ÎCCJ, decizie (scj.ro #82311)

Acțiune privind anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care un imobil (trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr . 92/1950) a fost vândut chiriașului, în baza Legii nr . 112/1995. Cuprins pe materii. Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare reglementat de Legea nr . 112/1995 Index alfabetic . Drept civil. - Acțiune privind anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care imobilul a fost vândut chiriașului, în baza Legii nr . 112/1995. Legea nr . 112/1995: art . 1, art . 3, art . 9. Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 112/1995 aprobate prin H.G . nr . 20/1996: art . 1 alin. (1) și alin. (3); Legea nr . 10/2001: art . 46 Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 10/2001 aprobate prin H.G . nr . 498/2003: pct . 46.3.

Dreptul subdobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un non dominus . Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului apartamentul a fost luat în evidență ca reprezentând două locuințe, fiind închiriat la două familii cu drept de folosință în comun pentru unele dependințe, nu constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare. Î.C.C.J ., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 4740 din 2 iunie 2005. Prin sentința civilă nr . 6098 din 8 octombrie 2003, Judecătoria Sectorului 1 București a respins acțiunea formulată de reclamanta L.M ., în contradictoriu cu pârâții L.M ., Municipiul București prin Primarul general și primăria Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut, în esență, că reclamanta a cerut prin acțiune să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr . 2, dintr-un imobil situat în București, naționalizat conform Decretului nr . 92/1950. Innstanța a reținut că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, pentru că Decretul nr . 92/1950 a fost neconstituțional , în raport cu art . 8 și art . 11 din Constituția din 1948, care consfințeau dreptul de proprietate particulară și priveau doar naționalizarea mijloacelor de producție, a băncilor și a societăților de asigurare.

Decretul nr . 92/1950 nu era în concordanță nici cu Convenția Internațională a Drepturilor Omului, la care România era parte din anul 1948. În privința contractului de vânzare-cumpărare care face obiectul procesului, se reține că sunt aplicabile dispozițiile art . 46 alin. 2 din Legea nr . 10/2001, potrivit cu care actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință. Acest text nu se aplică numai contractelor încheiate după data intrării în vigoare a Legii nr . 10/2001, așa cum susține reclamanta. Curtea Constituțională nu a constatat că textul ar fi neconstituțional , iar principiile valabilității aparenței de drept și al ocrotirii subdobânditorului de bună credință cu titlu particular și oneros au fost de aplicare generală atât înainte, cât și după intrarea în vigoare a Legii nr . 10/2001.

Referitor la buna-credință, din întreg probatoriul administrat în cauză, rezultă că statul, prin unitățile specializate a răspuns pârâtei L.M ., la cererea de cumpărare formulată de aceasta, că nu există impediment la vânzare și că imobilul poate fi înstrăinat în condițiile Legii nr . 112/1995, iar la data încheierii contractului nu existau litigii cu privire la titlul statului asupra imobilului. De aceea, contractul a fost încheiat cu un proprietar aparent, al cărui titlu nu a fost desființat. Nulitatea absolută este acoperită prin voința expresă a legiuitorului, care a statuat, prin art . 46 alin. 2 din Legea nr . 10/2001, că dreptul dobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne definitiv dobândit.

Faptul invocat de reclamantă, că apartamentul care face obiectul contractului nu avea baie și bucătărie proprie, nu constituie motiv de nulitate a contractului. Pentru dobândirea în mod valabil a unei unități locative în baza Legii nr . 112/1995 trebuie să existe identitate între spațiul înscris în contractul de închiriere și cel de vânzare-cumpărare, iar în speță această condiție este îndeplinită. Se mai reține că împrejurarea menționată în art . 1 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 112/1995, privind lipsa identității dintre proprietarul imobilului naționalizat și persoana menționată în anexa la Decretul nr . 92/1950, nu produce efecte cu privire la valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii.

Ea vizează numai măsurile reparatorii de care beneficiază foștii proprietari, așa cum se menționează în art . 1 alin. 1 din Normele metodologice. Prețul plătit de pârâtă nu este neserios, deoarece în baza Legii nr . 112/1995 vânzările s-au făcut la un preț legal și nu convențional. Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr . 255 A din 12 februarie 2004, a respins apelul declarat de reclamantă împotriva acestei hotărâri, instanța de apel reținând că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost respectate dispozițiile art . 9 din Legea nr . 112/1995, deoarece statul era proprietarul bunului vândut și nu se constatase printr-o hotărâre judecătorească că statul nu deține titlu valabil asupra bunului.

Instanța de apel a reținut că, pârâta cumpărătoare este dobânditor de bună-credință, iar în conflictul de interese dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință, conform art . 46 din Legea nr . 10/2001 este preferat cel din urmă. Soluția are suport în principiul validității aparenței de drept a cărui esență este exprimată prin adagiul „ error communis facit jus ”. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care, arată că atât instanța de fond cât și cea de apel au pornit de la premiza că reprezentarea pe care o persoană și-o face despre conținutul și sfera de aplicare a legii este mai importantă decât legea.

Recurenta a mai susținut că, au fost ignorate dispozițiile art . 1 din Legea nr . 112/1995 și ale art . 1 alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, deoarece imobilul nefiind trecut în proprietatea statului cu titlu, nu putea să facă obiectul vânzării, iar persoanele care au încheiat contractul puteau să facă investigații pentru a afla care este regimul juridic al bunului. Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 4 decembrie 1996, după adoptarea Normelor metodologice și în disprețul acestora. Redând conținutul art . 3 din Legea nr . 112/1995, recurenta arată că locuința care face obiectul procesului a fost împărțită în două apartamente prin încălcarea legii.

L.M . a cumpărat 4 camere, WC , cămară, balcon, și în comun 0,69% din vestibul, debara, sas, bucătărie culoar, debara, sas, baie, iar 2 camere și cota indiviză de 0,39% din dependințe fac și în prezent obiectul proprietății de stat, fiind închiriate numitei Pașa Ileana. Potrivit pct . 46.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 10/2001, aprobate prin H.G . nr . 498/2003, înstrăinările efectuate în temeiul Legii nr . 112/1995 cu deplina respectare a condițiilor legii până la apariția Legii nr . 213/1998 (24 noiembrie 1998) au beneficiul deplin al protecției Legii nr . 10/2001, fiind recunoscute și conservate efectele acestor acte.

Prin urmare, singura condiție pentru a fi considerate valide actele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr . 112/1995 până la data de 24 noiembrie 1998, era respectarea dispozițiilor acestei legi, dispoziții care, au fost nesocotite, deoarece au fost nesocotite dispozițiile art . 1 din lege, iar încăperile înstrăinate nu formează o locuință de sine stătătoare, pentru că lipseau dependințele esențiale, care sunt comune cu ale altor chiriași. Recurenta arată că buna credință neputând fi luată în considerare, au fost aplicate greșit dispozițiile art . 46 alin. 2 din Legea nr . 10/2001. Instanța a aplicat greșit principiul „ error communis facit jus ”, care presupune îndeplinirea a două condiții: eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, care să fie comună și invincibilă; lipsa oricărei culpe sau chiar a îndoielii imputabile.

Subdobânditoarea nu a dovedit caracterul comun și invincibil al erorii, iar presupusa bună-credință nu există, pentru că nu s-a făcut dovada efectuării minimelor investigații în legătură cu situația juridică a locuinței și modul în care a fost preluată de stat. Susține recurenta, că nu poate fi negată culpa intimatei L.M ., pentru că nu se poate presupune că aceasta a fost în eroare în privința interpretării art . 1 și art . 3 din Legea nr . 112/1995. Recurenta invocă și faptul că sunt aplicabile dispozițiile art . 225 Cod procedură civilă, pentru că intimata nu s-a prezentat în instanță la nici un termen și nu a răspuns la interogatoriu. Recursul va fi respins, pentru următoarele considerente.

Prin acțiunea înregistrată la instanța de fond, la data de 7 august 2002, recurenta-reclamantă a cerut să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de intimații-pârâți pentru un imobil situat în București, invocând faptul că apartamentul a fost preluat de stat fără titlu, deoarece foștii proprietari erau exceptați de la aplicarea decretului de naționalizare, împrejurare cunoscută de pârâți. Instanța de fond și cea de apel au reținut că preluarea bunului s-a făcut fără titlu valabil, însă regimul juridic al actului de înstrăinare nu se stabilește numai în raport cu art . 1 din Legea nr . 112/1995 și art . 1 alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, așa cum susține recurenta.

Art . 46 din Legea nr . 10/2001, invocat și de reclamantă în acțiune, consacră în aliniatul 2 un caz de validare a contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil preluat fără titlu valabil. Art . 46 alin. 2 din lege dispune „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu bună-credință”.

Potrivit textului citat, dreptul subdobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un non dominus . Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului apartamentul a fost luat în evidență ca reprezentând două locuințe, fiind închiriat la două familii cu drept de folosință în comun pentru unele dependințe, nu constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, așa cum susține recurenta. Art . 9 din Legea nr . 112/1995 stabilește dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentul în care locuiesc, iar condiția esențială pentru realizarea acestui drept este deținerea spațiului locativ în baza contractului de închiriere.

Sunt exceptate de la vânzare apartamentele și locuințele prevăzute de art . 10 din lege, fără să existe vreo interdicție de vânzare pentru spațiile locative considerate ca reprezentând mai multe locuințe și închiriate ca atare, cu drept de folosință în comun pentru unele dependințe. Potrivit art . 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 112/1995 și art . 9 din lege, chiriașul poate cumpăra suprafața închiriată cu contract de închiriere valabil încheiat. Acesta are vocație la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere, chiar dacă unele dependințe sunt folosite în comun.

Art . 3 din Legea nr . 112/1995, invocat de recurentă, care definește noțiunea de apartament sub aspectul alcătuirii sale constructive, supus restituirii către foștii proprietari, nu poate fi avut în vedere pentru determinarea întinderii vocației la cumpărare a chiriașului și nici ca temei pentru constatarea nulității contractului încheiat numai pentru locuința în compunerea prevăzută în contractul de închiriere. Art . 46.3 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr . 10/2001, de asemenea invocat de recurentă, nu limitează sfera actelor juridice de înstrăinare ce cad sunt incidența art . 46 alin. 2 din lege. Dispozițiile art . 46 alin. 2 se aplică tuturor actelor de înstrăinare având ca obiect imobile „preluate fără titlu valabil”, încheiate până la data intrării în vigoare a legii, iar textul exclude nulitatea dacă actul de înstrăinare a bunului a fost încheiat cu bună credință.

Prin lege ( art . 46 alin. 2 teza a doua) se stabilește că nulitatea absolută este înlăturată, dacă actul de înstrăinare, care are ca obiect imobile preluate de stat în baza unui titlu nevalabil , a fost încheiat cu bună credință. Or, în prezenta cauză, s-a făcut dovada că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea art . 9 din Legea nr . 112/1995 și cu bună credință, deoarece imobilul era deținut de stat și nu existau elemente care să ateste faptul că vânzătorul nu are însușirile cerute de lege pentru a putea transmite cumpărătoarei proprietatea bunului. Adevăratul proprietar nu și-a manifestat intenția de a revendica bunul anterior datei când s-a încheiat contractul, iar situația juridică reală a imobilului, a fost dovedită de reclamantă cu actele depuse la dosar în prezenta cauză.

Nu există nici o dovadă că pârâții au fost avizați în privința intenției reclamantei de revendicare a imobilului, iar lipsa oricărui demers al acesteia pentru retrocedarea imobilului, anterior încheierii contractului, atestă faptul că orice ar fi întreprins cumpărătoarea nu reușea să cunoască o altă situație juridică a bunului decât cea de imobil preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr . 92/1950, act normativ indicat în art . 1 din H.G . nr . 20/1996 pentru aprobarea Normele metodologice de aplicare a Legii nr . 112/1995. Art . 225 Cod procedură civilă, invocat de recurentă, prevede că instanța poate socoti ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă refuzul părții de a răspunde la interogator sau de a nu se înfățișa, când este chemată în acest scop, fără motive temeinice.

Din actele aflate la dosar rezultă însă că la instanța de fond, pârâta a fost citată la interogator pentru termenele din 11 noiembrie 2002 și 13 ianuarie 2003, la domiciliul din București, indicat în acțiune. La termenul din 11 noiembrie 2002 M.I ., împuternicit ulterior să o reprezinte pe pârâtă în proces, a informat instanța ca aceasta era plecată din țară, iar la termenul din 13ianuarie 2003 reclamanta, prin apărător, a cerut să fie comunicat interogatorul pârâtei primăria Municipiului București, fără să mai stăruie în citarea la interogator a pârâtei L. M. Pentru următorul termen a fost citată „cu copie interogatoriu”, numai pârâta primăria Municipiului București, iar răspunsul acestei pârâte la interogatoriul propus de reclamantă se află la dosarul instanței de fond.

De aceea, nu se poate reține că sunt incidente dispozițiile art . 225 Cod procedură civilă. De altfel, prevederile art . 225 Cod procedură civilă, nu scutesc instanța de a stabili adevărul prin administrarea altor probe. Pentru considerentele expuse, recursul declarat de reclamantă a fost respins.