ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 697/2005

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 697/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)

Asupra recursului în anulare de față, constată:

Prin cererea înregistrată la 21 februarie

2000 la Judecătoria Brașov

, astfel cum a fost precizată, reclamanta A.L. a chemat în judecată pe

pârâta P.M. solicitând evacuarea acesteia din imobilul situat în Brașov,

proprietatea sa, înscris în C.F. nr.top. 3040/1 și 3040/2 pe care îl ocupă în

baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 34.050/1998 încheiat cu RA R. Brașov,

invocând nulitatea absolută a acestui contract, această din urmă cerere fiind

calificată a fi reconvențională de prima instanță.

În motivarea cererii reclamanta a

invocat că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în

litigiu, conform mențiunilor din cartea funciară, imobil care, în mod nelegal,

a fost înstrăinat de RA R. Brașov către P.M. în condițiile Legii nr. 112/1995.

Pârâta P.M. a cerut respingerea cererii

invocând că este proprietara imobilului în litigiu în baza contractului de

vânzare-cumpărare contestat, și a formulat cerere reconvențională solicitând a

se constata dreptul său de proprietate asupra acestui apartament și a se

dispune întabularea dreptului în registrele funciare.

Totodată, pârâta a formulat cererea

de chemare în garanție a Municipiului Brașov și SC R. SRL Brașov, pentru a fi

apărată contra unei eventuale evicțiuni din partea reclamantei.

Prin sentința civilă nr. 1687 din 6

februarie 2002 Judecătoria Brașov

a respins acțiunea în evacuare formulată de reclamantă,

precum și cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție formulate

de pârâta P.M., ca nefondate.

Prin aceeași sentință a fost admisă

cererea reclamantei (calificată a fi reconvențională) și s-a constatat

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10

decembrie 1998 încheiat de RA R. Brașov și pârâta P.M.

În motivarea sentinței, în esență,

s-a reținut că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului în litigiu iar

pârâta P.M., titulara contractului de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10

decembrie 1998 încheiat cu RA R. .

Reține prima instanță că, potrivit

Decretului-lege nr. 115/1938 dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris

în cartea funciară se transmite în momentul înscrierii, cu mențiunea că

trimiterea pârâtei care nu și-a transcris dreptul de proprietate, la

dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu sunt întemeiate întrucât, în raport de

dispozițiile art. 72 alin. (2) din lege, acest act normativ nu a intrat în

vigoare.

Totodată, prima instanță reține și

împrejurarea că reclamanta a formulat, în procedura Legii nr. 112/1995, cerere

de restituire a imobilului din data de 17 iulie 1996, caz în care, în mod

nelegal, pârâta a încheiat la data de 10 decembrie 1998, contract de

vânzare-cumpărare în cadrul aceleiași proceduri, cu încălcarea prevederilor

legale care impuneau suspendarea oricăror proceduri, inclusiv vânzarea,

referitoare la bunurile ce cădeau sub incidența acestui act normativ, caz în care

se impune constatarea nulității absolute a acestui contract încheiat în

fraudarea legii.

Reține prima instanță și că

solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtei din imobil, față de

dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999 prin care se instituie norme de protecție

pentru chiriașii unor astfel de imobile, nu poate fi primită, părțile urmând să

se conformeze procedurilor prevăzute de actul normativ menționat.

Referitor

la chemarea de către pârâtă în garanție a Municipiului Brașov și SC R. RA prima

instanță a reținut că este ambiguu formulată și nici nu reiese ce anume

solicită, sens în care o va respinge.

Prin decizia civilă nr. 1630/A din 4

octombrie 2001 Tribunalul Brașov

a admis apelurile declarate de pârâții SC R. SRL Brașov și P.M.

și a schimbat, în parte, sentința judecătoriei în sensul că a admis cererea

reconvențională și a constatat că pârâta P.M. este proprietara apartamentului

în litigiu, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24050 din 10

decembrie 1998, a respins petitul doi al aceleiași cereri reconvenționale

(privitor la întabularea dreptului în registrele funciare) precum și cererea

reconvențională formulată de reclamanta-pârâtă A.L., menținând celelalte

dispoziții ale sentinței.

Prin aceeași decizie a fost respins

apelul declarat de reclamant.

În motivarea deciziei, în esență,

s-a reținut că pârâta P.M. a cumpărat apartamentul în litigiu cu respectarea

art. 9 și urm. din Legea nr. 112/1995 iar împrejurarea că, ulterior, prin

decizia nr. 5121 din 3 mai 1999 a Curții de Apel Brașov s-a constatat că

imobilul a fost preluat de Statul Român fără titlu este irelevantă atâta timp

cât pârâta este un cumpărător de bună-credință.

Față de această împrejurare

tribunalul a apreciat ca nefondat apelul prin care reclamantul solicită

evacuarea pârâtei din apartament.

Prin decizia civilă nr. 264/R din 13

martie 2002 Curtea de Apel Brașov

a admis, în parte, recursul declarat de reclamanta A.L. și

a modificat, în parte, decizia tribunalului în sensul că a respins ca

neîntemeiate apelurile declarate de pârâții SC R. SRL Brașov și P.M. împotriva

sentinței civile nr. 1687/2001 a Judecătoriei Brașov pe care o păstrează,

menținând și dispoziția de respingere a apelului declarat de reclamant.

Totodată, instanța de recurs a

respins restul pretențiilor formulate în recurs de reclamantă și s-a luat act

de renunțarea de către pârâta P.M. la judecata recursului declarat.

În motivarea deciziei s-a reținut că

reclamanta a formulat cerere de restituire a imobilului în litigiu, în

procedura Legii nr. 112/1995, la comisia de specialitate la data de 17 iulie

1996, fapt ce constituia atât pentru comisie cât și pentru unitatea

specializată în vânzare un indiciu elocvent și care impunea suspendarea

procedurii de vânzare.

Că vânzarea nu putea fi efectuată

atâta timp cât dreptul de proprietate al Statului Român fusese radiat din

cărțile funciare, caz în care pârâta-cumpărătoare nu mai putea invoca buna sa

credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și că astfel de

contracte sunt lovite de nulitate absolută reține instanța de recurs că sunt

aspecte care conduc la concluzia menținerii soluției date în primă instanță.

Reține instanța de

recurs și că evacuarea pârâtei din imobil nu poate fi dispusă deoarece pârâta

este titulara unui drept locativ rezultat din contractul de închiriere ale

cărui efecte au fost suspendate doar pe perioada existenței contractului de

vânzare-cumpărare.

Împotriva acestor hotărâri a

declarat recurs în anulare procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea

Supremă de Justiție invocând incidența art. 330 pct. 2 C. proc. civ.

În motivarea recursului, în esență,

se arată că transferul dreptului de proprietate din patrimoniul Statului Român

în patrimoniul pârâtei P.M. s-a realizat la momentul realizării acordului de

voință, anume 4 februarie 1997, fiind irelevant faptul că actul de

vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu, la 10 decembrie 1998, fiind

fondat pe o cauză licită și morală.

Se arată și că imobilul în litigiu

nu era exceptat de la vânzare, în condițiile art. 10 din Legea nr. 112/1995 iar

hotărârile judecătorești prin care s-a constat că acest imobil a fost preluat

de stat fără titlu nu sunt opozabile pârâtei care nu a fost parte în procesele

finalizate prin pronunțarea acestora.

Totodată, se mai

arată că pârâta a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, având convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea

toate însușirile cerute de lege neexistând nici o dovadă că ar fi fost

încunoștințată despre intenția reclamantului de a cere restituirea bunului,

aceasta cu atât mai mult cu cât, în procedura Legii nr. 112/1995 acesta a cerut

acordarea de despăgubiri.

Analizând

recursul în anulare prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că

este nefondat pentru următoarele considerente:

În fapt, reclamanta a invocat

nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtă în

procedura Legii nr. 112/1995, în calitatea sa de chiriaș-cumpărător, dedusă din

aplicarea principiului

resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis

,

ca urmare a desființării titlului vânzătorului și nerespectării dispozițiilor

actului normativ menționat cu ocazia încheierii contractului a cărui nulitate

se cere a se constata.

Pârâta P.M. a invocat că a dobândit

imobilul în litigiu, în proprietate, cu bună-credință iar în conflictul de

interese legitime dintre adevărații proprietari și subdobânditorii de

bună-credință, instanțele judecătorești trebuiau să acorde preferabilitate

dreptului său.

Or, referitor la acest aspect, este

de observat că nici practica judiciară și nici doctrina nu au înțeles să

recunoască, în toate cazurile, eficiență principiului potrivit căruia nimeni nu

poate să transmită mai multe drepturi decât are.

Recunoașterea prevalenței

interesului subdobânditorului de bună-credință a fost impusă, în baza unor

rațiuni de preocupare pentru asigurarea securității circuitului civil și a

stabilității raporturilor juridice.

Din punct de vedere juridic, soluția

și-a găsit suport în rațiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul

validității aparenței de drept a cărui incidență presupune întrunirea a două

condiții, anume: eroarea cumpărătorului cu privire la calitatea de proprietar a

vânzătorului precum și buna-credință a cumpărătorului care trebuie să fie

perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

În speța dedusă judecății aceste

condiții nu sunt îndeplinite.

Astfel, așa cum rezultă și din

mențiunile registrelor de publicitate imobiliară, invocate de către pârâtă,

imobilul în litigiu a fost preluat în patrimoniul Statul Român prin

naționalizare, aspect de care aceasta avea cunoștință.

Împrejurarea că, după anul 1990,

bunurile, îndeosebi terenuri și construcții, de care foștii proprietari au fost

deposedați de statul comunist, făceau obiectul unor proceduri de restituire

către aceștia sau moștenitorii lor, date fiind dezbaterile care au avut loc la

nivelul întregii societăți, era un fapt notoriu cunoscut de către persoanele

interesate.

De altminteri, prin

Legea nr. 112/1995 invocată de către pârâtă ca temei juridic al cumpărării,

astfel cum rezultă și din titlul acesteia, s-a instituit o procedură specială

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de

locuințe trecute în proprietatea statului.

Este de observat că la această

procedură au apelat atât reclamanta cât și pârâta, ambele părți cunoscând

situația imobilului, anume aceea de imobil cu destinația de locuință, trecut în

proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945.

Or, cu minime diligențe pârâta, care

într-adevăr depusese cerere de cumpărare a apartamentului pe care îl ocupa în

calitate de chiriașă din data de 4 februarie 1997, în conformitate cu

dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, avea posibilitatea să ia cunoștință

că, în cadrul aceleiași proceduri în data de 17 iulie 1996, reclamantul ceruse

măsuri reparatorii și, ca atare, că se efectuau verificări pentru a se stabili

dacă imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român cu titlu, caz în care

erau incidente, pentru toate părțile implicate în procedură dispozițiile

acestui act normativ, ori fără titlu, caz în care imobilul nu mai cădea sub

incidența acestui act normativ.

Este de menționat că în procedura

prevăzută de actul normativ menționat puteau fi înstăinate în favoarea

chiriașilor numai imobilele cu destinație de locuință care au fost preluate de

stat cu titlu, aspect pe care reclamanta îl contesta, caz în care se impunea

suspendarea procedurilor de vânzare, conform art. 1 din H.G. nr. 20 din 17

ianuarie 1996.

Mai mult, reclamanta formulase din

data de 10 septembrie 1997 și o acțiune, în procedura de drept comun, prin care

solicita a se constata că imobilul în litigiu a fost trecut fără titlu în

proprietatea statului, acțiune care a fost admisă prin decizia civilă nr. 512/R

din 13 mai 1999 a Curții de Apel Brașov .

Împrejurarea că litigiul privind

valabilitatea titlului statului a fost finalizat ulterior încheierii

contractului de vânzare-cumpărare este irelevantă, mai ales că, la momentul

încheierii contractul de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate al

vânzătorului asupra imobilului era litigios, caz în care pârâta-cumpărătoare,

în calitatea sa de succesor cu titlu particular, a dobândit drepturile și

obligațiile vânzătorului, hotărârea judecătorească pronunțată fiindu-i

opozabilă.

Așa fiind, în mod just, instanțele

au reținut că pârâta nu se poate apăra deci, cu succes, invocând faptul că este

subdobânditoare de bună-credință, pentru a se acorda preferabilitate titlului

său de proprietate, dat fiind momentul la care a încheiat contractul de

vânzare, anume 10 decembrie 1998, adică ulterior formulării de către fostul

proprietar atât a acțiunii în revendicare cât și a cererii pentru măsuri

reparatorii în procedura Legii nr. 112/1995, și nici nu poate invoca o eroare

cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, invincibilă, imposibil de

prevăzut și de înlăturat, simpla neinformare ori ignoranța cu referire la o

atare situație nefiind de natură să scuze eroarea în care au căzut.

Față de cele ce preced, Înalta

Curte, reținând că hotărârile contestate au fost date cu aplicarea corectă a

legii și sunt temeinice, va respinge recursul în anulare dedus judecății ca

nefondat

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul în

anulare declarat de Procurorul General de pe lângă Înalta Curte de Casație și

Justiție împotriva deciziei nr. 264/R/din 13 martie 2002 pronunțate de Curtea

de Apel Brașov, secția civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2005.

În cadrul aceleiași proceduri,

prevăzute de Legea nr. 112/1995, reclamanta formulase, încă din data de 17

iulie 1996, o cerere pentru acordarea de despăgubiri, aspect contestat însă în

cadrul procesului prin care a solicitat anularea hotărârii nr. 209/1967 emisă

de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, care a fost conexat la 22 ianuarie

1998 la dosarul nr. 13525/1998 al Judecătoriei Brașov.

De altminteri, reclamanta formulase

din data de 10 septembrie 1997 și o acțiune revendicare, în temeiul art. 480

Cod civ., prin care urmărea retrocedarea imobilului în natură și contesta

valabilitatea titlului statului.

Toate aceste aspecte pun în discuție

buna-credință a cumpărătoarei la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, 10 decembrie 1998, moment la care, cu minime diligențe putea

să cunoască care este situația juridică a imobilului pe care îl cumpăra.

Este de menționat și că invocarea

principiului validității aparenței de drept este însă subsecventă întrunirii

cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de

proprietar a vânzătorului în care s-ar fi aflat cumpărătorul, anume eroarea

trebuie să fie comună și invincibilă iar buna-credință a cumpărătorului să fie

perfectă adică lipsită de orice culpă sau îndoială imputabile acestuia.

Or, față de cele mai sus menționate

,pârâta nu se poate apăra cu succes invocând faptul că ar fi subdobânditoare de

bună-credință deoarece a cunoscut sau trebuia să cunoască mai înainte de

cumpărare situația juridică a imobilului, simpla neinformare ori ignoranță cu

referire la situația juridică a imobilului nefiind de natură să scuze eroarea

în care pretinde că s-ar fi aflat la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare.

Așa fiind, pentru considerentele de

drept și de fapt arătate Înalta Curte va respinge recursul în anulare dedus

judecății ca nefondat.