ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4894/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 317 din 21 martie 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă a fost admisă acțiunea formulată de T. M., în contradictoriu cu C.G., D.E., Consiliul General al Municipiului București și S.C. R. S.A., dispunându-se obligarea pârâților persoane fizice de a lăsa reclamantului în deplină proprietate și posesie apartamentele nr. 2 și 3 din imobilul situat în București, s-a constatat lipsa titlului valabil al statului asupra acestor apartamente, precum și nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 75/112/1996 și 639/1997 încheiate între pârâți. Au fost respinse cererile reconvenționale, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului General al Municipiului București.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că în speță sunt incidente numai prevederile art. 6 din Legea nr. 213/1998, în raport de care s-a stabilit că preluarea imobilului de la autorii reclamantului s-a făcut față de titlul valabil și ca urmare dreptul de proprietate nu a fost pierdut niciodată de reclamant și autorii săi, fiind lipsiți numai de posesia și folosința imobilului. Apoi s-a concluzionat că în aceste condiții, contractele de vânzare-cumpărare invocate de pârâți sunt nule absolut pentru lipsa obiectului, putându-se vorbi și de fraudarea legii. S-a avut în vedere și că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în speță, o astfel de opțiune aparținând numai reclamantului în conformitate cu prevederile art. 47 din lege.

Apelurile declarate de pârâți împotriva acestei sentințe au fost admise prin decizia nr. 287 din 24 iunie 2002 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, prin care a fost schimbată în parte sentința în sensul respingerii acțiunii principale formulată de reclamant ca nefondată și ca rămase ca fără obiect a cererilor reconvenționale. A fost menținută dispoziția din sentință privind respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Consiliului General al Municipiului București. Instanța de apel a reținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare invocate de pârâți au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu mult timp înainte de promovarea acțiunii de față, singura modalitate prin care reclamantul și-a manifestat intenția de a redobândi imobilul.

Pentru că la data perfectării vânzărilor – octombrie 1996, nu exista cerere de restituire sau notificare prin care să li se aducă la cunoștință chiriașilor eventuale demersuri de retrocedare s-a constatat că în mod greșit instanța de fond a reținut reaua credință a ambelor părți la încheierea celor două contracte. Dimpotrivă, în speță nu este operant nici principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, deoarece subdobânditorii cu titlu oneros, respectiv pârâții D.E. și C.G. au fost de bună credință la încheierea actului, ceea ce salvează actele de la nulitate. Împotriva acestei decizii reclamantul a declarat recursul de față, criticând-o ca nelegală și netemeinică în condițiile art. 304 pct.9 C. proc.

civ., susținând că în mod greșit Curtea de Apel nu a reținut că autorii reclamantului se încadrau în prevederile de excepție ale art. II din Decretul nr. 92/1950, fiind funcționar și casnică. Cu privire la contractele de vânzare-cumpărare încheiate între stat și chiriașii-cumpărători se solicită să se constate că sunt lovite de nulitate absolută, fiind încheiate cu încălcarea dispozițiilor art. 948 pct. 3 și 4 C. civ. și art. 1 din Legea nr. 112/1995. În sfârșit este criticată hotărârea recurată și pentru că instanța de apel preocupată să salveze valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare a refuzat judecata referitoare la cumpărarea titlurilor, titlul autorului familiei T., fiind mai vechi ar fi triumfat împotriva statului, autorul chiriașilor-cumpărători.

Recursul nu este întemeiat, urmând a fi respins în raport de cele ce urmează: Instanța de apel a reținut corect, în raport de proba de necontestat că reclamantul este unicul moștenitor legal al părinților săi T.S. și T.L., al căror imobil a fost naționalizat, conform Decretului nr. 92/1950, poziția 7736 din Anexă. Apoi s-a avut în vedere că după preluarea de către stat imobilul a fost închiriat pârâților persoane fizice, care ulterior au cumpărat câte un apartament conform contractelor de vânzare-cumpărare nr. 73/112/31 octombrie 1996 și 639 din 27 ianuarie 1997 încheiate de S.C. R.V. S.A. Instanța a reținut de asemenea că anterior perfectării prezentului contract de vânzare-cumpărare reclamantul nu și-a manifestat în nici un mod intenția de a-și redobândi proprietatea, în sensul că nu a depus cerere de restituire în condițiile Legii nr. 112/1995 și nu a notificat chiriașii să nu cumpere locuințele.

În raport de cele arătate, instanța a reținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995. În continuare, în motivarea hotărârii se arată că nu există temei pentru constatarea nulității absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare. Este adevărat că instanța de apel nu reține expres că naționalizarea s-a executat eronat în ceea ce-i privește pe autorii reclamantului și că deci imobilul a fost preluat fără titlu valabil. Dar, prin analiza făcută asupra condițiilor de valabilitate a contractelor, rezultă că s-a avut în vedere acest aspect, pentru că în situația în care imobilul ar fi fost preluat de stat cu titlu, acțiunea putea fi respinsă pentru acest considerent, caz în care nu mai era necesară analizarea condițiilor de realizare a înstrăinărilor.

În speță sunt incidente din plin prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căreia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință. Rezultă că de regulă actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută. Același text statuează că sunt exceptate de la această sancțiune extremă actele juridice de înstrăinare care au fost încheiate cu bună credință, fără să se facă vreo distincție în ceea ce privește buna credință a participanților la actul de înstrăinare.

De aceea, este suficient ca unul dintre subiecți să fie de bună credință, pentru ca actul supus analizei să se încadreze în situația de excepție menționată. În aplicarea textului menționat instanța are posibilitatea ca în raport de probele administrate, să stabilească existența relei credințe la încheierea actelor de înstrăinare și numai în acest caz se poate constata nulitatea absolută. Din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiții sunt întrunite în speță, pentru că în situația în care reclamantul nu și-a manifestat în nici un fel intenția de a redobândi proprietatea părinților săi, pârâții nu puteau avea nici un dubiu că imobilul nu ar aparține statului.

În plus, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor chiriași pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în natură sau despăgubiri, iar prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevedeau posibilitatea cumpărării acestor locuințe numai de către chiriași. Și pârâții în cauză au îndeplinit și celelalte cerințe ale legii, prevăzute în textele următoare, astfel că motivele de recurs în legătură cu constatarea nulității absolute a actelor de înstrăinare nu pot fi primite. Nu subzistau nici temeiurile ce au în vedere în mod expres dispozițiile art. 948 pct. 3 și 4 C. civ., cum se susține prin motivele de recurs depuse în termenul legal.

Potrivit textului invocat condițiile esențiale pentru valabilitatea unei convenții sunt între altele – un obiect determinat pct. 3 și o cauză ilicită – pct. 4. Așa cum s-a arătat, obiectul contractelor a constat în bunuri ce în accepțiunea cel puțin a dobânditorilor aparțineau vânzătorului și ca atare această condiție de valabilitate este îndeplinită. Cât privește cauza ilicită, ce poate fi definită ca expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat, respectiv ignorarea sau dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu ar aparține vânzătorului, nu poate fi reținută în cauză, în raport de situația de fapt redată.

În sfârșit ultimul motiv de recurs este de asemenea de neprimit pentru că în adevăr instanța nu a uzat de o procedură simplistă de comparare a titlurilor, în urma căreia să rețină numai că titlul vechi este preferabil, dar a făcut o amplă analiză a titlurilor a căror anulare s-a solicitat, prin acțiunea introductivă. Astfel s-a ajuns ca acestea din urmă să fie preferate titlului vechi invocat de reclamant, în raport de prevederile în materie ale Codului civil și preluate în dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001. Față de cele arătate recursul de față este nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de reclamantul T.M. împotriva deciziei nr. 287 din 24 iunie 2002 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2003.