ÎCCJ, decizie (scj.ro #82266)

Cerere privind anularea unui contract de

vânzare-cumpărare încheiat potrivit Legii nr. 112/1995. Condițiile de

valabilitate  ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza

dispozițiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995. Reaua credință a

chiriașului – cumpărător al imobilului.

Cuprins

pe materii

. Drept civil.. Contract de vânzare-cumpărare. Condițiile

de valabilitate  ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza

dispozițiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995

Index

alfabetic

. Drept civil.

-

Condițiile de valabilitate  ale contractului de

vânzare-cumpărare încheiat în baza dispozițiilor speciale prevăzute de Legea

nr. 112/1995

-

Reaua credințâ a chiriașului – cumpărător al imobilului.

Codul civil:  art.948-968 și art.

1294-1370;

Legea nr. 112/1995.

Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului

juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul

juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a

faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în

funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de

rea-credință, are relevanță incontestabilă  la nivelul cauzei

.

Î.C.C.J.,

Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 3139 din 20 aprilie

2005.

Prin acțiunea înregistrată la data de 25 septembrie 1998, S.G.V.

și S.E. au chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului

București, SC Titan Al SA București, C.M. și C.S. pentru a se dispune

anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1717 din 31 octombrie 1996 având

ca obiect un imobil situat în București.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că au dobândit în proprietate

imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9501

din 2 septembrie 1976. Imobilul a trecut în proprietatea statului prin decizia

nr. 1105 din 8 iunie 1982 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al

fostului Consiliu Popular al Municipiului București în temeiul Decretului nr.

223/1974 și prin sentința civilă nr. 1787 din 18 februarie 1998 a Judecătoriei

sectorului 3 –București, s-a constatat că nemișcătorul a fost preluat abuziv de

stat și pe cale de consecință a fost restituit reclamanților.

Atât sentința civilă menționată, cât și dispoziția emisă în baza ei de Primarul

General al Municipiului București, de restituire în natură a imobilului nu au

putut fi puse în aplicare deoarece imobilul a fost vândut pârâților C.M. și

C.S. prin contractul nr.1717 din 31 octombrie 1996. Au susținut reclamanții că

acest contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu încărcarea Legii nr.

112/1995 și art. 3 din Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei

Municipale București de Aplicare a Legii nr. 112/1995 deoarece la data

încheierii contractului situația juridică a imobilului nu era clarificată.

Prin întâmpinare pârâții C.M. și C.S. au solicitat respingerea acțiunii cu

motivarea că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea

Legii  nr. 112/1995, contract care este transcris în registrul de

transcripțiunii și înscripțiunii sub nr. 1612 din 31 ianuarie 1997 și că sunt

cumpărători de bună-credință întrucât au avut toate motivele să creadă că

statul este proprietarul imobilului.

Reclamanții au susținut că pârâții C.M. și C.S. cunoșteau situația locativă a

imobilului și aveau cunoștință de faptul că din anul 1990 reclamanții au depus

eforturi susținute pentru retrocedarea imobilului prin intermediul mandatarei

S.S.B., aceasta locuind în imobilul alăturat, pârâții fiind la curent cu

demersurile întreprinse de reclamanți pentru redobândirea proprietății. Pârâții

cu rea-credință și cu concursul funcționarilor de la SC Titan Al SA au încheiat

contractul de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât pârâtul a lucrat în

cadrul acestei societăți.

Judecătoria Sectorului 3 - București, prin sentința civilă nr. 6310 din 5 iulie

2001, a admis acțiunea reclamanților, a anulat contractul de vânzare-cumpărare

și a repus părțile în situația anterioară încheierii lui.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că imobilul nu putea fi

vândut chiriașilor, deoarece la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995

era liber, nefiind locuit de persoane fizice în temeiul unui contract de

închiriere, astfel că trebuia restituit foștilor proprietari. Reclamanții au

făcut demersuri pentru redobândirea imobilului, depunând în acest sens o cerere

la SC Titan Al S.A., la care au primit răspunsul comunicat prin adresa nr.1208

din 12 august 1996, iar împrejurarea că această cerere a fost depusă în

termenul prevăzut de art.14 din Legea nr.112/1995 a fost reținută de instanță

din refuzul pârâtei de a depune o copie a cererii, din care să rezulte data înregistrării.

Apelul declarat împotriva acestei sentințe de a fost admis de

Tribunalul București-Secția a-III-a civilă, care, prin decizia nr.35/A din 15

ianuarie 2002, a schimbat în totalitate sentința judecătoriei, în sensul că a

respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată.

S-a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

au fost respectate atât cerințele generale de validitate  ale actului,

prevăzute în Codul Civil, cât și cele speciale, prevăzute în Legea nr.112/1995,

iar părțile contractante nu au cunoscut împrejurarea că vânzătorul nu este

proprietarul lucrului vândut, deoarece anterior contractului, reclamanții nu au

formulat cerere în instanță pentru restituirea în natură a imobilului și nici

nu au notificat pârâții în legătură cu această intenție.

Curtea de apel București, Secția a-III-a civilă, prin decizia

nr.1900 din 10 septembrie 2002, a admis recursul declarat de reclamanți și a

respins ca nefondat apelul promovat de pârâții împotriva sentinței judecătoriei

Sectorului 3 București, cu motivarea că stabilirea pe cale judiciară a

nulității titlului statului, afectează și valabilitatea contractului de

vânzare-cumpărare, iar cumpărătorii nu pot opune buna-credință întrucât nu au

dovedit o atitudine prudentă și diligentă, în scopul cunoașterii tuturor

datelor și elementelor care privesc încheierea în deplină legalitate a

contractului.

Împotriva deciziei pronunțată în recurs de Curtea de Apel

București, la data de 25 august 2003, a declarat recurs în anulare Procurorul Generalal

Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție care a formulat, în esență,

următoarele critici: contractul de vânzare-cumpărare nr.1717 din 31 octombrie

1996 a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, atât a celor de drept

comun (art.948-968 și art.1294-1370 din Codul civil), precum și a dispozițiilor

speciale prevăzute în Legea nr.112/1995, astfel că pârâții, chiriași în

imobilul litigios, au dobândit ex lege dreptul de a cumpăra bunul; în mod

greșit instanța de fond a reținut că apartamentu lce a format obiectul vânzării

era liber, în sensul art.2 lit. a din Normele metodologice de aplicare a Legii

nr.112/1995 și deci, nu putea face obiectul vânzării, întrucât pârâții au

dovedit că locuiesc în acest apartament în baza unui contract de închiriere din

29 iunie 1983, prelungit de drept în baza Legii nr.17/1994; pârâții au încheiat

contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credință, actul având ca obiect un

imobil dobândit de stat în baza Decretului nr.223/1974, astfel că, potrivit HG

nr. 20/1996, imobilul este considerat ca preluat cu titlu; reclamanții nu au

formulat acțiunea în justiție, pe calea dreptului comun, anterior încheierii

contractului de vânzare-cumpărare, iar demersul întreprins de aceștia, constând

în cererea adresată SC Titan Al SA pentru a li se comunica situația juridică a

imobilului, nu este de natură a răsturna prezumția bunei-credințe a

cumpărătorilor, întrucât pe această cale reclamanții nu au formulat o pretenție

concretă cu privire la imobil, cererea menționată având doar un scop

informativ, astfel că nu se poate pretinde că pârâții au fost de rea-credință,

chiar dacă s-ar pretinde că au cunoscut acest demers.

Recursul în anulare nu este fondat.

Reclamanții S.G.V. și S.E. au dobândit dreptul de

proprietate  asupra imobilului situat în București, în baza unui contract

de vânzare-cumpărare încheiat în septembrie 1976.

Prin decizia nr.1105 din 8 iunie 1982 a de Biroului Permanent al

Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului București, în

temeiul Decretului nr.223/1974, imobilul a fost trecut, fără plată, în

proprietatea statului.

Judecătoria sectorului 3 București, prin sentința civilă nr.1783

din 18 februarie 1998, hotărâre irevocabilă, a admis acțiunea formulată de

reclamanții, a dispus anularea susmenționatei decizii emisă în baza Decretului

nr.223/1974 și a obligat pe pârâtul Consiliul General al Municipiului București

să le retrocedeze reclamanților în deplină proprietate imobilul.

Este adevărată susținerea din recursul în anulare potrivit căreia

hotărârea judecătorească de retrocedare este ulterioară datei la care pârâții

au cumpărat imobilul, dar este la fel de adevărat că reclamanții au întreprins,

cu mult înainte, demersuri în vederea redobândirii proprietății asupra

imobilului preluat de stat. Astfel, la data de 30 aprilie 1991, cu cererea

înregistrată sub nr.27387, reclamantul Spornic Gelu Vasile, domiciliat atunci

în SUA, a solicitat Primăriei Sectorului 3 – București „ a dispune restituirea

imobilului proprietate personală din București  care a fost confiscat...”.

În orice caz, cererea cuprinde o pretenție concretă cu privire la imobil și nu

avea doar un scop informativ.

Cu toate că, potrivit art.3 din Hotărârea nr. 117 din 23

octombrie 1996 a Comisiei Municipiului București de aplicare a Legii 112/1995,

situația juridică a imobilului nu era clarificată în nici un mod, în condițiile

în care autoritățile române erau investite încă din 30 aprilie 1991 cu o cerere

de restituire din partea foștilor proprietari, totuși, la data de 31 octombrie 1996,

prin contractul nr.1717, SC Titan Al SA, ca reprezentantă a vânzătoarei

Primăria Municipiului București, a vândut nemișcătorul, în temeiul Legii

nr.112/1995, pârâților care au locuit până la acea dată în imobil în calitate

de chiriași ai statului.

Pentru a cerceta cauza actului juridic de vânzare-cumpărare, una

dintre condițiile de validitate a contractului atacat cu acțiune în nulitate,

speța dedusă recursului în anulare de față prezintă particularitățile sale.

Astfel, din înscrisurile aflate la dosarul de fond rezultă că reclamantul,

domiciliat în SUA, a întreprins demersurile pentru retrocedarea imobilului prin

intermediul rudelor sale aflate în țară: mama și sora sa, domiciliate în

București, imobilele deținute de rudele reclamantului fiind megieșe cu imobilul

cumpărat de pârâți și în care cumpărătorii locuiau încă din 1983. Această

împrejurare de fapt face credibilă susținerea constantă a reclamanților

potrivit căreia, încă din 1990, pârâții aveau cunoștință de intenția

reclamanților de a-și redobândi proprietatea, ca și de demersurile întreprinse

în acest scop de rudele lor din țară, cu care pârâții locuiau pe aceași stradă,

în imobile învecinate.

De asemenea, din înscrisurile aflate dosar de apel rezultă că

pârâtul C.M. a lucrat în intrevalul 1 aprilie 1991- 1 februarie 1995 în cadrul

societății vânzătoare a imobilului, cu care a încheiat contractul ce se cere

anulat, îndeplinind, într-o perioadă de timp, și o funcție de conducere ( șef

serviciu gospodărie locativă ), ceea ce este de natură a dărâma prezumția

născută din aceea că, în calitate de terț dobânditor, nu ar fi cunoscut că a

contractat și ar fi cumpărat nemișcătorul de la un proprietar aparent ori că nu

ar fi putut afla realitatea situației juridice a imobilului dintr-o împrejurare

mai presus de voința sa.

Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului

juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul

juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a

faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în

funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de

rea-credință, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici doctrina nu au înțeles însă să recunoască,

în toate cazurile, eficientă distructiva – principiului potrivit căruia nimeni

nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese

legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credință al

bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței

interesului subdobânditorului de bună-credință a fost impusă, în baza unor

rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu, de

preocupare pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității

raporturilor juridice.

Din punct de vedere juridic,  soluția  și-a aflat

așadar suport în rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul

validității aparenței de drept, a cărei esență este exprimată în adagiul „error

communis facit jus”.

Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii

cumulative a două condiții, privind eroarea cu privire la calitatea de

proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă

și,  de asemenea, invincibilă  și a  unei  condiții

privind  buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă,

adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr,

instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător care a

tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu fi

cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu

seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de evitat.

În speță, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâții

nu se pot apăra cu succes în sensul că au încheiat contractul de

vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr.112/1995, cât timp, în prezența unei

cereri de retrocedare formulată de foștii proprietari, situația juridică a

imobilului nu era clarificată, după cum aceași pârâți nu pot invoca faptul că

sunt subdobânditori de bună-credință, deoarece au cunoscut sau aveau

posibilitatea de a cunoaște situația juridică a nemișcătorului mai înainte de

cumpărare, astfel că simpla neinformare ori ignorarea, cu bună știință, a

acestei situații, nu scuză eroarea în care pârâții cumpărători pretind că ar fi

căzut.

Față de cele ce preced,recursul în anulare se privește ca

nefondat și va fi respins în consecință.