ÎCCJ, decizie (scj.ro #81844)

Imobil cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 și pierdut de dobânditor în cadrul acțiunii în revendicare. Constatarea nevalabilității titlului statului și reținerea nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea actului. Dreptul cumpărătorului evins la restituirea prețului actualizat cu rata inflației pentru imobilul restituit fostului proprietar. Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Index alfabetic : contract de vânzare cumpărare - preț actualizat - preț de circulație - acțiune în revendicare - proprietar evins Legea nr. 10/2001, art. 50, art. 50 1 Legea nr. 112/1995 Interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 50 alin. 2, alin. 2 1 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995.

Chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului. ICCJ, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia civilă nr. 6233 din 21 septembrie 2011 Reclamanta M.J.

a chemat în judecată Municipiul București prin Primarul General și Ministerul Economiei și Finanțelor, solicitând să se dispună, în principal, obligarea acestora la plata contravalorii imobilului situat în București, stabilită în raport de data evingerii, iar în subsidiar, obligarea pârâților la plata prețului reactualizat cu rata inflației, achitat de către reclamantă în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 3064/26718/1997, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menționat. Ministerul Economiei și Finanțelor a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive. Același pârât a formulat cerere de chemare în garanție în contradictoriu cu SC H.N. SA, solicitând obligarea acesteia la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 121/2010, Tribunalului București a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice; a admis acțiunea în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, pe care l-a obligat să plătească reclamantei suma de 483.144,6670 lei reprezentând valoarea de circulație a imobilului; a respins ca neîntemeiată cererea formulată în contradictoriu cu Municipiul București; a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice. Tribunalul a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, în calitate de cumpărătoare și SC H.N. SA, în calitate de mandatară a proprietarului imobilului, Primăria Municipiului București, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București.

Ulterior, reclamanta fost evinsă ca efect al admiterii acțiunii în revendicare promovată împotriva acesteia de către fostul proprietar al imobilului, devenind incidente dispozițiile art. 1337 C .civ ., referitoare la obligația de garanție pentru evicțiune. În ceea ce privește calitatea procesuală pasivă, tribunalul a reținut aplicabilitatea normelor speciale cuprinse în Legea 10/2001, care reglementează obligația de plată a valorii de circulației imobilelor în sarcina Ministerului Finanțelor Publice. În privința cererii de chemare în garanție, s-a reținut că nu există în sarcina chematei în garanție obligația de a restitui suma încasată cu titlu de preț al mandatului cu titlu oneros, această sumă rămânând în patrimoniul acesteia în virtutea executării în fapt a mandatului.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta și Ministerul Finanțelor Publice. Prin decizia nr. 566A/2010, Curtea de Apel București a respins apelul reclamantei, a admis apelul declarat de Ministerul Finanțelor Publice, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte acțiunea și l-a obligat pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să plătească reclamantei suma de 65.566,46 lei, actualizată cu rata inflației de la data de 11.12.2008 și până la data plății efective, reprezentând prețul actualizat al imobilului, menținând celelalte dispoziții ale sentinței. Instanța de apel a reținut că temeiul acțiunii reclamantei este reprezentat de dispozițiile art. 50 din Legea 10/2001, care conțin o reglementare specială a instituției evicțiunii în ipoteza în care privește un imobil preluat abuziv și vândut în condițiile legii 112/1995, stabilind răspunderea pentru evicțiune în sarcina Ministerului Finanțelor Publice.

Curtea a reținut că prevederile art. 50 alin. 2 și alin. 2 1 din Legea nr. 10/2001 sunt susceptibile de a fi interpretate extensiv, în sensul că sunt aplicabile și în situația în care fostul chiriaș, cumpărător al imobilului în baza Legii nr. 112/1995, a fost evins prin admiterea acțiunii în revendicare. A considerat întemeiată critica apelantului pârât referitoare la neîndeplinirea cerințele prevăzute de art. 50 alin. 1 din Legea nr.10/2001, în sensul că nu s-a dovedit respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare cumpărare, iar reclamanta nu poate pretinde despăgubiri la valoarea reală de piață, ci doar prețul reactualizat, potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

În raport de modul de soluționare a apelului pârâtului, Curtea a apreciat nefondat apelul reclamantei, prin care aceasta a solicitat majorarea cuantumului despăgubirilor acordate de prima instanță, reprezentând valoarea de piață a imobilului. Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C . pr. civ ., reclamanta și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice. Recurenta-reclamantă invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5 și pct. 9 C . pr.civ . În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C .pr.civ ., reclamanta arată că instanța de apel a interpretat greșit prevederile art. 50 alin. 2 1 din Legea nr. 10/2001. În opinia sa, interpretarea în sensul că nevalabilitatea titlului statului constituie o cauză de nerespectare a Legii nr. 112/1995, lasă dispozițiile art. 50 alin. 2 1 din Legea nr. 10/2001 fără aplicare.

În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C .pr.civ ., a susținut că instanța nu a analizat motivele de apel referitoare la respingerea de către prima instanță a cererii formulate în contradictoriu cu Municipiul București, întemeiată pe prevederile art. 1337 C .civ . În motivarea recursului său, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C .pr.civ ., recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice critică soluția de respingere a excepției lipsei calității sale procesuale pasive. Ministerul Finanțelor Publice nu a avut calitatea de parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria Municipiului București, fiind doar depozitarul fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.

În conformitate cu dispozițiile art. 1337 C . civil, recurentul pârât consideră că trebuia să se instituie răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București. De asemenea, recurentul pârât critică hotărârea instanței de apel în ceea ce privește respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu chemata în garanție. Examinând legalitatea deciziei recurate , prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reține următoarele: Critica recurentei reclamante, privind greșita interpretare a prevederilor art. 50 alin. 2 1 din Legea nr. 10/2001 este nefondată.

Interpretarea sistematică a dispozițiilor relevante din această lege, respectiv art. 50 alin. 2, alin. 2 1 și art. 50 1 , conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995. Chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului.

În speță, nu se poate reține că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea prețului de piață). În considerentele hotărârii judecătorești pronunțate în cadrul acțiunii în revendicare, s-a reținut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, cumpărătoarea dobândind bunul de la un neproprietar. De asemenea, instanța a stabilit că, la data încheierii contractului, cumpărătoarea a fost de rea-credință, întrucât a fost notificată în mod expres să nu cumpere și a avut cunoștință despre demersurile fostului proprietar în cadrul unei acțiuni în revendicare formulată în 1993, admisă inițial și respinsă ulterior ca efect al exercitării recursului în anulare, prin decizia nr. 2357/1995 a Curții Supreme de Justiție, conform practicii instanței supreme de la acea dată.

În consecință, în mod corect instanța de apel a reținut că reclamanta din prezenta cauză nu se încadrează în ipoteza avută în vedere de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu rea-credință, în condițiile în care cumpărătoarea știa că titlul statului a fost contestat. În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C . pr. civ ., recurenta reclamantă susține că instanța de apel a omis să examineze critica referitoare la greșita respingere a acțiunii întemeiată pe dispozițiile art. 1337 C . civil și îndreptată împotriva pârâtului Municipiul București. Înalta Curte constată că instanța de apel a examinat acest motiv de apel atunci când a stabilit temeiul de drept aplicabil acțiunii.

În acest sens, în considerentele deciziei recurate s-a reținut că acțiunea se întemeiază pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, care reglementează dreptul la despăgubiri al chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desființate, dispoziții aplicabile cu prioritate conform principiului specialia generalibus derogant și care exclud posibilitatea solicitării pe calea dreptului comun a despăgubirilor în contradictoriu cu vânzătorul. Recursul declarat de recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice este nefondat. Potrivit art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, restituirea prețului prevăzut la alin. 2 și alin. 2 1 se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Nu pot fi primite susținerile recurentului pârât Ministerul Finanțelor Publice, privind incidența normelor de drept comun în materie de evicțiune și calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, conform principiului specialia generalibus derogant , norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun. În materia examinată, Legea nr. 10/2001 (lege specială) stabilește condițiile de restituire a prețului actualizat și a celui de piață, precum și calitatea Ministerului Finanțelor Publice de plătitor, în numele și pe seama Statului debitor al obligației de restituire, aceste prevederi legale având prioritate de aplicare. Critica aceluiași recurent privind modul de soluționare a cererii de chemare în garanție, este nefondată.

Încasarea de către chemata în garanție a comisionului de 1% are ca temei contractul de mandat încheiat cu vânzătorul, cuantumul remunerației mandatarului fiind prestabilit în 13 lit. a) din Legea nr. 112/1995 și art. 41 alin. 1 și 2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 . Legiuitorul a înțeles să reglementeze în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația de a restitui către cumpărător valoarea integrală și actualizată a prețului plătit de acesta în temeiul contractului de vânzare cumpărare desființat, fără însă a reglementa printr-o normă specială soarta comisionului de 1% încasat de intermediarul vânzării. În lipsa unei norme speciale, rămân aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Codul civil în materia contractului de mandat cu titlu oneros.

R ecurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice nu a invocat nicio cauză juridică a eventualei obligații de restituire a comisionului de către mandatar. Prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, indicate în motivarea recursului, prevederi care se referă la procedura de încasare a prețului și reținere a comisionului de 1% de către unitățile specializate în vânzarea locuințelor, nu pot constitui temei pentru obligarea acestora la restituirea comisionului către Ministerul Finanțelor Publice. Dimpotrivă, textul invocat reprezintă un argument suplimentar al legalității încasării remunerației de către mandatar. În consecință, soluția respingerii cererii de chemare în garanție este corectă.

În raport de considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. 1 C .pr.civ ., Înalta Curte a respins ambele recursuri ca nefondate.