ÎCCJ, decizie (scj.ro #127734)

Contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la un imobil restituit fostului proprietar solicitate de cumpărătorul evins. Calitate procesuală pasivă.

Cuprins pe materii :

Drept procesual civil. Procedura contencioasă. Calitate procesuală pasivă.

Index alfabetic :

îmbunătățiri

-spor de valoare

-persoană îndreptățită

Legea nr. 10/2001, art. 48

Potrivit prevederile art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite, iar, în conformitate cu art.3 din același act normativ, sunt considerate persoane îndreptățite, printre altele, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluării în mod abuziv a acestora.

Ca atare, în cererea având ca obiect plata contravalorii îmbunătățirilor și a sporului de valorare aduse imobilului pierdut în urma admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, calitate procesuală pasivă poate avea numai acesta din urmă, deoarece terțul evingător este cel ținut să suporte sporul de valoare rezultat din efectuarea cheltuielilor necesare si utile, întrucât lui îi profită aceste cheltuieli. Astfel, în mod corect a reținut instanța de apel că legitimarea procesuală pasivă a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, a unității deținătoare și a societății comerciale specializată în vânzarea imobilelor din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, care a acționat ca mandatar la perfectarea contractului de vânzare cumpărare cu fostul chiriaș și Ministerul Finanțelor Publice nu se justifică în cauză.

Secția I civilă, decizia nr. 64 din  21 ianuarie 2016

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 11.04.2012, urmare a declinării de competență de către Judecătoria Sector 5, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul București, prin Primarul general să fie obligați pârâții la plata contravalorii apartamentului situat în București.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1998, încheiat cu Primăria Municipiului București, prin X. SA, în temeiul Legii nr.112/1995 și HG nr.20/1996, au dobândit apartamentul situat în București, fără a li se comunica, înainte de încheierea contractului sau la data încheierii acestuia, faptul că apartamentul menționat forma obiectul unei cereri de restituire către fostul proprietar formulată în condițiile art.2 din Legea nr.112/1995.

Prin sentința civilă nr.5776/2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București a fost admis capătul de cerere având ca obiect acțiune în constatare, iar reclamanții din prezenta cauză au fost obligați să lase numitei E. în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul. Hotărârea judecătorească a rămas irevocabilă în calea de atac a recursului. Reclamanții au arătat că, în ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare prin care au dobândit imobilul, acesta a rămas valabil, dar s-a dat preferință titlului de proprietate al numitei E. De asemenea, s-a susținut de către reclamanți faptul că au dobândit dreptul de proprietate cu buna-credință, sens în care au adus îmbunătățiri apartamentului, valoarea acestuia crescând datorită acestora.

În drept, au fost invocate dispozițiile art.50, art.50

1

și urm. din Legea nr.10/2001, art.1337-1351 C.civ.

La termenul de judecată din 15.02.2012, reclamanții au depus la dosar cerere modificatoare a cadrului procesual pasiv, solicitând introducerea în cauză în calitate de pârâți a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, a Municipiului București, prin Primar și a SC X. SA. Totodată, reclamanții au arătat că solicită obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 120.000 euro, echivalent în lei la cursul BNR din  ziua plății, reprezentând prețul de circulație al apartamentului, având în vedere sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile efectuate, a sumei de 5.600 lei reprezentând onorariu de avocat achitat în dosarul în care au fost evinși, a sumei de 13.361,71 lei reprezentând cheltuieli de judecata în dosarul în care au fost evinși și cheltuieli de executare efectuate în dosarul de executare nr. xx90/2011, a sumei de 20.000 euro reprezentând daune morale, pentru suferințele create de Statul Român, respectiv starea de neliniște, incertitudine, insecuritate, procedura judiciara foarte lungă și costisitoare începută din anul 2005, finalizat cu pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului, precum și suma de 250 euro pe zi, cu titlu de daune cominatorii.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 10/2001, Convenția europeană, protocolul nr.1 la CEDO.

Prin sentința civilă nr. 484 din 11.04.2014 Tribunalul București, Secția V-a civilă a respins cererea precizată de reclamanți, ca neîntemeiată.

Prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1998, încheiat între PMB, prin SC X. SA, în calitate de reprezentant al vânzătorului și reclamanți, în calitate de cumpărători, s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, în temeiul Legii nr.112/1995, în schimbul prețului de 45.086.675 lei ROL.

Prin sentința civilă nr. 5776/2008 pronunțată de Judecătoria Sector 4, s-a dispus obligarea numiților A. și B. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul către reclamanta E. A apreciat instanța că atât cumpărătorii - reclamanții din prezenta cauză - cât și vânzătorul nu se pot prevala de prezumția bunei-credințe la momentul încheierii actului, întrucât, “cu minime diligențe, prin verificarea dosarului aflat la Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995, ar fi luat cunoștință de cererea formulată” de fostul proprietar. A mai statuat instanța că unitatea deținătoare a înstrăinat imobilul înainte de soluționarea cererii lui E. privind restituirea în natură. Deși admisă calea de atac a apelului promovată de reclamanții din prezenta cauză, prin decizia civilă nr. 1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel, a fost admis recursul declarat de E., modificată decizia civilă nr.1404/A/2009 în sensul respingerii apelului formulat de A. și B. A statuat instanța de recurs în cuprinsul considerentelor asupra datei de 23.07.1996, deci anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, dată la care E. a formulat notificare în vederea restituirii în natură a imobilului. Astfel, considerentele hotărârii judecătorești au intrat în puterea lucrului judecat.

În conformitate cu dispozițiile art.50 alin.(2) din Legea nr.10/2001 și art. 50 alin. (3) din același act normativ legiuitorul a prevăzut dreptul chiriașilor cumpărători la restituirea prețului de piață, numai în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în timp ce pentru situația contractelor de vânzare-cumpărare desființate și care fuseseră încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 a prevăzut doar dreptul la restituirea prețului plătit, actualizat în funcție de indicele de inflație.

În speță, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul, a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, sens în care prin sentința civilă nr.5776/2008 pronunțată de Judecătoria Sector 4, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel București s-a dispus obligarea numiților A. și B. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul către reclamanta E. S-a reținut astfel, în considerentele hotărârii faptul că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1998 au fost nesocotite prevederile Legii nr.112/1995, preluarea imobilului de către stat făcându-se fără titlu valabil. Deși nu s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare, s-a reținut ineficacitatea sa. Or, în temeiul art.9 alin.(1) din Legea nr.112/1995, de prevederile acestei legi pot beneficia în mod efectiv chiriașii imobilelor care nu se restituie în natură foștilor proprietari. Așadar, tribunalul a statuat că nu poate fi reținută buna credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare câtă vreme, cu minime demersuri, dat fiind și contextul social al momentului, fostul chiriaș ar fi avut posibilitatea sa cunoască situația juridică a apartamentului dobândit.

Condiția esențială pentru ca titularul titlului desființat să beneficieze de însăși valoarea de piață a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii, împrejurare analizată în hotărârea judecătorească prin care s-a constatat ineficacitatea actului juridic, ale cărei considerente, în susținerea soluției adoptate, se impun cu putere de lucru judecat în cauză, fără a putea fi reevaluate. Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr.112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procedural, din conținutul acesteia, conducând la inaplicabilitatea art.50

1

Legea nr.10/2001. Or, în cauza de față, reclamanții nu au înțeles să investească instanța cu o cerere în pretenții constând în prețul actualizat al imobilului, sens în care tribunalul nu a acordat, din oficiu, ceva ce nu s-a cerut. Prin urmare, tribunalul a constatat că reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piața al imobilului, în conformitate cu dispozițiile art.50

1

alin.(1) din Legea nr.10/2001, drept pentru care tribunalul a respins acest capăt de cerere formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca neîntemeiat.

Au mai solicitat reclamanții obligarea pârâților, în solidar la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cadrul dosarului civil nr. xx54/4/2007, a cheltuielilor de executare efectuate în cadrul dosarului de executare nr. xx90/2011, precum și daune cominatorii, indicând ca temei de drept prevederile art.1337-1351, art.1073 și art.1075 C.civ., potrivit precizărilor făcute în ședința publică din data de 11.10.2013. Contrar opiniei reclamanților, tribunalul a avut în vedere că, în cauză, nu operează evicțiunea de drept comun, astfel cum este reglementată de prevederile art.1337-1344 C.civ. În această materie, legea specială nu se completează cu dreptul comun. Altfel spus, dispozițiile art.50 alin.(2) Legea nr.10/2001 derogă de la dreptul comun constând în prevederile art.1337-1344 C.civ.. Dispozițiile art.50

1

din Legea nr.10/2001 modificată prin Legea nr.1/2009 nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de bună credință în baza Legii nr.112/1995.

În acest sens, deși s-a reținut că, în sensul său etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată, instanța a considerat necesar să reitereze că, în cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicțiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desființează, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității, respectiv desființarea contractului cu efect retroactiv, cu consecința repunerii părților în situația anterioară (restitutio in integrum).

S-a avut în vedere că restituirea prestațiilor, expresie a principiului „restitutio in integrum”, operează între părțile contractante însă, potrivit măsurii anterior evocate, legea specială derogă de la această regulă instituind prin textul legal anterior citat, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului). Această prevedere legală își are rațiunea în respectarea unei simetrii între destinația finală a sumelor încasate de vânzător (unitatea administrativ teritorială) cu titlu de preț de la chiriașii cumpărători și sursa fondurilor pentru restituirea prețului actualizat către aceștia, pentru cazul desființării contractului, în ambele situații – fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare.

Tribunalul a subliniat faptul că garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț, cum este cazul în speță, operează cu îndeplinirea cumulativă a trei cerințe, respectiv existența unei tulburări de drept, anterioritatea cauzei evicțiunii față de vânzare, necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Or, cum s-a statuat prin considerentele sentinței civile nr.5776/2008 pronunțată de Judecătoria Sector 4, irevocabilă prin decizia civilă nr.1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a reținut cu putere de lucru judecat ca reclamanții-cumpărători au acționat cu rea-credință la  momentul încheierii contractului, văzând data notificării formulate de fosta proprietară, respectiv 23.07.1996. Prin urmare, nu s-a putut susține, în mod obiectiv, că reclamanții cumpărători nu au cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului. Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul potrivit cu care el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut. Nefiind îndeplinită una dintre cerințele obligatorii pentru constatarea intervenirii evicțiunii totale, evident că nici efectelor juridice ale acestei garanții nu li se poate da eficiență. Ca atare, pretențiile privind recunoașterea dreptului la restituirea sumelor reprezentând contravaloarea cheltuielilor de judecată efectuate în cadrul dosarului civil nr. xx54/4/2007, a cheltuielilor de executare efectuate în cadrul dosarului de executare nr. xx90/2011, precum și daune cominatorii au fost apreciate a fi neîntemeiate.

S-a avut în vedere că, nici în considerarea garanțiilor procesuale europene nu se poate constitui în patrimoniul reclamanților un drept de creanță. Pentru a putea invoca prevederile art.1 din Protocolul 1 adițional la Convenție și a analiza dacă reclamanții au un „bun” în sensul acestui articol, în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului s-au conturat câteva principii. În primul rând, dispozițiile Convenției europene nu se aplică decât în măsura în care ingerința invocată s-a produs după intrarea în vigoare a Convenției pentru statul respectiv, ceea ce în cauza se verifica, Statul Român ratificând convenția prin Legea nr.30/1994. În al doilea rând, Convenția nu garantează dreptul persoanei de a dobândi un bun. Cel care pretinde protecția Convenției, trebuie să facă dovada existenței în patrimoniul său a unui bun actual sau a unei speranțe legitime. Noțiunea de „bun” are semnificație autonomă în jurisprudența Curții Europene. Ea cuprinde nu numai drepturile reale așa cum sunt ele definite în dreptul nostru intern, dar și așa numitele speranțe legitime, cum ar fi speranța de a obține o despăgubire. Speranțele legitime trebuie să fie suficient de clar determinate în dreptul intern și recunoscute fie printr-o hotărâre judecătorească fie printr-un act administrativ. Or, această condiție nu se mai regăsește în cauza dedusă judecății, dreptul reclamanților la restituirea prețului de piață al imobilului excedând posibilităților reale inserate în cuprinsul art.50

1

din Legea  nr.10/2001.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanții, formulând critici de netemeinicie și nelegalitate.

Prin decizia civilă nr 525 din 02 12 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a fost respins, ca nefondat, apelul reclamanților.

În pronunțarea acestei soluții, instanța de apel a reținut următoarele:

Curtea de Apel a constatat că, în esență, reclamanții au criticat sentința atacată, sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a Convenției Europene a Drepturilor Omului, în privința art. 1 din Primul Protocol adițional la CEDO, precum și sub aspectul încălcării principiului disponibilității, prin neexaminarea capătului doi de cerere.

Relativ la primului motiv de critică, instanța de apel a avut în vedere că, din lecturarea motivelor de apel, reclamanții susțin ignorarea jurisprudenței instanței europene, care a statuat în sensul că titlul de proprietate al subdobânditorului de bună credință, constituit în temeiul Legii nr. 112/1995 este protejat de dispozițiile art. 1 din Primul Protocol adițional la CEDO.

Instanța de apel a constat că nu sunt incidente dispozițiile evocate în speța de față, deoarece protecția pe care jurisprudența CEDO o recunoaște contractelor de vânzare cumpărare perfectate în temeiul Legii nr. 112/1995 pornește de la premisă unui drept de proprietate legal dobândit, potrivit legislației interne. Or, examinând considerentele hotărârilor pronunțate în procesul de revendicare imobiliară, intentat de fostul proprietar reclamanților, Curtea de Apel a constatat că această premisă nu este îndeplinită. Pentru fundamentarea acestei concluzii, s-a reținut că prin sentința civilă nr. 5776/2008 a Judecătoriei Sectorului 4 București s-a admis acțiunea în revendicarea, pârâții fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul fostului proprietar, respingându-se capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare. Din motivarea primei instanțe, reiese că s-a examinat, prin prisma Deciziei nr. 33/2008 a instanței supreme, capătul de cerere privind revendicarea imobilului dar nu s-a examinat pe fond și capătul de cerere ce viza valabilitatea contractului de vânzare cumpărare al reclamanților, acesta fiind respins, ca prescris. În considerente, s-a reținut că admiterea revendicării nu se poate face dacă se aduce atingere principiului stabilității raporturilor juridice, ceea ce presupune ca imobilul să fi fost dobândit în asemenea condiții încât să fie exclusă reaua credință. Judecătoria a mai reținut că reclamanții din prezenta cauză, în calitate de chiriași cumpărători, cu minime diligențe ar fi putut afla de formularea notificării în baza Legii nr. 112/1995, de către fostul proprietar, anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, contract perfectat înainte de soluționarea cererii de retrocedare în natură a imobilului în litigiu. În egală măsură se reține de către prima instanță că imobilul a trecut în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 223/1974, fără plata unei despăgubiri, modalitate de etatizare calificată de instanță drept preluare fără titlu valabil, fiind încălcate tratatele internaționale la care România este parte.

Împotriva acestei sentințe s-a declarat apel, care a fost admis, fiind respinsă acțiunea în revendicare a fostului proprietar, în  motivare reținându-se că titlul de proprietate al reclamanților din prezenta cauză, constând în contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este preferabil, în temeiul Legii nr. 10/2001, reținându-se în completare faptul că înstrăinarea imobilului s-a realizat în condiții de legalitate, având în vedere că nu s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului în termen de 1 an.

Decizia din apel a fost recurată, calea de atac fiind soluționată prin decizia civilă nr. 1475/2010 de către Curtea de Apel București, în sensul admiterii recursului cu consecința modificării deciziei atacate, în sensul respingerii apelurilor promovate de reclamanții din prezenta cauză. În considerentele acestei decizii, instanța de recurs a reținut că instanța de apel a interpretat greșit principiul stabilității circuitului juridic civil, în condițiile în care fostul proprietar a formulat notificare în temeiul Legii nr. 112/1995, cerând restituirea în natură, iar faptul că actul de vânzare cumpărare al reclamanților din prezenta cauză nu a fost desființat nu înseamnă că aceștia au un drept de proprietate legal dobândit, deoarece asupra unui bun nu pot coexista doi proprietari exclusivi, ci doar pot exista două titluri de proprietate. S-a mai arătat că, pornind de la distincția între titlu ca act juridic și dreptul propriu-zis, nu există contradicție între situația menținerii titlului foștilor chiriași, cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 și constatarea că aceștia nu au un drept de proprietate asupra imobilului, deși actul juridic nu a fost desființat. Vânzarea imobilului către chiriași reprezintă o privare de bun, constituind o ingerință în dreptul de proprietate al fostului proprietar, iar prin preluarea imobilului în temeiul Decretului nr. 223/1974 statul  nu avea un titlu, astfel că ingerința în dreptul al fostului proprietar este lipsită de baza legală.

Din examinarea considerentelor deciziei instanței de recurs, Curtea de Apel a constatat că s-a tranșat în mod irevocabil, chestiunea dobândirii în mod legal a dreptului de proprietate imobiliară de către reclamanți, în calitate de chiriași cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, statuându-se cu putere de lucru judecat că reclamanții din prezenta cauză nu sunt titularii legali ai dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu, astfel că nu se pot prevala de protecția conferită de dispozițiile art. 1 din Primul Protocol adițional la CEDO și, pe cale de consecință, nici nu pot pretinde valoarea reală de circulație a imobilului, a cărui posesie au pierdut-o în urma admiterii, în mod irevocabil, a revendicării formulate de fostul proprietar.

Potrivit prevederilor art. 50

1

din legea specială, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, urmând ca valoarea acestor despăgubiri să se stabilească prin expertiză. Din interpretarea acestor dispoziții legale, se desprind două cerințe ce trebuie să fie cumulativ îndeplinite pentru a se putea acorda prețul de piață al imobilului: încheierea contractului de vânzare cumpărare de către foștii chiriași cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și desființarea acestuia prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Deși textul de lege folosește noțiunea de desființare a contractului, ceea ce conduce la ideea de nulitate, Curtea de Apel a apreciat că, de fapt, intenția legiuitorului a fost aceea de a da posibilitatea celor care au respectat cerințele de validitate impuse de Legea nr. 112/1995 de a obține valoarea de circulație a imobilului în toate situațiile în care s-a constatat, pe cale judiciară, lipsa de eficacitate juridică a actului de înstrăinare, prin aceasta înțelegând atât situațiile de anulare a contractului de vânzare cumpărare, cât și cele în care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar.

În privința primei condiții, relativ la respectarea cerințelor de valabilitate impuse de Legea nr. 112/1995, instanța de apel a avut în vedere că singurul criteriu impus de legiuitor pentru a delimita situațiile în care există îndreptățirea foștilor chiriași cumpărători ai imobilelor în baza Legii nr. 112/1995 de a primi prețul de piață, de situațiile în care aceștia sunt îndreptățiți să primească doar prețul reactualizat, este reprezentat de încheierea contractului de vânzare cumpărare cu respectarea, respectiv cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Curtea de Apel a considerat necesar a sublinia faptul că ceea ce recompensează legiuitorul prin acordarea prețului de piață este legala dobândire a imobilului. În speța de față, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare a fost în mod irevocabil respinsă ca prescrisă, astfel că fără a repune în discuție această chestiune, reținerea făcută de instanța de recurs în procesul de revendicare al fostului proprietar, în sensul că dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanții din prezenta cauză nu s-a făcut în mod legal, face ca această cerință să nu fie îndeplinită din perspectiva dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, cu consecința că reclamanții nu sunt îndreptățiți să primească prețul de piață al imobilului, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește cea de-a doua critică, relativ la nepronunțarea asupra capătului al doilea de cerere, instanța de apel a apreciat-o ca nefondată, în condițiile în care prima instanța a examinat aceste pretenții, argumentând pe larg soluția de respingere a acestora. Astfel, tribunalul a reținut, în esență, faptul că nu operează evicțiunea de drept comun, reglementată de prevederile art. 1337-1344 C.civ., deoarece, în materia imobilelor preluate abuziv s-a adoptat o lege specială, care derogă de la normele dreptului comun și nu se completează cu acestea. În mod corect a reținut instanța de fond că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 constituie o aplicație a instituției răspunderii vânzătorului pentru evicțiune în ipoteza în care fostul chiriaș pierde imobilul în urma admiterii acțiunii în revendicare, deoarece evicțiune presupune un contract de vânzare cumpărare valabil încheiat, iar în situația în care se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității. S-a mai reținut că restituirea prestațiilor, expresie a principiului restitutio in integrum, care se subsumează efectelor nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părțile contractante însă, în materia imobilelor preluate abuziv, legea specială derogă de la această regulă instituind prin dispozițiile art. 50, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului).

Așa cum rezultă din dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, legiuitorul a stabilit în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația plății prețului reactualizat sau de circulație din fondul extrabugetar constituit în temeiul prevederilor art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Existența fondului extrabugetar, drept sursă de finanțare a acestor plăți, oferă încă un argument pentru a da eficiență dispozițiilor legii speciale față de cele ale dreptului comun, având în vedere că perfectarea contractelor de vânzare cumpărare nu reprezintă expresia libertății contractuale, aceasta realizând în condițiile speciale stabilite de dispozițiile Legii nr. 112/1995, ca dovadă fiind și faptul că prețul preferențial (inferior celui de piață) de vânzare a acestei categorii de imobile nu a fost reținut de către vânzător, ci a fost vărsat în fondul extrabugetar constituit la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor. În acest context, Curtea de Apel a reținut că unitățile care realizau înstrăinarea imobilelor preluate de stat în perioada regimului comunist acționau de fapt ca mandatari fără reprezentare ai statului, prețul obținut în urma vânzării nefiind încasat de către vânzător ci vărsat într-un fond extrabugetar constituit la dispoziția recurentului pârât.

Această prevedere legală [art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001] își are rațiunea în necesitatea respectării unei simetrii între destinația finală a sumelor încasate de vânzător (unitatea administrativ teritorială) cu titlu de preț de la chiriașii cumpărători și sursa fondurilor pentru restituirea prețului reactualizat sau de piață, în funcție de maniera în care s-a procedat la încheierea contractului de vânzare cumpărare (cu respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995 sau cu neobservarea acestor condiții).

În completare, prima instanță oferă și o motivare subsidiară, evidențiind că nu ar fi îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune, nici în ipoteza în care s-ar da eficiență prevederilor dreptului comun, deoarece una dintre aceste cerințe constă în necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător, condiție neîndeplinită în cauză, din moment ce, prin considerentele sentinței civile nr.5776/2008, pronunțată de Judecătoria sector 4, irevocabilă prin decizia civilă nr.1475/2010 a Curții de Apel București, s-a reținut cu putere de lucru judecat ca reclamanții-cumpărători au acționat cu rea-credință la  momentul încheierii contractului, față de data notificării formulate de fostul proprietar, nesoluționate la acel moment.

Pentru toate aceste considerente, față de dispozițiile art. 296 C.proc.civ., Curtea a respins ca nefondat apelul reclamanților și a luat act că apelanții și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei decizii s-a declarat recurs de către reclamanți, care a fost admis prin decizia civilă nr. 1137 din 29.04.2015 a ICCJ, Secția I civilă, cu consecința casării deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

În considerentele decizie din recurs s-a reținut că instanțele de fond au făcut interpretarea corectă a dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel că reclamanții nu pot beneficia de prețul de piață al imobilului, precum și faptul că nu s-a observat formularea unui al doilea petit prin cererea precizatoare, constând în contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului de către reclamanți. Instanța supremă concluzionează că acest aspect nu a fost examinat în condițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, deși singura critică din apel constă în aceea că instanța de fond nu a analizat al doilea capăt de cerere, încălcându-se astfel principiul disponibilității.

Prin decizia nr.382/A din 1 septembrie 2015 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a fost admis apelul formulat de reclamanți împotriva sentinței civile nr.484/2014 pronunțată de Tribunalul București, în contradictoriu cu intimații pârâți Municipiul București, prin Primarul General, Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, Ministerul Finanțelor Publice și SC X. SA.

A schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive și a respins capătul de cerere privind îmbunătățirile, pentru lipsa calității procesuale pasive, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

Rejudecând apelul, în condițiile dispozițiilor art. 315 C.proc.civ., Curtea de Apel a reținut următoarele:

Prin decizia de casare, instanța supremă a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare justificat de faptul că în apel nu s-a analizat solicitarea reclamantului, formulată în cadrul cererii precizatoare, de a se avea în vedere în cadrul prețului de circulația al imobilului și îmbunătățirile aduse apartamentului, statuându-se totodată că reclamanții nu sunt îndreptățiți să primească prețul de piață al imobilului, ci doar cel actualizat. Având în vedere că, așa cum s-a evidențiat expres în considerentele deciziei de casare, examinarea pretențiilor reclamanților privind îmbunătățirile trebuie realizată prin raportare la prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, Curtea de Apel a avut în vedere interpretarea acestor dispoziții legale, în forma în vigoare la data introducerii acțiunii (01.09.2011).

Astfel, legiuitorul statuează, prin prevederile alin. (1) că locatarii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, arătând în alineatul al doilea că obligația plății despăgubirii revine persoanei îndreptățite, indiferent dacă imobilul a fost preluat de către stat cu titlu valabil sau fără titlu. Valoarea acestor despăgubiri se stabilește pe bază de expertiză, cu precizarea că sunt avute în vedere cheltuielile necesare și utile, iar cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.

Modificările ulterioare aduse Legii nr. 10/2001 nu au vizat acest aspect, astfel că dispozițiile legale anterior expuse constituie, de altfel și forma actuală a Legii nr. 10/2001 în această materie a despăgubirilor solicitate de chiriași, constând în contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilelor preluate abuziv și retrocedate în natură foștilor titulari ai dreptului de proprietate sau succesorilor lor în drepturi, în condițiile legii.

Din interpretarea prevederilor art. 48 din legea instanța de apel a avut în vedere că legitimare procesuală pasivă are, într-un astfel de demers judiciar inițiat de chiriaș, doar persoana îndreptățită, indiferent de modalitatea în care imobilul a fost preluat de către stat. Din această perspectivă, solicitarea unor astfel de pretenții în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, cu unitatea deținătoare, cu societatea comercială specializată în vânzarea imobilelor din domeniul privat al unității administrativ teritoriale, care a acționat în calitate de mandatar la perfectarea contractului de vânzare cumpărare cu fostul chiriaș și cu Ministerul Finanțelor Publice ridică o problemă de legitimare procesuală, care nu se poate rezolva decât prin admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților, chemați în judecată în prezenta cauză. Curtea de Apel a subliniat că textul art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 statuează cu acuratețe că exclusiv persoanei îndreptățite i se poate pretinde plata despăgubirilor constând în contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului retrocedat în natură, atât în procedura legii speciale, cât și în urma admiterii unei acțiuni în revendicare introduse în condițiile dreptului comun.

Având în vedere că instanța de fond și de apel din primul ciclu procesual s-au considerat investite și au examinat exclusiv pretențiile reclamanților cu privire la prețul de piață al imobilului pierdut prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de foștii proprietari, legitimarea procesuală pasivă a pârâților chemați în judecată a fost stabilită în raport cu aceste pretenții deduse judecății. Pe cale de consecință, nu s-a reținut că, în raport de pretențiile referitoare la contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentului, cadrul procesual, din punct de vedere pasiv, ar constitui o chestiune tranșată irevocabil, care să fi intrat în puterea lucrului judecat, deoarece instanța de casare nu face nicio precizare în această privință, limitându-se la a statua că analiza acestor pretenții (privind contravaloarea îmbunătățirilor) va fi realizată de instanța de trimitere în condițiile dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Pentru toate aceste considerente, față de dispozițiile art. 296 C.proc.civ., Curtea de Apel a

admis (formal) calea de atac a apelului, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că, admițând excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților, în privința capătului de cerere având ca obiect contravaloarea îmbunătățirilor aduse de reclamanți imobilului, a respins ca atare aceste pretenții, menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții.

În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanții au invocat nelegalitatea deciziei atacate întrucât instanța de apel a admis greșit excepția lipsei calității procesual pasive a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, a Municipiului București, prin Primarul General, precum și a SC X. SA, în ceea ce privește plata îmbunătățirilor și a sporului de valoare adus apartamentului în privința căruia au fost evinși.

Apreciază că instanța de apel consideră în mod greșit faptul că respingerea de către instanța de fond a excepției lipsei calității procesual pasive a fost doar în ceea ce privește capătul de cerere privind plata prețului de circulație a apartamentului de care au fost evinși. Susțin faptul că această excepție a fost soluționată prin încheierea din 11.10.2013, instanța de fond pronunțându-se, în sensul respingerii acestei excepții în raport de toate capetele de cerere, inclusiv îmbunătățirile și sporul de valoare adus imobilului de foștii chiriași-cumpărători în baza Legii nr. 112/1995.

Subliniază faptul că speța dedusă judecății prezintă o particularitate care constă în faptul că reclamanții au pierdut proprietatea imobilului în urma admiterii acțiuni în revendicare formulată de fostul proprietar, în prezenta cauza fiind încălcat efectul pozitiv al lucrului judecat stabilit în considerentele deciziei civile nr. 1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel București. Arată că, în considerentele acestei decizii nu se regăsește vreo mențiune cu privire la poziția subiectivă a chiriașilor cumpărători la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispozițiile art. 1899 C.civ. potrivit cărora buna-credință se prezumă, și, prin urmare, recurenții-reclamanți sunt îndreptățiți la despăgubiri, inclusiv a îmbunătățirilor și a sporului de valoare adus imobilului astfel cum reiese din expertiza efectuată în cauză, inclusiv cheltuielile suportate de reclamanți în procesul în care au fost evinși.

Subliniază faptul că puterea de lucru judecat este cel mai important efect procesual al actului jurisdicțional și, făcând aplicarea în cauză a acestor aspecte teoretice, solicită să se constate că cerințele legale pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare cumpărare au fost deja analizate prin sentința civilă nr. 5776/2008 pronunțată de Judecătoria Sector 4, care a avut ca obiect pe lângă revendicare și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, considerente care au fost înlocuite cu cele ale deciziei civile nr. 1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel București.

Pe cale de consecință, consideră că instanțele nu au dat eficiență juridică puterii pozitive de lucru judecat stabilit în considerentele deciziei civile nr.1475/2010 pronunțată de Curtea de Apel București prin care s-a statuat, irevocabil, faptul că cerințele prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995 sunt îndeplinite, astfel încât orice analiză a acestora apare ca fiind inutilă, în prezenta cauza, neputând duce la un rezultat care să contrazică cele deja intrate în puterea lucrului judecat.

Recurenții apreciază că sunt lipsite de importanță condițiile în care pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu, cu respectarea sau nu a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, soarta acestuia sau perioada în care au fost edificate lucrările, în timpul locațiunii sau ulterior cumpărării locuinței, chiar și în cazul unui contract de vânzare-cumpărare desființat. Relevant este dacă pârâții au fost chiriași în imobilul la care au adus îmbunătățiri, pentru a beneficia de despăgubirile prevăzute de art.48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, condiție îndeplinită în cauză de către reclamanți.

Solicită a se constatata că deposedarea reclamanților de imobilul deținut de către aceștia în temeiul unui titlu valabil, contractul lor de vânzare-cumpărare nefiind anulat, în absența unei reparații echitabile poartă conotațiile unei privări de proprietate, în sensul celei de-a doua fraze din alin. 1 al art. 1 din Primul Protocol adițional la CEDO, în condițiile în care recurenții sunt beneficiarii unui bun, în sensul Convenției și că orice ingerință în dreptul lor de proprietate trebuie să răspundă criteriilor de proporționalitate, ceea ce înseamnă menținerea unui just echilibru între exigențele interesului general al comunității și cel particular sau altfel spus, imperativele de apărare ale drepturilor fundamentale ale individului.

Subliniind cauza reală a evicțiunii, dar și obligația instituită chiar prin lege la despăgubire, solicită a se constată că instanța de apel a admis nelegal excepția lipsei calității procesuale pasive a tuturor intimaților-pârâți, ceea ce impune admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, susceptibile de încadrare în motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte va constata că recursul este nefondat, urmând a fi respins ca atare, pentru următoarele considerente:

Sub un prim aspect, trebui subliniat faptul că, limitele rejudecării apelului au fost fixate, în cadrul primului ciclu procesual, ca efect al pronunțării deciziei civile nr. 1137 din 29 aprilie 2015 prin care Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă a admis recursul declarat de reclamanți, a casat decizia nr. 525/A din 02.12.2014 a Curții de Apel București, Secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și familie și a trimis cauza pentru rejudecare aceeași instanțe în limitele art. 48 din Legea nr. 10/2001. Instanța de casare a avut în vedere faptul că instanțele nu au observat, în lipsa unei cereri explicite în acest sens, că prin cererea precizatoare s-a solicitat, „în cadrul” prețului de circulație al apartamentului să fie avute în vedere și îmbunătățirile aduse de reclamanți apartamentului. S-a statuat, astfel, că acest aspect nu a fost analizat, în condițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, în pofida faptului că singura critică din apel a vizat faptul că, relativ la capătul II de cerere, „instanța de fond nu l-a analizat în niciun fel, fiind încălcat astfel principiul disponibilității”.

În contextul limitelor fixate prin decizia de casare, în rejudecare, instanța de apel, în conformitate cu dispozițiile art. 315 C.proc.civ., care stipulează că,

în caz de casare, hotărârea instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii,

a procedat corect la examinarea pretențiilor reclamanților privind îmbunătățirile pretinse prin raportare la prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 în forma textului legal evocat, în vigoare la data introducerii acțiunii (01.09.2011).

Prin motivele de recurs, reclamanții au invocat nelegalitatea deciziei recurate prin care a fost respins capătul de cerere privind plata îmbunătățirilor și a sporului de valoare adus apartamentului pentru lipsa calității procesuale pasive a pârâților Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul București, prin Primarul general și X. SA. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, reclamanții au arătat, în esență, că excepția lipsa calității procesuale pasive a pârâților a fost soluționată de instanța de fond prin încheierea din 11.10.2013, în sensul respingerii acestei excepții, în raport de toate capetele de cerere și nu numai în privința capătului de cerere privind plata prețului de circulație a apartamentului, cum eronat a reținut instanța de apel.

Contrar susținerilor recurenților în cadrul analizei legalității hotărârii primei instanțe în raport cu criticile apelanților-reclamanți și în contextul casării parțiale dispusă de către instanța de recurs din primul ciclu procesual, instanța de apel a procedat corect la rejudecarea pricinii în limita celor statuate prin decizia de casare, fiind astfel exclus din obiectivul instanței de rejudecare a problemelor de drept și a capetelor de cerere care au rămas soluționate irevocabil.

Într-adevăr, prin încheierea de ședință din 11.10. 2013, instanța de fond a procedat la soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților în raport de pretențiile și temeiul de drept cu care s-a considerat a fi investită, respectiv art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, fără a fi analizat însă cadrul procesual pasiv în raport de pretențiile reclamanților din capătului II de cerere relativ la plata contravalorii îmbunătățirilor și a sporului de valoare aduse apartamentului. Drept dovadă, ulterior acestui moment, instanța de recurs, prin decizia de casare din primul ciclu procesual deși reține faptul că instanțele de fond au efectuat o interpretare corectă a prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, reținând că reclamanții nu pot beneficia de restituirea prețului de piață, trimite cauza spre rejudecare motivat de faptul că cererea privind îmbunătățirile aduse de reclamanți apartamentului nu a fost analizată, în condițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, în pofida faptului că singura critică din apelul declarat de reclamanți a vizat chiar împrejurarea că, instanța de fond nu a analizat capătul II de cerere, încălcând astfel principiul disponibilității.

În acest context, instanța de apel a reținut corect faptul că, raportat de prevederile art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare și utile revine persoanei îndreptățite.

Având în vedere că potrivit art.3 din Legea nr.10/2001 sunt considerate persoane îndreptățite, printre altele, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluării în mod abuziv a acestora, rezultă cu evidență că în privința capătului 2 de cerere, calitate procesuală pasivă poate avea numai persoana căreia i s-a restituit imobilul printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, deoarece terțul evingător este cel ținut să suporte sporul de valoare rezultat din efectuarea cheltuielilor necesare si utile, întrucât lui îi profită aceste cheltuieli. Or, în limitele cadrului procesual conferit de reclamanți prin cererea precizatoare rezultă că, în condițiile statuate prin art. 48 din Legea nr. 10/2001, legitimarea procesuală pasivă a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, a unității deținătoare și a societății comerciale specializată în vânzarea imobilelor din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, care a acționat ca mandatar la perfectarea contractului de vânzare cumpărare cu fostul chiriaș și Ministerul Finanțelor Publice nu se justifică în cauză, cum corect a reținut instanța de apel.

Printr-un alt motiv de recurs, reclamanții au invocat nelegalitatea deciziei atacată întrucât a fost pronunțată cu încălcarea efectului pozitiv al deciziei civile nr. 1475/2010 a Curții de Apel București prin care s-a statuat că cerințele prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995 sunt îndeplinite. Consideră, în esență, că orice analiză a acestor condiții este inutilă în prezenta cauză, de vreme ce ar putea conduce la un  rezultat care ar contrazice cele deja intrate în puterea lucrului judecat și întrucât sunt beneficiarii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția europeană, deoarece contractul lor de vânzare-cumpărare nu a fost anulat, rezultă că absența unei reparații echitabile conduce la o ingerință în dreptul lor de proprietate.

Critica recurenților însă nu mai poate forma obiect de dezbatere în prezentul recurs, de vreme ce instanța de recurs din ciclul procesual anterior a analizat acest motiv relativ la fondul pretențiilor reclamanților cu privire la prețul de piață al imobilului pierdut prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de foștii proprietari. Relativ la acest capăt de cerere, instanța a reținut în considerentele deciziei de casare că, în speță, nu se poate reține că actul de vânzare-cumpărare al reclamanților a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiție prevăzută de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea prețului de piață). Dând eficiență puterii lucrului judecat deciziei pronunțată în recurs în cadrul acțiunii în revendicare relativ la verificarea condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți, în decizia de casare nr. 1137/2015 Înalta Curte de Casație și Justiție a subliniat, însă, că cele statuate prin decizia civilă nr. 1475/R din 22.11.2010 a Curții de Apel București exprimă cât se poate de clar faptul că imobilul din litigiu nu era susceptibil de vânzare în sistemul Legii nr. 112/1995 și, drept urmare, reclamanții nu pot beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului în condițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

În acest context, problemele de drept dezlegate prin decizia de casare a Înaltei Curți de Casație și Justiție din primul ciclu procesual au intrat, sub aspectul în discuție, în puterea lucrului judecat și nu mai pot fi examinate în prezentul recurs. Or, verificarea legalității deciziei recurate este posibilă numai în privința soluției dispusă ca efect al rejudecării pricinii, în limitele deciziei de casare, respectiv a modului de soluționare a pretențiilor care au format obiectul capătului de cerere privind plata contravalorii îmbunătățirilor aduse de reclamanți apartamentului și care au fost respinse pentru lipsa calității procesuale pasive, aspecte care au fost analizate deja în precedent.

Pentru considerentele expuse, constatându-se că soluția pronunțată de instanța de apel este legală și că motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C.proc.civ. nu își găsește aplicabilitate, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. Înalta Curte a respins, ca nefondat, recursul formulat de reclamanți.