ÎCCJ, decizie (scj.ro #82772)

Revendicarea imobilului trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974 și acțiune pentru anularea contractului prin care apartamentul s-a vândut chiriașului în temeiul Legii nr.112/1995. Admisibilitatea acțiunii în raport cu dispozițiile Legii nr.10/2001 Statul nu a avut titlu valabil dacă nu a comunicat proprietarului decizia de preluare a imobilului în sensul reglementat prin Decretul nr.223/1974. Chiriașul cumpărător nu a fost de bună-credință dacă nu a efectuat un minim de diligențe pentru aflarea situației juridice a imobilului, la data contractului de vânzare-cumpărare fiind deja pe rolul instanței judecătorești o acțiune în revendicare. Proprietarii, deposedați abuziv de imobil, au putut opta potrivit art.47 alin.2 din Legea nr.10/2001, pentru continuarea judecării acțiunii în revendicare.

Secția civilă, decizia nr.4218 din 25 noiembrie 2002 Tribunalul București – Secția IV-a civilă, prin sentința civilă nr.1210 din 14 decembrie 2000, a respins acțiunea prin care reclamantul B.R. ș.a. au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare din 22 ianuarie 1997 prin care, în temeiul Legii nr.112/1995, Primăria Municipiului București a vândut pârâtei I.M. apartamentul în litigiu.

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că: apartamentul a fost preluat cu titlu de stat, în baza Decretului 223/1974, și putea fi vândut, reținând și faptul că reclamanții nu au notificat voința lor de a revendica imobilul, astfel că s-a procedat corect la vânzarea către pârâtă, care era chiriașă în apartament; reclamanții nu au făcut dovada relei credințe a cumpărătoarei, sarcină care le incumbă potrivit art.1899 alin.2 Cod civil și, în consecință, nevalabilitatea titlului de proprietate al transmițătorului, cu titlu oneros, al unui bun, nu este de natură să atragă nulitatea titlului dobânditorului, în cazul când acesta este de bună credință; vânzarea lucrului altuia nu este nulă dacă cel puțin una din părțile din contract a fost de bună credință (în speță pârâta); în baza contractului încheiat, pârâta a devenit proprietara și posesoarea apartamentului, titlul său fiind valabil și preferabil celui al reclamanților.

Curtea de Apel București-Secția a III a, prin decizia civilă nr.387/A din 13 septembrie 2001, a admis apelul și a schimbat sentința tribunalului în sensul că a admis în parte acțiunea și a obligat pe pârâtă să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul în litigiu. Instanța de apel, pentru a pronunța această soluție, a reținut, în esență, că, ambele părți având titluri de proprietate, este necesară compararea titlurilor, și a apreciat că titlul de proprietate al reclamanților este preferabil deoarece titlul de proprietate al statului, de la care a cumpărat pârâta, este constituit printr-un act normativ (Decretul nr.223/1974) care nu era constituțional, încălcând dreptul de proprietate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta susținând că: a dobândit imobilul revendicat de la adevăratul proprietar, respectiv statul, în a cărei proprietate a intrat în baza Decretului nr. 223/1974; în conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995, imobilele, care au intrat cu titlu în proprietatea statului, pot fi vândute chiriașilor care locuiesc în ele; atunci când a cumpărat apartamentul a avut convingerea că statul este adevăratul proprietar, deci a fost de bună credință care o apără și în situația în care ar fi vorba de vânzarea lucrului altuia; Legea nr.10/2001, în art.46 alin. 1 prevede că actele de înstrăinare încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării sunt valabile, iar în alineatul al doilea, al aceluiași articol, se arată că actele de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul când actul a fost încheiat cu bună credință.

Recursul este nefondat. Înainte de analizarea motivelor de recurs, dar în scopul lămuririi lor, trebuie analizat modul în care imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului. În acest sens, este de reținut că, în baza Decretului nr.223/1994, au fost emise două decizii, de către fostul Consiliu Popular al Municipiului București, de trecere în proprietatea statului a apartamentului. Prima decizie, din 13 iunie 1989, a fost dată pentru cota de ½ parte indiviză din apartament aparținând reclamantului B.R.I., fără plată de despăgubiri; a doua decizie a fost emisă la data de 11 iulie 1989, pentru cealaltă cotă parte de ½ care a aparținut lui B.A. și, în urma decesului acesteia, a fost moștenită de copiii săi, reclamanții B.A.

și B.I.; în această decizie ultimă s-a făcut mențiunea că preluarea este cu plată, dar, astfel cum rezultă din adresa S.C. Herăstrău, plata nu a fost efectuată. Un alt aspect de reținut este și acela că deciziile nu au fost comunicate. În consecință, față de aceste împrejurări, se poate reține că, într-adevăr, preluarea de către stat a apartamentului a fost făcută în baza Decretului nr.223/1974, dar valabilitatea titlului emis în condițiile mai înainte arătate nu este în concordanță nici măcar cu prevederile acestui decret. Ca atare, susținerea recurentei că instanța de apel a ajuns la o concluzie greșită prin compararea celor două titluti de proprietate nu este fondată, pentru considerentele mai înainte arătate, și, având în vedere și faptul că titlul de proprietate al reclamanților este mai vechi și mai bine caracterizat, el este preferabil.

Nici celelalte susțineri din recurs nu sunt fondate, întrucât, deși buna-credință este prezumată în principiu, în cazul în speță nu poate fi reținută, deoarece contractul de vânzare-cumpărare, încheiat de către pârâta, a fost întocmit la data de 22 ianuarie 1997, iar acțiunea reclamanților a fost înregistrată la data de 25 iunie 1996, deci vânzarea s-a perfectat pe parcursul judecării acestui proces. Din această împrejurare rezultă, evident, reaua credință a vânzătorului. În ceea ce privește reaua-credință a pârâtei cumpărătoare, aceasta rezidă din aceea că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, avea obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărător al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului.

Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe ar fi aflat că pe rolul instanței se află un proces de revendicare a apartamentului. Nici invocarea în recurs a prevederilor Legii nr.10/2001 nu este întemeiată pentru că, deși această lege a intrat în vigoare pe parcursul judecării cauzei, reclamanții, în baza principiului disponibilității, și având în vedere prevederile art.47 alin.2 din această lege, au înțeles să opteze pentru continuarea judecării cauzei potrivit dreptului comun. Dar, chiar dacă s-ar fi aplicat în cauză prevederile Legii 10/2001, respectiv art.46 alin.2, pârâta, pentru considerentele mai înainte arătate, nu a fost un cumpărător de bună-credință. Astfel fiind, recursul a fost respins ca nefondat.