ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7148/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 4019/PI din 06 septembrie 2011 pronunțată în dosarul sus-menționat, Tribunalul Timiș a respins, ca neîntemeiată, acțiunea civilă formulată de reclamanții M.G., B.A.S., P.R.M., în contradictoriu cu pârâții Ministerul Finanțelor Publice, Consiliul Local al Municipiului Timișoara, Administrația Domeniului Public a Primăriei Municipiului Timișoara, prin Primar, Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței, Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat București, având ca obiect pretenții. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 9797 din 22 octombrie 1996 încheiat de Statul Român, prin administratorul său general, numiții M.G.

și M.O. au cumpărat apartamentul nr. 3 din Timișoara, str. A., în baza Legii nr. 112/1995. La data de 01 aprilie 2008, s-a pronunțat decizia civilă nr. 255 de către Tribunalul Timiș, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare menționat, ca urmare a constatării că imobilul a fost preluat fără titlu de către Statul Român. În motivare, s-a reținut că notorietatea abuzurilor comise de statul comunist, în materie imobiliară, prin preluarea imobilelor de la foștii proprietari considerați „exploatatori” dă naștere unei prezumții simple de preluare cu titlu discutabil (nevalabil).

Altfel spus, orice subdobânditor al unui imobil preluat de stat în perioada comunistă, prin modurile specifice de dobândire a proprietății socialiste, trebuia sau putea să aibă un dubiu, o îndoială cu privire la legalitatea titlului statului asupra acelui bun, asupra însăși aparenței de drept, simpla ignoranță nefiind suficientă a-i conferi statutul de dobânditor de bună-credință. La epoca adoptării Legii nr. 112/1995, fuseseră admise de instanțele judecătorești acțiuni în revendicare întemeiate pe dreptul comun, introduse de foștii proprietari spoliați.

Or, cunoscând împrejurarea că titlul vânzătorului ar putea fi desființat printr-o hotărâre judecătorească, chiriașii ar fi trebuit să dea dovadă de o maximă prudență și diligență în a cumpăra imobile din casele naționalizate, asumându-și în acest caz riscurile pe care le implica o manifestare de voință în sensul achiziționării unui astfel de apartament (mai ales că se prefigura, de însăși Legea nr. 112/1995, apariția unor legi speciale de reparație). În continuare, în aceeași hotărâre, s-a reținut că nu sunt întrunite condițiile stricte și rațiunile cu totul speciale care justifică lipsirea adevăratului proprietar de dreptul său în favoarea terților subdobânditori (cumpărători pârâți), întrucât cei din urmă au achiziționat apartamentele din imobilul preluat în mod abuziv de la W.T.

și de la autoarea sa - W.M., în condițiile în care era de notorietate că se preconiza retrocedarea imobilelor preluate de la foștii proprietari printr-o lege specială și, ca atare, orice persoană diligentă ar fi trebuit să aștepte măsurile reparatorii de care se vorbea public, de mult timp, și abia apoi să cumpere, dacă bunul nu ar fi fost restituit proprietarului de drept. Tribunalul a conchis că instanța care a soluționat litigiul de revendicare a imobilului de către fostul proprietar a stabilit reaua-credință a cumpărătorilor M.G. și M.O., aceasta din urmă decedată și moștenită de reclamanții din prezenta cauză. Aceasta a fost motivul nulității dispuse prin decizia tribunalului și menținută de Curtea de Apel Timișoara.

Conform art. 50 1 din Legea nr. 1/2009 de modificare a Legii nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Pentru a verifica dacă textul este incident în speță, s-a avut în vedere hotărârea citată în care s-a constatat că imobilul în discuție se sustrăgea sferei de aplicare a Legii nr. 112/1995, care se referă la imobile preluate cu titlu. Tribunalul a constatat astfel că încheierea contractului de vânzare cumpărare de către M.G.

și M.O. nu a avut loc cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fapt constatat cu putere de lucru judecat și de care trebuia să țină seama în prezenta cauză. Din acest motiv, nu se pot acorda reclamanților despăgubiri la valoarea de piață a imobilului, în condițiile temeiului de drept invocat, iar cum reclamanții nu au fost de acord nici cu determinarea unei alte valori, se impune respingerea petitului întâi, a reținut instanța de fond.

Nici pentru petitele doi și trei, reclamanții nu au primit câștig de cauză, pentru că, din dispozițiile invocate de aceștia, respectiv art. 20 alin. (2 1 ) și (2 3 ) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, rezultă că o cerință pentru obținerea unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței sau pentru atribuirea unei locuințe cu chirie din fondul de imobile disponibil aflat în proprietatea sau în administrarea Regiei Autonome Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat, este buna-credință la cumpărarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995. Anterior a fost menționată decizia rămasă irevocabilă prin care s-a stabilit reaua-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții M.G., B.A.S. și P.R.M., iar prin decizia civilă nr. 27 din 14 februarie 2012 a Curții de Apel Timișoara s-a respins ca nefondat apelul, reținându-se că întrucât s-a stabilit în mod irevocabil că încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanți s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 rezultă în mod evident că reclamanții nu se pot prevala de dispozițiile art. 50 alin. (2 1 ) art. 50 alin. (3), art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții M.G., B.A.S. și P.R.M. solicitându-se casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare în principal pentru administrarea probelor solicitate pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului.

Astfel criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea hotărârii sub următoarele aspecte: Reclamanții susțin că instanța de apel și cea de fond au făcut o greșită interpretare și aplicare a legii față de obiectul dedus judecății întrucât buna sau reaua credință a cumpărătorului nu poate fi interpretată ca o încălcare a Legii nr. 112/1995. Se susține că încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, așa cum este aceasta reglementată de temeiul de drept al acțiunii este de strictă interpretare și se referă la situațiile prevăzute de actul normativ – calitatea de chiriaș al cumpărătorului, acesta să nu dețină în proprietate o altă locuință, imobilul să nu monument istoric. Aceste situații prevăzute expres de Legea nr. 112/1995 și sancționate cu nulitatea absolută nu pot fi asimilate și nu pot avea același tratament juridic în raport cu Legea nr. 1/2009 ca reaua-credință reținută în sarcina reclamanților.

Ca atare, se învederează că actele normative este necesar a fi interpretate în sensul în care să producă efecte juridice și în sensul în care nu pot produce astfel de efecte. În aceeași idee se susține că prin excluderea categoriei de cumpărători în care se găsesc reclamanții, instanța interpretează Legea nr. 112/1995 într-o manieră care excede și litera și spiritul acesteia. Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocată și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele: Prin cererea înregistrată la 01 noiembrie 2010, reclamanții M.G., B.A.S. și P.R.M. au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 584.215 RON reprezentând valoarea de circulație a imobilului situat în Timișoara, str. P.M.C., în temeiul art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Prin decizia civilă nr. 255 din 01 aprilie 2008 a Tribunalului Timiș s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, reținându-se nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii lui și reaua-credință a cumpărătorilor la acel moment. Din acest motiv, nu se pot acorda reclamanților despăgubiri la valoarea de piață a imobilului, în condițiile temeiului de drept invocat, iar în condițiile în care reclamanții nu au fost de acord nici cu determinarea unei alte valori, soluția de respingere a petitului întâi este legală. Dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de bună-credință în baza Legii nr. 112/1995.

După intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

Astfel că, menținându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) și alin. (2 1 ), și introducându-se art. 50 1 , este evidentă concluzia că nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii au fost evinși, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 a modificat art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2011, având astfel următorul cuprins: „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și alin. (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Tot astfel, după art. 50, prin același act normativ sus-evocat s-a introdus un nou articol, art. 50 1 , cu următorul cuprins: „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză ”. Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, Înalta Curte apreciază că, inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în M. Of.

nr. 63/03.02.2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

Înalta Curte apreciază astfel că, menținându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) și alin. (2 1 ), și introducându-se art. 50 1 , este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii au fost evinși, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În contextul cauzei, se constată, însă, că recurenții nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 50 1 al Legii nr. 10/2001 republicată, respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și a menținerii valabilității acestui contract, respectiv nu se află în situația evingerii lor, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare prin comparare de titluri.

În acest sens, deși se poate retine că, în sensul sau etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată – „evincere est vicendo in judicio aliquid auferre” – instanța de recurs consideră necesar să reitereze că, în opinia sa, în cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicțiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desființează, ca o consecința a admiterii acțiunii in nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității, respectiv desființarea contractului cu efect retroactiv, cu consecința repunerii părților în situația anterioară (restitutio in integrum).

În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acest act nu s-ar fi încheiat, și, cum obligația fiecăruia dintre părțile contractului sinalagmatic, desființat retroactiv, deși executată, apare ca și când nu a existat vreodată, restituirea prestațiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat.

Or, în speța dedusă judecății, prin decizia civilă nr. 255 din 01 aprilie 2008 a Tribunalului Timiș s-a stabilit cu putere de lucru judecat că este exclusă buna-credință a cumpărătorilor, constatându-se astfel nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare raportat tocmai la nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii lui . Cum, aceste aspecte de drept au fost dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumție de validitate, nu mai pot fi repuse în discuție în prezentul recurs, urmând a se constata că în cauză a intervenit desființarea titlului de proprietate al reclamanților ca urmare a nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, situație ce exclude aplicabilitatea și incidența dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Din perspectiva celor expuse, instanța de apel a făcut o legală interpretare și aplicare a legii raportat atât la obiectul dedus judecății, cât și a poziției reclamanților ce nu au fost de acord cu determinarea și stabilirea unei alte valori, decât cea de piață a imobilului.

Cum reclamanții nu au fost de acord decât cu valoarea de piată a imobilului, nu-și găsesc aplicabilitate nici dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, care prevăd că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarea și completările ulterioare, motiv pentru care Înalta Curte constată că decizia recurată este dată cu corecta aplicare a legii.

Din perspectiva celor expuse, nici una din criticile recurenților nu se circumscriu dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care recursul reclamanților urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții M.G., B.A.S. și P.R.M. împotriva deciziei nr. 27 din 14 februarie 2012 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 noiembrie 2012.