ÎCCJ, decizie (scj.ro #85553)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #85553) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Acțiune în revendicare. Imobil preluat în mod abuziv de stat în

baza Decretului nr. 223/1974. Constatarea nulității contractului prin care

statul a vândut chiriașului bunul revendicat. Buna-credință a chiriașului

cumpărător

Cuprinsul

pe materii

: Drept civil. Drepturi reale principale. Dreptul de

proprietate privată. Imobil preluat în mod abuziv. Revendicare. Vânzarea

imobilului către chiriaș. Nulitate. Cheltuieli. Buna-credință a cumpărătorului

Index

alfabetic

: Drept civil

-

Proprietate

-

Revendicare

-

Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate

-

Buna-credință

C. civ

. : art.480-481 și 1898

Decretul nr.223/1974

Legea nr.112/1995

: art. 9 și 14

Legea nr. 10/2001

: art. 46

Buna-credință a chiriașului la

încheierea contractului prin care statul i-a vândut locuința, cu

respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, exclude sancțiunea nulității

contractului și face imposibilă revendicarea solicitată de persoana din

patrimoniul căreia statul a preluat în mod abuziv bunul, câtă vreme nu poate fi

desființat titlul juridic în baza căruia chiriașul a devenit proprietar al

imobilului

Î.C.C.J., Completul de 9 judecători,

decizia nr. 199 din 7 iunie 2004

Prin acțiunea înregistrată la data de 1 noiembrie 2000, A.A., A.E. și A.M. au

solicitat, în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București, SC

Foișor SA și M.N., în calitate de pârâți, să se constate nulitatea absolută a

deciziei nr.2127 din 15 noiembrie 1988, emisă de fostul Consiliu Popular al

Municipiului București, să se dispună repunerea părților în situația

anterioară, să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr.1279 din 13 decembrie 1996, încheiat între SC Foișor SA și

M.N. și de a o obliga pe aceasta să le lase în deplină proprietate și liniștită

posesie imobilul ce a făcut obiectul acelui contract.

În motivarea acțiunii s-a arătat că A.A., împreună cu soțul acesteia, A.G., au

dobândit un imobil situat în București, în baza contractului de

vânzare-cumpărare autentificat la Notariatul Ilfov sub nr. 38/1947, iar, în

urma decesului lui A.G. și a mai multor acte de donație, A.M. a devenit

proprietar al întregului imobil.

S-a relevat că, prin sentința civilă nr. 5681 din 15 august 1984, rămasă

definitivă și irevocabilă, Judecătoria Sectorului 2 a constatat nulitatea

actelor de donație, ca urmare a plecării donatorilor din țară, iar prin decizia

nr.2127 din 15 noiembrie 1988, emisă de Consiliul Popular al Municipiului

București, imobilul respectiv a fost preluat, cu plată, în proprietatea

statului; că, această decizie este nulă deoarece preluarea imobilului nu s-a

făcut cu respectarea prevederilor Decretului nr. 223/1974, care contravenea, la

rândul lui, Constituției din anul 1965 și convențiilor ce ocroteau

proprietatea, care fuseseră semnate și de România.

S-a mai susținut că este nul și contractul de vânzare-cumpărare nr. 1279 din 13

decembrie 1996 încheiat cu M.N. fosta chiriașă a apartamentului.

Ulterior, reclamanții au precizat acțiunea în sensul că înțeleg să se judece cu

următorii pârâți: Municipiul București prin primarul general, SC Foișor SA și

M.N., iar prin concluziile scrise au menționat că acțiunea vizează revendicarea

imobilului de la pârâții M.N. și M.A., precum și că solicită obligarea acestora

să le lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința  nr.783 din 16

iulie 2001, a respins acțiunea ca neîntemeiată.

S-a motivat că bunul respectiv a fost preluat cu plată de la A.M.,  astfel

că s-au respectat prevederile Decretului nr.223/1974; de asemenea,

înstrăinarea imobilului către pârâții M.N. și M.A. s-a realizat cu respectarea

dispozițiilor legale în vigoare la data când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de A.M. și A.E., în nume propriu și în calitate de moștenitori

ai reclamantei A.A., decedată între timp, s-a admis prin decizia nr. 72 din 20

februarie 2002 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă și a fost

schimbată în tot sentința, în sensul admiterii acțiunii și constatării

nulității deciziei nr.2127 din 15 noiembrie 1998 a Consiliului Popular al

Municipiului București, cu consecința repunerii în situația anterioară și a

constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.1279 din 13

decembrie 1996, obligând pe pârâții M.N. și M.A. să lase reclamanților în

deplină proprietate și liniștită posesie imobilul ce a făcut obiectul

litigiului.

S-a motivat că imobilul a fost preluat de stat de la un singur proprietar,

A.M., deși în afară de acesta mai existau doi proprietari, ca efect al

anulării, pe cale judecătorească, a actelor de donație efectuate de aceștia

pentru A.M., astfel că s-au încălcat prevederile Decretului nr. 223/1974 câtă vreme

preluarea nu s-a făcut de la proprietarul real.

S-a mai relevat că nici nu s-a dovedit că acești coproprietari  nu au fost

despăgubiți, deoarece singura probă administrată în acest sens, respectiv

adresa nr.253 din 1 februarie 2002 a SC Foișor SA, nu poate fi considerată

suficientă.

În justificarea constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare,

încheiat între pârâți, s-a subliniat că s-a avut în vedere că, la data de 15

iulie 1996, reclamanții au depus la comisia locală, constituită potrivit Legii

nr.112/1995, o cerere de revendicare, la care au revenit, astfel că a fost

încălcat principiul bunei-credințe la încheierea ulterioară a contractului de

vânzare-cumpărare menționat.

Pârâții M.N. și M.A., precum și Consiliul General al Municipiului București,

reprezentat de primarul general, au declarat recurs, solicitând modificarea

deciziei în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe motiv că soluția a fost

dată cu aplicarea greșită a legii.

Curtea Supremă de Justiție, secția civilă, prin decizia nr.440 din 5 februarie

2003, a admis recursurile și a modificat decizia nr.72 din 20 februarie 2002 a

Curții de Apel București, secția a II-a civilă în sensul respingerii apelului

declarat de reclamanții A.M. și A.E.

S-a învederat că, înainte de emiterea deciziei nr. 2127 din 15 noiembrie 1988,

de preluare a imobilului în litigiu de către stat, de la proprietarul unic

A.M., au fost efectuate două acte de donație, autentificate sub nr. 5606 din 20

decembrie 1979 și sub nr. 3270 din 4 aprilie 1980, prin care reclamantul A.M. a

dobândit cu titlu gratuit proprietatea întregului imobil, de la fratele său și

mama sa, care au plecat definitiv din țară, iar, ca urmare, în anul 1980, imobilul

a fost trecut în rolul fiscal al acestui reclamant, ca singur proprietar.

S-a motivat că, datorită acestei situații, decizia de preluare a imobilului, de

către stat, a fost emisă numai pe numele proprietarului A.M., iar,

ulterior,  sentința, prin care s-a constatat nulitatea celor două acte de

donație, nu a mai fost transcrisă în registrul de transcripțiuni și nici nu a

fost pusă în executare pentru că singurul titular al dreptului de proprietate

asupra imobilului rămăsese înscris tot A.M., nu și foștii donatori.

S-a avut în vedere că reclamantul A.M. nu a contestat niciodată această

situație, nu a invocat cotele indivize ale dreptului de proprietate al

celorlalți membri ai familiei, iar despăgubirea a fost primită de el integral,

în nume propriu, pentru imobilul respectiv.

S-a subliniat, în această privință, că dovada făcută cu adresa provenind de la

SC Foișor SA a fost completată cu un act nou, constând în procura specială,

autentificată cu încheierea nr. 17188 din 28 noiembrie 1988 a Notariatului de

Stat al Sectorului 2, prin care A.M. a împuternicit pe M.D. să încaseze în

numele său și pentru el suma de bani ce i se cuvenea de la ICRAL Foișor pentru

imobilul din București.

S-a mai relevat că și în legătură cu aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

A.M. a acționat ca unic proprietar al imobilului în litigiu, solicitând, la

data de 15 iulie 1996, în nume propriu, despăgubiri juste și corespunzătoare

pentru acel imobil trecut în proprietatea statului.

Conchizându-se, s-a motivat că instanța de apel nu a avut temeiuri să rețină că

imobilul în discuție ar fi fost preluat greșit de la A.M., ca proprietar unic,

precum și că acesta nu ar fi primit despăgubiri.

În fine, s-a motivat că nu este întemeiat nici al doilea capăt de cerere, care

a vizat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare prin care soții

M.N. și M.A. au dobândit

imobilul.          Sub acest

aspect, s-a învederat că respectivul contract a fost încheiat la 13 decembrie

1996, când se aplicau fără restricții prevederile Legii nr. 112/1995, iar

fostul proprietar, A.M., ceruse numai despăgubiri și nu exista nici un litigiu,

pe rolul vreunei instanțe, privind retrocedarea imobilului sau vreo dispoziție

de suspendare a vânzării locuințelor către chiriași, cum a fost Hotărârea

ulterioară a Guvernului nr. 11/1997.

Făcându-se referire la aceste împrejurări, s-a ajuns la concluzia că nu există

elemente de fapt în raport de care să se poată reține reaua-credință a

cumpărătorilor M.N. și M.A.. S-a subliniat, în această privință, că este

semnificativ faptul că prima acțiune în revendicare a fost formulată abia la 1

noiembrie 2000, adică după aproximativ 4 ani de la vinderea imobilului, cu respectarea

condițiilor legii, către cei doi soți pârâți.

Conchizând, instanța de recurs a relevat că, în cauză, sunt incidente

prevederile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, chiar dacă imobilul ar fi fost

preluat fără titlu valabil.

Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și

Justiție a declarat recurs în anulare împotriva sentinței civile nr. 783 din 16

iulie 2001 a Tribunalului București , secția a III-a civilă și deciziei nr. 440

din 5 februarie 2003 a Curții Supreme de Justiție, secția civilă, invocând

temeiurile înscrise în art.330 pct.2 din C. proc. civ. (în vigoare la acea

dată).

S-a susținut, că prima instanță și instanța de recurs,  neexaminând

dispozițiile Decretului nr. 223/1974 în raport cu ansamblul actelor normative

aplicabile, au ajuns la concluzia greșită că statul a preluat cu titlu imobilul

în litigiu; că, prin soluția de respingere a acțiunii au fost încălcate

dispozițiile art. 6 din Legea nr. 213/1998, iar decizia nr. 2127/1988 a

Consiliului Popular al Municipiului București, prin care a fost preluat

imobilul în proprietatea statului, a fost dată cu încălcarea prevederilor

Decretului nr. 223/1974, deoarece au fost nesocotite drepturile de proprietate

ale celorlalți coproprietari, ceea ce face irelevantă împrejurarea dacă pentru

acel imobil s-au acordat despăgubiri.

S-a învederat că trebuia să se constate nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare nr.1279 din 13 decembrie 1996, deoarece atât cumpărătorul cât

și vânzătorul au fost de rea-credință, ceea ce rezultă din împrejurarea că au

știut și trebuiau să știe că reclamantul ceruse restituirea imobilului în

natură prin cerere cu care s-a adresat la data de 15 iulie 1996 Comisiei de

aplicare a Legii nr. 112/1995 din cadrul Consiliului Local al Sectorului 2

București.

Conchizându-se, s-a subliniat că actul de vânzare-cumpărare menționat a fost

încheiat cu încălcarea prevederilor art. 9 și 14 din Legea nr. 112/1995, astfel

că nu se putea face aplicarea dispozițiilor art. 46 alin.2 din Legea nr.

10/2001, referitoare la buna-credință a cumpărătorilor.

Ca urmare, s-a cerut casarea hotărârilor atacate și respingerea recursurilor

declarate de pârâți împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel.

Recursul în anulare nu este fondat.

Din materialul probator administrat în cauză rezultă că încheierea contractului

de vânzare-cumpărare dintre SC Foișor SA și soții M.N. și M.A. a avut loc la

data de 13 decembrie 1996, când erau aplicabile, fără restricții, prevederile

Legii nr. 112/1995.

Pe de altă parte, din cererea cu care A.M. s-a adresat la data de 15

iulie 1996 în nume propriu, ca unic proprietar, Comisiei locale pentru

aplicarea Legii nr. 112/1995 din cadrul Sectorului 2, rezultă că el a cerut să

i se acorde „despăgubiri juste și corespunzătoare pentru….. imobil”, iar nu

restituirea acestuia în natură.

Din actele dosarului mai rezultă că A.M. și-a completat dosarul cu o nouă

cerere, prin care a solicitat, în principal, restituirea imobilului, iar în

subsidiar să i se acorde despăgubiri, abia la data de 29 mai 1997, adică după

trecerea a mai mult de 5 luni de la vânzarea imobilului de către SC Foișor SA,

care îl avea în administrare.

În aceste condiții nu se poate pretinde că pârâții M.N. și M.A. ar fi

cumpărători de rea-credință datorită nedepunerii de suficiente diligențe,

pentru a afla dacă imobilul nu era revendicat de proprietarii anteriori

preluării acestuia de către stat.

Din adresa nr. 253 din 1 februarie 2002 a SC Foișor SA, completată cu procura

autentificată prin încheierea nr.17188 din 28 noiembrie 1988 a Notariatului de

Stat al Sectorului 2 și cu procesul-verbal încheiat la data de 17 ianuarie

1989, rezultă că A.M. a împuternicit pe M.D. să încaseze suma de bani cuvenită

cu titlu de despăgubiri pentru imobilul din strada Călinului nr.21, sectorul 2,

precum și că suma respectivă a și fost încasată de la ICRAL „Foișor”.

Rezultă, deci,că instanța de recurs a apreciat în mod corect că nu există

elemente de fapt în raport de care să se poată reține reaua-credință a

cumpărătorilor M.A. și M.N., astfel încât anularea titlului de proprietate al

vânzătorului nu atrage nulitatea titlului celor doi cumpărători de bună credință.

Chiar dacă prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr.10/2001, la care s-a

făcut referire prin considerentele deciziei pronunțate în recurs, nu sunt

aplicabile în cauză deoarece s-ar încălca principiul neretroactivității legii

civile, totuși, în raport cu celelalte dispoziții existente în materie, care

permiteau invocarea bunei credințe de către cumpărător, nu se poate considera

ca titlul în baza căruia cei doi pârâți au dobândit imobilul ar fi lovit de

nulitate.

Sub acest aspect, este de observat că prevederea legală menționată a preluat

principii de drept consolidate din Codul civil, a căror aplicabilitate în speță

este neîndoielnică.

Prin Legea nr. 10/2001 au fost instituite dispoziții cu privire la valoarea și

efectele juridice ale bunei credințe în materie de revendicare, dar o atare

distincție nu a fost prevăzută pentru prima dată de această lege specială, buna

credință, creație a jurisprudenței, fiind reglementată încă din anul 1865, în

Codul civil, prin ale cărui dispoziții a fost definită și s-au stabilit

condițiile în care produce efecte juridice.

Chiar dacă se referă la condițiile în care se pot invoca prescripțiile,

prevederea de la art. 1898 alin. (1) C. civ., potrivit căreia „buna-credință

este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate

însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea”, ca și

precizarea făcută, prin alineatul 2 al aceluiași articol, în sensul că „este

destul ca buna-credință să fi existat în momentul câștigării imobilului”,

stabilesc trăsăturile definitorii ale acestui important principiu ce guvernează

relațiile din domeniul dreptului civil și limitele în care acționează.

În acest fel, buna credință prezumându-se, sarcina probei revenea în speță

reclamanților, care au  invocat reaua-credință a celor doi pârâți

cumpărători ai imobilului.

Or, reclamanții nu au infirmat această prezumție legală, ei nefăcând dovada că

pârâții cunoșteau că statul nu era proprietar și că alte persoane pretindeau că

aveau drept de proprietate asupra imobilului în discuție.

În atare situație, față de aplicabilitatea în cauză a principiului menționat,

care constituie o excepție de la principiul

resoluto jure dantis resolvitur

jus accipientis

, actul juridic de vânzare- cumpărare, încheiat cu bună

credință de către pârâții M.A. și M.N., nu este susceptibil de a fi lovit de

nulitate chiar dacă titlul de proprietate al vânzătorului ar fi desființat

.

Așa fiind, devine inutilă examinarea celorlalte critici aduse hotărârilor

atacate câtă vreme nu poate fi desființat titlul juridic în baza căruia

cumpărătorii menționați au devenit proprietari ai imobilului în

litigiu.

În consecință, constatându-se că hotărârile atacate nu conțin

aspecte de încălcare esențială a legii sau de netemeinicie, recursul în anulare

a fost  respins ca nefondat.