ÎCCJ, decizie (scj.ro #82773)

Revendicarea imobilului trecut în

proprietatea  statului în baza Decretului nr.223/1974.Acțiune pentru

anularea contractului  prin care statul a vândut chiriașului

locuința, în baza Legii nr.112/1995

Acțiunea în revendicare nu poate fi admisă, chiar dacă

locuința a fost nelegal trecută în proprietatea statului  în baza

Decretului nr.223/1974, dacă între timp, locuința a fost vândută conform Legii

nr.112/1995, chiriașul cumpărător fiind de bună-credință.

Secția civilă, decizia nr.4268 din 26

noiembrie 2002

Reclamanții B.M., B.A. și B.R. au chemat în

judecată  Consiliul Județean “S”, Primăria “S”, prin primar, Societatea

Comercială “U” SA și pe H.D. și H.A., solicitând :  să se constate

nulitatea deciziei nr. 137/4 februarie 1989, emisă de fostul Consiliu Popular

județean “S”, de trecere în proprietatea statului a apartamentului precizat în

acțiune; să se anuleze încheierea de intabulare nr. 867/1989 și să se dispună

radierea dreptului de proprietate al Statului Român de sub B – 34; să se

constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3367/25 februarie 1999

încheiat între Societatea Comercială “U” SA  și pârâții H.D. și H.A.; să

se dispună anularea încheierii de intabulare nr.6421/1999, radierea dreptului

de proprietate al pârâților H.D. și  H.A. și restabilirea situației

anterioare de sub B – 10; să fie obligați pârâții a le preda  apartamentul

în deplină proprietate și posesie.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat

că trecerea imobilului în proprietate statului, în baza Decretului nr.

223/1974, este nulă, întrucât decizia administrativă nu le-a fost niciodată

comunicată. Așa fiind, înstrăinarea bunului față de pârâții H.D. și  H.A.,

este și ea lovită de nulitate, aceștia manifestând rea-credință, deoarece

fuseseră notificați să nu contracteze.

Tribunalul Sibiu, prin sentința civilă nr.

185 din 5 aprilie 2001, a respins acțiunea ca nefondată. Istanța a reținut,în

esență, că Decretul nr. 223/1974 nu constituie pentru stat un titlu valabil,

însă reaua-credință a pârâților H.D. și  H.A.,  în dobândirea

bunului, nu a fost dovedită.Că, pe de altă parte, reclamanta B.M. a primit

despăgubiri, în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât, și sub

acest aspect, acțiunea în revendicare nu poate fi primită.

Apelul declarat de reclamanți a fost admis,

prin decizia civilă nr. 151/A/27 iunie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia. A fost

desființată sentința și, rejudecându-se cauza, a fost admisă acțiunea,

constatându-se nulitatea absolută a deciziei administrative emisă de fostul

Consiliu Popular “S” și a tuturor operațiunilor ulterioare de intabulare în

favoarea Statului Român și a pârâților H.D. și  H.A. Au fost obligați

pârâții să predea reclamanților apartamentul în deplină proprietate și posesie.

Instanța de apel a reținut că, dată fiind nulitatea deciziei administrative de

trecere a bunului în proprietatea statului, toate actele ulterioare de

înstrăinare sunt de asemenea nule, cu atât mai mult cu cât și vânzătorul și cumpărătorii

au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei decizii au declarat

recursuri pârâții Consiliul Județean “S”, Societatea Comercială “U” SA, H.D. și

H.A.

Examinându-se întregul material probator

administrat în cauză, se rețin următoarele:

Ambele instanțe au stabilit în mod corect

că titlul statului nu este valabil, decizia administrativă emisă în baza

Decretului nr. 223/1974, și care nu a fost comunicată, fiind în contradicție

chiar cu prevederile Constituției din 1965, cu dispozițiile art. 480 și 481 Cod

civil și cu tratatele și convențiile internaționale la care România era parte.

Nulitatea titlului statului nu conduce

însă, așa cum susțin reclamanții, ca efect al principiilor “quod nullum est

nullum producit effectum”, “restitutio in integrum” și “resoluto jure dantis

resolvitur jus accipientis”, la nulitatea titlului pârâților H.D. și

H.A., întrucât ei au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credință.

Doctrina și practica judiciară constante sunt unanime în a aprecia că rigoarea

acestor principii este anihilată de către subdobânditorul cu titlu oneros al

bunului, care invocă buna sa credință. În această materie, este cristalizată

concepția potrivit căreia buna-credință înseamnă convingerea cumpărătorului că

încheie actul cu un adevărat proprietar (în speță Statul Român prin organele

sale specializate) și că dobândește în mod valabil.

Această eroare comună și invincibilă, în

sensul că dobânditorul nu cunoștea – și nu avea cum să cunoască – situația

juridică exactă, produce efecte juridice și este apărată nu numai pentru că

exprimă buna-credință ca atitudine psihică pozitivă, independentă de orice

culpă, ci și pentru că asigură cerințele de stabilitate dinamică ale

circuitului civil.

În  speță, nu numai că prezumția de

bună-credință nu a fost înfrântă, ci ea a fost întărită prin datele concrete ce

rezultă din probatorii.

Astfel, prin două hotărâri succesive (6

decembrie 1996 și 27 martie 1997) ale Comisiei constituite, pentru aplicarea

legii nr. 112/1995, în cadrul Consiliului Județean “S”., reclamanților li s-au

acordat, la solicitarea lor expresă, despăgubiri pentru apartamentul în

litigiu.

Aceste hotărâri au rămas definitive, astfel

încât, în momentul în care pârâții H.D. și  H.A. au depus cerere de

cumpărare a bunului și s-au efectuat formalitățile prealabile, apartamentul

avea o situație clară, fiind liber la vânzare, deoarece foștii proprietari

primiseră despăgubiri.

La data de 25 februarie 1999, când s-a

încheiat contractul de vânzare-cumpărare, nu exista deci nici un proces pe rol

și nici o interdicție de înstrăinare notată în cartea funciară.

În ceea ce privește notificarea de care se

prevalează intimații reclamanți, nu există nici o dovadă în sensul că ea ar fi

fost expediată pârâților H. și cu atât mai puțin că aceștia ar fi primit-o.

Așa fiind, se constată că tribunalul a

adoptat o soluție legală, considerând că acțiunea în revendicarea, formulată de

către reclamanți, nu poate fi primită, pentru motivele arătate.

În consecință, s-au admis recursurile

formulate de pârâți, s-a   modificat decizia pronunțată de curtea de

apel,  în sensul respingerii apelului formulat de reclamanți împotriva

sentinței tribunalului.