ÎCCJ, decizie (scj.ro #82471)

Revendicarea imobilului preluat de stat în baza Decretului nr.

92/1950 și anularea contractului prin care bunul a fost vândut chiriașului în

temeiul Legii nr. 112/1995

Cuprins pe materii

: Drept civil. Legea

nr. 112/1995. Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate

Index

alfabetic

: Drept civil. Legea nr. 112/1995

-

Contract de

vânzare-cumpărare

-

Nulitate

-

Buna-credință a

cumpărătorului

Legea nr. 112/1995

C.civ.,

art. 1899 (2)

Împrejurarea că vânzătorul nu era proprietarul imobilului nu este suficientă

pentru anularea contractului fondat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, numai

reaua-credință a cumpărătorului putând duce la nulitatea contractului.

Secția civilă, decizia nr. 3855 din 20

mai 2004

Tribunalul Brașov, secția civilă, prin sentința nr. 322 din 12

octombrie 2001, printre altele, a admis acțiunea în revendicarea imobilului

trecut la stat prin naționalizare și a respins cererea de anulare a

contractului prin care statul, în baza Legii nr. 112/1995, a vândut chiriașilor

locuința, reținându-se buna-credință a acestora.

Curtea de Apel Brașov, prin decizia civilă nr. 5 din 8 februarie

2001, completată prin decizia nr.25 din 5 aprilie 2002, a schimbat în parte

sentința, admițând, între altele, cererea de anulare a contrctului prin care

statul a vândut locuința revendicată de reclamanți.

Recursul declarat de cumpărătorii-chiriași, pârâți, este fondat,

precum și recursurile formulate de reclamantă și intervenienți, sub alte

aspecte.

Curtea de apel a admis acțiunea reclamantei, inclusiv capătul de cerere privind

constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.20779 din 15

noiembrie 1996 încheiat între pârâții SC RIAL SRL Brașov și soții V.E. și V.A.

În justificarea acestei soluții, instanța a invocat preluarea fără titlu a

imobilului de către stat, situație în care acesta nu intră sub incidența Legii

nr. 112/1995, deci nu putea fi vândut chiriașilor pentru că statul, nefiind

proprietar, nu putea înstrăina ceea ce nu avea în patrimoniu.

Cu referire la buna-credință, instanța a reținut că este inoperantă față de

considerentele  expuse și totuși a făcut sublinierea – preluată din

doctrină - că „este suficient ca una din părți să utilizeze contractul în

scopuri ilicite sau imorale pentru ca interesul general să impună desființarea

sa”.

Argumentele aduse de instanța de apel nu pot fi primite și nu pot fundamenta

soluția adoptată privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare.

În primul rând, vânzarea lucrului altuia, adică a unui bun individual

determinat care nu aparține vânzătorului la momentul contractării, în

ipoteza în care cumpărătorul ar fi de bună-credință, nu este lovită de nulitate

absolută, fiind în optica unor autori doar anulabilă, iar a altora rezolubilă,

diversitate de opinii datorată absenței reglementării legale a vânzării

lucrului altuia.

În al doilea rând, referitor la buna-credință, art.1898 alin.1 Cod civil

prevede: „buna-credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit

imobilul, avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite

proprietatea”. Cu toate că textul menționat se referă la uzucapiunea de scurtă

durată, care pretinde pe lângă justul titlu și buna-credință a posesorului, el

este incident și altor situații, cum este cea în discuție.

Buna-credință se prezumă, prevede art. 1899 alin. (2) C. civ., dar această

prezumție este relativă, astfel încât poate fi combătută prin orice mijloc de probă.

Instanța de apel a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare

privind imobilul, fără a analiza dacă sunt ori nu temeiuri, dovedite prin

probe, de răsturnare a prezumției bunei-credințe a dobânditorilor, deoarece

numai existența probată a relei credințe, antonimul bunei-credințe, poate duce

la neincidența teoriei fondată pe erro communis facit ius, cu consecința

desființării contractului de vânzare-cumpărare, prin sancțiunea nulității

absolute.

Argumentul, expus în considerentele deciziei recurate, pentru a justifica

soluția de constatare a nulității contractului pe motivul că înstrăinătorul era

un non dominus, nu este suficient, în  absența unui suport legal care să

permită această concluzie, precum și teza, preluată de instanță din doctrină,

privind desființarea contractului când doar o parte a utilizat contractul în

scop ilicit, chiar fără știința celelilalte părți, teză pentru care, de

asemenea, nu există temei de drept.

Așadar, examinarea atitudini cumpărătorilor față de titlul înstrăinătorului,

dacă aveau sau nu în cunoștință că imobilul aparținea ori nu vânzătorului, este

esențială în rezolvarea cauzei, aspect omis de instanță a fi verificat, ceea ce

impune admiterea tuturor recursurilor, casarea hotărârii date în apel. Nefiind

posibilă scindarea capetelor de cerere care compun acțiunea reclamantei, se va

admite, pe cale de consecință, și recursul reclamantei împotriva hotărârii de

completare a primei hotărârii, iar soluția preconizată face inutilă cercetarea

celorlalte motive de recurs, formulate de părți, care vor fi avute în vedere la

soluționarea cauzei în rejudecare.

Drept urmare, s-au admis toate recursurile s-au casat deciziile atacate și s-a

trimis cauza spre rejudecare la instanța de apel.