ÎCCJ, decizie (scj.ro #82710)

Contract prin care, în baza Legii nr.112/1995,

statul  a vândut chiriașului locuința naționalizată. Nulitate. Sensul

art.46 alin.2 al Legii nr.10/2001 referitor la buna-credință

Actele judiciare de

înstrăinare având ca obiect imobile preluate de stat fără titlu valabil sunt

lovite de nulitate absolută. Se exceptează cazul în care actul a fost încheiat

cu bună-credință, fără să se facă vreo distincție referitoare la participanți,

fiind suficient pentru ca actul supus analizei să nu fie sancționat cu

nulitate.

Secția civilă, decizia nr. 4894 din 21

noiembrie 2003

Prin

sentința civilă nr.317 din 21 martie 2002 a Tribunalului București, secția a

III-a civilă a fost admisă acțiunea formulată de T.M. în contradictoriu cu C.G.,

D.E., Consiliul General al Municipiului București și S.C.”ROMVIAL” S.A.,

dispunându-se obligarea pârâților persoane fizice de a lăsa reclamantului în

deplină proprietate și posesie apartamentele nr. 2 și 3 dintr-un imobil situat

în București, sectorul 1. S-a constatat lipsa titlului valabil al statului

asupra acestor apartamente, precum și nulitatea contractelor de

vânzare-cumpărare nr.75/112/1996 și 639/1997 încheiate între pârâți.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că sunt incidente

prevederile art. 6 din Legea nr.213/1998, în raport cu care s-a

stabilit că preluarea imobilului de la autorii reclamantului s-a făcut fără

titlul valabil și, ca urmare, dreptul de proprietate nu a fost pierdut

niciodată de reclamant și autorii săi, fiind lipsiți numai de posesia și

folosința imobilului. S-a concluzionat că, în aceste condiții, contractele de

vânzare-cumpărare invocate de pârâți sunt nule absolut, pentru lipsa

obiectului, putându-se vorbi și de fraudarea legii.

Apelurile declarate de pârâți au fost admise prin decizia nr.287 din 24.06.2002

a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, prin care a fost schimbată

sentința, în sensul respingerii acțiunii.

Instanța de apel a reținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare invocate

de pârâți au fost încheiate, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

mult timp înainte de promovarea acțiunii de față, singura modalitate prin care

reclamantul și-a manifestat intenția de a redobândi imobilul. Pentru că, la

data perfectării vânzărilor – octombrie 1996, nu exista cerere de restituire

sau notificare prin care să li se aducă la cunoștință chiriașilor eventuale

demersuri de retrocedare  a apartamentelor, s-a constatat că în mod greșit

instanța de fond a reținut reaua credință a ambelor părți la încheierea celor

două contracte. Dimpotrivă, în speță nu este operant nici principiul anulării

actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial, deoarece

subdobânditorii cu titlu oneros, respectiv pârâții D.E. și C.G., au fost de

bună credință la încheierea actului, ceea ce salvează actele de la nulitate.

Recursul  declarat de reclamant nu este întemeiat.

Instanța de apel a reținut corect, că reclamantul este unicul moștenitor legal

al părinților săi, al căror imobil a fost naționalizat, conform Decretului

nr.92/1950, poziția 7736 din anexă. Apoi, s-a avut în vedere că, după preluarea

de către sta,t imobilul a fost închiriat pârâților persoane fizice, care,

ulterior, au cumpărat câte un apartament conform contractelor de

vânzare-cumpărare nr.73/112/31.10.1996 și 639 din 27.01.1997 încheiate de S.C.

Romvial S.A.

Instanța a reținut, de asemenea, că anterior perfectării contractelor de

vânzare-cumpărare, reclamantul nu și-a manifestat în nici un mod intenția de

a-și redobândi proprietatea, în sensul că nu a depus cerere de restituire în

condițiile Legii nr.112/1995 și nu a notificat chiriașii să nu cumpere

locuințele.

În raport de cele arătate, instanța a reținut că cele două contracte de

vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea cerințelor Legii nr.112/1995

și că nu există temei pentru constatarea nulității absolute a acestor

contracte.

În speță, sunt incidente prevederile art.46 alin. (2) din Legea nr.

10/2001, potrivit căreia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute

în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără

titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care

actul a fost încheiat cu bună credință.

Rezultă că de regulă actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără

titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Același text statuează că sunt

exceptate de la această sancțiune extremă actele juridice de înstrăinare care

au fost încheiate cu bună credință, fără să se facă vreo distincție în ceea ce

privește buna credință a participanților la actul de înstrăinare. De aceea,

este suficient ca unul dintre subiecți să fie de bună credință, pentru ca actul

supus analizei să se încadreze în situația de excepție menționată.

În aplicarea textului menționat instanța are posibilitatea ca în raport de

probele administrate, să stabilească existența relei credințe la încheierea

actelor de înstrăinare și numai în acest caz se poate constata nulitatea

absolută.

Din economia Legii nr.10/2001 rezultă că buna credință constă în credința

dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea

prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de

condiții sunt întrunite în speță, pentru că în situația în care reclamantul nu

și-a manifestat în nici un fel intenția de a redobândi proprietatea părinților

săi, pârâții nu puteau avea nici un dubiu că imobilul nu ar aparține statului.

În plus, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la

dispoziția foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține

restituirea în natură sau despăgubiri, iar prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995

prevedeau posibilitatea cumpărării acestor locuințe numai de către chiriași.

Pârâții au îndeplinit și celelalte cerințe ale legii, prevăzute în textele

următoare, astfel că motivele de recurs în legătură cu constatarea nulității

absolute a actelor de înstrăinare nu pot fi primite. Nu subzistă nici

temeiurile ce au în vedere în mod expres dispozițiile art. 948 pct. 3 și 4 C.

civ., cum se susține prin motivele de recurs depuse în termenul legal.

Potrivit textului invocat condițiile

esențiale pentru valabilitatea unei convenții sunt, între altele, un obiect

determinat (pct. 3) și o cauză ilicită  (pct.4).

Așa cum s-a arătat, obiectul contractelor a constat în bunuri ce în accepțiunea

cel puțin a dobânditorilor aparțineau vânzătorului și ca atare această condiție

de valabilitate este îndeplinită.

Cât privește cauza ilicită, ce poate fi definită ca expresia poziției

subiective a părților față de actul juridic încheiat, respectiv ignorarea sau

dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu ar

aparține vânzătorului, nu poate fi reținută în cauză, în raport de situația de

fapt redată.

Față de cele arătate recursul fiind nefondat, a fost respins ca atare.