ÎCCJ, decizie (scj.ro #86851)

Respingerea acțiunii foștilor proprietari în revendicarea unui bun imobil pe calea recursului în anulare. Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, intervenită ulterior pronunțării hotărârii în recursul în anulare. Buna-credință a cumpărătorului. Act valabil.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte. Contract de vânzare – cumpărare.

Index alfabetic :

contract de vânzare – cumpărare

-          nulitate

-          bună-credință

-          recurs în anulare

Legea nr. 10/2001, art. 45

În situația în care anterior perfectării contractului de vânzare – cumpărare a unui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, Curtea Supremă de Justiție a pronunțat, într-un recurs în anulare, o hotărâre prin care a fost respinsă acțiunea în revendicare a foștilor proprietari (acțiune formulată împotriva Consiliului local al municipiului București), cumpărătorii au fost de bună-credință, actul neputând fi anulat în baza dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. În acest context, prin recursul în anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac s-a tranșat în mod irevocabil asupra pretenției de revendicare a imobilului în litigiu.

Ca atare, cum la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, obligația generală de conduită a părților contractante, de prudență și diligentă - implicând inclusiv informarea clară asupra situației juridice a imobilului, dar și asupra posibilităților efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica în viitor pentru retrocedarea imobilului - a fost pe deplin respectată.

Secția I civilă, decizia nr. 393 din 6 februarie 2014

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 4.02.2002, reclamanții T.I. și T.L. au chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului București, solicitând obligarea acesteia să le predea în deplină proprietate și posesie, locuința situată în București și cota-parte indiviză din părțile comune ale construcției și terenului.

În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1, 2, 9, 21 și 46 din Legea nr. 10/2001.

Prin sentința civilă nr. 335 din 14.03.2002, Tribunalul București, Secția a III a civilă a respins cererea, astfel cum a fost precizată.

Prin decizia civilă nr. 267 din 09.04.2009, Curtea de Apel București a admis apelul, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare.

S-a reținut că reclamanții au depus o cerere precizatoare la data de 05.02.2002 prin care au arătat că s-au conformat prevederilor Legii nr. 10/2001, respectiv că au înregistrat o notificare la Primăria Municipiului București prin care au solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, însă instanța deși a luat act de această precizare, nu a analizat pe fond cererea.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București  la data de 04.06.2009.

Prin cererea depusă la data de 26.06.2009, reclamanții și-au precizat acțiunea sub aspectul cadrului procesual, solicitând introducerea în calitate de pârâți și a numiților C.F. și C.E., iar la data de 01.03.2010 a fost indicat temeiul de drept ca fiind art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 1832 din 28.10.2011, Tribunalul București, Secția a III-a civilă a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată.

Cu privire la cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, de a cărui soluționare depinde și cererea de restituire în natură a apartamentului, instanța a reținut că la data de 01.11.1996 a fost încheiat acest contract de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995, pârâții C. deținând imobilul în calitate de chiriași în baza contractului de închiriere din 22.06.1994.

Conform dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a

Legii

nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință.

Instanța a reținut că motivele de nulitate ale unui act juridic se analizează în raport cu data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv anul 1996, reclamanții fundamentându-și acțiunea pe caracterului nelegal al contractului și reaua-credința cumpărătorilor.

În ceea ce privește reaua-credință a pârâților C.F. și C.E., instanța a reținut că buna-credință se prezumă, sarcina probei revenind reclamanților. Instanța a observat astfel că acest contract a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunțase recursul în anulare din 01.10.1996, prin care acțiunea reclamanților în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil.

La data de 01.10.1996, situația juridică a imobilului era clarificată iar din acel moment pârâții și-au fundamentat convingerea ca adevăratul proprietar al acestui imobil este statul și nu reclamanții. Instanța a respins astfel acest capăt de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, ca neîntemeiat.

În ce privește cererea de restituire în natură a imobilului, instanța a reținut că, deși petitul acțiunii a fost formulat ca și o acțiune în revendicare, solicitându-se lăsarea în deplină proprietate și posesie a acestui imobil, în drept, reclamanții și-au precizat cererea pe dispozițiile din Legea nr. 10/2001, iar instanța de fond a soluționat cererea în baza dispozițiilor acestei legi speciale.

Reclamanții au formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001 prin care au solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu, notificare ce nu a fost soluționată.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate în mod abuziv de stat, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, și nerestituite, se restituie, de regulă în natură, în condițiile prezentei legi, iar în cazurile în care restituirea în natură nu este posibilă se vor stabili măsuri reparatorii prin echivalent.

Tribunalul a constatat, pe de o parte, că termenul de 60 de zile pentru îndeplinirea obligației unității deținătoare de a se pronunța asupra cererii de restituire este un termen imperativ.

În consecință, tribunalul a constatat că pârâta nu și-a îndeplinit obligația legală prevăzută de art. 25 din Legea nr. 10/2001 și având în vedere dispozițiile Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a instanței supreme, instanța a analizat pe fond cererea de restituire în natura a imobilului.

În ce privește calitatea de persoană îndreptățită în sensul art. 3 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a constatat ca în baza contractului de schimb autentificat sub nr. 13xx/1975, reclamanții au dobândit acest imobil. Prin sentința penală nr. 724 din 12.10.1987 pronunțată de Tribunalul Militar București, T.I. a fost condamnat în lipsă la o pedeapsă de 7 ani închisoare, interzicerea drepturilor prev. de art. 64 lit. a), b), c), e) pe o durată de 5 ani și confiscarea parțială a averii pentru infracțiunea de refuz înapoiere în țară, fiind menținut sechestrul asigurator instituit asupra bunurilor confiscate. Prin decizia nr. 1556 din 9.08.1988 a Consiliului Popular al Municipiului București, s-a dispus trecerea imobilului în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974.

Tribunalul a constatat că s-a făcut dovada în condițiile Legii nr. 10/2001 că T.I. și T.L., au fost proprietarii imobilului, care a fost preluat fără titlu valabil.

Din contractul de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, reiese că Primăria Municipiului București a vândut pârâților C., în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu.

Conform dispozițiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 de regulă, imobilele preluate în mod abuziv se restituie în natură iar potrivit alin. (2) dacă restituirea în natură este posibilă, persoana îndreptățită nu poate opta pentru măsuri reparatorii prin echivalent decât în cazurile expres prevăzute de prezenta lege.

Conform dispozițiilor  art. 9 din Legea nr. 10/2001 imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini iar conform dispozițiilor art. 21 alin.(1) imobilele - terenuri și construcții - preluate în mod abuziv, indiferent de destinație, care sunt deținute la data intrării în vigoare a prezentei legi de o regie autonomă, o societate sau companie națională, o societate comercială la care statul sau o autoritate a administrației publice centrale sau locale este acționar ori asociat majoritar, de o organizație cooperatistă sau de orice altă persoană juridică de drept public, vor fi restituite persoanei îndreptățite, în natură, prin decizie sau, după caz, prin dispoziție motivată a organelor de conducere ale unității deținătoare.

Din aceste texte legale, reiese că regula este restituirea în natură, în situația în care este posibilă restituirea.

Însă potrivit dispozițiilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie în natură, ci doar în echivalent, imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995.

Art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 prevede la rândul său că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în cazul în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Potrivit dispozițiilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevăd că dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptățită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.

Din coroborarea acestor texte de lege, reiese că dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptățită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent iar cum în cauză, instanța a respins cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, cererea reclamanților de restituire în natură este

neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 199 A din 4.06.2013, Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamanților.

Din analiza petitelor cererii de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost precizată, Curtea a reținut că aceasta are ca obiect: 1) cererea de restituire în natură a imobilului în litigiu, formulată în contradictoriu cu Municipiul București în temeiul Legii nr. 10/2001 și 2) cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, formulată în contradictoriu cu chiriașii cumpărători C.F. și C.E., în temeiul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Curtea a apreciat că se impune analizarea cu prioritate a legalității și temeiniciei soluției dată de prima instanță capătului de cerere privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Potrivit dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001: „actele juridice de înstrăinare..., având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a

Legii

nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință”.

Astfel cum rezultă din actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare, intimații-pârâți C. dețineau imobilul în calitate de chiriași în baza contractului de închiriere din 22.06.1994.

În ce privește buna-credința intimaților pârâți, Curtea a apreciat că aceasta trebuie analizată la data încheierii de către pârâți a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 pronunțată de Tribunalul București, menținută prin decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 pronunțată de Curtea de Apel București, a fost admis apelul împotriva sentinței civile nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 București, schimbată sentința în sensul că a obligat pârâții CGMB și SC C. SA să lase în deplină proprietate și liniștită posesie, reclamanților T.I. și T.L., imobilul situat în București.

Ulterior, prin decizia civilă nr. 2940 din 01.10.1996 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție a fost admis recursul în anulare declarat de procurorul general al României, a fost casată sentința civilă nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 București, decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 pronunțată de Tribunalul București, precum și decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 pronunțată de Curtea de Apel București și a fost respinsă acțiunea reclamanților împotriva Consiliului Local al Municipiului București, SC C. SA, precum și împotriva pârâtului C.F.

Contractul de vânzare-cumpărare, prin care intimații pârâți C. au devenit proprietarii imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunțase recursul în anulare din 01.10.1996, prin care acțiunea reclamanților în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil. Prin urmare, situația juridică a imobilului, astfel cum a fost clarificată la data de 01.10.1996, a format convingerea ca adevăratul proprietar al acestui imobil este Statul și nu reclamanții, motiv pentru care intimații pârâți au demarat procedura cumpărării imobilului pe care îl ocupau în calitate de chiriași.

Este adevărat că intimatul pârât C.F. a fost prezent la soluționarea acțiunii în revendicare formulată de către reclamanți, pe parcursul tuturor fazelor procesuale și a avut cunoștință de faptul că aceștia au solicitat restituirea în natură a imobilului situat în București, cu privire la care acesta a încheiat contractul de închiriere din 22.06.1994.

Cu toate acestea, prezența sa în acest litigiu nu este de natură a răsturna bună-credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, chiriașii cumpărători așteptând ca situația juridică a imobilului să fie lămurită, pentru ca mai apoi să uzeze de procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995.

Curtea a apreciat ca temeinică și legală soluția de respingere a cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, soluție care se răsfrânge în mod inevitabil, față de petitele acțiunii introductive, astfel cum s-a arătat, asupra cererii de restituire în natură, formulată de apelanții reclamanți, astfel cum s-a arătat deja, în temeiul Legii nr. 10/2001 în contradictoriu cu Municipiul București

Astfel cum în mod corect a reținut prima instanță, apelanții reclamanți au formulat notificare în temeiul acestei legi speciale de reparație, solicitând restituirea în natura a imobilului situat în București. Potrivit dispozițiilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 unitatea deținătoare era obligată ca în termen de 60 zile de la înregistrarea notificării sau, după caz de la data depunerii actelor doveditoare potrivit art.22 să se

pronunțe prin decizie sau după caz prin dispoziție motivată asupra cererii de restituire în natură.

În speță, astfel cum în mod corect a constatat instanța de fond, intimatul pârât Municipiul București nu a respectat acest termenul legal, de la data formulării notificării și până în prezent trecând aproape 11 ani, deși termenul legal de soluționare a notificării era potrivit art.23 alin.(1) din Legea nr.10/2001 de 60 de zile, timp în care intimatul pârât a stat în pasivitate și nu a emis o decizie sau dispoziție motivată, de admitere sau respingere a notificării, conform Legii nr.10/2001.

Absența răspunsului persoanei juridice notificate are valoarea unui refuz de restituire (în natură sau prin echivalent) a imobilului, astfel încât acest refuz poate fi cenzurat de către tribunal, în condițiile legii speciale, sens în care s-a statuat și prin Decizia nr. XX din 19 martie 2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în soluționarea recursului în interesul legii.

În acest context, în mod corect instanța de fond, constatând că până în prezent notificarea formulată de apelanții reclamanți nu a fost soluționată printr-o decizie/dispoziție de admitere sau respingere a acesteia, a examinat fondul pretențiilor, administrând probele necesare pentru a verifica dacă sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a cererii de restituire în natură a imobilului, dând în acest fel posibilitate persoanelor îndreptățite de a-și valorifica în fața instanței drepturile recunoscute de lege, la fel ca și persoanele care au primit un răspuns de la unitatea notificată.

Totodată, soluționând fondul acestei notificări, instanța de fond a reținut în mod corect că imobilul nu poate fi restituit în natură de intimatul pârât Municipiul București, care a înstrăinat bunul în condițiile Legii nr. 112/1995, astfel că nu mai este deținătorul acestuia.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie în natură, ci doar în echivalent, imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995. În același sens sunt și dispozițiile art. 18 lit. c) din Legea 10/2001, care prevăd la rândul lor că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în cazul în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptățită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.

Din coroborarea acestor texte de lege, rezultă că în situația în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana îndreptățită are dreptul numai la măsuri reparatorii prin echivalent.

În speță, având în vedere soluția de respingere a cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, în mod corect a apreciat instanța de fond că restituirea în natură de către Municipiul București, în procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001, nu este posibilă, apelantele reclamante fiind îndreptățite doar la măsuri reparatorii în echivalent, în condițiile legii speciale.

De asemenea, prima instanță a apreciat în mod corect că nu a fost învestită și cu o cerere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent, în condițiile Legii nr. 10/2001 și a soluționat cauza în limitele învestirii și cu respectarea principiului disponibilității părții.

De altfel, nici prin apel nu a fost criticată soluția dată cererii de restituire în natură formulată în contradictoriu cu Municipiul București în temeiul Legii nr. 10/2001, analizată de prima instanță potrivit Deciziei nr. XX din 19 martie 2007, ci au înțeles să critice soluția dată de instanța de fond asupra capătului de cerere în revendicare exclusiv prin raportare la modul în care a fost soluționată cererea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare.

În aceste condiții, Curtea, respectând limitele cu care a fost învestită de apelante, regăsite în adagiul “tantum devolutum quantum apellatum”, a analizat exclusiv motivele invocate prin memoriul de apel, fără a putea statua cu privire la măsurile în echivalent ce s-ar cuveni apelantelor reclamante în temeiul legii speciale. Însă, având în vedere că notificarea lor nu a fost soluționată, acestea pot fie aștepta soluționarea acesteia, fie solicita pe cale separată în temeiul Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a ICCJ, acordarea de măsuri reparatorii.

Pe de altă parte, astfel cum s-a arătat anterior, apelantele-reclamante nu au învestit instanța de fond și cu o acțiune în revendicare în contradictoriu cu intimații pârâți, întemeiată pe dreptul comun în materie, în cadrul căreia să se procedeze la compararea titlurilor de proprietate exhibate de către părți, motiv pentru care, apreciind că nu există motive care să atragă schimbarea sentinței, Curtea în baza art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.

Împotriva deciziei instanței de apel au formulat recurs reclamanții, prin care au invocat următoarele

critici de pretinsă nelegalitate:

În mod nelegal instanțele anterioare au respins acțiunea cu privire la constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și, implicit, cererea de restituire în natură a imobilului, cât timp pârâții C., la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în raport de care trebuie analizată buna-credință, au cunoscut toate demersurile întreprinse de autorul lor în vederea redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, și cu toate acestea, au încheiat contractul la o lună de la data admiterii recursului în anulare.

Din cuprinsul sentinței civile nr. 2940 din 01.10.1996, pronunțată de Curtea Supremă de Justiție, deciziile prin care s-a dispus atribuirea în natură a imobilului, reclamanților, au fost anulate din motive de nelegalitate, pentru că instanțele ce le-au pronunțat nu aveau competențe ce țin de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instanța supremă neverificând valabilitatea titlului statului.

Prin recursul în anulare nu s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, astfel cum în mod total eronat s-a reținut, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac nu a fost evocat fondul cauzei.

Pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., s-a susținut că deși instanța de apel a enunțat acest motiv de apel în cuprinsul hotărârii, a omis să motiveze respingerea acestuia, cu referire la toate argumentele invocate în cadrul acestui motiv de apel.

Nu s-a avut în vedere că reclamanții formulaseră o cerere de restituire în natură a imobilului în virtutea Legii nr. 112/1995, la data de 27.06.1996, anterior datei la care pârâții au încheiat în mod nelegal și total speculativ, contractul de vânzare-cumpărare al imobilului.

Astfel cum s-a stabilit în literatura de specialitate, dar și în practica judiciară, inclusiv a Înaltei Curți de Casație și Justiție, buna-credință reprezintă obligația generală de conduită ce revine părților la încheierea și executarea unei convenții, iar pentru a cunoaște dacă o persoană a acționat cu bună-credință la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare este necesar a se avea în vedere toate acțiunile care se referă la prudență și diligentă, implicând informarea asupra situației juridice a imobilului și asupra posibilităților efective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului. Cum la data cumpărării imobilului exista o cerere formulată de către reclamanți în baza Legii nr. 112/1995 pentru retrocedarea în natura, dar și posibilitatea introducerii unei cereri în baza Convenției europene, situația de rea-credință a pârâților nu putea fi ignorată.

În ceea ce-l privește pe pârâtul C.F., acesta nici nu trebuia să depună vreo diligență în a afla situația juridică a imobilului, întrucât, în calitate de parte în litigiile purtate până la pronunțarea recursului în anulare, cunoștea fără echivoc intenția foștilor proprietari de a revendica imobilului. Rezultă așadar că acești cumpărători și-au asumat riscul de a încheia actul cu un neproprietar, așa încât buna lor credință nu poate subzista.

Instanțele de fond trebuia să aibă în vedere la pronunțarea hotărârilor condițiile ce trebuie îndeplinite pentru ca buna-credință să fie aplicabilă în cauză, respectiv: să existe o eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare comună, unanimă și invincibilă, precum și lipsa oricărei culpe sau îndoieli.

În cauză însă, îndoiala cu privire la calitatea de proprietar a statului exista în conștiința pârâților, de aici și „graba" cu care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv la o lună de la pronunțarea recursului în anulare, tocmai pentru a evita apariția unei legi sau hotărâri prin care să le fie atribuit bunul în natură.

Instanța de apel a omis să analizeze motivul de apel prin care s-a arătat că, cel puțin în privința unei cote de 50% din imobil, ce aparținea reclamantei T.L., nu fusese supusă sancțiunilor statului comunist de confiscare a averii. Nevalabilitatea titlului statului este evidentă și înlătură eroarea în care pârâții s-ar fi putut afla, care nu a fost supusă sechestrului ci pur și simplu preluată în mod abuziv.

Pârâții și-au întemeiat apărarea prin invocarea bunei-credințe la încheierea contractelor, având convingerea că adevăratul proprietar era statul. Or, cumpărătorii au fost încunoștințați, prin notificări, precum și prin însăși prezența lui C.F. în cadrul litigiilor promovate de către reclamanți, despre faptul ca reclamantele se consideră adevăratele proprietare ale imobilului preluat abuziv de stat prin aplicarea Decretului nr. 223/1974, respectiv că acestea vor depune toate diligențele pentru retrocedarea imobilului.

Pe cale de consecință, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută față de dispozițiile Legii nr. 10/2001, deoarece imobilul în cauza a fost preluat de stat fără titlu valabil, iar cumpărătorii au fost de rea credință, câta vreme cunoșteau că reclamanții posedau titlu de proprietate și că și-au exprimat, în scris, intenția întreprinderii de demersuri în vederea revendicării imobilului în cauza și redobândirii sale în natură.

Instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală prin care a interpretat și a aplicat în mod eronat dispozițiile legale în materie, impunându-se astfel admiterea recursului raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.

Pentru a le putea fi reținuta buna-credință, aceasta trebuia să coexiste alături de buna-credință a vânzătorului, fapt ce nu a fost analizat de către instanțele anterioare. În cauza de față, nu poate fi vorba de așa ceva, având în vedere că încă din anul 1992, reprezentanții Primăriei Municipiului București și SC C. SA aveau cunoștință de existența titlului de proprietate al reclamanților și dorința acestora de a redobândi proprietatea asupra imobilului.

Este astfel evidentă conivența frauduloasă a acestora care, cunoscând situația reală a imobilului revendicat, au încheiat actul de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, ignorând în mod vădit cererile de revendicare, notificările și toate demersurile întreprinse de reclamanți.

Pârâții trebuia să aibă în vedere că, recursul în anulare, ca o cale extraordinară de atac nu era în mod absolut privat de orice critică, întrucât, reclamanții puteau să se adreseze Curții Europene a Drepturilor Omului, lucru pe care l-au și făcut, ceea ce echivalează cu exercitarea unei cai extraordinare de atac, apte să invalideze hotărârea instanței supreme naționale.

După ce s-a pronunțat în anul 2003 decizia în cauza

Teodorescu împotriva României

, la momentul la care reclamanții au formulat cererea de revizuire în temeiul art. 322 pct. 9 C.pr.civ., Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia nr. 1528 din 19.02.7007, a respins ca inadmisibilă cererea,  întrucât hotărârea a cărei revizuire se cere nu evoca fondul, fapt ce a adus reclamanții în aceeași   situație   inechitabilă,   anterioară  pronunțării hotărârii Curții Europene a Drepturilor Omului.

Instanța de apel nu s-a raportat nicio clipă la dispozițiile hotărârii Curții Europene a Drepturilor Omului, deși avea această obligație, pe de-o parte, deoarece constituia un motiv de apel ce trebuia analizat, iar pe de altă parte, hotărârile Curții Europene sunt obligatorii pentru instanțele române.

Prin dispozițiile Legii nr. 10/2001, legiuitorul a înțeles să aducă o reparație echitabilă proprietarilor deposedați în mod abuziv de către stat, iar acțiunea de față are tocmai scopul de a restabili echilibrul încălcat odată prin deposedarea abuzivă petrecută în regimul comunist, și ulterior prin desființarea unor hotărâri definitive și irevocabile pronunțate tocmai pentru repararea primului abuz.

Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995 a emis Hotărârea nr. 117 la data de 23.10.1996, anterior vânzării, dispunând că imobilele naționalizate ale căror foști proprietari au depus cerere de restituire în baza Legii nr. 112/1995 nu trebuie vândute chiriașilor, decât după clarificarea situației juridice,  în  acord  cu  prevederile  art. 14 din Legea  nr. 112/1995.

Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-au  încălcat dispozițiile actului normativ în baza căruia s-a vândut imobilul, întrucât potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995 dispozițiile sale se aplică doar în situația imobilelor cu destinația de locuință, trecute în proprietatea statului cu titlu, or, pârâții aveau clar formată convingerea că nu statul este proprietar în mod valabil al imobilului, acest lucru nefiind stabilit prin niciun act normativ sau hotărâre judecătorească.

Recursul este nefondat.

Instanța de apel, cu prioritate, a stabilit limitele învestirii sale astfel cum acestea au fost determinate prin cererea de chemare în judecată, dat fiind faptul că, potrivit art. 129 alin. final C.pr.civ. „în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății”.

Curtea a constatat astfel că, deși primul petit al acțiunii a fost formulat ca și o acțiune în revendicare - s-a solicitat lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului în litigiu - în drept, reclamanții și-au precizat cererea pe dispozițiile Legii nr. 10/2001.

Chiar instanța de apel a calificat această cerere, în primul ciclu procesual, ca fiind una de restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001, reținând că soluționarea sa depinde de capătul de cerere privind constatarea nulității. Acest aspecte au intrat în puterea de lucru judecat, cu toate consecințele ce decurg sub aspectul cadrului procesual de învestire.

În ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții au indicat ca temei juridic în mod expres dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/20001.

Potrivit dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a

Legii

nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință”.

În ceea ce privește buna-credința pârâților, instanța de apel în mod corect a apreciat că aceasta

trebuie analizată la data încheierii de către pârâți a contractului de vânzare-cumpărare.

S-a constatat astfel că prin decizia civilă nr. 2940 din 01.10.1996 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție a fost admis recursul în anulare, a fost casată sentința civilă nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecătoriei Sectorului 5 București, decizia civilă nr. 61A din 18.01.1994 a Tribunalului București, precum și decizia civilă nr. 831 din 17.06.1994 a Curții de Apel București și a fost respinsă acțiunea reclamanților T.I. și T.L. împotriva Consiliului Local al Municipiului București, SC C. SA, precum și împotriva pârâtului C.F.

S-a constatat totodată că actul de vânzare-cumpărare prin care pârâți C. au devenit proprietarii imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995, a fost încheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o lună de la data la care se pronunțase recursul în anulare, prin care acțiunea reclamanților în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil.

Concluzia corectă a instanțelor fondului a fost aceea că în plan intern, la data încheierii de către pârâți a contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx din 01.11.1996, fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclamanți, nemaiexistând o altă cale de atac predictibilă, prin care să poată fi invalidată această hotărâre.

Atât cererea de cumpărare cât și declarația dată conform art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, sunt datate 10.10.1996, deci ulterior clarificării situației juridice, astfel că în mod corect au reținut instanțele fondului că pârâții au respectat dispozițiile legale în vigoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, având convingerea fermă că, după soluționarea recursului în anulare prin care acțiunea reclamanților în revendicare fusese respinsă în mod irevocabil, încheierea contractului se face cu adevăratul proprietar al imobilului.

Cât timp instanțele anterioare au clarificat pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în raport de care trebuia analizată buna-credință, astfel cum s-a consemnat în mod detaliat în expunerea de motive a hotărârilor pronunțate, nu poate fi primită critica recurenților-reclamantelor referitoare la demersurile întreprinse de autorul acestora în vederea redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, întrucât o astfel de susținere nu se mai justifică.

Faptul că din cuprinsul sentinței civile nr. 2940 din 01.10.1996 a Curții Supremă de Justiție rezultă că hotărârile judecătorești anterioare au fost anulate doar pentru că instanțele ce le-au pronunțat nu aveau competente ce țin de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instanța supremă neverificând valabilitatea titlului statului, nu înseamnă că situația juridică a imobilului în litigiu de la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare ar mai putea fi reevaluată ulterior. Prin recursul în anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, întrucât prin judecarea acestei căi extraordinare de atac s-a tranșat în mod irevocabil asupra pretenției de revendicare a imobilului în litigiu din partea reclamantelor.

Prin urmare, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., nu poate fi reținută nici o critică de nelegalitate, întrucât instanța de apel, în configurarea situației de fapt a cauzei pendinte, a reținut elementele importante și relevante pentru aplicarea dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Toate celelalte susțineri ale recurenților-reclamanți referitoare la alte aspect de fapt ale cauzei - data formulării cererii de restituire în natură a imobilului în virtutea Legii nr. 112/1995, la semnificația practică a noțiunii de buna-credință, astfel cum recurenții-reclamanți o pretind în circumstanțele cauzei pendinte, referirea acestora la Hotărârea nr. 117 din 23.10.1996 și la valorificarea acesteia în contextual situației de fapt a cauzei pendinte - nu mai pot fi analizate, întrucât excedează ipotezelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 C.pr.civ.

Cât timp instanțele anterioare au reținut că la data încheierii de către pârâți a contractului de vânzare-cumpărare fuseseră deja epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, înseamnă că obligația generală de conduită a părților contractante, de prudență și diligentă - implicând inclusiv informarea clară asupra situației juridice a imobilului, dar și asupra posibilităților efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica în viitor pentru retrocedarea imobilului - a fost pe deplin respectată.

Împrejurarea că pârâtul C.F. a fost prezent la soluționarea acțiunii în revendicare, pe parcursul tuturor fazelor procesuale nu este de natură a răsturna buna lui credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx din 01.11.1996, întrucât situația de fapt stabilită de instanțele anterioare au stabilit cu claritate că chiriașii cumpărători au așteptat ca situația juridică a imobilului să fie lămurită, pentru ca mai apoi să uzeze de procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995.

În egală măsură nu poate fi repusă în discuție nevalabilitatea titlului statului în privința cotei de 50% din imobil, ce aparținea reclamantei T.L., cât timp hotărârea judecătorească a tranșat în mod irevocabil asupra pretenției în revendicare a ambilor reclamanți asupra imobilului în litigiu.

Nu pot fi primite nici criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., întrucât dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 - „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a

Legii

nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință”- din perspectiva condiției bunei-credințe ce trebuie analizată în persoana chiriașilor-cumpărători, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost corect interpretate și aplicate.

Prima instanța a reținut prioritar oricărei alte analize de fond că reclamanții și-au fundamentat acțiunea pe caracterului nelegal al contractului de vânzare-cumpărare, respectiv reaua-credința chiriașilor cumpărători.

În condițiile in care cumpărătorii, așa cum s-a reținut în expunerea de motive a hotărârii atacate, au fost de bună-credință, vânzarea nu este nulă, întrucât buna-credință protejează efectele actului juridic.

Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorilor de bună-credință a fost impusă de preocuparea pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice în domeniul regimului juridic al imobilelor preluate in mod abuziv de către stat.

Raționamentul juridic similar pe care instanțele fondului și-a întemeiat hotărârea, a fost în mod corect configurat, ținând cont de contextul procesual - în principal, constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare - și dovada efectivă a poziției subiective oneste a dobânditorilor.

În circumstanțele cauzei pendinte, s-a reținut corect că nu există nici un temei pentru cumpărătorii imobilelor în litigiu să pună la îndoială dreptul vânzătorului asupra acestora.

Este relevant în cauză, Hotărârea dată în cauza

Raicu contra României

, în contextual căreia instanța europeană a arătat ca persoanele care si-au dobândit cu bună-credința bunurile nu trebuie să fie puse în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri. Declararea nulității contractelor, în condițiile în care cumpărătorii au fost de bună-credință incontestabilă, ar fi nu numai o soluție profund nelegală, ci ar reprezenta o deplasare a responsabilității  statului către pârâții de buna-credință.

Împrejurarea că recurenții-reclamanți fac referire pentru prima dată în recurs și la reaua-credință a vânzătorului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu poate schimba cu nimic situația de fapt și de drept a cauzei pendinte, întrucât instanța de apel a respectat cu prisosință cadrul procesual de învestire, din perspectiva obiectului cererii și a temeiului juridic al acesteia.

Tot astfel, invocarea conivenței frauduloase a părților contractante la data perfectării actului de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât excedează pretenției inițial dedusă judecății, asupra căreia instanțele fondului s-au pronunțat.

Împrejurarea că recurenții-reclamanți puteau să se adreseze ulterior Curții Europene a Drepturilor Omului pentru eventuale încălcări ale dreptului de proprietate, nu poate schimba pe nici un temei de drept soluția pronunțată în cauză, față de constatarea explicită a  instanțelor fondului, conform căreia, în plan intern, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 40xxx/1996, fuseseră epuizate căile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclamanți, nemaiexistând o altă cale de atac predictibilă, prin care să poată fi invalidată această hotărâre.

Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, Înalta Curte, în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (1) C.pr.civ., a respins recursul reclamanților, ca nefondat.