ÎCCJ, decizie (scj.ro #82266)

Cerere privind anularea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat potrivit Legii nr. 112/1995. Condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispozițiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995. Reaua credință a chiriașului – cumpărător al imobilului. Cuprins pe materii . Drept civil.. Contract de vânzare-cumpărare. Condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispozițiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995 Index alfabetic . Drept civil. - Condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza dispozițiilor speciale prevăzute de Legea nr. 112/1995 - Reaua credințâ a chiriașului – cumpărător al imobilului.

Codul civil: art.948-968 și art. 1294-1370; Legea nr. 112/1995. Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de rea-credință, are relevanță incontestabilă la nivelul cauzei . Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 3139 din 20 aprilie 2005. Prin acțiunea înregistrată la data de 25 septembrie 1998, S.G.V. și S.E. au chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului București, SC Titan Al SA București, C.M.

și C.S. pentru a se dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1717 din 31 octombrie 1996 având ca obiect un imobil situat în București. În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că au dobândit în proprietate imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9501 din 2 septembrie 1976. Imobilul a trecut în proprietatea statului prin decizia nr. 1105 din 8 iunie 1982 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului București în temeiul Decretului nr. 223/1974 și prin sentința civilă nr. 1787 din 18 februarie 1998 a Judecătoriei sectorului 3 –București, s-a constatat că nemișcătorul a fost preluat abuziv de stat și pe cale de consecință a fost restituit reclamanților.

Atât sentința civilă menționată, cât și dispoziția emisă în baza ei de Primarul General al Municipiului București, de restituire în natură a imobilului nu au putut fi puse în aplicare deoarece imobilul a fost vândut pârâților C.M. și C.S. prin contractul nr.1717 din 31 octombrie 1996. Au susținut reclamanții că acest contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu încărcarea Legii nr. 112/1995 și art. 3 din Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipale București de Aplicare a Legii nr. 112/1995 deoarece la data încheierii contractului situația juridică a imobilului nu era clarificată. Prin întâmpinare pârâții C.M. și C.S.

au solicitat respingerea acțiunii cu motivarea că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr. 112/1995, contract care este transcris în registrul de transcripțiunii și înscripțiunii sub nr. 1612 din 31 ianuarie 1997 și că sunt cumpărători de bună-credință întrucât au avut toate motivele să creadă că statul este proprietarul imobilului. Reclamanții au susținut că pârâții C.M. și C.S. cunoșteau situația locativă a imobilului și aveau cunoștință de faptul că din anul 1990 reclamanții au depus eforturi susținute pentru retrocedarea imobilului prin intermediul mandatarei S.S.B., aceasta locuind în imobilul alăturat, pârâții fiind la curent cu demersurile întreprinse de reclamanți pentru redobândirea proprietății.

Pârâții cu rea-credință și cu concursul funcționarilor de la SC Titan Al SA au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât pârâtul a lucrat în cadrul acestei societăți. Judecătoria Sectorului 3 - București, prin sentința civilă nr. 6310 din 5 iulie 2001, a admis acțiunea reclamanților, a anulat contractul de vânzare-cumpărare și a repus părțile în situația anterioară încheierii lui. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că imobilul nu putea fi vândut chiriașilor, deoarece la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 era liber, nefiind locuit de persoane fizice în temeiul unui contract de închiriere, astfel că trebuia restituit foștilor proprietari.

Reclamanții au făcut demersuri pentru redobândirea imobilului, depunând în acest sens o cerere la SC Titan Al S.A., la care au primit răspunsul comunicat prin adresa nr.1208 din 12 august 1996, iar împrejurarea că această cerere a fost depusă în termenul prevăzut de art.14 din Legea nr.112/1995 a fost reținută de instanță din refuzul pârâtei de a depune o copie a cererii, din care să rezulte data înregistrării. Apelul declarat împotriva acestei sentințe de a fost admis de Tribunalul București-Secția a-III-a civilă, care, prin decizia nr.35/A din 15 ianuarie 2002, a schimbat în totalitate sentința judecătoriei, în sensul că a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată.

S-a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate atât cerințele generale de validitate ale actului, prevăzute în Codul Civil, cât și cele speciale, prevăzute în Legea nr.112/1995, iar părțile contractante nu au cunoscut împrejurarea că vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, deoarece anterior contractului, reclamanții nu au formulat cerere în instanță pentru restituirea în natură a imobilului și nici nu au notificat pârâții în legătură cu această intenție.

Curtea de apel București, Secția a-III-a civilă, prin decizia nr.1900 din 10 septembrie 2002, a admis recursul declarat de reclamanți și a respins ca nefondat apelul promovat de pârâții împotriva sentinței judecătoriei Sectorului 3 București, cu motivarea că stabilirea pe cale judiciară a nulității titlului statului, afectează și valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorii nu pot opune buna-credință întrucât nu au dovedit o atitudine prudentă și diligentă, în scopul cunoașterii tuturor datelor și elementelor care privesc încheierea în deplină legalitate a contractului.

Împotriva deciziei pronunțată în recurs de Curtea de Apel București, la data de 25 august 2003, a declarat recurs în anulare Procurorul Generalal Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție care a formulat, în esență, următoarele critici: contractul de vânzare-cumpărare nr.1717 din 31 octombrie 1996 a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, atât a celor de drept comun (art.948-968 și art.1294-1370 din Codul civil), precum și a dispozițiilor speciale prevăzute în Legea nr.112/1995, astfel că pârâții, chiriași în imobilul litigios, au dobândit ex lege dreptul de a cumpăra bunul; în mod greșit instanța de fond a reținut că apartamentu lce a format obiectul vânzării era liber, în sensul art.2 lit. a din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 și deci, nu putea face obiectul vânzării, întrucât pârâții au dovedit că locuiesc în acest apartament în baza unui contract de închiriere din 29 iunie 1983, prelungit de drept în baza Legii nr.17/1994; pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu bună-credință, actul având ca obiect un imobil dobândit de stat în baza Decretului nr.223/1974, astfel că, potrivit HG nr. 20/1996, imobilul este considerat ca preluat cu titlu; reclamanții nu au formulat acțiunea în justiție, pe calea dreptului comun, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar demersul întreprins de aceștia,

constând în cererea adresată SC Titan Al SA pentru a li se comunica situația juridică a imobilului, nu este de natură a răsturna prezumția bunei-credințe a cumpărătorilor, întrucât pe această cale reclamanții nu au formulat o pretenție concretă cu privire la imobil, cererea menționată având doar un scop informativ, astfel că nu se poate pretinde că pârâții au fost de rea-credință, chiar dacă s-ar pretinde că au cunoscut acest demers. Recursul în anulare nu este fondat. Reclamanții S.G.V. și S.E. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în septembrie 1976. Prin decizia nr.1105 din 8 iunie 1982 a de Biroului Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului București, în temeiul Decretului nr.223/1974, imobilul a fost trecut, fără plată, în proprietatea statului.

Judecătoria sectorului 3 București, prin sentința civilă nr.1783 din 18 februarie 1998, hotărâre irevocabilă, a admis acțiunea formulată de reclamanții, a dispus anularea susmenționatei decizii emisă în baza Decretului nr.223/1974 și a obligat pe pârâtul Consiliul General al Municipiului București să le retrocedeze reclamanților în deplină proprietate imobilul. Este adevărată susținerea din recursul în anulare potrivit căreia hotărârea judecătorească de retrocedare este ulterioară datei la care pârâții au cumpărat imobilul, dar este la fel de adevărat că reclamanții au întreprins, cu mult înainte, demersuri în vederea redobândirii proprietății asupra imobilului preluat de stat. Astfel, la data de 30 aprilie 1991, cu cererea înregistrată sub nr.27387, reclamantul Spornic Gelu Vasile, domiciliat atunci în SUA, a solicitat Primăriei Sectorului 3 – București „ a dispune restituirea imobilului proprietate personală din București care a fost confiscat...”.

În orice caz, cererea cuprinde o pretenție concretă cu privire la imobil și nu avea doar un scop informativ. Cu toate că, potrivit art.3 din Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipiului București de aplicare a Legii 112/1995, situația juridică a imobilului nu era clarificată în nici un mod, în condițiile în care autoritățile române erau investite încă din 30 aprilie 1991 cu o cerere de restituire din partea foștilor proprietari, totuși, la data de 31 octombrie 1996, prin contractul nr.1717, SC Titan Al SA, ca reprezentantă a vânzătoarei Primăria Municipiului București, a vândut nemișcătorul, în temeiul Legii nr.112/1995, pârâților care au locuit până la acea dată în imobil în calitate de chiriași ai statului.

Pentru a cerceta cauza actului juridic de vânzare-cumpărare, una dintre condițiile de validitate a contractului atacat cu acțiune în nulitate, speța dedusă recursului în anulare de față prezintă particularitățile sale. Astfel, din înscrisurile aflate la dosarul de fond rezultă că reclamantul, domiciliat în SUA, a întreprins demersurile pentru retrocedarea imobilului prin intermediul rudelor sale aflate în țară: mama și sora sa, domiciliate în București, imobilele deținute de rudele reclamantului fiind megieșe cu imobilul cumpărat de pârâți și în care cumpărătorii locuiau încă din 1983. Această împrejurare de fapt face credibilă susținerea constantă a reclamanților potrivit căreia, încă din 1990, pârâții aveau cunoștință de intenția reclamanților de a-și redobândi proprietatea, ca și de demersurile întreprinse în acest scop de rudele lor din țară, cu care pârâții locuiau pe aceași stradă, în imobile învecinate.

De asemenea, din înscrisurile aflate dosar de apel rezultă că pârâtul C.M. a lucrat în intrevalul 1 aprilie 1991- 1 februarie 1995 în cadrul societății vânzătoare a imobilului, cu care a încheiat contractul ce se cere anulat, îndeplinind, într-o perioadă de timp, și o funcție de conducere ( șef serviciu gospodărie locativă ), ceea ce este de natură a dărâma prezumția născută din aceea că, în calitate de terț dobânditor, nu ar fi cunoscut că a contractat și ar fi cumpărat nemișcătorul de la un proprietar aparent ori că nu ar fi putut afla realitatea situației juridice a imobilului dintr-o împrejurare mai presus de voința sa. Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

Ignorarea sau, dimpotrivă cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat de bună sau de rea-credință, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei. Nici practica și nici doctrina nu au înțeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficientă distructiva – principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credință al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună-credință a fost impusă, în baza unor rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu, de preocupare pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.

Din punct de vedere juridic, soluția și-a aflat așadar suport în rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărei esență este exprimată în adagiul „error communis facit jus”. Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții, privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de evitat.

În speță, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâții nu se pot apăra cu succes în sensul că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea Legii nr.112/1995, cât timp, în prezența unei cereri de retrocedare formulată de foștii proprietari, situația juridică a imobilului nu era clarificată, după cum aceași pârâți nu pot invoca faptul că sunt subdobânditori de bună-credință, deoarece au cunoscut sau aveau posibilitatea de a cunoaște situația juridică a nemișcătorului mai înainte de cumpărare, astfel că simpla neinformare ori ignorarea, cu bună știință, a acestei situații, nu scuză eroarea în care pârâții cumpărători pretind că ar fi căzut. Față de cele ce preced,recursul în anulare se privește ca nefondat și va fi respins în consecință.