ÎCCJ, decizie (scj.ro #82570)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #82570) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Imobil cu apartamente preluate de stat în mod abuziv.

Cerere pentru constatarea nulității contractelor prin care

deținătorul a vândut locuințele chiriașilor și de

restituire în natură a imobilului

Cuprins pe materii

:

Drept civil. Dreptul de proprietate.

Imobil preluat în mod abuziv de stat. Cerere de restituire a imobilului, cu

constatarea nulității absolute a contractului prin care apartamentele

au fost vândute

Index alfabetic

: Drept civil

- proprietate (preluată de stat; măsuri reparatorii)

- imobil (preluat de stat; măsuri reparatorii)

- Contracte de vânzare (a imobilului preluat de stat)

- nulitatea contractelor (de vânzare a apartamentelor preluate de stat)

Legea

nr

. 10/2001,

art

. 20 alin. (1),

art

. 47,

art

. 50

Normele Metodologice aprobate prin

H.G.

nr

.

498/2003,

pct

. 20, 43

Legea nr. 112/1995, art. 9 alin. 1, art. 11

Restituirea în natură a imobilului preluat în mod abuziv de stat

constituie regula și esența Legii

nr

.

10/2001, republicată (

art

. 20 alin. 1). Ca

urmare, bunurile au fost

indisponibilizate

și

s-au suspendat procedurile de înstrăinare către alte persoane decât

cele îndreptățite (pct.43 din Normele metodologice de aplicare

unitară a legii, aprobate prin H.G.

nr

.

498/2003). Înstrăinările se fac după soluționarea

definitivă a procedurilor administrative și jurisdicționale

generate de notificarea formulată de persoanele îndreptățite

(art.47 din Legea

nr

. 10/2001 și

pct

. 43 din Normele metodologice aprobate prin H.G.

nr

. 498/2003). Actele de înstrăinare sunt valabile,

conform

art

. 50 din Legea

nr

.

10/2001 numai dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la

data înstrăinării, printre care Legea

nr

.

112/1995, în raport cu care trebuie să se verifice dacă

cumpărătorul a avut calitatea reală de chiriaș, ce nu s-a

obținut prin fraudă, deci și cu

rea-credință.

I.C.C.J.,

secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia

nr

. 6749 din 2 decembrie 2004

La 10 decembrie 2001, S.L. și M..I. au

contestat decizia nr.13 din 5 noiembrie 2001 emisă de R.A.G.C.L.

Reghin

, județul

Mureș

,

în conformitate cu dispozițiile Legii nr.10/2001, solicitând ca, în

contradictoriu cu aceasta, în calitate de deținător, și cu

Prefectura Județului

Mureș

și

Primăria Municipiului

Reghin

, să se

dispună restituirea în natură a trei apartamente proprietatea lor,

care au fost trecute abuziv în proprietatea statului.

Totodată, s-au cerut măsuri

reparatorii în echivalent pentru o grădină în suprafață de

4088

mp

și anexe gospodărești

expropriate fără plata despăgubirilor.

În subsidiar, s-a cerut obligarea pârâtelor

la acordarea unor despăgubiri bănești în sumă de

2.500.000.000 de lei, pentru toate bunurile menționate.

Prin completarea ulterioară a

acțiunii, contestatorii au mai solicitat, în contradictoriu cu

pârâții S.A., S.M., (soți) T.M., T.A. (soți) H.V.  și

H.M. (soți), constatarea nulității absolute a contractelor de

vânzare-cumpărare autentificate sub nr.85/1997, 768/2001 și 662/2001

intervenite între cei menționați, în calitate de chiriași,

și R.A.G.C.L.

Reghin

, în temeiul Legii

nr.112/1995.

Contestatorii au susținut, în

esență, că refuzul restituirii în natură a celor trei

apartamente trecute în proprietatea statului în temeiul Decretului nr.223/1974

și a acordării de despăgubiri pentru imobilul expropriat în

conformitate cu Decretul nr.189/1977, este nejustificat întrucât, contrar celor

reținute prin decizia emisă de deținător, nu au primit

despăgubiri la data și ca urmare a trecerii bunurilor în proprietatea

statului.

Totodată s-a susținut că

vânzarea apartamentelor în conformitate cu dispozițiile Legii nr.112/1995

s-a făcut cu rea credință și parțial cu

încălcarea unor dispoziții legale imperative din actul normativ mai

sus menționat și după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001.

Tribunalul

Mureș

,

prin sentința civilă nr.385 din 6 septembrie 2002, a respins ca

nefondate

capetele de cerere privind constatarea

nulității contractelor de vânzare-cumpărare și de

restituire a imobilelor și ca prematur formulate cele referitoare la plata

despăgubirilor bănești. S-a reținut că

reclamanții-contestatori nu au făcut dovada relei credințe a

dobânditorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare și, totodată,

că vânzările întemeiate pe dispozițiile Legii nr.112/1995 nu ar

fi fost sistate, nici expres, nici implicit, prin Legea nr.10/2001, așa

încât obținerea măsurilor reparatorii la care sunt

îndreptățiți foștii proprietari, nu ar mai fi posibilă

prin restituirea în natură a apartamentelor. Cât privește obligarea

pârâților, în condițiile Legii nr.10/2001, la plata

despăgubirilor bănești, prima instanță a considerat

că cererea ar fi prematură, întrucât nu ar fi fost îndeplinită

procedura administrativă prevăzută de lege în sensul stabilirii

și estimării despăgubirilor, care ar putea fi ulterior

contestate.

Curtea de Apel

Tg

.

Mureș

prin decizia civilă

nr

. 22  din 11 martie 2003,  a respins ca

nefondat

apelul declarat de reclamanții-contestatori.

Reclamanții au declarat recurs,

invocând aplicarea greșită a legii și

nemotivarea

integrală a hotărârilor, au susținut că instanțele au

interpretat greșit dispozițiile art.52 din Legea nr.10/2001 privind

menținerea în vigoare a art.9 din Legea nr.112/1995, au nesocotit

dispozițiile art.43 din Legea nr.10/2001 privind suspendarea

vânzărilor până la soluționarea cererilor de restituire în

natură ale foștilor proprietari, au reținut în contradicție

cu cerințele legale și probele cauzei că pârâții

chiriași îndeplineau condițiile Legii nr.112/1995 pentru

cumpărarea locuințelor în raport de data dobândirii

calității de chiriași și nu au fost examinate cauza

ilicită și imorală, precum și reaua credință a

părților ca și motive de nulitate a vânzărilor.

S-au mai invocat reținerea

greșită a împrejurării că reclamanții ar fi beneficiat

de despăgubiri pentru imobilele în litigiu, cât și

neexaminarea

contradicțiilor dintre mențiunile de

carte funciară și elementele de identificare ale apartamentelor,

așa cum au fost consemnate în actele de vânzare-cumpărare, precum

și faptul că cel de al treilea apartament a fost în realitate

demolat.

Recursul reclamanților este

fondat.

Pentru a respinge cererea

reclamanților privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate între R.A.G.C.L. ca deținător și chiriași, la 16

mai 2001 și 12 iunie 2001, prin perspectiva relei credințe și a

nerespectării

dispozițiilor legal aplicabile,

atât instanța de fond cât și cea de apel au considerat,

deopotrivă, că intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001 nu constituia

un impediment legal pentru vânzarea în continuare a locuințelor în baza

și cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, câtă vreme

aceasta din urmă nu a fost abrogată.

Concluzia contravine însă

dispozițiilor art.20, 43 și 47 din Legea n.10/2001, după cum

urmează.

Potrivit art.20 alin. (1) din Legea

nr.10/2001, imobilele, terenuri și construcții, care intra în

domeniul de aplicare al acestui act normativ, care sunt deținute la data

intrării în vigoare de regii autonome, societăți sau companii

naționale, societăți comerciale, cooperatiste sau de orice alte

persoane juridice, se restituie persoanei îndreptățite în

natură.

Aplicarea dispoziției menționate,

care constituie regula și totodată esența și scopul Legii

nr.10/2001, implică – cum, de altfel, se statuează explicit prin

Normele metodologice aprobate prin H.G. României nr.498/ 2003 -

indisponibilizarea

imobilelor restituibile și

suspendarea oricăror alte proceduri legale de înstrăinare către

alte persoane, altele decât cele îndreptățite în temeiul legii

speciale părților proprietare, cu începere de la data intrării

sale în vigoare, până la soluționarea notificării.

Conform

art

. 47

alin. (1) și alin. (3) din Lege, imobilele care nu se restituie

persoanelor îndreptățite, potrivit procedurilor prevăzute la

capitolul III, rămân în administrarea deținătorilor actuali

și pot fi înstrăinate (în cazul locuințelor) în conformitate cu

legislația în vigoare (respectiv a dispozițiilor Legii nr.112/1995),

chiriașii având drept de preemțiune.

Pentru a se garanta  aplicarea cu

precădere și unitară a dispozițiilor Legii nr.10/2001, prin

aceleași Norme metodologice s-a prevăzut că aplicarea

prevederilor alin. (2) și (3) ale art.43 se face numai după

soluționarea definitivă a procedurilor administrative și

jurisdicționale generate de notificarea persoanelor

îndreptățite.

În cauză, notificarea

deținătorilor a fost făcută în cadrul termenului

prevăzut de lege și anume la 6 august 2001.

Înstrăinarea apartamentelor către

chiriașii pârâți T.M. – T.A. și H.V. – H.M. a avut loc însă

la 16 mai 2001 și 12 iunie 2001, cu mult înainte de expirarea termenelor

legale de notificare. Împrejurarea este de natură să pună în

discuție pe lângă

nerespectarea

impedimentelor legale discutate, buna credință a părților

din contractele de vânzare-cumpărare, deopotrivă a

deținătorului vânzător și a chiriașilor

cumpărători și eventuala lor conivență în acest sens.

Instanțele au nesocotit și

dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001 potrivit cărora actele

juridice de înstrăinare, având ca obiect imobilele care cad sub

incidența legii, sunt valabile numai dacă au fost încheiate cu

respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.

S-a susținut constant că

pârâții T.M. – T.A. și H.V.  nu aveau vocație la

cumpărare, în condițiile Legii nr.112/1995, pentru că au

dobândit calitatea de chiriași în anul 1999, împrejurare confirmată

formal prin mențiunile referitoare la numărul și data

contractelor de închiriere, în cuprinsul contractelor de vânzare.

Din acest punct de vedere, constatarea

instanței de apel privind valabilitatea deplină a contractelor de

vânzare-cumpărare, fără verificarea pe bază de probe a

conformității lor cu dispozițiile Legii nr.112/1995 este

lipsită de temei legal.

Cum, în soluționarea litigiului,

legalitatea sau nu a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate

după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, prin prisma impedimentelor

legale expuse, dar și a bunei credințe a părților, au

precădere, fiind determinantă în soluționarea cererii

persoanelor îndreptățite privind restituirea în natură a celor

două apartamente, în temeiul art.313 din Codul de procedură

civilă se va dispune casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei

spre

rejudecare

la aceeași instanță.

Instanța de

rejudecare

va trebui, în raport de cele ce se vor constata, să

lămurească

și neconcordanțele invocate cu privire la identificarea

apartamentelor ivite ca urmare a demolării și modificărilor

aduse imobilului, precum și a evidențierii diferite în C.F.

Întrucât din lipsa considerentelor și

motivul de casare vizând lipsa de temei legal a hotărârii - ca urmare a

neexaminării

valabilității tuturor celor

trei contracte de vânzare-cumpărare (implicit cel din 1996) prin prisma

cauzei ilicite - se dovedește justificat, instanța de apel va trebui

să analizeze în concret poziția subiectivă a părților

față de actele juridice încheiate, simpla afirmație, în sensul

nerăsturnării

prezumției de bună

credință a cumpărătorilor,

nefiind

suficientă pentru a da sens validității de drept, în dauna

adevărului.

Recursul a fost admis, s-a casat decizia atacată și s-a trimis cauza

la curtea de apel pentru

rejudecarea

apelului.