ÎCCJ, decizie (scj.ro #82553)

Acțiune în revendicarea imobilului preluat de stat prin naționalizare și cerere de anulare a contractului prin care s-a vândut locuința chiriașului. Acțiune înregistrată anterior Legii nr. 10/2001 Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale principale. Dreptul de proprietate privată. Imobil preluat de stat prin naționalizare. Revendicare. Acțiune anterioară Legii nr. 10/2001. Cerere de anulare a contractului prin care locuința a fost vândută chiriașului Index alfabetic : Drept civil - Proprietate preluată de stat - Revendicare.

Acțiune anterioară Legii nr. 10/2001 - Contract de vânzare-cumpărare intervenit între stat și chiriaș - Buna-credință a chiriașului cumpărător C.civ., art , 480, 481, 1890, 1898, 1899 Legea nr. 112/1995 , art. 9 Acțiunea în revendicare și de anulare a contractului prin care, în temeiul Legii nr. 112/1995, statul a vândut chiriașului locuința naționalizată abuziv, nu trebuie admisă dacă cumpărătorul a fost de bună-credință, operând - conform adagiului „error communis facit jus” - o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.

Faptul că, anterior vânzării locuinței, proprietarul deposedat de stat a notificat comisiei constituită pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 cererea de a i se acorda „despăgubiri” - iar nu solicitarea restituirii în natură a locuinței - întărește convingerea, pentru chiriașul cumpărător, că statul vânzător era proprietar, de la care era în drept a cumpăra imobilul . I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr.6429 din 17 noiembrie 2004 La 14 martie 1997, reclamanta R.I. a solicitat instanței, în contradictoriu cu SC “A” SA și Consiliul General al Municipiului București, obligarea pârâților de a-i lăsa în deplină proprietate și posesie un imobil situat în București, - compus din mai multe apartamente - preluat fără titlu în proprietatea statului.

Ulterior, la 24 iunie 1998, reclamanta și-a precizat acțiunea solicitând anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de SC “A” SA cu T.I., T.V., N.V., N.A., E.M., și E.L., care au fost chemați în judecată în calitate de pârâți pentru a fi obligați să-i lase reclamantei, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul în litigiu. După casarea unei prime hotărâri, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 681 din 7 iunie 2000, a admis acțiunea, astfel cum a fost completată. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că imobilul în litigiu, proprietatea bunicilor reclamantei, a fost preluat de stat fără titlu valabil, prin aplicarea greșită a Decretului nr.92/1950, în condițiile în care aceștia erau exceptați de la naționalizare, fiind intelectuali profesioniști.

Ca atare, statul, nefiind proprietarul imobilului, nu-l putea înstrăina pârâților, persoane fizice, cu atât mai mult cu cât, anterior încheierii contractelor, reclamanta a notificat comisia instituită pentru aplicarea Legii nr. 112/1995. După ce i s-a casat o primă hotărâre, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia nr.430 A din 4 noiembrie 2002, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâții cumpărători ai apartamentelor ce compuneau construcția revendicată. Recursurile declarate de pârâții cumpărători ai apartamentelor sunt fondate. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său imobil, atât practica cât și doctrina nu au înțeles să recunoască, în toate cazurile, eficiența principiului „ nemo plus iuris ad allium transferre potest guam ipse habet”.

Astfel, recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului, de bună credință, a fost impusă, în baza unor rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un principiu de asigurare a securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice. S-a considerat, pe drept cuvânt, că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiție: buna credință a cumpărătorului.

Din punct de vedere juridic, soluția și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul „ error communis facit jus ”. În speță, deși au reținut corect că imobilul a fost preluat abuziv de către stat, instanțele nu au dat eficiență acestui principiu, care ar fi trebuit aplicat în favoarea pârâților - posesori ce au dobândit cu titlu oneros apartamentele în litigiu, de la un proprietar aparent, fiind de bună credință și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului. Astfel, cum acțiunea în revendicare a fost formulată de reclamantă la 14 martie 1997, la data încheierii celor patru contracte de vânzare-cumpărare (10.XII:1996, 24.XII.1996 și respectiv 17 ianuarie 1997), statul avea aparența că este proprietarul bunului, ce figura în anexa Decretului nr.92/1950.

De asemenea, o lege specială permitea cumpărarea de către chiriași a apartamentelor, în condițiile strict reglementate de art.9 din Legea nr.112/1995 și nici o hotărâre judecătorească, contrară acestei aparențe de legalitate a titlului statului, nu fusese pronunțată, acțiunea reclamantei, în contradictoriu cu SC “A” SA și Consiliul General al Municipiului București, fiind promovată ulterior încheierii acestor contracte. Ca atare, prin nici o probă reclamanta nu a reușit să răstoarne prezumția de bună credință a posesorilor-pârâți. În ceea ce privește cererea adresată de reclamantă comisiei instituită în baza Legii nr.112/1995, formulată la 18 iunie 1996, la care instanța de apel face trimitere, aceasta este explicită în sensul că se solicita despăgubiri , pentru imobil, făcându-se precizarea comunicării ulterioare a contului în care vor fi virate sumele primite cu acest titlu.

În concluzie, fiind întrunite cerințele teoriei proprietarului aparent, efectul imediat trebuie să fie acela al respingerii acțiunii în revendicare formulată de moștenitoarea adevăraților proprietari împotriva posesorilor dobânditori de la proprietarul aparent. Față de cele ce preced, s-au admis recursurile și s-a casat decizia atacată, precum și sentința tribunalului, cu consecința respingerii acțiunii.