ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5368/2004

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5368/2004 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2004)

Asupra recursului în anulare de

față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

M.V.(căsătorită P.) a chemat în

judecată pe A.L. solicitând să fie pronunțată o hotărâre prin care să se

constate că este proprietara apartamentului nr. 2 din imobilul situat în

Brașov, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie

1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cu Statul Român prin RA R. Brașov,

contract ce are conform clauzelor de la capitolul VI, valoare de act autentic,

urmând ca potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996 să-i fie înscris dreptul de

proprietate în cartea funciară.

În motivarea acțiunii reclamanta a

susținut că în baza art. 14 din Legea nr. 112/1995 s-a adresat organului

competent cu cererea înregistrată sub nr. 2066 din 12 august 1996 solicitând

cumpărarea apartamentului în discuție în a cărui posesie se afla statul

figurând ca proprietar tabular încă din anul 1962. Astfel fiind,

vânzarea-cumpărarea a fost perfectată conform art. 1295 C. civ., iar

instrumentul probator al respectivei operațiuni a avut loc la 21 martie 1997 la

acea dată în cartea funciară nefiind notat vreun litigiu cu privire la imobilul

menționat ceea ce îi conferă statutul de cumpărător de bună credință.

Mai mult, potrivit art. 28 din Legea

nr. 7/1996, dreptul de proprietate este opozabil față de terți fără înscriere

în cartea funciară atunci când este dobândit prin efectul legii. Or, în speță,

susține reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin efectul legii (Legea

nr. 112/1995) pârâtul fiind terț față de contractul său de vânzare-cumpărare.

Prin cerere reconvențională, A.L. a

solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat de pârâta reconvențională cu SC R. SRL

Brașov (fostă RA R. Brașov) întrucât a fost perfectat prin fraudă la lege și

prin urmare nu-i era opozabil. În acest sens, reclamanta reconvențională a

precizat că M.V. nu putea cumpăra apartamentul în discuție cât timp hotărârea

Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 pe care o sesizase pentru restituirea

în natură a imobilului, nu devenea definitivă mai ales că separat, se adresase

și instanței judecătorești cu o acțiune de drept comun în care a invocat lipsa

titlului statului asupra imobilului menționat. În drept a invocat dispozițiile

art. 1770 C. civ., art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996 și art. 475 C. civ.

La rândul său M.V.(căsătorită P.) a

chemat în garanție pentru evicțiune Municipiul Brașov prin primar pentru a fi

obligat să o apere contra evicțiunii din partea reclamantei reconvenționale A.L.,

alături de SC R. Brașov, întrucât nu a fost anunțată de existența litigiului

civil în care ar fi putut aduce dovezi privind netemeinicia pretențiilor

reclamantei.

De asemenea, printr-o întâmpinare și

cerere reconvențională M.V. a solicitat obligarea lui A.L. ca în situația

extremă în care i s-ar admite cererea reconvențională, să-i încheie contract de

închiriere, în condițiile Legii nr. 10/2001 și ale O.U.G. nr. 40/1999.

Judecătoria Brașov, prin sentința

civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a admis în parte acțiunea principală și

a respins cererea reconvențională formulată de A.L.

De asemenea a respins cererea de

chemare în garanție promovată de M.V. ca și cererea reconvențională formulată

de aceasta și în consecință a constatat că reclamanta M.V. este proprietara

apartamentului nr. 2 situat în Brașov, înscris în C.F. nr. 2477 Brașov cu nr. top.

3040/1, 3040/2, drept dobândit prin cumpărare în baza contractului de

vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat cu Statul Român prin RA

R. Brașov, conform Legii nr. 112/1995.

A respins restul pretențiilor.

Instanța de fond a reținut că actul

de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă și RA R. Brașov era valid

întrucât reclamanta avea calitatea de chiriaș al apartamentului nr. 2 din

imobilul în litigiu la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 și în plus, la

data încheierii contractului în evidențele cărții funciare, era înscris dreptul

de proprietate în favoarea Statului Român, iar pe rolul instanțelor nu exista,

la acea dată vreun litigiu în legătură cu imobilul în discuție, astfel că

reclamanta din acțiunea principală era de bună-credință.

Tribunalul Brașov, secția civilă,

prin decizia nr. 124/A din 6 februarie 2002 a respins ca nefondate apelurile

declarate de A.L. și M.V. împotriva sentinței civile nr. 10103 din 27

septembrie 2001 a Judecătoriei Brașov.

Curtea de Apel Brașov, secția

civilă, prin decizia nr. 507/R din 13 mai 2002 a admis recursul declarat de

A.L. împotriva deciziei nr. 124/A din 6 februarie 2001 a Tribunalului Brașov,

secția civilă, pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis apelul

formulat de A.L. în contra sentința civilă nr. 10103 din 27 septembrie 2001 a

Judecătoriei Brașov și a menținut dispoziția din decizia recurată privind

respingerea apelului declarat de reclamanta din acțiunea principală M.V. împotriva

aceleiași sentințe.

A schimbat în parte sentința

menționată în sensul că a respins acțiunea principală introdusă de M.V.

A admis cererea reconvențională

formulată de A.L. și în consecință a constatat nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 încheiat între

M.V. și pârâta SC R. SRL Brașov cu privire la apartamentul 2 situat în Brașov,

înscris în C.F. nr. 2477 Brașov, cu nr.top.3040/1, 3040/2.

A admis cererea reconvențională

introdusă de M.V. în contradictoriu cu A.L. și a obligat pârâta reconvențională

să încheie cu reclamanta contractul de închiriere pentru spațiul locativ în

discuție.

Au fost păstrate celelalte

dispoziții ale sentinței.

În motivarea soluției instanța a

reținut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831din 21 martie

1997 s-a făcut cu încălcarea art. 9

2

alin. (1) din H.G. nr. 11 din

29 ianuarie 1997 întrucât a fost ignorată cererea adresată de A.L. comisiei

pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 prin care la 17 iunie 1996 a solicitat

restituirea în natură a imobilului în discuție.

Or, Comisia județeană pentru

aplicarea Legii nr. 112/1995 a denaturat sensul cererii formulate de pârâtă și

din acest motiv, contrar dispozițiilor art. 9

2

alin. (1) din H.G.

nr. 11/1997 a permis vânzarea spațiului locativ în discuție de către societatea

specializată în acest sens, SC R. Brașov, deși în speță procedura

administrativă de vânzare se impunea a fi suspendată. Din această perspectivă

nu se putea susține că părțile contractante au fost de bună-credință la

perfectarea actului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997.

În contra menționatei decizii în

temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul

General de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție pe considerentele că a

fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii și totodată era vădit

netemeinică.

Astfel, s-a învederat că deși prin

decizia civilă nr. 512 din 13 mai 1999 a Curții de Apel Brașov, secția civilă,

s-a constatat cu autoritate de lucru judecat, că imobilul în litigiu situat în

Brașov, înscris în C.F. nr. 2477 Brașov, cu nr. top. 3040/1 și 3040/2, a

trecut, fără titlu, în proprietatea statului și s-a dispus radierea din C.F. a

dreptului de proprietate al statului asupra imobilului și înscrierea dreptului

în favoarea pârâtei-reclamante A.L., această hotărâre nu era opozabilă M.P.

întrucât nu a fost parte în acel proces.

S-a mai susținut că întrucât

reclamanta-pârâtă P.M. a formulat cerere de cumpărare a apartamentului nr. 5

din imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, la 12 august 1996, anterior

retrocedării imobilului către A.L. transmiterea proprietății asupra bunului a

avut loc la data realizării acordului de voință al părților, respectiv la 4

februarie 1997, deși actul de vânzare-cumpărare a fost perfectat mai târziu,

respectiv la 21 martie 1997. Pe de altă parte, întrucât imobilul în discuție nu

era deținut de fostul proprietar și nici nu era liber reclamanta din acțiunea

principală M.V., a avut un drept de preemțiune și vocația de a cumpăra apartamentul

ce-l ocupa în calitate de chiriașă, fiind îndeplinite cerințele prevăzute de

art. 9 din Legea nr. 112/1995. Totodată apartamentul respectiv nu era exceptat

de la vânzare conform art. 10 din lege.

De asemenea, la data perfectării

contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie 1997 M.V. a avut

convingerea că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute

de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate, în cauză operând prezumția

bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros prevăzut de art. 1898 C. civ.

Or, în cauză nu s-a probat că la

data perfectării vânzării între stat și dobânditoarea M.V., aceasta din urmă ar

fi fost înștiințată despre intenția lui A.L. de a revendica imobilul, sau

despre existența vreunui litigiu cu privire la imobil aceasta fiind notificată

abia la 11 ianuarie 2000.

Mai mult, potrivit extrasului de C.F.,

la 19 aprilie 1999 imobilul cu nr.top.3040/1 și 3040/2 figura în proprietatea

statului nefiind notată acțiunea în revendicare promovată de A.L. de altfel

ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 21831 din 21 martie

1997 între Statul Român prin RA R. Brașov și M.V.

Prin urmare, prezumția de

bună-credință a cumpărătoarei nu a fost răsturnată prin nici un mijloc de probă

cu atât mai mult cu cât cererea formulată la 17 iulie 1996 de către A.L. către

Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 viza exclusiv acordarea de despăgubiri

pentru imobilul în litigiu și nu restituirea în natură a acestuia.

Pe de altă parte, constatarea

nulității absolute a unei convenții pentru cauză ilicită presupune existența

unei convenții frauduloase a ambelor părți ceea ce în cauză nu s-a probat cel

puțin în ceea ce o privea pe dobânditoarea M.V., după cum nu s-a dovedit nici

frauda la lege cât timp contractul de vânzare-cumpărare în discuție s-a

încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării lui.

În fine, în cauză nu era aplicabil

nici principiul

resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis

cât timp

subdobânditorul M.V. a fost de bună credință, sens în care erau incidente și

dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Recursul în anulare nu este fondat.

Potrivit extrasului de C.F. nr. 2477

Brașov cu nr. top. 3040/1 și 3040/2 imobilul situat în Brașov, reclamante A.L.,

fiind dobândit prin cumpărare cu act autentic la 6 noiembrie 1925. Ulterior,

imobilul a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950, dreptul de

proprietate al statului fiind intabulat la 17 august 1963.

Prin decizia nr. 512/R din 13 mai

1999 Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a statuat cu autoritate de lucru

judecat, că imobilul înscris în C.F. nr. 2477 Brașov cu nr. top. 3040/1 și

3040/2, casă de lemn și curte de 234 mp și grădină în suprafață de 129,60 mp a

fost trecut abuziv fără titlu în proprietatea statului.

De asemenea, a dispus radierea din

C.F. a dreptului de proprietate al statului asupra menționatului imobil, teren

și construcții și înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei A.L.

A.L. și-a înscris dreptul de

proprietate în cartea funciară la 30 iulie 1999.

Din această perspectivă este de

remarcat faptul că independent de împrejurarea că reclamanta-pârâtă M.V. nu a

fost parte în menționatul litigiu, hotărârea judecătorească indicată fiind

înscrisă cu titlu de proprietate al pârâtei-reclamante A.L. în cartea funciară

a devenit opozabilă și V.M. al cărui drept de proprietate atestat de contractul

de vânzare-cumpărare nr. 21831/1997 nu fusese intabulat și prin urmare în

raport de dispozițiile art. 17 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea

dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, putea avea doar un caracter

extratabular.

Din această perspectivă, nu poate fi

primită nici critica din recursul în anulare potrivit căreia transmiterea proprietății

în ceea ce o privește pe reclamanta din acțiunea principală M.V. ar fi avut loc

la data realizării acordului de voință a părților pentru încheierea

contractului nr. 21831 din 21 martie 1997, acord de voință apreciat prin

recursul în anulare, în afara probelor dosarului și în mod aleatoriu, că ar fi

avut loc la 4 februarie 1997, deși el s-a realizat odată cu perfectarea

convenției, respectiv la 21 martie 1997.

Pe de altă parte, deși este real că

M.V. deținea cu chirie la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995

apartamentul ce ulterior l-a cumpărat, acest imobil nu se încadra în

dispozițiile art. 1 din lege întrucât așa cum s-a stabilit prin hotărâre

judecătorească și irevocabilă, fusese preluat de stat fără titlu.

De altfel, în cauză s-a probat că

A.L. s-a adresat la 16 iulie 1996 și comisiei constituite conform Legii nr.

112/1995 solicitând atât restituirea în natură a bunului cât și despăgubiri

(dos nr. 12/2001) și că prin Hotărârea nr. 269 din 10 iunie 1997 Comisia

județeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 i-a respins cererea, contestația

acesteia formând obiect de disputa judiciară în dosar conex nr. 77/1998

soluționat de asemenea prin Decretul nr. 512/R din 13 mai 1999 a Curții de Apel

Brașov, secția civilă.

Astfel fiind, buna-credință a

dobânditoarei M.V. la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.

21831 din 21 martie 1997 urma a fi examinată și în raport de H.G. nr. 11 din 29

ianuarie 1997 în vigoare la data perfectării convenției menționate care la art.

1 alin. (4) statuează că locuințele care au fost preluate de stat cu

nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, ca cel din

speță, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acesteia și nu

intră sub incidența Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, față de această

prevedere legală, dobânditoarea M.V., trebuia să probeze că a depus diligența

obișnuită pe care trebuie să o depună orice individ prudent, pentru a afla

adevărata situație juridică a imobilului în discuție.

Or, în răspunsul dat la interogator,

M.V. a învederat că a depus cererea de cumpărare a apartamentului în care

locuia la 12 iunie 1996 la R. Brașov și că nu a întreprins nici un alt demers

în afară de acesta.

Astfel fiind și întrucât la data

când M.V. a cumpărat apartamentul în discuție cererea pârâtei-reclamante A.L.

cu privire la întregul imobil din Brașov, adresată comisiei de aplicare a Legii

nr. 112/1997 nu fusese soluționată, vânzarea respectivului apartament către

dobânditoarea M.V. s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (1) din

Legea nr. 112/1995 și respectiv a H.G. nr. 11/1997 și prin urmare aceasta nu

putea invoca buna-credință la perfectarea respectivei convenții.

În acest context este irelevant și

că în extrasul de carte funciară la 19 mai 1999 (după perfectarea convenției în

discuție) figura ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în

dispută, statul român, întrucât același extras de C.F. indica ca proprietar

până în anul 1962 pe autoarea pârâtei-reclamante și preciza că titlul statului

îl constituia naționalizarea conform Decretului nr. 92/1950 și prin urmare nu

scutea pe reclamanta-pârâtă M.V. în contextul celor deja expuse ca o minoră

diligență de a verifica situația juridică a respectivului imobil.

Pe de altă parte, este de menționat

că în cauză nu a fost invocată existența vreunei convenții ilicite între stat

și dobânditoarea M.V. iar desființarea contractului de vânzare-cumpărare nr.

21831 din 21 martie 1997 s-a dispus pe considerentul că a fost încheiat cu

încălcarea dispozițiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 și respectiv

art. 9

2

alin. (1) din H.G. nr. 11/1997 ceea ce excludea și

buna-credință a dobânditoarei M.V.

Din această perspectivă în speță era

aplicabil principiul

resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis

,

iar dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu erau incidente în

speță întrucât ar fi contraveni principiului constituțional și de drept civil

al neretroactivității legii, raporturile juridice între stat și M.V. fiind

statornicite anterior intrării în vigoare a acestei legi.

Față de cele ce preced, recursul

urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul în

anulare declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea

Supremă de Justiție împotriva deciziei nr. 507/R din 13 mai 2002 a Curții de

Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe intimata M.(căsătorită P.)

V. la plata sumei de 1.638.000 lei cheltuieli de judecată către

intimata-reclamantă reconvențională A.L.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie

2004.