ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2710/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 14 iulie 1999 reclamantul

I.R. a chemat în judecată pe pârâții M.G.I., M.L., M.G. și M.A. pentru ca prin

hotărârea ce se va pronunța să fie obligați să-i restituie în deplină

proprietate apartamentele nr. 1 și 2 situate la parterul și etajul I al

imobilului din București, sectorul 1.

În motivarea acțiunii reclamantul a

arătat că imobilul situat în București, sectorul 1 i-a fost retrocedat prin

sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1,

București, hotărâre irevocabilă, fiind pus în posesia nemișcătorului conform

procesului-verbal nr. 3879 din 28 aprilie 1995 încheiat de SC H.N. Deși

înscrisurile respective au fost notate în registrul de transcripțiuni

imobiliare, pârâții, foști chiriași ai imobilului, au cumpărat apartamentele

prin două contracte de vânzare-cumpărare încheiate la data de 15 noiembrie

1996.

Investită inițial cu soluționarea

cauzei, judecătoria sectorului 1 București, prin sentința nr. 15194 din 5

octombrie 1999, și-a declinat competența în favoarea Tribunalului București,

având în vedere valoarea apartamentelor revendicate.

Tribunalul București, secția a III-a

civilă, prin sentința nr. 819 din 29 iunie 2000, a admis acțiunea reclamantului

astfel cum a fost formulată, soluție confirmată de Curtea de Apel București, secția

a III-a civilă, care, prin decizia nr. 528/A din 28 septembrie 2000, a respins

ca nefondat apelul pârâților.

Recursul declarat împotriva acestor

hotărâri de pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. a fost admis de Curtea Supremă

de Justiție, secția civilă, care, prin decizia nr. 5707 din 18 decembrie 2001,

a casat hotărârile pronunțate și a trimis cauza la tribunal pentru ca în

rejudecare să se lămurească o serie de inadvertențe referitoare la identitatea

imobilului revendicat în raport cu cel menționat în contractul de

vânzare-cumpărare nr. 46172/1945 prin care s-a achiziționat imobilul de către

autorul reclamantului și cel restituit acestuia prin sentința civilă nr. 7518

din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 București.

În fond după casare, Tribunalul

București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 385 din 14 aprilie 2003, a

respins acțiunea reclamantului I.R.

Pentru a hotărî astfel prima

instanță a reținut și motivat că ambele părți dețin titluri scrise privind

dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, titluri ce provin de la

autori diferiți. Reclamantul prezintă contractul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 46172 și transcris sub nr. 15593 din 17 septembrie 1945 de

fostul Tribunal Ilfov, precum și certificatele de moștenitor nr. 339/1964 și

nr. 1404 din 11 octombrie 1982, dreptul de proprietate fiindu-i recunoscut prin

sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 București.

Titlurile părților, care ocupă cele două apartamente ale imobilului revendicat,

este reprezentat de contractele de vânzare nr. 1393/2784 și nr. 1392/27615

ambele din data de 15 noiembrie 1996 încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu

Primăria Municipiului București.

Tribunalul a apreciat că titlurile

de proprietate deținute de pârâți sunt preferabile, dreptul acestora fiind

recunoscut prin Legea nr. 10/2001, întrucât reclamantul nu a solicitat în

termen constatarea nulității absolute a actelor de vânzare-cumpărare încheiate

de pârâți, buna lor credință în momentul încheierii actelor fiind prezumată

conform art. 1899 C. civ.

Apelul declarat împotriva acestei

sentințe de reclamantul I.R. a fost admis de Curtea de Apel București, secția a

III-a civilă, care, prin decizia nr. 446/A din 29 septembrie 2003, a schimbat

în tot hotărârea tribunalului în sensul că a admis acțiunea și a obligat pe

pârâții M.G.I. și M.L. să lase reclamantului în deplină proprietate și

liniștită posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din

București, sectorul 1, iar pe pârâții M.G. și M.A. să-i lase reclamantului în

deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 2 situat la etajul 1

al aceluiași imobil.

Pentru a decide astfel tribunalul a

motivat că este lipsit de relevanță faptul că anterior promovării acțiunii în

revendicare reclamantul nu a solicitat instanței judecătorești constatarea

nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți în baza Legii

nr. 112/1995, deoarece lipsa acestei solicitări nu conduce la respingerea

acțiunii în revendicare, cât timp această din urmă acțiune a fost formulată

anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, iar dispozițiile de ordin

procesual cuprinse în aceasta nu pot fi aplicabile cauzei.

Întrucât printr-o hotărâre

judecătorească anterioară s-a reținut că imobilul a fost trecut abuziv în

proprietatea statului, reclamantul fiind pus și în posesia nemișcătorului,

instanța de apel a constatat că pârâții nu au întreprins minime diligențe

pentru verificarea situației juridice a imobilului mai înainte de cumpărare,

astfel că ei nu sunt la adăpostul bunei-credințe.

Împotriva deciziei dată în apel, în

termen legal, au declarat recurs pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. care au

criticat hotărârea atacată în baza următoarelor motive de casare: instanța de

apel a aplicat greșit dispozițiile art. 298 raportate la art. 129 alin. (5) și

art. 105 alin. (2) C. proc. civ. întrucât acțiunea fiind fondată doar pe

prevederile art. 480 C. civ., reclamantul fiind decăzut din dreptul de a

solicita nulitatea actelor de înstrăinare a apartamentelor, din eroare s-a

reținut în decizie că pârâții nefiind de bună-credință „titlurile invocate de

aceștia sunt nule absolut”; decizia recurată cuprinde o motivare contradictorie

și denaturează actele deduse judecății și, atât timp cât din expertiza

efectuată în cauză rezultă predarea formală a imobilului prin procesul-verbal

nr. 3879 din 28 aprilie 1995 și neexecutarea deciziei nr. 248 din 27 februarie

1995 a Primarului General al Capitalei, aceste împrejurări de fapt au fost de

natură a crea, pentru orice persoană aflată în situația pârâților, aparența și

credința că vânzătorul era proprietarul imobilelor înstrăinate; hotărârea recurată

este greșită deoarece reclamantul nu a făcut dovada unui titlu mai puternic

decât al pârâților, iar titlul acestora din urmă nu a fost desființat și fiind

încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 sunt incidente prevederile art. 18

din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora măsurile reparatorii în favoarea fostului

proprietar se stabilesc numai prin echivalent.

Recursul nu este fondat.

Reclamantul I.R. a investit în cauză

instanțele judecătorești cu o acțiune, fondată în drept pe prevederile art. 480

C. civ., prin care a revendicat apartamentele nr. 1 și 2 situate la parterul și

etajul I al imobilului din București, și, fără a ignora titlurile pârâților, a

cerut compunerea acestora, prin solicitarea adresată instanțelor să hotărască

care dintre titlurile aflate în conflict este preferabil.

În dovedirea dreptului de

proprietate reclamantul a invocat contractul de vânzare-cumpărare autentificat

sub nr. 46172/1945 și transcris sub nr. 15593/1945, prin care autorul său, Ș.I.,

a dobândit în proprietate imobilul revendicat. Anterior litigiului de față, la

data de 15 iunie 1994, reclamantul I.R. a revendicat același imobil de la

Consiliul Local al Municipiul București, litigiu ce a fost finalizat prin

sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1

București, hotărâre definitivă și irevocabilă, în sensul că acțiunea

reclamantului a fost admisă și imobilul retrocedat acestuia.

Potrivit mențiunilor aflate pe

amintita sentință civilă, aceasta a fost trecută (notată) în registrul de

transcripțiuni al fostului Notariat de Stat Local al sectorului 1 București sub

nr. 600 din 5 iulie 1996. De asemenea, în temeiul hotărârii de retrocedare a

nemișcătorului, reclamantul I.R. s-a înregistrat la Circumscripția Financiară a

sectorului 1 București sub nr. 318928 din 29 mai 1995 ca unic proprietar al

imobilului din București.

În baza aceleiași sentințe civile

irevocabile, la data de 26 aprilie 1995 între SC H.N. SA, societate care

administra bunul imobil în numele Statului și reclamant s-a încheiat un

proces-verbal de predare-primire a nemișcătorului în care s-a menționat că în

imobil locuiesc chiriași, fiind individualizați titularii contractului de

închiriere, numărul și data acestor contracte, precum și împrejurarea că

respectivele contracte încheiate cu SC H.N. SA încetează. În fine, tot în baza

menționatei sentințe, Primarul General al Municipiului București a emis Dispoziția

nr. 248 din 27 februarie 1995 prin care imobilul din București, sectorul 1, a

fost restituit în proprietate reclamantului I.R.

Confruntați cu acțiunea în

revendicare, pârâții s-au apărat că ei sunt proprietarii imobilului, invocând

în acest sens contractele de vânzare-cumpărare nr. 1392/27.615 și nr.

1393/27.614, ambele din data de 15 noiembrie 1996, încheiate cu SC H.N. SA, în

calitate de reprezentantă a vânzătoarei Primăria Municipiului București și au

susținut că operațiunea de înstrăinare s-a făcut cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995 și că au fost cumpărători de bună-credință.

Din cele mai sus expuse rezultă,

fără echivoc, că la data de 15 noiembrie 1996, când s-au încheiat respectivele

contracte de vânzare-cumpărare, Primăria Municipiului București nu mai era,

nici aparent, proprietara apartamentelor înstrăinate pârâților-recurenți din

moment ce prin dispoziția nr. 248 din 27 februarie 1995 Primarul General al

Municipiului București restituise reclamantului I.R. întreg imobilul, construcție

și teren.

Tot astfel, la 15 noiembrie 1996, SC

H.N. SA nu era îndreptățită de a încheia cu pârâții cele două contracte de

vânzare-cumpărare din moment ce, anterior, la 26 aprilie 1995, a încheiat cu

reclamantul procesul-verbal de predare-primire a nemișcătorului, în care a

menționat situația juridică a imobilului, precum și faptul că raporturile

locative pe care vânzătoarea le avea cu pârâții chiriași încetau la data

predării bunului. Se constată că cele două contracte de vânzare-cumpărare au

fost încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecința

vătămării grave a adevăratului proprietar, prin lipsirea lui de un drept

legitim.

Cu referire la susținerea

pârâților-recurenți potrivit căreia au cumpărat apartamentele cu bună-credință,

se constată că incidența principiului validității aparenței de drept, exprimată

în adagiul

error communis facit jus

, este subsecventă întrunirii

cumulative a două condiții, privind eroarea cu referire la calitatea de

proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de

asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului,

care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială

imputabilă acestuia. Într-adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna

ca terțul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de

bună-credință, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a

căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil

de înlăturat.

În speță, în aplicarea acestui

principiu, se constată că pârâții nu pot invoca cu îndreptățire pretinsa eroare

în care s-ar fi aflat cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei

Primăria Municipiului București, întrucât eroarea invocată putea fi evitată

prin simpla informare cu privire la situația juridică a imobilului prin

consultarea actelor și documentelor ori a evidențelor ce se găseau la vânzătoare,

Notariatul de Stat de la locul situării imobilului și organele fiscale teritoriale.

Pe cale de consecință, eroarea

generată de neinformare sau ignorarea unei împrejurări legată de situația de

fapt și de drept a bunului ce cu minime diligențe putea fi aflată și cu

ușurință evitată, nu este scuzabilă și nu poate reprezenta un eveniment

invincibil, imposibil de prevăzut și de evitat, ceea ce pe plan psihologic

exclude ideea de credință legitimă și, corelativ, de bună-credință, răsturnând

această simplă prezumție și nimicind aparența de drept invocată fără temei de

către pârâți.

Critica referitoare la faptul că

instanța de apel ar fi reținut că titlurile pârâților sunt nule absolut, nu

este fondată, deoarece litigiul dintre părți a fost soluționat cu respectarea

principiului disponibilității, în cadrul procesual stabilit de reclamant (art.

480 C. civ.), iar simpla referire la nulitatea titlurilor exhibate de pârâți,

cuprinsă în considerentele deciziei recurate, a reprezentat doar unul dintre

argumentele soluției de admitere a acțiunii în revendicare referitor la

împrejurarea că aceste titluri nu au fost constituite cu respectarea Legii nr.

112/1995.

Prezentei acțiuni în revendicare,

formulată la data de 14 iulie 1999, îi sunt aplicabile prevederile art. 480 C.

civ. și principiile de drept ce guvernează materia, astfel încât solicitările

recurenților în sensul incidenței unor dispoziții din Legea nr. 10/2001,

intrată în vigoare la 14 februarie 2001, sunt neîntemeiate, deoarece, într-o

soluție contrară, s-ar încălca principiul constituțional și de drept civil al

neretroactivității legii civile.

Față de cele ce preced, recursul

declarat de pârâți se privește ca nefondat și va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul

declarat de pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. împotriva deciziei nr. 446/A din

29 septembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 aprilie 2005.