ÎCCJ, decizie (scj.ro #82311)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82311) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Acțiune privind anularea contractului de
vânzare-cumpărare prin care un imobil (trecut în proprietatea statului potrivit
Decretului
nr
. 92/1950) a fost vândut chiriașului, în
baza Legii
nr
. 112/1995.
Cuprins
pe materii.
Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare
reglementat de Legea
nr
. 112/1995
Index
alfabetic
. Drept civil.
-
Acțiune privind anularea contractului de vânzare-cumpărare prin
care imobilul a fost vândut chiriașului, în baza Legii
nr
.
112/1995.
Legea
nr
. 112/1995:
art
. 1,
art
. 3,
art
. 9.
Normele metodologice de aplicare a Legii
nr
.
112/1995 aprobate prin
H.G
.
nr
.
20/1996:
art
. 1 alin. (1) și alin. (3);
Legea
nr
. 10/2001:
art
.
46
Normele metodologice de aplicare a Legii
nr
.
10/2001 aprobate prin
H.G
.
nr
.
498/2003:
pct
. 46.3.
Dreptul
subdobânditorului
de
bună-credință al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și înstrăinat
rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un
non
dominus
.
Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului apartamentul
a fost luat în evidență ca reprezentând două locuințe, fiind închiriat la două
familii cu drept de folosință în comun pentru unele dependințe, nu constituie
motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare.
Î.C.C.J
.,
Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia
nr
.
4740 din 2 iunie 2005.
Prin sentința civilă
nr
. 6098 din 8 octombrie 2003, Judecătoria Sectorului 1
București a respins acțiunea formulată de reclamanta
L.M
.,
în contradictoriu cu pârâții
L.M
., Municipiul
București prin Primarul general și primăria Municipiului București –
Administrația Fondului Imobiliar.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut, în
esență, că reclamanta a cerut prin acțiune să se constate nulitatea
absolută a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul
nr
. 2, dintr-un imobil situat în București, naționalizat
conform Decretului
nr
. 92/1950.
Innstanța
a reținut că imobilul
a fost preluat fără titlu valabil, pentru că Decretul
nr
.
92/1950 a fost
neconstituțional
, în raport cu
art
. 8 și
art
. 11 din Constituția
din 1948, care consfințeau dreptul de proprietate particulară și priveau doar
naționalizarea mijloacelor de producție, a băncilor și a societăților de
asigurare. Decretul
nr
. 92/1950 nu era în concordanță
nici cu Convenția Internațională a Drepturilor Omului, la care România era
parte din anul 1948.
În privința contractului de vânzare-cumpărare care face obiectul
procesului, se reține că sunt aplicabile dispozițiile
art
.
46 alin. 2 din Legea
nr
. 10/2001, potrivit cu care actele
juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil,
sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost
încheiat cu bună credință. Acest text nu se aplică numai contractelor încheiate
după data intrării în vigoare a Legii
nr
. 10/2001,
așa cum susține reclamanta. Curtea Constituțională nu a constatat că textul ar
fi
neconstituțional
, iar principiile valabilității
aparenței de drept și al ocrotirii
subdobânditorului
de bună credință cu titlu particular și oneros au fost de aplicare generală
atât înainte, cât și după intrarea în vigoare a Legii
nr
.
10/2001.
Referitor la buna-credință, din întreg probatoriul administrat
în cauză, rezultă că statul, prin unitățile specializate a răspuns pârâtei
L.M
., la cererea de cumpărare formulată de aceasta, că nu
există impediment la vânzare și că imobilul poate fi înstrăinat în condițiile
Legii
nr
. 112/1995, iar la data încheierii
contractului nu existau litigii cu privire la titlul statului asupra
imobilului.
De aceea, contractul a fost încheiat cu un proprietar aparent,
al cărui titlu nu a fost desființat. Nulitatea absolută este acoperită prin
voința expresă a legiuitorului, care a statuat, prin
art
.
46 alin. 2 din Legea
nr
. 10/2001, că dreptul
dobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat fără titlu valabil
rămâne definitiv dobândit.
Faptul invocat de reclamantă, că apartamentul care face obiectul
contractului nu avea baie și bucătărie proprie, nu constituie motiv de
nulitate a contractului. Pentru dobândirea în mod valabil a unei unități
locative în baza Legii
nr
. 112/1995 trebuie să existe
identitate între spațiul înscris în contractul de închiriere și cel de
vânzare-cumpărare, iar în speță această condiție este îndeplinită.
Se mai reține că împrejurarea menționată în
art
.
1 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii
nr
.
112/1995, privind lipsa identității dintre proprietarul imobilului naționalizat
și persoana menționată în anexa la
Decretul
nr
. 92/1950, nu produce efecte cu privire la
valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii.
Ea vizează numai măsurile reparatorii de care beneficiază foștii
proprietari, așa cum se menționează în
art
. 1 alin. 1
din Normele metodologice.
Prețul plătit de pârâtă nu este neserios, deoarece în baza Legii
nr
. 112/1995 vânzările s-au făcut la un preț legal și
nu convențional.
Curtea de Apel București, prin decizia civilă
nr
. 255 A din 12 februarie 2004, a respins apelul declarat
de reclamantă împotriva acestei hotărâri, instanța de apel reținând că, la
momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost respectate
dispozițiile
art
. 9 din Legea
nr
.
112/1995, deoarece statul era proprietarul bunului vândut și nu se constatase
printr-o hotărâre judecătorească că statul nu deține titlu valabil asupra
bunului.
Instanța de apel a reținut că, pârâta cumpărătoare este
dobânditor de bună-credință, iar în conflictul de interese dintre adevăratul
proprietar și
subdobânditorul
de bună credință,
conform
art
. 46 din Legea
nr
.
10/2001 este preferat cel din urmă. Soluția are suport în principiul
validității aparenței de drept a cărui esență este exprimată prin adagiul „
error
communis
facit
jus
”.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta care,
arată că atât instanța de fond cât și cea de apel au pornit de la premiza că
reprezentarea pe care o persoană și-o face despre conținutul și sfera de
aplicare a legii este mai importantă decât legea.
Recurenta a mai susținut că, au fost ignorate dispozițiile
art
. 1 din
Legea
nr
. 112/1995 și ale
art
. 1
alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, deoarece
imobilul
nefiind
trecut în proprietatea statului cu
titlu, nu putea să facă obiectul vânzării, iar persoanele care au încheiat
contractul puteau să facă investigații pentru a afla care este regimul juridic
al bunului. Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 4
decembrie 1996, după adoptarea Normelor metodologice și în disprețul acestora.
Redând conținutul
art
. 3 din Legea
nr
. 112/1995, recurenta arată că locuința care face
obiectul procesului a fost împărțită în două apartamente prin încălcarea legii.
L.M
. a cumpărat 4 camere,
WC
,
cămară, balcon, și în comun 0,69% din vestibul, debara, sas, bucătărie culoar,
debara, sas, baie, iar 2 camere și cota indiviză de 0,39% din dependințe fac și
în prezent obiectul proprietății de stat, fiind închiriate numitei Pașa
Ileana.
Potrivit
pct
. 46.3 din Normele
metodologice de aplicare a Legii
nr
. 10/2001,
aprobate prin
H.G
.
nr
.
498/2003, înstrăinările efectuate în temeiul Legii
nr
.
112/1995 cu deplina respectare a condițiilor legii până la apariția Legii
nr
. 213/1998 (24 noiembrie 1998) au beneficiul deplin al
protecției Legii
nr
. 10/2001, fiind recunoscute și
conservate efectele acestor acte. Prin urmare, singura condiție pentru a fi
considerate valide actele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii
nr
. 112/1995 până la data de 24 noiembrie 1998, era
respectarea dispozițiilor acestei legi, dispoziții care, au fost nesocotite,
deoarece au fost nesocotite dispozițiile
art
. 1 din
lege, iar încăperile înstrăinate nu formează o locuință de sine stătătoare,
pentru că lipseau dependințele esențiale, care sunt comune cu ale altor
chiriași.
Recurenta arată că buna credință
neputând
fi luată în considerare, au fost aplicate greșit dispozițiile
art
. 46 alin. 2 din Legea
nr
.
10/2001. Instanța a aplicat greșit principiul „
error
communis
facit
jus
”, care presupune îndeplinirea a două condiții: eroare
cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, care să fie comună și
invincibilă; lipsa oricărei culpe sau chiar a îndoielii imputabile.
Subdobânditoarea
nu a
dovedit caracterul comun și invincibil al erorii, iar presupusa bună-credință
nu există, pentru că nu s-a făcut dovada efectuării minimelor investigații în
legătură cu situația juridică a locuinței și modul în care a fost preluată de
stat.
Susține recurenta, că nu poate fi negată culpa intimatei
L.M
., pentru că nu se poate presupune că aceasta a fost în
eroare în privința interpretării
art
. 1 și
art
. 3 din Legea
nr
. 112/1995.
Recurenta invocă și faptul că sunt aplicabile dispozițiile
art
. 225 Cod procedură civilă, pentru că intimata nu s-a
prezentat în instanță la nici un termen și nu a răspuns la interogatoriu.
Recursul va fi respins, pentru următoarele considerente.
Prin acțiunea înregistrată la instanța de fond, la data de 7
august 2002, recurenta-reclamantă a cerut să se constate nulitatea contractului
de vânzare-cumpărare, încheiat de intimații-pârâți pentru un imobil situat în
București, invocând faptul că apartamentul a fost preluat de stat fără titlu,
deoarece foștii proprietari erau exceptați de la aplicarea decretului de
naționalizare, împrejurare cunoscută de pârâți.
Instanța de fond și cea de apel au reținut că preluarea bunului
s-a făcut fără titlu valabil, însă regimul juridic al actului de înstrăinare nu
se stabilește numai în raport cu
art
. 1 din Legea
nr
. 112/1995 și
art
. 1 alin. (3)
din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, așa cum susține
recurenta.
Art
. 46 din Legea
nr
.
10/2001, invocat și de reclamantă în acțiune, consacră în aliniatul 2 un caz de
validare a contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil preluat fără titlu
valabil.
Art
. 46 alin. 2 din lege dispune
„Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de
privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite
de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu
bună-credință”.
Potrivit textului citat, dreptul
subdobânditorului
de bună-credință al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil și
înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un
non
dominus
.
Faptul că ulterior trecerii imobilului în proprietatea statului
apartamentul a fost luat în evidență ca reprezentând două locuințe, fiind
închiriat la două familii cu drept de folosință în comun pentru unele
dependințe, nu constituie motiv de nulitate a contractului de
vânzare-cumpărare, așa cum susține recurenta.
Art
. 9 din Legea
nr
. 112/1995 stabilește dreptul chiriașilor de a cumpăra
apartamentul în care locuiesc, iar condiția esențială pentru realizarea acestui
drept este deținerea spațiului locativ în baza contractului de închiriere.
Sunt exceptate de la vânzare apartamentele și locuințele
prevăzute de
art
. 10 din lege, fără să existe vreo
interdicție de vânzare pentru spațiile locative considerate ca reprezentând mai
multe locuințe și închiriate ca atare, cu drept de folosință în comun pentru
unele dependințe.
Potrivit
art
. 6 din Normele
metodologice de aplicare a Legii
nr
. 112/1995
și
art
. 9 din lege, chiriașul poate cumpăra
suprafața închiriată cu contract de închiriere valabil încheiat. Acesta are
vocație la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul
de închiriere, chiar dacă unele dependințe sunt folosite în comun.
Art
. 3 din Legea
nr
. 112/1995, invocat de recurentă, care definește noțiunea
de apartament sub aspectul alcătuirii sale constructive, supus restituirii
către foștii proprietari, nu poate fi avut în vedere pentru determinarea
întinderii vocației la cumpărare a chiriașului și nici ca temei pentru
constatarea nulității contractului încheiat numai pentru locuința în compunerea
prevăzută în contractul de închiriere.
Art
. 46.3 din Normele metodologice
pentru aplicarea Legii
nr
. 10/2001, de asemenea
invocat de recurentă, nu limitează sfera actelor juridice de înstrăinare ce cad
sunt incidența
art
. 46 alin. 2 din lege. Dispozițiile
art
. 46 alin. 2 se aplică tuturor actelor de
înstrăinare având ca obiect imobile „preluate fără titlu valabil”, încheiate
până la data intrării în vigoare a legii, iar textul exclude nulitatea dacă
actul de înstrăinare a bunului a fost încheiat cu bună credință.
Prin lege (
art
. 46 alin. 2 teza a
doua) se stabilește că nulitatea absolută este înlăturată, dacă actul de
înstrăinare, care are ca obiect imobile preluate de stat în baza unui titlu
nevalabil
, a fost încheiat cu bună credință.
Or, în prezenta cauză, s-a făcut dovada că actul de
vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea
art
.
9 din Legea
nr
. 112/1995 și cu bună credință,
deoarece imobilul era deținut de stat și nu existau elemente care să ateste
faptul că vânzătorul nu are însușirile cerute de lege pentru a putea transmite
cumpărătoarei proprietatea bunului. Adevăratul proprietar nu și-a manifestat
intenția de a revendica bunul anterior datei când s-a încheiat contractul, iar
situația juridică reală a imobilului, a fost dovedită de reclamantă cu actele
depuse la dosar în prezenta cauză.
Nu există nici o dovadă că pârâții au fost avizați în privința
intenției reclamantei de revendicare a imobilului, iar lipsa oricărui demers al
acesteia pentru retrocedarea imobilului, anterior încheierii contractului,
atestă faptul că orice ar fi întreprins cumpărătoarea nu reușea să cunoască o
altă situație juridică a bunului decât cea de imobil preluat în proprietatea
statului în baza Decretului
nr
. 92/1950, act normativ
indicat în
art
. 1 din
H.G
.
nr
. 20/1996 pentru aprobarea Normele metodologice de
aplicare a Legii
nr
. 112/1995.
Art
. 225 Cod procedură civilă,
invocat de recurentă, prevede că instanța poate socoti ca o mărturisire deplină
sau numai ca un început de dovadă refuzul părții de a răspunde la interogator
sau de a nu se înfățișa, când este chemată în acest scop, fără motive
temeinice.
Din actele aflate la dosar rezultă însă că la instanța de fond,
pârâta a fost citată la interogator pentru termenele din 11 noiembrie 2002 și
13 ianuarie 2003, la domiciliul din București, indicat în acțiune. La termenul
din 11 noiembrie 2002
M.I
., împuternicit
ulterior să o reprezinte pe pârâtă în proces, a informat instanța ca aceasta
era plecată din țară, iar la termenul din 13ianuarie 2003 reclamanta, prin
apărător, a cerut să fie comunicat interogatorul pârâtei primăria Municipiului
București, fără să mai stăruie în citarea la interogator a pârâtei L. M. Pentru
următorul termen a fost citată „cu copie interogatoriu”, numai pârâta primăria
Municipiului București, iar răspunsul acestei pârâte la interogatoriul propus
de reclamantă se află la dosarul instanței de fond.
De aceea, nu se poate reține că sunt incidente dispozițiile
art
. 225 Cod procedură civilă.
De altfel, prevederile
art
. 225 Cod
procedură civilă, nu scutesc instanța de a stabili adevărul prin administrarea
altor probe.
Pentru considerentele expuse, recursul declarat de reclamantă a
fost respins.