ÎCCJ, decizie (scj.ro #82773)

Revendicarea imobilului trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974.Acțiune pentru anularea contractului prin care statul a vândut chiriașului locuința, în baza Legii nr.112/1995 Acțiunea în revendicare nu poate fi admisă, chiar dacă locuința a fost nelegal trecută în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974, dacă între timp, locuința a fost vândută conform Legii nr.112/1995, chiriașul cumpărător fiind de bună-credință. Secția civilă, decizia nr.4268 din 26 noiembrie 2002 Reclamanții B.M., B.A. și B.R. au chemat în judecată Consiliul Județean “S”, Primăria “S”, prin primar, Societatea Comercială “U” SA și pe H.D.

și H.A., solicitând : să se constate nulitatea deciziei nr. 137/4 februarie 1989, emisă de fostul Consiliu Popular județean “S”, de trecere în proprietatea statului a apartamentului precizat în acțiune; să se anuleze încheierea de intabulare nr. 867/1989 și să se dispună radierea dreptului de proprietate al Statului Român de sub B – 34; să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3367/25 februarie 1999 încheiat între Societatea Comercială “U” SA și pârâții H.D. și H.A.; să se dispună anularea încheierii de intabulare nr.6421/1999, radierea dreptului de proprietate al pârâților H.D. și H.A. și restabilirea situației anterioare de sub B – 10; să fie obligați pârâții a le preda apartamentul în deplină proprietate și posesie.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că trecerea imobilului în proprietate statului, în baza Decretului nr. 223/1974, este nulă, întrucât decizia administrativă nu le-a fost niciodată comunicată. Așa fiind, înstrăinarea bunului față de pârâții H.D. și H.A., este și ea lovită de nulitate, aceștia manifestând rea-credință, deoarece fuseseră notificați să nu contracteze. Tribunalul Sibiu, prin sentința civilă nr. 185 din 5 aprilie 2001, a respins acțiunea ca nefondată. Istanța a reținut,în esență, că Decretul nr. 223/1974 nu constituie pentru stat un titlu valabil, însă reaua-credință a pârâților H.D. și H.A., în dobândirea bunului, nu a fost dovedită.Că, pe de altă parte, reclamanta B.M.

a primit despăgubiri, în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât, și sub acest aspect, acțiunea în revendicare nu poate fi primită. Apelul declarat de reclamanți a fost admis, prin decizia civilă nr. 151/A/27 iunie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia. A fost desființată sentința și, rejudecându-se cauza, a fost admisă acțiunea, constatându-se nulitatea absolută a deciziei administrative emisă de fostul Consiliu Popular “S” și a tuturor operațiunilor ulterioare de intabulare în favoarea Statului Român și a pârâților H.D. și H.A. Au fost obligați pârâții să predea reclamanților apartamentul în deplină proprietate și posesie. Instanța de apel a reținut că, dată fiind nulitatea deciziei administrative de trecere a bunului în proprietatea statului, toate actele ulterioare de înstrăinare sunt de asemenea nule, cu atât mai mult cu cât și vânzătorul și cumpărătorii au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâții Consiliul Județean “S”, Societatea Comercială “U” SA, H.D. și H.A. Examinându-se întregul material probator administrat în cauză, se rețin următoarele: Ambele instanțe au stabilit în mod corect că titlul statului nu este valabil, decizia administrativă emisă în baza Decretului nr. 223/1974, și care nu a fost comunicată, fiind în contradicție chiar cu prevederile Constituției din 1965, cu dispozițiile art. 480 și 481 Cod civil și cu tratatele și convențiile internaționale la care România era parte. Nulitatea titlului statului nu conduce însă, așa cum susțin reclamanții, ca efect al principiilor “quod nullum est nullum producit effectum”, “restitutio in integrum” și “resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”, la nulitatea titlului pârâților H.D.

și H.A., întrucât ei au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credință. Doctrina și practica judiciară constante sunt unanime în a aprecia că rigoarea acestor principii este anihilată de către subdobânditorul cu titlu oneros al bunului, care invocă buna sa credință. În această materie, este cristalizată concepția potrivit căreia buna-credință înseamnă convingerea cumpărătorului că încheie actul cu un adevărat proprietar (în speță Statul Român prin organele sale specializate) și că dobândește în mod valabil. Această eroare comună și invincibilă, în sensul că dobânditorul nu cunoștea – și nu avea cum să cunoască – situația juridică exactă, produce efecte juridice și este apărată nu numai pentru că exprimă buna-credință ca atitudine psihică pozitivă, independentă de orice culpă, ci și pentru că asigură cerințele de stabilitate dinamică ale circuitului civil.

În speță, nu numai că prezumția de bună-credință nu a fost înfrântă, ci ea a fost întărită prin datele concrete ce rezultă din probatorii. Astfel, prin două hotărâri succesive (6 decembrie 1996 și 27 martie 1997) ale Comisiei constituite, pentru aplicarea legii nr. 112/1995, în cadrul Consiliului Județean “S”., reclamanților li s-au acordat, la solicitarea lor expresă, despăgubiri pentru apartamentul în litigiu. Aceste hotărâri au rămas definitive, astfel încât, în momentul în care pârâții H.D. și H.A. au depus cerere de cumpărare a bunului și s-au efectuat formalitățile prealabile, apartamentul avea o situație clară, fiind liber la vânzare, deoarece foștii proprietari primiseră despăgubiri.

La data de 25 februarie 1999, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, nu exista deci nici un proces pe rol și nici o interdicție de înstrăinare notată în cartea funciară. În ceea ce privește notificarea de care se prevalează intimații reclamanți, nu există nici o dovadă în sensul că ea ar fi fost expediată pârâților H. și cu atât mai puțin că aceștia ar fi primit-o. Așa fiind, se constată că tribunalul a adoptat o soluție legală, considerând că acțiunea în revendicarea, formulată de către reclamanți, nu poate fi primită, pentru motivele arătate. În consecință, s-au admis recursurile formulate de pârâți, s-a modificat decizia pronunțată de curtea de apel, în sensul respingerii apelului formulat de reclamanți împotriva sentinței tribunalului.