ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4740/2005

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4740/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin sentința civilă nr. 6098 din 8 octombrie 2003, Judecătoria sectorului

1 București a respins acțiunea formulată de reclamanta L.M., în contradictoriu

cu pârâții M.L., Municipiul București prin Primarul general și Primăria

municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar și s-a luat act că nu

au fost cerute cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de fond a reținut că reclamanta a cerut prin acțiune să se constate

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr.

2, din imobilul situat în București, care a fost naționalizat conform

Decretului nr. 92/1950.

Reține instanța, că imobilul a fost

preluat fără titlu valabil, pentru că Decretul nr. 92/1950 a fost

neconstituțional, în raport cu art. 8 și art. 11 din Constituția din 1948, care

consfințeau dreptul de proprietate particulară și priveau doar naționalizarea

mijloacelor de producție, a băncilor și a societăților de asigurare. Decretul

nr. 92/1950 nu era în concordanță nici cu Convenția Internațională a

Drepturilor Omului, la care România era parte din anul 1948.

În privința contractului de

vânzare-cumpărare care face obiectul procesului, se reține că sunt aplicabile

dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cu care actele

juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil,

sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost

încheiat cu bună credință. Acest text nu se aplică numai contractelor încheiate

după data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, așa cum susține reclamanta.

Curtea Constituțională nu a constatat că textul ar fi neconstituțional, iar

principiile valabilității aparenței de drept și al ocrotirii subdobânditorului

de bună credință cu titlu particular și oneros au fost de aplicare generală

atât înainte, cât și după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Referitor la buna-credință se reține

că rezultă din întreg probatoriul administrat în cauză că statul prin unitățile

specializate a răspuns pârâtei M.L., la cererea de cumpărare formulată de

aceasta, că nu există impediment la vânzare și că imobilul poate fi înstrăinat

în condițiile Legii nr. 112/1995, iar la data încheierii contractului nu

existau litigii cu privire la titlul statului asupra imobilului.

De aceea, contractul a fost încheiat

cu un proprietar aparent, al cărui titlu nu a fost desființat. Nulitatea

absolută este acoperită prin voința expresă a legiuitorului, care a statuat,

prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, că dreptul dobânditorului de

bună-credință al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne definitiv

dobândit.

Faptul invocat de reclamantă, că

apartamentul care face obiectul contractului nu avea baie și bucătărie proprie,

nu constituie motiv de nulitate a contractului. Pentru dobândirea în mod

valabil a unei unități locative în baza Legii nr. 112/1995 trebuie să existe

identitate între spațiul înscris în contractul de închiriere și cel de

vânzare-cumpărare, iar în speță această condiție este îndeplinită.

Se mai reține, că împrejurarea menționată

în art. 1 alin. (3) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995,

privind lipsa identității dintre proprietarul imobilului naționalizat și

persoana menționată în anexa la Decretul nr. 92/1990, nu produce efecte cu

privire la valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu

chiriașii. Ea vizează numai măsurile reparatorii de care beneficiază foștii

proprietari, așa cum se menționează în art. 1 alin. (1) din Normele

metodologice.

Prețul plătit de pârâtă nu este

neserios, deoarece în baza Legii nr. 112/1995 vânzările s-au făcut la un preț

legal și nu convențional.

Curtea de Apel București, prin

decizia civilă nr. 255 A din 12 februarie 2004, a respins apelul declarat de

reclamantă împotriva acestei hotărâri, instanța de apel reținând că la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate dispozițiile

art. 9 din Legea nr. 112/1995, deoarece statul era proprietarul bunului vândut

și nu se constatase printr-o hotărâre judecătorească că statul nu deține titlu

valabil asupra bunului.

Reține instanța de apel, că pârâta

cumpărătoare este dobânditor de bună-credință, iar în conflictul de interese

dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință, conform art.

46 din Legea nr. 10/2001 este preferat cel din urmă. Soluția are suport în

principiul validității aparenței de drept a cărui esență este exprimată prin

adagiul

error communis facit jus

.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat recurs reclamanta care, invocând motivul de recurs înscris în art. 304

pct. 9 C. proc. civ., arată că atât instanța de fond cât și cea de apel au

pornit de la premiza că reprezentarea pe care o persoană și-o face despre

conținutul și sfera de aplicare a legii este mai importantă decât legea.

Susține recurenta, că au fost ignorate

dispozițiile art. 1 din Legea nr. 112/1995 și art. 1 alin. (3) din Normele

metodologice pentru aplicarea acestei legi, deoarece imobilul nefiind trecut în

proprietatea statului cu titlu, nu putea să facă obiectul vânzării, iar

persoanele care au încheiat contractul puteau să facă investigații pentru a

afla care este regimul juridic al bunului. Contractul de vânzare-cumpărare a

fost încheiat la data de 4 decembrie 1996, după adoptarea Normelor metodologice

și în disprețul acestora.

Redând conținutul art. 3 din Legea

nr. 112/1995, recurenta arată că locuința care face obiectul procesului a fost

împărțită în două apartamente prin încălcarea legii. Intimata M.L. a cumpărat 4

camere, WC, cămară, balcon, și în comun 0,69% din vestibul, debara, sas,

bucătărie culoar, debara, sas, baie, iar 2 camere și cota indiviză de 0,39% din

dependințe fac și în prezent obiectul proprietății de stat, fiind închiriate

numitei P.I.

Potrivit art. 46.3 din Normele

metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 498/2003,

înstrăinările efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu deplina respectare a

condițiilor legii până la apariția Legii nr. 213/1998 (24 noiembrie 1998) au

beneficiul deplin al protecției Legii nr. 10/2001, fiind recunoscute și

conservate efectele acestor acte. Prin urmare, singura condiție pentru a fi

considerate valide actele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.

112/1995 până la data de 24 noiembrie 1998, era respectarea dispozițiilor

acestei legi, dispoziții care, au fost nesocotite, deoarece au fost nesocotite

dispozițiile art. 1 din lege, iar încăperile înstrăinate nu formează o locuință

de sine stătătoare, pentru că lipseau dependințele esențiale, care sunt comune

cu ale altor chiriași.

Recurenta arată că buna credință neputând

fi luată în considerare, au fost aplicate greșit dispozițiile art. 46 alin. (2)

din Legea nr. 10/2001. Instanța a aplicat greșit principiul

error communis

facit jus

, care presupune îndeplinirea a două condiții: eroare cu privire

la calitatea de proprietar a vânzătorului, care să fie comună și invincibilă;

lipsa oricărei culpe sau chiar a îndoielii imputabile.

Subdobânditoarea nu a dovedit

caracterul comun și invincibil al erorii, iar presupusa bună-credință nu

există, pentru că nu s-a făcut dovada efectuării minimelor investigații în

legătură cu situația juridică a locuinței și modul în care a fost preluată de

stat.

Susține recurenta, că nu poate fi

negată culpa intimatei M.L., pentru că nu se poate presupune că aceasta a fost

în eroare în privința interpretării art. 1 și art. 3 din Legea nr. 112/1995.

Recurenta invocă și faptul că sunt

aplicabile dispozițiile art. 225 C. proc. civ., pentru că intimata nu s-a

prezentat în instanță la nici un termen și nu a răspuns la interogatoriu.

Recursul va fi respins, pentru

următoarele considerente.

Prin acțiunea înregistrată la

instanța de fond, la data de 7 august 2002, recurenta-reclamantă a cerut să se

constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de

intimații-pârâți pentru imobilul situat în București, invocând faptul că

apartamentul a fost preluat de stat fără titlu, deoarece foștii proprietari

erau exceptați de la aplicarea decretului de naționalizare, împrejurare

cunoscută de pârâți.

Instanța de fond și cea de apel au

reținut că preluarea bunului s-a făcut fără titlu valabil, însă regimul juridic

al actului de înstrăinare nu se stabilește numai în raport cu art. 1 din Legea

nr. 112/1995 și art. 1 alin. (3) din Normele metodologice pentru aplicarea

acestei legi, așa cum susține recurenta. Art. 46 din Legea nr. 10/2001, invocat

și de reclamantă în acțiune, consacră în alin. (2) un caz de validare a

contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil preluat fără titlu valabil.

Art. 46 alin. (2) din lege dispune

„Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de

privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, sunt lovite

de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu

bună-credință”.

Potrivit textului citat, dreptul

subdobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat de stat fără titlu

valabil și înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un

non

dominus

.

Faptul că ulterior trecerii

imobilului în proprietatea statului apartamentul a fost luat în evidență ca

reprezentând două locuințe, fiind închiriat la două familii cu drept de

folosință în comun pentru unele dependințe, nu constituie motiv de nulitate a

contractului de vânzare-cumpărare, așa cum susține recurenta.

Art. 9 din Legea nr. 112/1995

stabilește dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentul în care locuiesc, iar

condiția esențială pentru realizarea acestui drept este deținerea spațiului

locativ în baza contractului de închiriere.

Sunt exceptate de la vânzare

apartamentele și locuințele prevăzute de art. 10 din lege, fără să existe vreo

interdicție de vânzare pentru spațiile locative considerate ca reprezentând mai

multe locuințe și închiriate ca atare, cu drept de folosință în comun pentru

unele dependințe.

Potrivit articolului 6 din Normele

metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 și art. 9 din lege, chiriașul

poate cumpăra suprafața închiriată cu contract de închiriere valabil încheiat.

Acesta are vocație la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin

contractul de închiriere, chiar dacă unele dependințe sunt folosite în comun.

Art. 3 din Legea nr. 112/1995,

invocat de recurentă, care definește noțiunea de apartament sub aspectul

alcătuirii sale constructive, supus restituirii către foștii proprietari, nu

poate fi avut în vedere pentru determinarea întinderii vocației la cumpărare a

chiriașului și nici ca temei pentru constatarea nulității contractului încheiat

numai pentru locuința în compunerea prevăzută în contractul de închiriere.

Art. 46.3 din Normele metodologice

pentru aplicarea Legii nr. 10/2001, de asemenea invocat de recurentă, nu

limitează sfera actelor juridice de înstrăinare ce cad sunt incidența art. 46

alin. (2) din lege. Dispozițiile art. 46 alin. (2) se aplică tuturor actelor de

înstrăinare având ca obiect imobile „preluate fără titlu valabil”, încheiate

până la data intrării în vigoare a legii, iar textul exclude nulitatea dacă

actul de înstrăinare a bunului a fost încheiat cu bună credință.

Prin lege [art. 46 alin. (2) teza a

doua] se stabilește că nulitatea absolută este înlăturată, dacă actul de

înstrăinare, care are ca obiect imobile preluate de stat în baza unui titlu

nevalabil, a fost încheiat cu bună credință.

Or, în prezenta cauză, s-a făcut

dovada că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea art. 9 din

Legea nr. 112/1995 și cu bună credință, deoarece imobilul era deținut de stat

și nu existau elemente care să ateste faptul că vânzătorul nu are însușirile

cerute de lege pentru a putea transmite cumpărătoarei proprietatea bunului.

Adevăratul proprietar nu și-a manifestat intenția de a revendica bunul anterior

datei când s-a încheiat contractul, iar situația juridică reală a imobilului, a

fost dovedită de reclamantă cu actele depuse la dosar în prezenta cauză.

Nu există nici o dovadă că pârâții

au fost avizați în privința intenției reclamantei de revendicare a imobilului,

iar lipsa oricărui demers al acesteia pentru retrocedarea imobilului, anterior

încheierii contractului, atestă faptul că orice ar fi întreprins cumpărătoarea

nu reușea să cunoască o altă situație juridică a bunului decât cea de imobil

preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, act normativ

indicat în art. 1 din H.G. nr. 20/1996 pentru aprobarea Normele metodologice de

aplicare a Legii nr. 112/1995.

Art. 225 C. proc. civ., invocat de

recurentă, prevede că instanța poate socoti ca o mărturisire deplină sau numai

ca un început de dovadă refuzul părții de a răspunde la interogator sau de a nu

se înfățișa, când este chemată în acest scop, fără motive temeinice.

Din actele aflate la dosar rezultă

însă că la instanța de fond, pârâta M.L. a fost citată la interogator pentru

termenele din 11 noiembrie 2002 și 13 ianuarie 2003, la domiciliul din

București, indicat în acțiune. La termenul din 11 noiembrie 2002 numitul M.I.,

împuternicit ulterior să o reprezinte pe pârâtă în proces, a informat instanța

ca aceasta era plecată din țară, iar la termenul din 13 ianuarie 2003

reclamanta, prin apărător, a cerut să fie comunicat interogatorul pârâtei

Primăria municipiului București, fără să mai stăruie în citarea la interogator

a pârâtei M.L. Pentru următorul termen a fost citată „cu copie interogatoriu”,

numai pârâta Primăria municipiului București, iar răspunsul acestei pârâte la

interogatoriul propus de reclamantă se află la dosarul instanței de fond.

De aceea, nu se poate reține că sunt

incidente dispozițiile art. 225 C. proc. civ.

De altfel, prevederile art. 225 C.

proc. civ., nu scutesc instanța de a stabili adevărul prin administrarea altor

probe.

Pentru considerentele expuse,

recursul declarat de reclamantă va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de

reclamanta L.M. împotriva deciziei civile nr. 255/A din 12 februarie 2004 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iunie 2005.