dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.

S-a susținut constant că pârâții T.M. – T.A. și H.V. nu aveau vocație la cumpărare, în condițiile Legii nr.112/1995, pentru că au dobândit calitatea de chiriași în anul 1999, împrejurare confirmată formal prin mențiunile referitoare la numărul și data contractelor de închiriere, în cuprinsul contractelor de vânzare. Din acest punct de vedere, constatarea instanței de apel privind valabilitatea deplină a contractelor de vânzare-cumpărare, fără verificarea pe bază de probe a conformității lor cu dispozițiile Legii nr.112/1995 este lipsită de temei legal.

Cum, în soluționarea litigiului, legalitatea sau nu a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, prin prisma impedimentelor legale expuse, dar și a bunei credințe a părților, au precădere, fiind determinantă în soluționarea cererii persoanelor îndreptățite privind restituirea în natură a celor două apartamente, în temeiul art.313 din Codul de procedură civilă se va dispune casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță. Instanța de rejudecare va trebui, în raport de cele ce se vor constata, să lămurească și neconcordanțele invocate cu privire la identificarea apartamentelor ivite ca urmare a demolării și modificărilor aduse imobilului, precum și a evidențierii diferite în C.F.

Întrucât din lipsa considerentelor și motivul de casare vizând lipsa de temei legal a hotărârii - ca urmare a neexaminării valabilității tuturor celor trei contracte de vânzare-cumpărare (implicit cel din 1996) prin prisma cauzei ilicite - se dovedește justificat, instanța de apel va trebui să analizeze în concret poziția subiectivă a părților față de actele juridice încheiate, simpla afirmație, în sensul nerăsturnării prezumției de bună credință a cumpărătorilor, nefiind suficientă pentru a da sens validității de drept, în dauna adevărului. Recursul a fost admis, s-a casat decizia atacată și s-a trimis cauza la curtea de apel pentru rejudecarea apelului.