ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4894/2003

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin sentința civilă nr. 317 din 21 martie 2002

a Tribunalului București, secția a III-a civilă a fost admisă acțiunea

formulată de T. M., în contradictoriu cu C.G., D.E., Consiliul General al

Municipiului București și S.C. R.  S.A., dispunându-se obligarea pârâților

persoane fizice de a lăsa reclamantului în deplină proprietate și posesie

apartamentele nr. 2 și 3 din imobilul situat în București, s-a constatat lipsa

titlului valabil al statului asupra acestor apartamente, precum și nulitatea

contractelor de vânzare-cumpărare nr. 75/112/1996 și 639/1997 încheiate între

pârâți. Au fost respinse cererile reconvenționale, precum și excepția lipsei

calității procesuale pasive a Consiliului General al Municipiului București.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a

reținut că în speță sunt incidente numai prevederile art. 6 din Legea nr.

213/1998, în raport de care s-a stabilit că preluarea imobilului de la autorii

reclamantului s-a făcut față de titlul valabil și ca urmare dreptul de proprietate

nu a fost pierdut niciodată de reclamant și autorii săi, fiind lipsiți numai de

posesia și folosința imobilului.

Apoi s-a concluzionat că în aceste condiții,

contractele de vânzare-cumpărare invocate de pârâți sunt nule absolut pentru

lipsa obiectului, putându-se vorbi și de fraudarea legii. S-a avut în vedere și

că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în speță, o astfel de

opțiune aparținând numai reclamantului în conformitate cu prevederile art. 47

din lege.

Apelurile declarate de pârâți împotriva acestei

sentințe au fost admise prin decizia nr. 287 din 24 iunie 2002 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă, prin care a fost schimbată în parte sentința

în sensul respingerii acțiunii principale formulată de reclamant ca nefondată

și ca rămase ca fără obiect a cererilor reconvenționale. A fost menținută

dispoziția din sentință privind respingerea excepției lipsei calității

procesuale pasive a Consiliului General al Municipiului București.

Instanța de apel a reținut că cele două contracte

de vânzare-cumpărare invocate de pârâți au fost încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 cu mult timp înainte de promovarea acțiunii de

față, singura modalitate prin care reclamantul și-a manifestat intenția de a

redobândi imobilul. Pentru că la data perfectării vânzărilor – octombrie 1996,

nu exista cerere de restituire sau notificare prin care să li se aducă la

cunoștință chiriașilor eventuale demersuri de retrocedare s-a constatat că în

mod greșit instanța de fond a reținut reaua credință a ambelor părți la

încheierea celor două contracte. Dimpotrivă, în speță nu este operant nici

principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial,

deoarece subdobânditorii cu titlu oneros, respectiv pârâții D.E. și C.G. au fost

de bună credință la încheierea actului, ceea ce salvează actele de la nulitate.

Împotriva acestei decizii reclamantul a declarat

recursul de față, criticând-o ca nelegală și netemeinică în condițiile art. 304

pct.9 C. proc. civ., susținând că în mod greșit Curtea de Apel nu a reținut că

autorii reclamantului se încadrau în prevederile de excepție ale art. II din

Decretul nr. 92/1950, fiind funcționar și casnică.

Cu privire la contractele de vânzare-cumpărare

încheiate între stat și chiriașii-cumpărători se solicită să se constate că

sunt lovite de nulitate absolută, fiind încheiate cu încălcarea dispozițiilor

art. 948 pct. 3 și 4 C. civ. și art. 1 din Legea nr. 112/1995.

În sfârșit este criticată hotărârea recurată și

pentru că instanța de apel preocupată să salveze valabilitatea contractelor de

vânzare-cumpărare a refuzat judecata referitoare la cumpărarea titlurilor,

titlul autorului familiei T., fiind mai vechi ar fi triumfat împotriva

statului, autorul chiriașilor-cumpărători.

Recursul nu este întemeiat, urmând a fi respins

în raport de cele ce urmează:

Instanța de apel a reținut corect, în raport de

proba de necontestat că reclamantul este unicul moștenitor legal al părinților

săi T.S. și T.L., al căror imobil a fost naționalizat, conform Decretului nr.

92/1950, poziția 7736 din Anexă. Apoi s-a avut în vedere că după preluarea de

către stat imobilul a fost închiriat pârâților persoane fizice, care ulterior

au cumpărat câte un apartament conform contractelor de vânzare-cumpărare nr.

73/112/31 octombrie 1996 și 639 din 27 ianuarie 1997 încheiate de S.C. R.V.

S.A.

Instanța a reținut de asemenea că anterior

perfectării prezentului contract de vânzare-cumpărare reclamantul nu și-a

manifestat în nici un mod intenția de a-și redobândi proprietatea, în sensul că

nu a depus cerere de restituire în condițiile Legii nr. 112/1995 și nu a

notificat chiriașii să nu cumpere locuințele.

În raport de cele arătate, instanța a reținut că

cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea cerințelor

Legii nr. 112/1995.

În continuare, în motivarea hotărârii se arată

că nu există temei pentru constatarea nulității absolute a celor două contracte

de vânzare-cumpărare.

Este adevărat că instanța de apel nu reține

expres că naționalizarea s-a executat eronat în ceea ce-i privește pe autorii

reclamantului și că deci imobilul a fost preluat fără titlu valabil. Dar, prin

analiza făcută asupra condițiilor de valabilitate a contractelor, rezultă că

s-a avut în vedere acest aspect, pentru că în situația în care imobilul ar fi

fost preluat de stat cu titlu, acțiunea putea fi respinsă pentru acest

considerent, caz în care nu mai era necesară analizarea condițiilor de

realizare a înstrăinărilor.

În speță sunt incidente din plin prevederile

art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căreia actele juridice de

înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca

obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută,

în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință.

Rezultă că de regulă actele juridice de

înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate

absolută. Același text statuează că sunt exceptate de la această sancțiune

extremă actele juridice de înstrăinare care au fost încheiate cu bună credință,

fără să se facă vreo distincție în ceea ce privește buna credință a

participanților la actul de înstrăinare. De aceea, este suficient ca unul

dintre subiecți să fie de bună credință, pentru ca actul supus analizei să se

încadreze în situația de excepție menționată.

În aplicarea textului menționat instanța are

posibilitatea ca în raport de probele administrate, să stabilească existența

relei credințe la încheierea actelor de înstrăinare și numai în acest caz se poate

constata nulitatea absolută.

Din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna

credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul

proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării

actelor. Ambele categorii de condiții sunt întrunite în speță, pentru că în

situația în care reclamantul nu și-a manifestat în nici un fel intenția de a

redobândi proprietatea părinților săi, pârâții nu puteau avea nici un dubiu că

imobilul nu ar aparține statului. În plus, actele au fost încheiate după

expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor chiriași pentru

a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în natură sau despăgubiri, iar

prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevedeau posibilitatea cumpărării

acestor locuințe numai de către chiriași.

Și pârâții în cauză au îndeplinit și celelalte

cerințe ale legii, prevăzute în textele următoare, astfel că motivele de recurs

în legătură cu constatarea nulității absolute a actelor de înstrăinare nu pot

fi primite. Nu subzistau nici temeiurile ce au în vedere în mod expres

dispozițiile art. 948 pct. 3 și 4 C. civ., cum se susține prin motivele de

recurs depuse în termenul legal.

Potrivit textului invocat condițiile esențiale

pentru valabilitatea unei convenții sunt între altele – un obiect determinat

pct. 3 și o cauză ilicită – pct. 4.

Așa cum s-a arătat, obiectul contractelor a

constat în bunuri ce în accepțiunea cel puțin a dobânditorilor aparțineau

vânzătorului și ca atare această condiție de valabilitate este îndeplinită.

Cât privește cauza ilicită, ce poate fi definită

ca expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat,

respectiv ignorarea sau dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului

că bunul înstrăinat nu ar aparține vânzătorului, nu poate fi reținută în cauză,

în raport de situația de fapt redată.

În sfârșit ultimul motiv de recurs este de

asemenea de neprimit pentru că în adevăr instanța nu a uzat de o procedură

simplistă de comparare a titlurilor, în urma căreia să rețină numai că titlul

vechi este preferabil, dar a făcut o amplă analiză a titlurilor a căror anulare

s-a solicitat, prin acțiunea introductivă.

Astfel s-a ajuns ca acestea din urmă să fie

preferate titlului vechi invocat de reclamant, în raport de prevederile în

materie ale Codului civil și preluate în dispozițiile speciale ale Legii nr.

10/2001.

Față de cele arătate recursul de față este

nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamantul T.M.

împotriva deciziei nr. 287 din 24 iunie 2002 a Curții de Apel București, secția

a IV-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2003.