ÎCCJ, decizie (scj.ro #81844)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81844) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Imobil

cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 și pierdut de dobânditor în

cadrul acțiunii în revendicare. Constatarea nevalabilității

titlului statului și reținerea nerespectării dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 la încheierea actului. Dreptul cumpărătorului

evins la restituirea prețului actualizat cu rata inflației pentru

imobilul restituit fostului proprietar.

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Obligații.

Index

alfabetic

: contract de vânzare cumpărare

-

preț actualizat

-

preț de circulație

-

acțiune în revendicare

-

proprietar evins

Legea

nr. 10/2001, art. 50, art. 50

1

Legea

nr. 112/1995

Interpretarea sistematică a

dispozițiilor art. 50 alin. 2, alin. 2

1

și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care

chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în

sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au

format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii

nr.112/1995.

Chiriașii cumpărători au

dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care,

menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare

încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinși prin efectul

admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu

condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii

acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului.

ICCJ, Secția civilă și

de proprietate intelectuală, decizia civilă nr. 6233 din 21

septembrie 2011

Reclamanta M.J. a

chemat în judecată Municipiul București prin Primarul General și

Ministerul Economiei și Finanțelor, solicitând să se

dispună, în principal, obligarea acestora la plata contravalorii

imobilului situat în București, stabilită în raport de data evingerii,

iar în subsidiar, obligarea pârâților la plata prețului reactualizat

cu rata inflației, achitat de către reclamantă în baza

contractului de vânzare - cumpărare nr. 3064/26718/1997, prin care a

dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menționat.

Ministerul

Economiei și Finanțelor a invocat excepția lipsei

calității procesuale pasive. Același pârât a formulat cerere de

chemare în garanție în contradictoriu cu SC H.N. SA, solicitând obligarea

acesteia la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului

de vânzare-cumpărare.

Prin sentința

civilă nr. 121/2010, Tribunalului București a respins ca

neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a

pârâtului Ministerul Finanțelor Publice; a admis acțiunea în

contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, pe care l-a obligat

să plătească reclamantei suma de 483.144,6670 lei

reprezentând valoarea de circulație a

imobilului; a respins ca neîntemeiată cererea formulată în

contradictoriu cu Municipiul București; a respins ca neîntemeiată

cererea de

chemare în garanție formulată

de Ministerul Finanțelor Publice.

Tribunalul a reținut că, prin

contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, în calitate

de cumpărătoare și SC H.N. SA, în calitate de mandatară a

proprietarului imobilului, Primăria Municipiului București,

reclamanta a dobândit

dreptul de

proprietate asupra imobilului situat

în București. Ulterior,

reclamanta fost evinsă ca efect al admiterii acțiunii în revendicare

promovată împotriva acesteia de către fostul proprietar al

imobilului, devenind incidente dispozițiile art.

1337

C

.civ

., referitoare la obligația de garanție

pentru evicțiune.

În ceea ce privește calitatea procesuală

pasivă, tribunalul a reținut aplicabilitatea normelor speciale

cuprinse în Legea 10/2001, care reglementează obligația de plată

a valorii de circulației imobilelor în sarcina Ministerului

Finanțelor Publice.

În privința

cererii de chemare în garanție, s-a reținut că nu există în

sarcina chematei în garanție obligația de a restitui suma încasată

cu titlu de preț al mandatului cu titlu oneros, această sumă

rămânând în patrimoniul acesteia în virtutea executării în fapt a

mandatului.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel reclamanta și Ministerul Finanțelor

Publice.

Prin decizia nr. 566A/2010,

Curtea de Apel București a respins apelul reclamantei, a admis apelul

declarat de Ministerul Finanțelor Publice, a schimbat în parte

sentința apelată, în sensul că a admis în parte acțiunea

și l-a obligat pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să

plătească reclamantei suma de 65.566,46 lei, actualizată cu rata

inflației de la data de 11.12.2008 și până la data

plății efective, reprezentând prețul actualizat al imobilului,

menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Instanța de apel

a reținut că temeiul acțiunii reclamantei este reprezentat de

dispozițiile art. 50 din Legea 10/2001, care conțin o reglementare

specială a instituției evicțiunii în ipoteza în care

privește un imobil preluat abuziv și vândut în condițiile legii

112/1995, stabilind răspunderea pentru evicțiune în sarcina

Ministerului Finanțelor Publice.

Curtea a reținut că prevederile art. 50 alin. 2

și alin. 2

1

din Legea nr. 10/2001 sunt susceptibile de a fi

interpretate extensiv, în sensul că sunt aplicabile și în

situația în care fostul chiriaș, cumpărător al imobilului

în baza Legii nr. 112/1995, a fost evins prin admiterea acțiunii în

revendicare.

A considerat

întemeiată critica apelantului pârât referitoare la neîndeplinirea

cerințele prevăzute de art. 50 alin. 1 din Legea nr.10/2001, în

sensul că nu s-a dovedit respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la

încheierea contractului de vânzare cumpărare, iar reclamanta nu poate

pretinde despăgubiri la valoarea reală de piață, ci doar

prețul reactualizat, potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

În

raport de modul de soluționare a apelului pârâtului, Curtea a apreciat

nefondat apelul reclamantei, prin care aceasta a solicitat majorarea

cuantumului despăgubirilor acordate de prima instanță,

reprezentând valoarea de piață a imobilului.

Împotriva

acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art.

301 C

. pr.

civ

., reclamanta și pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice.

Recurenta-reclamantă

invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5 și pct.

9 C

.

pr.civ

.

În dezvoltarea

motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct.

9

C

.pr.civ

., reclamanta arată că instanța de

apel a interpretat greșit prevederile art. 50 alin. 2

1

din

Legea nr. 10/2001. În opinia sa, interpretarea în sensul că

nevalabilitatea titlului statului constituie o cauză de nerespectare a

Legii nr. 112/1995, lasă dispozițiile art. 50 alin. 2

1

din

Legea nr. 10/2001 fără aplicare.

În cadrul motivului de

recurs prevăzut de art. 304 pct.

5

C

.pr.civ

., a susținut că instanța nu

a analizat motivele de apel referitoare

la respingerea de către prima instanță a cererii formulate în

contradictoriu cu Municipiul București, întemeiată pe prevederile

art.

1337

C

.civ

.

În motivarea

recursului său, întemeiat pe prevederile art. 304 pct.

9

C

.pr.civ

., recurentul-pârât Ministerul Finanțelor

Publice critică soluția de respingere a excepției lipsei

calității sale procesuale pasive. Ministerul Finanțelor Publice

nu a avut calitatea de parte la încheierea contractului dintre reclamantă

și Primăria Municipiului București, fiind doar depozitarul

fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria

Municipiului București. În conformitate cu dispozițiile art.

1337 C

. civil, recurentul

pârât consideră că trebuia să se instituie răspunderea

pentru evicțiune a vânzătorului,

respectiv a Primăriei Municipiului București.

De asemenea,

recurentul pârât critică hotărârea instanței de apel în ceea ce

privește respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în

garanție formulată în contradictoriu cu chemata în garanție.

Examinând legalitatea

deciziei

recurate

, prin prisma motivelor de recurs

invocate, Înalta Curte reține următoarele:

Critica recurentei

reclamante, privind greșita interpretare a prevederilor art. 50 alin. 2

1

din Legea nr. 10/2001 este nefondată. Interpretarea sistematică a

dispozițiilor relevante din această lege, respectiv art. 50 alin. 2,

alin. 2

1

și art. 50

1

, conduce la concluzia că

nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost

evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață

a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate în baza Legii nr.112/1995. Chiriașii cumpărători au

dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care,

menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare

încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinși prin efectul

admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu

condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii

acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului.

În

speță, nu se poate reține că actul de

vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiție

prevăzută de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 pentru

acordarea prețului de piață).

În considerentele hotărârii

judecătorești pronunțate în cadrul acțiunii în revendicare,

s-a reținut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu

valabil, cumpărătoarea dobândind bunul de la un neproprietar. De

asemenea, instanța a stabilit că, la data încheierii contractului,

cumpărătoarea a fost de rea-credință, întrucât a fost

notificată în mod expres să nu cumpere și a avut

cunoștință despre demersurile fostului proprietar în cadrul unei

acțiuni în revendicare formulată în 1993, admisă inițial

și respinsă ulterior ca efect al exercitării recursului în

anulare, prin decizia nr. 2357/1995 a Curții Supreme de Justiție, conform

practicii instanței supreme de la acea dată.

În

consecință, în mod corect instanța de apel a reținut

că reclamanta din prezenta cauză nu se încadrează în ipoteza

avută în vedere de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, actul de

vânzare-cumpărare fiind încheiat cu rea-credință, în

condițiile în care cumpărătoarea știa că titlul

statului a fost contestat.

În cadrul

motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct.

5 C

. pr.

civ

.,

recurenta reclamantă susține că instanța de apel a omis

să

examineze critica referitoare la

greșita respingere a acțiunii întemeiată pe dispozițiile

art.

1337 C

.

civil și îndreptată împotriva pârâtului Municipiul București.

Înalta Curte

constată că instanța de apel a examinat acest motiv de apel

atunci când a stabilit temeiul de drept aplicabil acțiunii. În acest sens,

în considerentele deciziei

recurate

s-a reținut

că acțiunea se întemeiază pe dispozițiile Legii nr.

10/2001, care reglementează dreptul la despăgubiri al

chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate

în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desființate,

dispoziții aplicabile cu prioritate

conform principiului

specialia

generalibus

derogant

și care exclud posibilitatea

solicitării pe calea dreptului comun a despăgubirilor în

contradictoriu cu vânzătorul.

Recursul declarat de

recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice este nefondat.

Potrivit art. 50 alin. 3 din

Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009,

restituirea prețului prevăzut la alin. 2 și alin. 2

1

se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare.

Nu pot fi primite susținerile

recurentului pârât Ministerul Finanțelor Publice, privind incidența

normelor de drept comun în materie de evicțiune și calitatea de

debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat

în baza Legii nr. 112/1995, conform principiului

specialia

generalibus

derogant

, norma

specială înlătură de la aplicare norma de drept comun. În

materia examinată, Legea nr. 10/2001 (lege specială) stabilește

condițiile de restituire a prețului actualizat și a celui de

piață, precum și calitatea Ministerului Finanțelor Publice

de plătitor, în numele și pe seama Statului debitor al

obligației de restituire, aceste prevederi legale având prioritate de

aplicare.

Critica aceluiași recurent privind modul de soluționare a

cererii de chemare în garanție,

este

nefondată.

Încasarea de către chemata în garanție a comisionului de 1%

are ca temei contractul de mandat încheiat cu vânzătorul, cuantumul

remunerației mandatarului fiind prestabilit în 13 lit. a) din Legea nr.

112/1995 și art.

41 alin. 1 și 2 din Normele metodologice de aplicare

a Legii nr. 112/1995

.

Legiuitorul a

înțeles să reglementeze în sarcina Ministerului Finanțelor

Publice obligația de a restitui către cumpărător valoarea

integrală și actualizată a prețului plătit de acesta

în temeiul contractului de vânzare cumpărare desființat,

fără însă a reglementa printr-o normă specială soarta

comisionului de 1% încasat de intermediarul vânzării. În lipsa unei norme

speciale, rămân aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Codul

civil în materia contractului de mandat cu titlu oneros.

R

ecurentul pârât Ministerul Finanțelor

Publice nu a invocat

nicio

cauză juridică a

eventualei obligații de restituire a comisionului de către mandatar.

Prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995,

indicate în motivarea recursului, prevederi care se referă la procedura de

încasare a prețului și reținere a comisionului de 1% de

către unitățile specializate în vânzarea locuințelor, nu

pot constitui temei pentru obligarea acestora la restituirea comisionului

către Ministerul Finanțelor Publice. Dimpotrivă, textul invocat

reprezintă un argument suplimentar al legalității încasării

remunerației de către mandatar. În consecință, soluția

respingerii cererii de chemare în garanție este corectă.

În raport de considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin.

1

C

.pr.civ

., Înalta Curte a respins ambele recursuri ca

nefondate.