ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5368/2004

Asupra recursului în anulare de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: M.V.(căsătorită P.) a chemat în judecată pe A.L. solicitând să fie pronunțată o hotărâre prin care să se constate că este proprietara apartamentului nr. 2 din imobilul situat în Brașov, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cu Statul Român prin RA R. Brașov, contract ce are conform clauzelor de la capitolul VI, valoare de act autentic, urmând ca potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996 să-i fie înscris dreptul de proprietate în cartea funciară.

În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că în baza art. 14 din Legea nr. 112/1995 s-a adresat organului competent cu cererea înregistrată sub nr. 2066 din 12 august 1996 solicitând cumpărarea apartamentului în discuție în a cărui posesie se afla statul figurând ca proprietar tabular încă din anul 1962. Astfel fiind, vânzarea-cumpărarea a fost perfectată conform art. 1295 C. civ., iar instrumentul probator al respectivei operațiuni a avut loc la 21 martie 1997 la acea dată în cartea funciară nefiind notat vreun litigiu cu privire la imobilul menționat ceea ce îi conferă statutul de cumpărător de bună credință. Mai mult, potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate este opozabil față de terți fără înscriere în cartea funciară atunci când este dobândit prin efectul legii.

Or, în speță, susține reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin efectul legii (Legea nr. 112/1995) pârâtul fiind terț față de contractul său de vânzare-cumpărare. Prin cerere reconvențională, A.L. a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat de pârâta reconvențională cu SC R. SRL Brașov (fostă RA R. Brașov) întrucât a fost perfectat prin fraudă la lege și prin urmare nu-i era opozabil. În acest sens, reclamanta reconvențională a precizat că M.V. nu putea cumpăra apartamentul în discuție cât timp hotărârea Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 pe care o sesizase pentru restituirea în natură a imobilului, nu devenea definitivă mai ales că separat, se adresase și instanței judecătorești cu o acțiune de drept comun în care a invocat lipsa titlului statului asupra imobilului menționat.

În drept a invocat dispozițiile art. 1770 C. civ., art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996 și art. 475 C. civ. La rândul său M.V.(căsătorită P.) a chemat în garanție pentru evicțiune Municipiul Brașov prin primar pentru a fi obligat să o apere contra evicțiunii din partea reclamantei reconvenționale A.L., alături de SC R. Brașov, întrucât nu a fost anunțată de existența litigiului civil în care ar fi putut aduce dovezi privind netemeinicia pretențiilor reclamantei. De asemenea, printr-o întâmpinare și cerere reconvențională M.V. a solicitat obligarea lui A.L. ca în situația extremă în care i s-ar admite cererea reconvențională, să-i încheie contract de închiriere, în condițiile Legii nr. 10/2001 și ale O.U.G.

nr. 40/1999. Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a admis în parte acțiunea principală și a respins cererea reconvențională formulată de A.L. De asemenea a respins cererea de chemare în garanție promovată de M.V. ca și cererea reconvențională formulată de aceasta și în consecință a constatat că reclamanta M.V. este proprietara apartamentului nr. 2 situat în Brașov, înscris în C.F. nr. 2477 Brașov cu nr. top. 3040/1, 3040/2, drept dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat cu Statul Român prin RA R. Brașov, conform Legii nr. 112/1995. A respins restul pretențiilor.

Instanța de fond a reținut că actul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă și RA R. Brașov era valid întrucât reclamanta avea calitatea de chiriaș al apartamentului nr. 2 din imobilul în litigiu la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 și în plus, la data încheierii contractului în evidențele cărții funciare, era înscris dreptul de proprietate în favoarea Statului Român, iar pe rolul instanțelor nu exista, la acea dată vreun litigiu în legătură cu imobilul în discuție, astfel că reclamanta din acțiunea principală era de bună-credință. Tribunalul Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 124/A din 6 februarie 2002 a respins ca nefondate apelurile declarate de A.L. și M.V. împotriva sentinței civile nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a Judecătoriei Brașov.

Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 507/R din 13 mai 2002 a admis recursul declarat de A.L. împotriva deciziei nr. 124/A din 6 februarie 2001 a Tribunalului Brașov, secția civilă, pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis apelul formulat de A.L. în contra sentința civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a Judecătoriei Brașov și a menținut dispoziția din decizia recurată privind respingerea apelului declarat de reclamanta din acțiunea principală M.V. împotriva aceleiași sentințe. A schimbat în parte sentința menționată în sensul că a respins acțiunea principală introdusă de M.V. A admis cererea reconvențională formulată de A.L. și în consecință a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat între M.V.

și pârâta SC R. SRL Brașov cu privire la apartamentul 2 situat în Brașov, înscris în C.F. nr. 2477 Brașov, cu nr.top.3040/1, 3040/2. A admis cererea reconvențională introdusă de M.V. în contradictoriu cu A.L. și a obligat pârâta reconvențională să încheie cu reclamanta contractul de închiriere pentru spațiul locativ în discuție. Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței. În motivarea soluției instanța a reținut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831din 21 martie 1997 s-a făcut cu încălcarea art. 9 2 alin. (1) din H.G. nr. 11 din 29 ianuarie 1997 întrucât a fost ignorată cererea adresată de A.L. comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 prin care la 17 iunie 1996 a solicitat restituirea în natură a imobilului în discuție.

Or, Comisia județeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a denaturat sensul cererii formulate de pârâtă și din acest motiv, contrar dispozițiilor art. 9 2 alin. (1) din H.G. nr. 11/1997 a permis vânzarea spațiului locativ în discuție de către societatea specializată în acest sens, SC R. Brașov, deși în speță procedura administrativă de vânzare se impunea a fi suspendată. Din această perspectivă nu se putea susține că părțile contractante au fost de bună-credință la perfectarea actului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997. În contra menționatei decizii în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul General de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție pe considerentele că a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii și totodată era vădit netemeinică.

Astfel, s-a învederat că deși prin decizia civilă nr. 512 din 13 mai 1999 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, s-a constatat cu autoritate de lucru judecat, că imobilul în litigiu situat în Brașov, înscris în C.F. nr. 2477 Brașov, cu nr. top. 3040/1 și 3040/2, a trecut, fără titlu, în proprietatea statului și s-a dispus radierea din C.F. a dreptului de proprietate al statului asupra imobilului și înscrierea dreptului în favoarea pârâtei-reclamante A.L., această hotărâre nu era opozabilă M.P. întrucât nu a fost parte în acel proces. S-a mai susținut că întrucât reclamanta-pârâtă P.M. a formulat cerere de cumpărare a apartamentului nr. 5 din imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, la 12 august 1996, anterior retrocedării imobilului către A.L.

transmiterea proprietății asupra bunului a avut loc la data realizării acordului de voință al părților, respectiv la 4 februarie 1997, deși actul de vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu, respectiv la 21 martie 1997. Pe de altă parte, întrucât imobilul în discuție nu era deținut de fostul proprietar și nici nu era liber reclamanta din acțiunea principală M.V., a avut un drept de preemțiune și vocația de a cumpăra apartamentul ce-l ocupa în calitate de chiriașă, fiind îndeplinite cerințele prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995. Totodată apartamentul respectiv nu era exceptat de la vânzare conform art. 10 din lege. De asemenea, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 M.V.

a avut convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate, în cauză operând prezumția bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros prevăzut de art. 1898 C. civ. Or, în cauză nu s-a probat că la data perfectării vânzării între stat și dobânditoarea M.V., aceasta din urmă ar fi fost înștiințată despre intenția lui A.L. de a revendica imobilul, sau despre existența vreunui litigiu cu privire la imobil aceasta fiind notificată abia la 11 ianuarie 2000. Mai mult, potrivit extrasului de C.F., la 19 aprilie 1999 imobilul cu nr.top.3040/1 și 3040/2 figura în proprietatea statului nefiind notată acțiunea în revendicare promovată de A.L.

de altfel ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 între Statul Român prin RA R. Brașov și M.V. Prin urmare, prezumția de bună-credință a cumpărătoarei nu a fost răsturnată prin nici un mijloc de probă cu atât mai mult cu cât cererea formulată la 17 iulie 1996 de către A.L. către Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 viza exclusiv acordarea de despăgubiri pentru imobilul în litigiu și nu restituirea în natură a acestuia. Pe de altă parte, constatarea nulității absolute a unei convenții pentru cauză ilicită presupune existența unei convenții frauduloase a ambelor părți ceea ce în cauză nu s-a probat cel puțin în ceea ce o privea pe dobânditoarea M.V., după cum nu s-a dovedit nici frauda la lege cât timp contractul de vânzare-cumpărare în discuție s-a încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării lui.

În fine, în cauză nu era aplicabil nici principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cât timp subdobânditorul M.V. a fost de bună credință, sens în care erau incidente și dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Recursul în anulare nu este fondat. Potrivit extrasului de C.F. nr. 2477 Brașov cu nr. top. 3040/1 și 3040/2 imobilul situat în Brașov, reclamante A.L., fiind dobândit prin cumpărare cu act autentic la 6 noiembrie 1925. Ulterior, imobilul a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950, dreptul de proprietate al statului fiind intabulat la 17 august 1963. Prin decizia nr. 512/R din 13 mai 1999 Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a statuat cu autoritate de lucru judecat, că imobilul înscris în C.F.

nr. 2477 Brașov cu nr. top. 3040/1 și 3040/2, casă de lemn și curte de 234 mp și grădină în suprafață de 129,60 mp a fost trecut abuziv fără titlu în proprietatea statului. De asemenea, a dispus radierea din C.F. a dreptului de proprietate al statului asupra menționatului imobil, teren și construcții și înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei A.L. A.L. și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară la 30 iulie 1999. Din această perspectivă este de remarcat faptul că independent de împrejurarea că reclamanta-pârâtă M.V. nu a fost parte în menționatul litigiu, hotărârea judecătorească indicată fiind înscrisă cu titlu de proprietate al pârâtei-reclamante A.L. în cartea funciară a devenit opozabilă și V.M.

al cărui drept de proprietate atestat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 21831/1997 nu fusese intabulat și prin urmare în raport de dispozițiile art. 17 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, putea avea doar un caracter extratabular. Din această perspectivă, nu poate fi primită nici critica din recursul în anulare potrivit căreia transmiterea proprietății în ceea ce o privește pe reclamanta din acțiunea principală M.V. ar fi avut loc la data realizării acordului de voință a părților pentru încheierea contractului nr. 21831 din 21 martie 1997, acord de voință apreciat prin recursul în anulare, în afara probelor dosarului și în mod aleatoriu, că ar fi avut loc la 4 februarie 1997, deși el s-a realizat odată cu perfectarea convenției, respectiv la 21 martie 1997. Pe de altă parte, deși este real că M.V.

deținea cu chirie la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 apartamentul ce ulterior l-a cumpărat, acest imobil nu se încadra în dispozițiile art. 1 din lege întrucât așa cum s-a stabilit prin hotărâre judecătorească și irevocabilă, fusese preluat de stat fără titlu. De altfel, în cauză s-a probat că A.L. s-a adresat la 16 iulie 1996 și comisiei constituite conform Legii nr. 112/1995 solicitând atât restituirea în natură a bunului cât și despăgubiri (dos nr. 12/2001) și că prin Hotărârea nr. 269 din 10 iunie 1997 Comisia județeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 i-a respins cererea, contestația acesteia formând obiect de disputa judiciară în dosar conex nr. 77/1998 soluționat de asemenea prin Decretul nr. 512/R din 13 mai 1999 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Astfel fiind, buna-credință a dobânditoarei M.V. la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 urma a fi examinată și în raport de H.G. nr. 11 din 29 ianuarie 1997 în vigoare la data perfectării convenției menționate care la art. 1 alin. (4) statuează că locuințele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, ca cel din speță, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acesteia și nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995. Prin urmare, față de această prevedere legală, dobânditoarea M.V., trebuia să probeze că a depus diligența obișnuită pe care trebuie să o depună orice individ prudent, pentru a afla adevărata situație juridică a imobilului în discuție.

Or, în răspunsul dat la interogator, M.V. a învederat că a depus cererea de cumpărare a apartamentului în care locuia la 12 iunie 1996 la R. Brașov și că nu a întreprins nici un alt demers în afară de acesta. Astfel fiind și întrucât la data când M.V. a cumpărat apartamentul în discuție cererea pârâtei-reclamante A.L. cu privire la întregul imobil din Brașov, adresată comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1997 nu fusese soluționată, vânzarea respectivului apartament către dobânditoarea M.V. s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 și respectiv a H.G. nr. 11/1997 și prin urmare aceasta nu putea invoca buna-credință la perfectarea respectivei convenții. În acest context este irelevant și că în extrasul de carte funciară la 19 mai 1999 (după perfectarea convenției în discuție) figura ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în dispută, statul român, întrucât același extras de C.F.

indica ca proprietar până în anul 1962 pe autoarea pârâtei-reclamante și preciza că titlul statului îl constituia naționalizarea conform Decretului nr. 92/1950 și prin urmare nu scutea pe reclamanta-pârâtă M.V. în contextul celor deja expuse ca o minoră diligență de a verifica situația juridică a respectivului imobil. Pe de altă parte, este de menționat că în cauză nu a fost invocată existența vreunei convenții ilicite între stat și dobânditoarea M.V. iar desființarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 s-a dispus pe considerentul că a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 și respectiv art. 9 2 alin. (1) din H.G. nr. 11/1997 ceea ce excludea și buna-credință a dobânditoarei M.V.

Din această perspectivă în speță era aplicabil principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis , iar dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu erau incidente în speță întrucât ar fi contraveni principiului constituțional și de drept civil al neretroactivității legii, raporturile juridice între stat și M.V. fiind statornicite anterior intrării în vigoare a acestei legi. Față de cele ce preced, recursul urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul în anulare declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei nr. 507/R din 13 mai 2002 a Curții de Apel Brașov, secția civilă. Obligă pe intimata M.(căsătorită P.) V. la plata sumei de 1.638.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă reconvențională A.L. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie 2004.