ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 697/2005

Asupra recursului în anulare de față, constată: Prin cererea înregistrată la 21 februarie 2000 la Judecătoria Brașov , astfel cum a fost precizată, reclamanta A.L. a chemat în judecată pe pârâta P.M. solicitând evacuarea acesteia din imobilul situat în Brașov, proprietatea sa, înscris în C.F. nr.top. 3040/1 și 3040/2 pe care îl ocupă în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 34.050/1998 încheiat cu RA R. Brașov, invocând nulitatea absolută a acestui contract, această din urmă cerere fiind calificată a fi reconvențională de prima instanță. În motivarea cererii reclamanta a invocat că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, conform mențiunilor din cartea funciară, imobil care, în mod nelegal, a fost înstrăinat de RA R. Brașov către P.M.

în condițiile Legii nr. 112/1995. Pârâta P.M. a cerut respingerea cererii invocând că este proprietara imobilului în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare contestat, și a formulat cerere reconvențională solicitând a se constata dreptul său de proprietate asupra acestui apartament și a se dispune întabularea dreptului în registrele funciare. Totodată, pârâta a formulat cererea de chemare în garanție a Municipiului Brașov și SC R. SRL Brașov, pentru a fi apărată contra unei eventuale evicțiuni din partea reclamantei. Prin sentința civilă nr. 1687 din 6 februarie 2002 Judecătoria Brașov a respins acțiunea în evacuare formulată de reclamantă, precum și cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție formulate de pârâta P.M., ca nefondate.

Prin aceeași sentință a fost admisă cererea reclamantei (calificată a fi reconvențională) și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998 încheiat de RA R. Brașov și pârâta P.M. În motivarea sentinței, în esență, s-a reținut că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului în litigiu iar pârâta P.M., titulara contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998 încheiat cu RA R. . Reține prima instanță că, potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris în cartea funciară se transmite în momentul înscrierii, cu mențiunea că trimiterea pârâtei care nu și-a transcris dreptul de proprietate, la dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu sunt întemeiate întrucât, în raport de dispozițiile art. 72 alin. (2) din lege, acest act normativ nu a intrat în vigoare.

Totodată, prima instanță reține și împrejurarea că reclamanta a formulat, în procedura Legii nr. 112/1995, cerere de restituire a imobilului din data de 17 iulie 1996, caz în care, în mod nelegal, pârâta a încheiat la data de 10 decembrie 1998, contract de vânzare-cumpărare în cadrul aceleiași proceduri, cu încălcarea prevederilor legale care impuneau suspendarea oricăror proceduri, inclusiv vânzarea, referitoare la bunurile ce cădeau sub incidența acestui act normativ, caz în care se impune constatarea nulității absolute a acestui contract încheiat în fraudarea legii. Reține prima instanță și că solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtei din imobil, față de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999 prin care se instituie norme de protecție pentru chiriașii unor astfel de imobile, nu poate fi primită, părțile urmând să se conformeze procedurilor prevăzute de actul normativ menționat.

Referitor la chemarea de către pârâtă în garanție a Municipiului Brașov și SC R. RA prima instanță a reținut că este ambiguu formulată și nici nu reiese ce anume solicită, sens în care o va respinge. Prin decizia civilă nr. 1630/A din 4 octombrie 2001 Tribunalul Brașov a admis apelurile declarate de pârâții SC R. SRL Brașov și P.M. și a schimbat, în parte, sentința judecătoriei în sensul că a admis cererea reconvențională și a constatat că pârâta P.M. este proprietara apartamentului în litigiu, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10 decembrie 1998, a respins petitul doi al aceleiași cereri reconvenționale (privitor la întabularea dreptului în registrele funciare) precum și cererea reconvențională formulată de reclamanta-pârâtă A.L., menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Prin aceeași decizie a fost respins apelul declarat de reclamant. În motivarea deciziei, în esență, s-a reținut că pârâta P.M. a cumpărat apartamentul în litigiu cu respectarea art. 9 și urm. din Legea nr. 112/1995 iar împrejurarea că, ulterior, prin decizia nr. 5121 din 3 mai 1999 a Curții de Apel Brașov s-a constatat că imobilul a fost preluat de Statul Român fără titlu este irelevantă atâta timp cât pârâta este un cumpărător de bună-credință. Față de această împrejurare tribunalul a apreciat ca nefondat apelul prin care reclamantul solicită evacuarea pârâtei din apartament. Prin decizia civilă nr. 264/R din 13 martie 2002 Curtea de Apel Brașov a admis, în parte, recursul declarat de reclamanta A.L.

și a modificat, în parte, decizia tribunalului în sensul că a respins ca neîntemeiate apelurile declarate de pârâții SC R. SRL Brașov și P.M. împotriva sentinței civile nr. 1687/2001 a Judecătoriei Brașov pe care o păstrează, menținând și dispoziția de respingere a apelului declarat de reclamant. Totodată, instanța de recurs a respins restul pretențiilor formulate în recurs de reclamantă și s-a luat act de renunțarea de către pârâta P.M. la judecata recursului declarat. În motivarea deciziei s-a reținut că reclamanta a formulat cerere de restituire a imobilului în litigiu, în procedura Legii nr. 112/1995, la comisia de specialitate la data de 17 iulie 1996, fapt ce constituia atât pentru comisie cât și pentru unitatea specializată în vânzare un indiciu elocvent și care impunea suspendarea procedurii de vânzare.

Că vânzarea nu putea fi efectuată atâta timp cât dreptul de proprietate al Statului Român fusese radiat din cărțile funciare, caz în care pârâta-cumpărătoare nu mai putea invoca buna sa credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și că astfel de contracte sunt lovite de nulitate absolută reține instanța de recurs că sunt aspecte care conduc la concluzia menținerii soluției date în primă instanță. Reține instanța de recurs și că evacuarea pârâtei din imobil nu poate fi dispusă deoarece pârâta este titulara unui drept locativ rezultat din contractul de închiriere ale cărui efecte au fost suspendate doar pe perioada existenței contractului de vânzare-cumpărare. Împotriva acestor hotărâri a declarat recurs în anulare procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție invocând incidența art. 330 pct. 2 C. proc.

civ. În motivarea recursului, în esență, se arată că transferul dreptului de proprietate din patrimoniul Statului Român în patrimoniul pârâtei P.M. s-a realizat la momentul realizării acordului de voință, anume 4 februarie 1997, fiind irelevant faptul că actul de vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu, la 10 decembrie 1998, fiind fondat pe o cauză licită și morală. Se arată și că imobilul în litigiu nu era exceptat de la vânzare, în condițiile art. 10 din Legea nr. 112/1995 iar hotărârile judecătorești prin care s-a constat că acest imobil a fost preluat de stat fără titlu nu sunt opozabile pârâtei care nu a fost parte în procesele finalizate prin pronunțarea acestora.

Totodată, se mai arată că pârâta a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege neexistând nici o dovadă că ar fi fost încunoștințată despre intenția reclamantului de a cere restituirea bunului, aceasta cu atât mai mult cu cât, în procedura Legii nr. 112/1995 acesta a cerut acordarea de despăgubiri.

Analizând recursul în anulare prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că este nefondat pentru următoarele considerente: În fapt, reclamanta a invocat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtă în procedura Legii nr. 112/1995, în calitatea sa de chiriaș-cumpărător, dedusă din aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis , ca urmare a desființării titlului vânzătorului și nerespectării dispozițiilor actului normativ menționat cu ocazia încheierii contractului a cărui nulitate se cere a se constata. Pârâta P.M. a invocat că a dobândit imobilul în litigiu, în proprietate, cu bună-credință iar în conflictul de interese legitime dintre adevărații proprietari și subdobânditorii de bună-credință, instanțele judecătorești trebuiau să acorde preferabilitate dreptului său.

Or, referitor la acest aspect, este de observat că nici practica judiciară și nici doctrina nu au înțeles să recunoască, în toate cazurile, eficiență principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună-credință a fost impusă, în baza unor rațiuni de preocupare pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic, soluția și-a găsit suport în rațiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul validității aparenței de drept a cărui incidență presupune întrunirea a două condiții, anume: eroarea cumpărătorului cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului precum și buna-credință a cumpărătorului care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

În speța dedusă judecății aceste condiții nu sunt îndeplinite. Astfel, așa cum rezultă și din mențiunile registrelor de publicitate imobiliară, invocate de către pârâtă, imobilul în litigiu a fost preluat în patrimoniul Statul Român prin naționalizare, aspect de care aceasta avea cunoștință. Împrejurarea că, după anul 1990, bunurile, îndeosebi terenuri și construcții, de care foștii proprietari au fost deposedați de statul comunist, făceau obiectul unor proceduri de restituire către aceștia sau moștenitorii lor, date fiind dezbaterile care au avut loc la nivelul întregii societăți, era un fapt notoriu cunoscut de către persoanele interesate. De altminteri, prin Legea nr. 112/1995 invocată de către pârâtă ca temei juridic al cumpărării, astfel cum rezultă și din titlul acesteia, s-a instituit o procedură specială pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului.

Este de observat că la această procedură au apelat atât reclamanta cât și pârâta, ambele părți cunoscând situația imobilului, anume aceea de imobil cu destinația de locuință, trecut în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945. Or, cu minime diligențe pârâta, care într-adevăr depusese cerere de cumpărare a apartamentului pe care îl ocupa în calitate de chiriașă din data de 4 februarie 1997, în conformitate cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, avea posibilitatea să ia cunoștință că, în cadrul aceleiași proceduri în data de 17 iulie 1996, reclamantul ceruse măsuri reparatorii și, ca atare, că se efectuau verificări pentru a se stabili dacă imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român cu titlu, caz în care erau incidente, pentru toate părțile implicate în procedură dispozițiile acestui act normativ, ori fără titlu, caz în care imobilul nu mai cădea sub incidența acestui act normativ.

Este de menționat că în procedura prevăzută de actul normativ menționat puteau fi înstăinate în favoarea chiriașilor numai imobilele cu destinație de locuință care au fost preluate de stat cu titlu, aspect pe care reclamanta îl contesta, caz în care se impunea suspendarea procedurilor de vânzare, conform art. 1 din H.G.

nr. 20 din 17 ianuarie 1996. Mai mult, reclamanta formulase din data de 10 septembrie 1997 și o acțiune, în procedura de drept comun, prin care solicita a se constata că imobilul în litigiu a fost trecut fără titlu în proprietatea statului, acțiune care a fost admisă prin decizia civilă nr. 512/R din 13 mai 1999 a Curții de Apel Brașov . Împrejurarea că litigiul privind valabilitatea titlului statului a fost finalizat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare este irelevantă, mai ales că, la momentul încheierii contractul de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate al vânzătorului asupra imobilului era litigios, caz în care pârâta-cumpărătoare, în calitatea sa de succesor cu titlu particular, a dobândit drepturile și obligațiile vânzătorului, hotărârea judecătorească pronunțată fiindu-i opozabilă.

Așa fiind, în mod just, instanțele au reținut că pârâta nu se poate apăra deci, cu succes, invocând faptul că este subdobânditoare de bună-credință, pentru a se acorda preferabilitate titlului său de proprietate, dat fiind momentul la care a încheiat contractul de vânzare, anume 10 decembrie 1998, adică ulterior formulării de către fostul proprietar atât a acțiunii în revendicare cât și a cererii pentru măsuri reparatorii în procedura Legii nr. 112/1995, și nici nu poate invoca o eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, invincibilă, imposibil de prevăzut și de înlăturat, simpla neinformare ori ignoranța cu referire la o atare situație nefiind de natură să scuze eroarea în care au căzut.

Față de cele ce preced, Înalta Curte, reținând că hotărârile contestate au fost date cu aplicarea corectă a legii și sunt temeinice, va respinge recursul în anulare dedus judecății ca nefondat

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul în anulare declarat de Procurorul General de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 264/R/din 13 martie 2002 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2005. În cadrul aceleiași proceduri, prevăzute de Legea nr. 112/1995, reclamanta formulase, încă din data de 17 iulie 1996, o cerere pentru acordarea de despăgubiri, aspect contestat însă în cadrul procesului prin care a solicitat anularea hotărârii nr. 209/1967 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, care a fost conexat la 22 ianuarie 1998 la dosarul nr. 13525/1998 al Judecătoriei Brașov.

De altminteri, reclamanta formulase din data de 10 septembrie 1997 și o acțiune revendicare, în temeiul art. 480 Cod civ., prin care urmărea retrocedarea imobilului în natură și contesta valabilitatea titlului statului. Toate aceste aspecte pun în discuție buna-credință a cumpărătoarei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 10 decembrie 1998, moment la care, cu minime diligențe putea să cunoască care este situația juridică a imobilului pe care îl cumpăra. Este de menționat și că invocarea principiului validității aparenței de drept este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului în care s-ar fi aflat cumpărătorul, anume eroarea trebuie să fie comună și invincibilă iar buna-credință a cumpărătorului să fie perfectă adică lipsită de orice culpă sau îndoială imputabile acestuia.

Or, față de cele mai sus menționate ,pârâta nu se poate apăra cu succes invocând faptul că ar fi subdobânditoare de bună-credință deoarece a cunoscut sau trebuia să cunoască mai înainte de cumpărare situația juridică a imobilului, simpla neinformare ori ignoranță cu referire la situația juridică a imobilului nefiind de natură să scuze eroarea în care pretinde că s-ar fi aflat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Așa fiind, pentru considerentele de drept și de fapt arătate Înalta Curte va respinge recursul în anulare dedus judecății ca nefondat.