ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2710/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 14 iulie 1999 reclamantul I.R. a chemat în judecată pe pârâții M.G.I., M.L., M.G. și M.A. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați să-i restituie în deplină proprietate apartamentele nr. 1 și 2 situate la parterul și etajul I al imobilului din București, sectorul 1. În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că imobilul situat în București, sectorul 1 i-a fost retrocedat prin sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1, București, hotărâre irevocabilă, fiind pus în posesia nemișcătorului conform procesului-verbal nr. 3879 din 28 aprilie 1995 încheiat de SC H.N.

Deși înscrisurile respective au fost notate în registrul de transcripțiuni imobiliare, pârâții, foști chiriași ai imobilului, au cumpărat apartamentele prin două contracte de vânzare-cumpărare încheiate la data de 15 noiembrie 1996. Investită inițial cu soluționarea cauzei, judecătoria sectorului 1 București, prin sentința nr. 15194 din 5 octombrie 1999, și-a declinat competența în favoarea Tribunalului București, având în vedere valoarea apartamentelor revendicate. Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 819 din 29 iunie 2000, a admis acțiunea reclamantului astfel cum a fost formulată, soluție confirmată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, care, prin decizia nr. 528/A din 28 septembrie 2000, a respins ca nefondat apelul pârâților.

Recursul declarat împotriva acestor hotărâri de pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. a fost admis de Curtea Supremă de Justiție, secția civilă, care, prin decizia nr. 5707 din 18 decembrie 2001, a casat hotărârile pronunțate și a trimis cauza la tribunal pentru ca în rejudecare să se lămurească o serie de inadvertențe referitoare la identitatea imobilului revendicat în raport cu cel menționat în contractul de vânzare-cumpărare nr. 46172/1945 prin care s-a achiziționat imobilul de către autorul reclamantului și cel restituit acestuia prin sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 București. În fond după casare, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 385 din 14 aprilie 2003, a respins acțiunea reclamantului I.R.

Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut și motivat că ambele părți dețin titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, titluri ce provin de la autori diferiți. Reclamantul prezintă contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 46172 și transcris sub nr. 15593 din 17 septembrie 1945 de fostul Tribunal Ilfov, precum și certificatele de moștenitor nr. 339/1964 și nr. 1404 din 11 octombrie 1982, dreptul de proprietate fiindu-i recunoscut prin sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 București. Titlurile părților, care ocupă cele două apartamente ale imobilului revendicat, este reprezentat de contractele de vânzare nr. 1393/2784 și nr. 1392/27615 ambele din data de 15 noiembrie 1996 încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului București.

Tribunalul a apreciat că titlurile de proprietate deținute de pârâți sunt preferabile, dreptul acestora fiind recunoscut prin Legea nr. 10/2001, întrucât reclamantul nu a solicitat în termen constatarea nulității absolute a actelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți, buna lor credință în momentul încheierii actelor fiind prezumată conform art. 1899 C. civ. Apelul declarat împotriva acestei sentințe de reclamantul I.R. a fost admis de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, care, prin decizia nr. 446/A din 29 septembrie 2003, a schimbat în tot hotărârea tribunalului în sensul că a admis acțiunea și a obligat pe pârâții M.G.I. și M.L. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din București, sectorul 1, iar pe pârâții M.G.

și M.A. să-i lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al aceluiași imobil. Pentru a decide astfel tribunalul a motivat că este lipsit de relevanță faptul că anterior promovării acțiunii în revendicare reclamantul nu a solicitat instanței judecătorești constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți în baza Legii nr. 112/1995, deoarece lipsa acestei solicitări nu conduce la respingerea acțiunii în revendicare, cât timp această din urmă acțiune a fost formulată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, iar dispozițiile de ordin procesual cuprinse în aceasta nu pot fi aplicabile cauzei.

Întrucât printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a reținut că imobilul a fost trecut abuziv în proprietatea statului, reclamantul fiind pus și în posesia nemișcătorului, instanța de apel a constatat că pârâții nu au întreprins minime diligențe pentru verificarea situației juridice a imobilului mai înainte de cumpărare, astfel că ei nu sunt la adăpostul bunei-credințe. Împotriva deciziei dată în apel, în termen legal, au declarat recurs pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. care au criticat hotărârea atacată în baza următoarelor motive de casare: instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 298 raportate la art. 129 alin. (5) și art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

întrucât acțiunea fiind fondată doar pe prevederile art. 480 C. civ., reclamantul fiind decăzut din dreptul de a solicita nulitatea actelor de înstrăinare a apartamentelor, din eroare s-a reținut în decizie că pârâții nefiind de bună-credință „titlurile invocate de aceștia sunt nule absolut”; decizia recurată cuprinde o motivare contradictorie și denaturează actele deduse judecății și, atât timp cât din expertiza efectuată în cauză rezultă predarea formală a imobilului prin procesul-verbal nr. 3879 din 28 aprilie 1995 și neexecutarea deciziei nr. 248 din 27 februarie 1995 a Primarului General al Capitalei, aceste împrejurări de fapt au fost de natură a crea, pentru orice persoană aflată în situația pârâților, aparența și credința că vânzătorul era proprietarul imobilelor înstrăinate; hotărârea recurată este greșită deoarece reclamantul nu a făcut dovada unui titlu mai puternic decât al pârâților, iar titlul acestora din urmă nu a fost desființat și fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 sunt incidente prevederile art. 18 din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora măsurile reparatorii în favoarea fostului proprietar se stabilesc numai prin echivalent.

Recursul nu este fondat. Reclamantul I.R. a investit în cauză instanțele judecătorești cu o acțiune, fondată în drept pe prevederile art. 480 C. civ., prin care a revendicat apartamentele nr. 1 și 2 situate la parterul și etajul I al imobilului din București, și, fără a ignora titlurile pârâților, a cerut compunerea acestora, prin solicitarea adresată instanțelor să hotărască care dintre titlurile aflate în conflict este preferabil. În dovedirea dreptului de proprietate reclamantul a invocat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 46172/1945 și transcris sub nr. 15593/1945, prin care autorul său, Ș.I., a dobândit în proprietate imobilul revendicat. Anterior litigiului de față, la data de 15 iunie 1994, reclamantul I.R.

a revendicat același imobil de la Consiliul Local al Municipiul București, litigiu ce a fost finalizat prin sentința civilă nr. 7518 din 7 iulie 1994 a Judecătoriei sectorului 1 București, hotărâre definitivă și irevocabilă, în sensul că acțiunea reclamantului a fost admisă și imobilul retrocedat acestuia. Potrivit mențiunilor aflate pe amintita sentință civilă, aceasta a fost trecută (notată) în registrul de transcripțiuni al fostului Notariat de Stat Local al sectorului 1 București sub nr. 600 din 5 iulie 1996. De asemenea, în temeiul hotărârii de retrocedare a nemișcătorului, reclamantul I.R. s-a înregistrat la Circumscripția Financiară a sectorului 1 București sub nr. 318928 din 29 mai 1995 ca unic proprietar al imobilului din București.

În baza aceleiași sentințe civile irevocabile, la data de 26 aprilie 1995 între SC H.N. SA, societate care administra bunul imobil în numele Statului și reclamant s-a încheiat un proces-verbal de predare-primire a nemișcătorului în care s-a menționat că în imobil locuiesc chiriași, fiind individualizați titularii contractului de închiriere, numărul și data acestor contracte, precum și împrejurarea că respectivele contracte încheiate cu SC H.N. SA încetează. În fine, tot în baza menționatei sentințe, Primarul General al Municipiului București a emis Dispoziția nr. 248 din 27 februarie 1995 prin care imobilul din București, sectorul 1, a fost restituit în proprietate reclamantului I.R. Confruntați cu acțiunea în revendicare, pârâții s-au apărat că ei sunt proprietarii imobilului, invocând în acest sens contractele de vânzare-cumpărare nr. 1392/27.615 și nr. 1393/27.614, ambele din data de 15 noiembrie 1996, încheiate cu SC H.N.

SA, în calitate de reprezentantă a vânzătoarei Primăria Municipiului București și au susținut că operațiunea de înstrăinare s-a făcut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și că au fost cumpărători de bună-credință. Din cele mai sus expuse rezultă, fără echivoc, că la data de 15 noiembrie 1996, când s-au încheiat respectivele contracte de vânzare-cumpărare, Primăria Municipiului București nu mai era, nici aparent, proprietara apartamentelor înstrăinate pârâților-recurenți din moment ce prin dispoziția nr. 248 din 27 februarie 1995 Primarul General al Municipiului București restituise reclamantului I.R. întreg imobilul, construcție și teren. Tot astfel, la 15 noiembrie 1996, SC H.N.

SA nu era îndreptățită de a încheia cu pârâții cele două contracte de vânzare-cumpărare din moment ce, anterior, la 26 aprilie 1995, a încheiat cu reclamantul procesul-verbal de predare-primire a nemișcătorului, în care a menționat situația juridică a imobilului, precum și faptul că raporturile locative pe care vânzătoarea le avea cu pârâții chiriași încetau la data predării bunului. Se constată că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecința vătămării grave a adevăratului proprietar, prin lipsirea lui de un drept legitim.

Cu referire la susținerea pârâților-recurenți potrivit căreia au cumpărat apartamentele cu bună-credință, se constată că incidența principiului validității aparenței de drept, exprimată în adagiul error communis facit jus , este subsecventă întrunirii cumulative a două condiții, privind eroarea cu referire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. Într-adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speță, în aplicarea acestui principiu, se constată că pârâții nu pot invoca cu îndreptățire pretinsa eroare în care s-ar fi aflat cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei Primăria Municipiului București, întrucât eroarea invocată putea fi evitată prin simpla informare cu privire la situația juridică a imobilului prin consultarea actelor și documentelor ori a evidențelor ce se găseau la vânzătoare, Notariatul de Stat de la locul situării imobilului și organele fiscale teritoriale.

Pe cale de consecință, eroarea generată de neinformare sau ignorarea unei împrejurări legată de situația de fapt și de drept a bunului ce cu minime diligențe putea fi aflată și cu ușurință evitată, nu este scuzabilă și nu poate reprezenta un eveniment invincibil, imposibil de prevăzut și de evitat, ceea ce pe plan psihologic exclude ideea de credință legitimă și, corelativ, de bună-credință, răsturnând această simplă prezumție și nimicind aparența de drept invocată fără temei de către pârâți.

Critica referitoare la faptul că instanța de apel ar fi reținut că titlurile pârâților sunt nule absolut, nu este fondată, deoarece litigiul dintre părți a fost soluționat cu respectarea principiului disponibilității, în cadrul procesual stabilit de reclamant (art. 480 C. civ.), iar simpla referire la nulitatea titlurilor exhibate de pârâți, cuprinsă în considerentele deciziei recurate, a reprezentat doar unul dintre argumentele soluției de admitere a acțiunii în revendicare referitor la împrejurarea că aceste titluri nu au fost constituite cu respectarea Legii nr. 112/1995. Prezentei acțiuni în revendicare, formulată la data de 14 iulie 1999, îi sunt aplicabile prevederile art. 480 C. civ.

și principiile de drept ce guvernează materia, astfel încât solicitările recurenților în sensul incidenței unor dispoziții din Legea nr. 10/2001, intrată în vigoare la 14 februarie 2001, sunt neîntemeiate, deoarece, într-o soluție contrară, s-ar încălca principiul constituțional și de drept civil al neretroactivității legii civile. Față de cele ce preced, recursul declarat de pârâți se privește ca nefondat și va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții M.G., M.A., M.G.I. și M.L. împotriva deciziei nr. 446/A din 29 septembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 aprilie 2005.