ÎCCJ, decizie (scj.ro #82471)

Revendicarea imobilului preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950 și anularea contractului prin care bunul a fost vândut chiriașului în temeiul Legii nr. 112/1995 Cuprins pe materii : Drept civil. Legea nr. 112/1995. Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate Index alfabetic : Drept civil. Legea nr. 112/1995 - Contract de vânzare-cumpărare - Nulitate - Buna-credință a cumpărătorului Legea nr. 112/1995 C.civ., art. 1899 (2) Împrejurarea că vânzătorul nu era proprietarul imobilului nu este suficientă pentru anularea contractului fondat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, numai reaua-credință a cumpărătorului putând duce la nulitatea contractului.

Secția civilă, decizia nr. 3855 din 20 mai 2004 Tribunalul Brașov, secția civilă, prin sentința nr. 322 din 12 octombrie 2001, printre altele, a admis acțiunea în revendicarea imobilului trecut la stat prin naționalizare și a respins cererea de anulare a contractului prin care statul, în baza Legii nr. 112/1995, a vândut chiriașilor locuința, reținându-se buna-credință a acestora. Curtea de Apel Brașov, prin decizia civilă nr. 5 din 8 februarie 2001, completată prin decizia nr.25 din 5 aprilie 2002, a schimbat în parte sentința, admițând, între altele, cererea de anulare a contrctului prin care statul a vândut locuința revendicată de reclamanți. Recursul declarat de cumpărătorii-chiriași, pârâți, este fondat, precum și recursurile formulate de reclamantă și intervenienți, sub alte aspecte.

Curtea de apel a admis acțiunea reclamantei, inclusiv capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.20779 din 15 noiembrie 1996 încheiat între pârâții SC RIAL SRL Brașov și soții V.E. și V.A. În justificarea acestei soluții, instanța a invocat preluarea fără titlu a imobilului de către stat, situație în care acesta nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995, deci nu putea fi vândut chiriașilor pentru că statul, nefiind proprietar, nu putea înstrăina ceea ce nu avea în patrimoniu. Cu referire la buna-credință, instanța a reținut că este inoperantă față de considerentele expuse și totuși a făcut sublinierea – preluată din doctrină - că „este suficient ca una din părți să utilizeze contractul în scopuri ilicite sau imorale pentru ca interesul general să impună desființarea sa”.

Argumentele aduse de instanța de apel nu pot fi primite și nu pot fundamenta soluția adoptată privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare. În primul rând, vânzarea lucrului altuia, adică a unui bun individual determinat care nu aparține vânzătorului la momentul contractării, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi de bună-credință, nu este lovită de nulitate absolută, fiind în optica unor autori doar anulabilă, iar a altora rezolubilă, diversitate de opinii datorată absenței reglementării legale a vânzării lucrului altuia. În al doilea rând, referitor la buna-credință, art.1898 alin.1 Cod civil prevede: „buna-credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea”.

Cu toate că textul menționat se referă la uzucapiunea de scurtă durată, care pretinde pe lângă justul titlu și buna-credință a posesorului, el este incident și altor situații, cum este cea în discuție. Buna-credință se prezumă, prevede art. 1899 alin. (2) C. civ., dar această prezumție este relativă, astfel încât poate fi combătută prin orice mijloc de probă. Instanța de apel a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul, fără a analiza dacă sunt ori nu temeiuri, dovedite prin probe, de răsturnare a prezumției bunei-credințe a dobânditorilor, deoarece numai existența probată a relei credințe, antonimul bunei-credințe, poate duce la neincidența teoriei fondată pe erro communis facit ius, cu consecința desființării contractului de vânzare-cumpărare, prin sancțiunea nulității absolute.

Argumentul, expus în considerentele deciziei recurate, pentru a justifica soluția de constatare a nulității contractului pe motivul că înstrăinătorul era un non dominus, nu este suficient, în absența unui suport legal care să permită această concluzie, precum și teza, preluată de instanță din doctrină, privind desființarea contractului când doar o parte a utilizat contractul în scop ilicit, chiar fără știința celelilalte părți, teză pentru care, de asemenea, nu există temei de drept. Așadar, examinarea atitudini cumpărătorilor față de titlul înstrăinătorului, dacă aveau sau nu în cunoștință că imobilul aparținea ori nu vânzătorului, este esențială în rezolvarea cauzei, aspect omis de instanță a fi verificat, ceea ce impune admiterea tuturor recursurilor, casarea hotărârii date în apel.

Nefiind posibilă scindarea capetelor de cerere care compun acțiunea reclamantei, se va admite, pe cale de consecință, și recursul reclamantei împotriva hotărârii de completare a primei hotărârii, iar soluția preconizată face inutilă cercetarea celorlalte motive de recurs, formulate de părți, care vor fi avute în vedere la soluționarea cauzei în rejudecare. Drept urmare, s-au admis toate recursurile s-au casat deciziile atacate și s-a trimis cauza spre rejudecare la instanța de apel.