ÎCCJ, decizie (scj.ro #82710)

Contract prin care, în baza Legii nr.112/1995, statul a vândut chiriașului locuința naționalizată. Nulitate. Sensul art.46 alin.2 al Legii nr.10/2001 referitor la buna-credință Actele judiciare de înstrăinare având ca obiect imobile preluate de stat fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Se exceptează cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință, fără să se facă vreo distincție referitoare la participanți, fiind suficient pentru ca actul supus analizei să nu fie sancționat cu nulitate. Secția civilă, decizia nr. 4894 din 21 noiembrie 2003 Prin sentința civilă nr.317 din 21 martie 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă a fost admisă acțiunea formulată de T.M.

în contradictoriu cu C.G., D.E., Consiliul General al Municipiului București și S.C.”ROMVIAL” S.A., dispunându-se obligarea pârâților persoane fizice de a lăsa reclamantului în deplină proprietate și posesie apartamentele nr. 2 și 3 dintr-un imobil situat în București, sectorul 1. S-a constatat lipsa titlului valabil al statului asupra acestor apartamente, precum și nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr.75/112/1996 și 639/1997 încheiate între pârâți. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că sunt incidente prevederile art. 6 din Legea nr.213/1998, în raport cu care s-a stabilit că preluarea imobilului de la autorii reclamantului s-a făcut fără titlul valabil și, ca urmare, dreptul de proprietate nu a fost pierdut niciodată de reclamant și autorii săi, fiind lipsiți numai de posesia și folosința imobilului.

S-a concluzionat că, în aceste condiții, contractele de vânzare-cumpărare invocate de pârâți sunt nule absolut, pentru lipsa obiectului, putându-se vorbi și de fraudarea legii. Apelurile declarate de pârâți au fost admise prin decizia nr.287 din 24.06.2002 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, prin care a fost schimbată sentința, în sensul respingerii acțiunii. Instanța de apel a reținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare invocate de pârâți au fost încheiate, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu mult timp înainte de promovarea acțiunii de față, singura modalitate prin care reclamantul și-a manifestat intenția de a redobândi imobilul.

Pentru că, la data perfectării vânzărilor – octombrie 1996, nu exista cerere de restituire sau notificare prin care să li se aducă la cunoștință chiriașilor eventuale demersuri de retrocedare a apartamentelor, s-a constatat că în mod greșit instanța de fond a reținut reaua credință a ambelor părți la încheierea celor două contracte. Dimpotrivă, în speță nu este operant nici principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial, deoarece subdobânditorii cu titlu oneros, respectiv pârâții D.E. și C.G., au fost de bună credință la încheierea actului, ceea ce salvează actele de la nulitate. Recursul declarat de reclamant nu este întemeiat. Instanța de apel a reținut corect, că reclamantul este unicul moștenitor legal al părinților săi, al căror imobil a fost naționalizat, conform Decretului nr.92/1950, poziția 7736 din anexă.

Apoi, s-a avut în vedere că, după preluarea de către sta,t imobilul a fost închiriat pârâților persoane fizice, care, ulterior, au cumpărat câte un apartament conform contractelor de vânzare-cumpărare nr.73/112/31.10.1996 și 639 din 27.01.1997 încheiate de S.C. Romvial S.A. Instanța a reținut, de asemenea, că anterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, reclamantul nu și-a manifestat în nici un mod intenția de a-și redobândi proprietatea, în sensul că nu a depus cerere de restituire în condițiile Legii nr.112/1995 și nu a notificat chiriașii să nu cumpere locuințele. În raport de cele arătate, instanța a reținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea cerințelor Legii nr.112/1995 și că nu există temei pentru constatarea nulității absolute a acestor contracte.

În speță, sunt incidente prevederile art.46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căreia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință. Rezultă că de regulă actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Același text statuează că sunt exceptate de la această sancțiune extremă actele juridice de înstrăinare care au fost încheiate cu bună credință, fără să se facă vreo distincție în ceea ce privește buna credință a participanților la actul de înstrăinare.

De aceea, este suficient ca unul dintre subiecți să fie de bună credință, pentru ca actul supus analizei să se încadreze în situația de excepție menționată. În aplicarea textului menționat instanța are posibilitatea ca în raport de probele administrate, să stabilească existența relei credințe la încheierea actelor de înstrăinare și numai în acest caz se poate constata nulitatea absolută. Din economia Legii nr.10/2001 rezultă că buna credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiții sunt întrunite în speță, pentru că în situația în care reclamantul nu și-a manifestat în nici un fel intenția de a redobândi proprietatea părinților săi, pârâții nu puteau avea nici un dubiu că imobilul nu ar aparține statului.

În plus, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în natură sau despăgubiri, iar prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 prevedeau posibilitatea cumpărării acestor locuințe numai de către chiriași. Pârâții au îndeplinit și celelalte cerințe ale legii, prevăzute în textele următoare, astfel că motivele de recurs în legătură cu constatarea nulității absolute a actelor de înstrăinare nu pot fi primite. Nu subzistă nici temeiurile ce au în vedere în mod expres dispozițiile art. 948 pct. 3 și 4 C. civ., cum se susține prin motivele de recurs depuse în termenul legal. Potrivit textului invocat condițiile esențiale pentru valabilitatea unei convenții sunt, între altele, un obiect determinat (pct. 3) și o cauză ilicită (pct.4).

Așa cum s-a arătat, obiectul contractelor a constat în bunuri ce în accepțiunea cel puțin a dobânditorilor aparțineau vânzătorului și ca atare această condiție de valabilitate este îndeplinită. Cât privește cauza ilicită, ce poate fi definită ca expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat, respectiv ignorarea sau dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu ar aparține vânzătorului, nu poate fi reținută în cauză, în raport de situația de fapt redată. Față de cele arătate recursul fiind nefondat, a fost respins ca atare.