ÎCCJ, decizie (scj.ro #81824)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81824) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Contract

de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea dispozițiilor Legii

nr.112/1995.  Restituirea prețului actualizat cu rata inflației.

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate.

Index

alfabetic

: contract de vânzare-cumpărare

- preț actualizat

- imobil

Legea nr. 10/2001, art. 50,

art. 50

1

Legea nr.

112/1995

După intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 trebuie

realizată distincția între prețul actualizat și prețul

de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și

această distincție funcționează, în raport de modalitatea

în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare -

cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil,

fie prin desființarea contractului de vânzare - cumpărare, încheiat

cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o

consecință a admiterii acțiunii în nulitate, sau prin admiterea

unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce

presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de

proprietate.

Astfel că, menținându-se alin. 2 al art. 50, realizându-se modificarea

de la alin. 3 al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. 2 și alin. 2

1

,

și introducându-se art. 50

1

, este evidentă concluzia

că, nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au

fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii

de piață,  a imobilelor ce au format obiectul contractelor de

vânzare - cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.

112/1995,

ci această valoare ar trebui

acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor

de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995,

chiriașii au fost evinși, prin efectul admiterii acțiunii în

revendicare, prin compararea titlurilor.

Î.C.C.J, Secția

civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 3769 din 9

mai 2011.

Prin sentința civilă nr. 1973/2010, Tribunalul Bistrița a admis

în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta B.A., împotriva

Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice București,

reprezentat prin Direcția Generală a Finanțelor Publice

Bistrița-Năsăud, și a obligat pârâtul să restituie

reclamantei prețul actualizat plătit de defunct în intervalul

1997-2002. A respins ca neîntemeiată cererea reclamantei de restituire a

prețului de piață stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare.

Tribunalul a reținut faptul că reclamanta este unica

moștenitoare acceptantă a defunctului B.T.L., decedat la data de 17

ianuarie 2003, așa cum rezultă din certificatul de moștenitor

nr. 128/2008 suplimentar la certificatul de moștenitor nr. 107/2003.

La

data de 5 martie 1997, între defunctul B.T.L., în calitate de

cumpărător și RATL Bistrița, în calitate de vânzător

s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 140/1997 având ca obiect

un imobil situat în Bistrița și terenul de sub construcție,

respectiv prețul de 20.868.731 lei Rol, plătibil în rate cu o

dobândă egală cu jumătate din dobânda de referință

stabilită anual de Banca Națională a României.

Prin ordin al prefectului, cumpărătorului i s-a atribuit și

suprafața de teren de 306 m.p. cu

destinația

grădină, dreptul de proprietate al cumpărătorului asupra

construcției și terenului aferent înscriindu-se în evidențele de

carte funciară în anul 2000.

Prin sentința civilă nr. 7121/2001, definitivă și

irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Bistrița, s-a

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.

140/1997 și a ordinului prefectului de atribuire a terenului,

restabilindu-se situația anterioară de carte funciară.

Dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată,

nou introdus prin Legea nr. 1/2009, pe care reclamanta își întemeiază

pretențiile, nu sunt aplicabile în cauză.

Pentru incidența acestei norme este necesar ca încheierea contractului de

vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat prin hotărâre

judecătorească să se fi realizat cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995. Or, în speță, s-a reținut în mod irevocabil

faptul că încheierea contractului nr. 140/1997 a avut loc cu eludarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 iar reclamanta nu este

îndreptățită la restituirea prețului de piață al

imobilului, stabilit prin expertiză conform standardelor

internaționale de

evaluare.

Așa

cum rezultă din dispozițiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001,

republicată, proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile au dreptul doar la restituirea prețului actualizat

plătit.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta  și

pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice Direcția

Generală a Finanțelor Publice Bistrița Năsăud iar prin

decizia civilă nr. 156 din 9 iunie 2010 a Curții de Apel Cluj

secția civilă, de muncă și asigurări sociale pentru

minori și familie s-au respins apelurile reținându-se

următoarele considerente:

Art. 50

alin. 2 din acest act normativ face referire la cererile sau acțiunile în

justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Art. 50

1

prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, au dreptul la  restituirea prețului de piață

al imobilelor, stabilit  conform standardelor intenționale de

evaluare.

Astfel,

beneficiază de restituirea prețului actualizat cumpărătorii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Beneficiază

de restituirea prețului de piață al imobilului cumpărat,

stabilit  conform standardelor internaționale de evaluare,

proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Singurul

criteriu menționat de legiuitor este acela vizând încheierea contractului

de vânzare-cumpărare, ulterior  anulat  prin hotărâre

judecătorească irevocabilă, cu eludarea – pentru aplicarea art.

50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001-  respectiv respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995 –pentru aplicarea disp. art. 50

1

din

același act normativ.

Contractul

de vânzare-cumpărare încheiat de antecesorul reclamantei a fost anulat

prin sentința civilă nr. 7121/2001 a Judecătoriei

Bistrița-Năsăud,  reținându-se în mod expres că

încheierea actului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu eludarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Odată

stabilit că imobilul nu putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr.

112/1995, este evident că vânzarea sa către antecesorul reclamantei

în baza acestui act normativ s-a făcut cu eludarea sa, ceea ce are ca

și consecință imediată inaplicabilitatea art. 50

1

din Legea nr.10/2001.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs atât

reclamanta B.A. cât și pârâtul Statul Român prin Ministerul

Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor

Publice Bistrița Năsăud.

Astfel criticile aduse hotărârii instanței de apel

vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:

Reclamanta a invocat art. 304 pct. 9 C.proc.civ., susținând

că instanța de apel a făcut o greșită interpretare

și aplicare a legii față de obiectul dedus judecății

în condițiile în care s-a solicitat restituirea a 46,63% din valoarea

actuală a imobilului stabilită conform standardelor

internaționale de evaluare.

Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice

prin Direcția Generală a Finanțelor Publice Bistrița a

criticat hotărârea instanței de apel prin prisma dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Astfel

s-a susținut greșita interpretare a legii față de

dispozițiile art. 50.3 din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor

metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, și raportat la

faptul că unitatea specializată care a încasat contravaloarea

prețului este Municipiul Bistrița, ce are obligația de

restituire a comisionului de 1%.

Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate,

a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte reține

următoarele:

În

conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001

republicată, cererile sau acțiunile în justiție privind

restituirea prețului actualizat, plătit de chiriașii ale

căror contracte de vânzare – cumpărare încheiate, cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de plata

taxei de timbru.

Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii

nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în

perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989  a modificat art. 50 alin 3

din Legea 10/2011, având astfel următorul cuprins: „restituirea

prețului prevăzut la alin. 2 și alin. 2

1

se

face de către Ministerul Economiei și

Finanțelor, din fondul extrabugetar,

constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu

modificările

ulterioare”.

Tot astfel, după art. 50, prin același act normativ

sus evocat s-a  introdus un nou articol, art. 50

1

,

cu următorul cuprins: „proprietarii ale

căror contracte de vânzare — cumpărare,

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.

112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au

dreptul la

restituirea prețului de piață al imobilului,

stabilit conform standardelor

internaționale

de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin

expertiză”

.

Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții

legale, Înalta Curte apreciază că, inclusiv după intrarea în

vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în M.Of. nr. 63 din 03.02.2009,

trebuie realizată distincția între prețul actualizat și

prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor

interesate, și această distincție funcționează, în

raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui

contract de vânzare - cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a

pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare -

cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul

său de proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în

nulitate, sau prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea

titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor

titluri valabile de proprietate.

Înalta Curte apreciază astfel că, menținându-se alin. 2 al art.

50, realizându-se modificarea de la alin. 3 al art. 50, care cuprinde ipotezele

de la alin. 2 și alin. 2

1

, și introducându-se art. 50

1

,

este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care

chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în

sens larg, se impune acordarea valorii de piață,  a imobilelor

ce au format obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în

considerarea Legii nr.

112/1995,

ci

această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care,

menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare - cumpărare,

încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii au fost evinși,

prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea

titlurilor.

În contextul cauzei, se constată, însă, că

recurenții nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 50

1

al Legii nr. 10/2001 republicată, respectiv a încheierii contractului de

vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si a

menținerii valabilității acestui contract, respectiv a evingerii

lor, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare prin comparare de

titluri.

În acest sens, deși se poate retine că, în sensul sau

etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin

judecată - evincere est vicendo in judicio aliquid auferre — instanța

de recurs consideră necesar să reitereze că, în opinia sa, în

cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicțiunea presupune

un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care

contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desființează,

ca o consecința a admiterii acțiunii in nulitate, devin aplicabile

principiile ce guvernează efectele nulității, respectiv

desființarea contractului cu efect retroactiv, cu consecința

repunerii pârtilor în situația anterioara (restitutio in integrum).

În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat in baza

unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca părțile

raportului juridic să ajungă în situația în care acest act nu

s-ar fi încheiat, și, cum obligația fiecăruia dintre

părțile contractului sinalagmatic, desființat retroactiv,

deși executată, apare ca si când nu a existat vreodată,

restituirea prestațiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat.

Or, în speța dedusă judecății, prin decizia

civilă nr. 2175/2002 pronunțată de Curtea de Apel Cluj,

Secția Civilă, s-a stabilit  cu putere de lucru judecata

că este exclusă  buna – credință a

cumpărătorilor  .

Cum aceste aspecte de drept au fost  dezlegate în mod

irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumție de

validitate, nu mai pot fi repuse în discuție în prezentul recurs, urmând a

se constata că în cauză a intervenit desființarea titlului de

proprietate al reclamanților ca urmare a nerespectării

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, situație ce exclude aplicabilitatea

și incidența dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr.

10/2001.

Din perspectiva celor expuse, instanța de apel a făcut

o legală interpretare și aplicare a legii raportat doar la

incidența dispozițiilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001

republicată, reclamanții având dreptul doar la restituirea

prețului actualizat plătit.

Cum dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001

republicată prevăd că restituirea prețului actualizat

plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare –

cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 cu modificările

și completările ulterioare, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face

de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar

constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarea

și completările ulterioare, Înalta Curte constată că

decizia recurată este dată cu corecta aplicare a legii.

Este real că restituirea prestațiilor, expresie a

principiului „restitutio in integrum” ce urmărește efectele

nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun,

operează între părțile contractante însă potrivit

măsurii anterior evocate, legea specială derogă de la

această regulă instituind prin textul legal anterior citat, o

subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la

restituirea prețului).

Această prevedere legală își are rațiunea în

respectarea unei simetrii între destinația finală a sumelor încasate

de vânzător (unitatea administrativ teritorială) cu titlu de

preț de la chiriașii cumpărători și sursa fondurilor

pentru restituirea prețului actualizat către aceștia, pentru

cazul desființării contractului, în ambele situații – fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din legea nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare.

Din perspectiva celor expuse, nefiind incidente dispozițiile

art. 304 pct. 9 C.proc.civ., ambele recursuri au fost respinse ca nefondate.