ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8699/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8699/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Deliberând asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 11

ianuarie 2006 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanții G.D.P. și V.F.C. au

chemat în judecată Primarul Municipiului Constanța, Consiliul Local Constanța

și Municipiul Constanța prin Primar și au solicitat instanței ca, prin

hotărârea pe care o va pronunța, să constate nulitatea Dispoziției nr. 3994 din

30 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Constanța în procedura Legii

nr. 10/2001, să restituie reclamanților în natură terenul în suprafață de 394

mp situat în Mamaia (identificat conform raportul de expertiză), iar în

subsidiar, să dispună acordarea unui teren în compensare sau obligarea

Primarului Municipiului Constanța la emiterea unei oferte de despăgubire prin

echivalent.

În motivarea cererii,

reclamanții au arătat că prin dispoziția contestată li s-a respins cererea de

restituire a acestui teren, deși au calitatea de persoane îndreptățite.

Au arătat că prin

Contractul autentificat din 13 noiembrie 1935 înregistrat la grefa Tribunalului

Constanța sub nr. 7452/13 noiembrie 1935, autorii lor au cumpărat de la

Primăria Municipiului Constanța imobilul situat în Constanța, stațiunea Mamaia,

alcătuit din 394 mp teren. Au mai arătat că potrivit prevederilor contractuale,

cumpărătorii trebuiau să edifice o construcție până la data de 13 noiembrie

1941 (termenul inițial de patru ani fiind prelungit la șase ani). Contractul

conținea prevederea în sensul că nerespectare vreuneia din obligații atrage

rezilierea de plin drept a vânzării, fără somație, curs de judecată sau altă

punere în întârziere, ci de plin drept, fără nicio formalitate, vânzătorul

intrând în posesia terenului cu pierderea din partea cumpărătorului a tuturor

sumelor plătite.

Reclamanții au

invocat însă o cauză de forță majoră, în sensul că prin Decretul-Lege nr.

4215/1938, zona în care se afla situat terenul a constituit zona militară

destinată unor lucrări și măsuri speciale de apărare a țării. Acest decret și-a

produs efecte până în anul 1945 la terminarea războiului iar ulterior, în

perioada anilor 1950 - 1952 în Constanța au staționat trupe sovietice și de

aceea, autorii reclamanților au fost în imposibilitate de a construi, motivele

fiind mai presus de voința lor.

Prin urmare, în mod

greșit, prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului

Popular, s-a considerat desființat de plin drept contractul. În plus, această

decizie este un act administrativ unilateral care nu este opozabil

reclamanților, iar rezoluțiunea contractului nu putea opera de drept, fiind

necesar ca o instanță de judecată să ia act de aceasta.

Prin Sentința civilă

nr. 862 din 17 aprilie 2006 a Tribunalului Constanța, rămasă definitivă prin

Decizia nr. 192/C din 17 octombrie 2006 a Curții de Apel Constanța, acțiunea

formulată de reclamanții V.F.C. și G.D.P. a fost respinsă.

Pentru a pronunțat

aceste hotărâri, instanța de fond și cea de apel au avut în vedere următoarele

considerente:

Reclamanții nu pot

justifica un drept de proprietate asupra terenului în cauză, de care să fi fost

lipsiți în mod abuziv. Ca urmare, nu au calitatea de persoane îndreptățite la

restituirea suprafeței de 394 mp teren situat în Mamaia, județul Constanța, așa

cum prevăd dispozițiile art. 3 din Legea nr. 10/2001.

Într-adevăr, autorii

reclamanților au avut titlu de proprietate pe terenul în litigiu, respectiv

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 noiembrie 1935, dar acest

contract a fost reziliat de drept prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului

Executiv al Sfatului Popular, întrucât cumpărătorul nu și-a îndeplinit

obligația asumată de a ridica o construcție în termenul stipulat.

Contractul fiind

reziliat de drept, autorii reclamanților și-au pierdut dreptul de proprietate

asupra imobilului, acesta nefiind preluat în mod abuziv de stat, așa cum susțin

reclamanții, iar ei neavând calitatea de persoană îndreptățită de a solicita mobilul

în litigiu conform Legii nr. 10/2001.

Prin Decizia civilă

nr. 7653 din 12 noiembrie 2007, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis

recursul formulat de recurenții reclamanți G.D.P. și V.F.C. împotriva Deciziei

civile nr. 192C din 17 octombrie 2006 a Curții de Apel Constanța, a casat

decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Instanța de recurs a

constatat că în speță nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt, prin

raportare la operarea pactului comisoriu de gradul IV inclus în contractul de

vânzare de care reclamanții s-au prevalat în acțiune. S-a apreciat că, în mod

greșit, instanța de apel a stabilit că acest contract a fost desființat de plin

drept, ca urmare a neîndeplinirii obligației cumpărătorului de a edifica

într-un anumit termen o construcție pe acest teren, prin efectul pactului

comisoriu și în considerarea manifestării de voință a autorității locale

vânzătoare, exprimate prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului

Comitet Executiv al Sfatului Popular al Orașului Constanța.

S-a arătat că nu au

fost stabilite și aspectele legate de vinovăția celeilalte părți contractante,

pentru că inclusiv atunci când pactul comisoriu conține clauza potrivit căreia

contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice

altă formalitate prealabilă, instanța de judecată este obligată să verifice

atât existența unei manifestări neîndoielnice a creditorului de desființare a

contractului, cât și apărările părților în legătură cu culpa în neexecutarea

obligațiilor asumate prin contract.

Instanța de recurs a

făcut trimitere la obligația asumată de cumpărători de a contribui cu 25% din

toate cheltuielile edilitare făcute de Primăria Constanța, pe trotuarul și pe

strada din direcția terenului cumpărat, probele urmând a fi analizate în

legătură cu întocmirea și aprobarea de către vânzător a planurilor de edificare

a unor construcții, precum și cu executarea de către acesta a lucrărilor

edilitare la care ulterior urmau să contribuie și cumpărătorii.

S-a arătat că soluția

este criticabilă și sub aspectul identificării imobilului în litigiu, raportul

de expertiză tehnică prezentat de reclamanți fiind întocmit într-un alt dosar,

motiv pentru care trebuia efectuată o astfel de probă în cauză.

Rejudecând cauza,

prin Decizia nr. 63C din 31 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța a respins

apelul formulat de reclamanți împotriva Sentinței civile nr. 862 din 17 aprilie

2006 a Tribunalului Constanța și a obligat reclamanții la plata sumei de 357

RON, cheltuieli de judecată către intimații pârâți.

Instanța de apel a

reținut că, prin actul de vânzare autentificat din 13 noiembrie 1935, încheiat

între Consiliul Comunal al Municipiului Constanța, în calitate de vânzător și

Constanța și C.G., în calitate de cumpărători, a fost înstrăinat un teren în

suprafață de 394 mp identificat în planul de sistematizare al plajei Mamaia

Imobilul a fost

vândut cu „destinațiunea (…) ca cumpărătorul să construiască casă de locuit sau

vilă, în conformitate cu planurile aprobate de Administrația Municipală”,

cumpărătorul fiind obligat printr-o clauză expresă ca în timp de patru ani, cu

începere de la momentul autentificării contractului, să construiască "în

condițiunile de mai sus”.

Actul prevedea

totodată obligația cumpărătorului de a participa cu o cotă determinată la

cheltuielile edilitare făcute de primărie, precum și faptul că în cazul

nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, este atrasă

rezilierea de plin drept, terenul reintrând în patrimoniul municipalității fără

nicio altă formalitate decât simpla învestire cu formulă executorie a actului.

Printr-o ultimă

clauză a contractului, cumpărătorul consimte la operarea în acest mod a

sancțiunii.

Pornind de la premisa

că rolul redus al instanței în ce privește aplicarea sancțiunii rezoluțiunii pe

temeiul pactului comisoriu de gradul IV este acceptat doar atunci când se cere

constatarea operării acestei sancțiuni, dar nu și atunci când se contestă

îndeplinirea condițiilor de eficiență ori valabilitate a pactului comisoriu sau

când se invocă nerespectarea condițiilor generale ale răspunderii contractuale,

Curtea de Apel a apreciat că pot fi analizate acele apărări ale apelanților

care se raportează la incidența forței majore, pentru că existența unei cauze

de înlăturare a vinovăției debitorului obligației face de prisos discutarea

condiției rezolutorii.

S-a reținut că pe

perioada celui de-al doilea război mondial (până în anul 1945), autorii

apelanților s-au aflat într-o situație de imposibilitate obiectivă în a-și executa

obligația de edificare a construcției pe terenul cumpărat.

Aprecierea

intervenției cazului de forță majoră trebuie însă analizată și pentru perioada

ulterioară încetării războiului, când apelanții reclamanți invocă aceeași

imposibilitate obiectivă în executarea de către autorii lor a obligației,

datorită ocupării zonei litorale de către trupele sovietice și mai apoi de

instaurarea regimului comunist în România.

Or, pentru această

perioadă, anume pentru anii 1949 - 1958 (an în care s-a manifestat voința de

reziliere a contractelor de către vânzător), apelanții nu au fost în măsură să

indice care au fost împrejurările obiective, de natura forței majore, care i-au

împiedicat pe autorii lor să-și execute obligația de a construi pe terenul

cumpărat.

Din această

perspectivă, Curtea de Apel a reținut că după finalizarea războiului și

încetarea efectelor actelor normative sus-citate, perioada de rechiziție a

clădirilor și de ocupare a zonei stațiunii Mamaia de către trupele rusești,

intervenită după mai 1945, până în iulie 1958, nu mai poate fi privită ca o

situație similară, de forță majoră, în care autorii reclamanților nu ar fi fost

în măsură să-și exercite drepturile convenționale.

În legătură cu

această situație, s-a reținut că nu s-a probat în niciun mod faptul că,

datorită unor eventuale măsuri represive luate asupra persoanei cumpărătorilor,

ori datorită altor considerente care aduc în discuție într-un mod de netăgăduit

chestiunea impedimentului obiectiv și insurmontabil, aceștia nu s-au putut

adresa autorităților locale pentru ridicarea construcției ori că au fost

împiedicați în realizarea acestor demersuri.

Faptul - de

notorietate - al staționării pe teritoriul românesc a trupelor sovietice și

după terminarea războiului, ca și al instaurării unui nou regim în România nu

poate constitui, prin el însuși, motivația cazului de forță majoră, persoanele

care au fost împiedicate să-și conserve sau să-și valorifice un drept de

proprietate în aceste condiții fiind ținute să probeze în concret această

împrejurare.

Or, în speță,

singurele apărări ale apelanților s-au referit la situația socio-politică a

vremii, fără a se dovedi că imediat după anul 1945 asupra autorilor lor au fost

luate, spre exemplu, măsuri represive de natură a-i împiedica să-și valorifice

dreptul de a construi, conferit prin contract, ori că a intervenit orice altă

situație insurmontabilă, care a produs același impediment.

Curtea de Apel a

reținut, în privința relaționării dintre obligațiile asumate prin contract de

autoritatea locală vânzătoare și de cumpărători, că operarea pactului comisoriu

nu a fost legată, conform conținutului clauzelor convenționale, decât de

obligațiile asumate de cumpărători și în principal de cea de a construi pe

terenul vândut, într-un termen bine determinat. Astfel, penultima clauză

consemnată în contract trimite clar sancțiunea rezilierii de plin drept la

condiția nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, și

chiar dacă se prezumă a fi fost supusă aceleiași sancțiuni și cea privind

contribuirea cumpărătorului cu 25% din cheltuielile edilitare zonale, în final,

Decizia nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular nu s-a

raportat decât la neexecutarea obligației de edificare a construcției până la

acea dată sau la neplata integrală a prețului terenului, când aceasta s-a

realizat în rate.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs reclamanții G.D.P. și

V.F.C.

Prin motivele de

recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate:

Hotărârea instanței

de apel este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9

C. proc. civ.) și nu a respectat dispozițiile instanței de casare, încălcând

astfel prevederile art. 315 C. proc. civ.

Instanța de casare a

statuat că numai după administrarea probei cu înscrisuri necesară pentru a

stabili dacă vânzătorul a întocmit și aprobat planurile de edificare a unor

construcții, precum și dacă a executat lucrările edilitare, la care, ulterior,

trebuia să contribuie și cumpărătorii cu o cota de 25%, instanța este în măsura

să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorului pentru neexecutarea obligației

de edificare a construcției în condițiile concrete existente în intervalul de

timp prevăzut în act.

Or, instanța de apel

nu a tratat pactul comisoriu decât din prisma neîndeplinirii de către

cumpărător a obligației de a construi, fără a analiza neînțelegerile

intervenite între părți pentru a putea analiza forța juridică a pactului

comisoriu, astfel cum s-a dispus prin decizia instanței de casare.

Se mai arată că

foștii proprietari, autorii reclamanților, nu au reușit să-și execute obligația

de construire întrucât, independent de voința acestora, după intrarea în

vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938, terenurile de la plaja Mamaia au

devenit zone militare destinate lucrărilor și măsurilor speciale necesare

pentru apărarea țării, iar ridicarea construcțiilor de orice natură în

interiorul zonelor militare a fost interzisă prin adoptarea acestui act

normativ.

Decretul regal și-a

produs efectele până în anul 1945 adică pană la terminarea războiului. După

1945, în zona Constanța au staționat trupele de ocupație sovietice până în anii

1950 - 1952. Prin urmare, autorii recurenților au fost în imposibilitate de a

construi pentru motivele expuse, independente de voința lor, fapt asimilat cu

forța majoră.

După anul 1945,

urmează a constata că nici vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația contractuală

de a executa lucrările edilitare, până în anul 1958 când a emis Decizia nr.

220443/1958.

În plus, atâta timp

cât după anul 1945,s-au emis o serie de legi și decrete prin care au fost

naționalizare toate bunurile proprietate privată, în scopul îndeplinirii

cerințelor societății comuniste, este de notorietate că nu s-a mai eliberat

nicio autorizație de construcție, iar proprietatea privată începea să fie

interzisă.

Prin urmare, susțin

recurenții, în mod greșit contractul de vânzare-cumpărare s-a considerat

desființat de plin drept prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al

Sfatului Popular al Orașului Constanța.

Analizând decizia recurată

în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată

că recursul este fondat sub următoarele aspecte:

Prin cererea de

chemare în judecată care a învestit instanțele în prezentul litigiu,

reclamanții G.D.P. și V.F.C. au solicitat să se constate nulitatea absolută a

Dispoziției nr. 3994 din 30 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului

Constanța în procedura Legii nr. 10/2001, prin care cererea reclamanților de

restituire în natură a imobilul situat în Constanța, stațiunea Mamaia, alcătuit

din 394 mp teren a fost respinsă cu motivarea că regimul juridic al bunul

solicitat nu se încadrează în prevederile Legii 10/2001.

Reclamanții au

pretins că autorii lor au fost împiedicați de o cauză de forță majoră să-și

execute obligația asumată prin Contractul autentificat din 13 noiembrie 1935

înregistrat la grefa Tribunalului Constanța sub nr. 7452/13 noiembrie 1935,

prin care au cumpărat de la Primăria Municipiului Constanța imobilul în

litigiu, astfel încât în mod greșit, prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului

Executiv al Sfatului Popular, s-a considerat desființat de plin drept

contractul menționat.

Pe parcursul

soluționării litigiului în primul ciclu procesual, instanțele de judecată au

interpretat clauzele contractuale stipulate de părți prin actul juridic care a

constituit titlul de proprietate al autorilor reclamanților ca reprezentând un

pact comisoriu de gradul IV și, constatând că neexecutarea obligației asumate

de autorii reclamantului - anume aceea de a edifica o construcție pe teren

într-un termen stabilit - s-a datorat culpei acestora, iar nu forței majore, au

apreciat că în cauză a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare,

cu consecința excluderii bunului în litigiu de la domeniul de aplicare a Legii

10/2001.

Prin Decizia nr. 7653

din 12 noiembrie 2007 pronunțată în finalizarea primului ciclu procesual,

Înalta Curte de Casație și Justiție a dispus rejudecarea cauzei de către

instanța de apel.

În considerentele

deciziei de casare s-a reținut că rolul instanței de judecată este redus atunci

când într-un contract s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se

desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate

prealabilă. Însă, față de împrejurarea că în cauză, probele administrate

atestau existența unor neînțelegeri între părți atât în legătură cu executarea

obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu chestiunea

vinovăției, instanța de judecată era obligată să verifice apărările părților

prin prisma clauzelor cuprinse în actul de vânzare, inclusiv a aceleia conform

căreia edificarea casei de locuit sau a vilei trebuia făcută în conformitate cu

planurile aprobate de administrația municipală.

Înalta Curte a

constatat în legătură cu clauza contractuală potrivit căreia edificarea

construcției trebuia făcută în conformitate cu planurile aprobate de

administrația municipală, că instanța de apel nu a stăruit prin toate

mijloacele legale pentru aflarea adevărului cu privire la executarea obligației

de către pârât, în sensul că nu a ordonat administrarea probelor cu acte pentru

a stabili dacă vânzătorul a întocmit și aprobat planurile de edificare a unor

construcții precum și dacă a executat lucrările edilitare, la care, ulterior,

trebuiau să contribuie și cumpărătorii cu o cotă de 25%.

S-a concluzionat de

către instanța de recurs că numai după completarea în acest sens a probelor,

instanța este în măsură să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorilor pentru

neexecutarea obligației de edificare a construcției în condițiile concrete

existente în intervalul de timp prevăzut în actul de vânzare-cumpărare.

În rejudecarea

cauzei, la termenul din data de 24 martie 2008, Curtea de Apel Constanța a

dispus emiterea unei adrese către Primăria Constanța cu solicitarea de a

comunica „dacă există planuri de edificare și dacă vânzătorul a întocmit și

aprobat aceste planuri de edificare a unor construcții, precum și dacă a

executat lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuiau să contribuie și

cumpărătorii cu o cotă de 25%”.

Primăria Constanța nu

a răspuns acestei adrese la termenele de judecată care au urmat, iar instanța

de apel nu a reiterat solicitarea formulată și nici nu a dispus măsurile legale

care se impuneau în cazul lipsei nejustificate a răspunsului solicitat.

La termenul de judecată

din data de 17 noiembrie 2006, a fost depus la dosarul cauzei un înscris primit

de avocatul intimaților din partea Primăriei Municipiului Constanța prin care

aceasta îi comunica că „Direcția Patrimoniului din cadrul Primăriei Constanța

nu deține documente în legătură cu executarea construcțiilor în stațiunea

Mamaia în perioada 1924 - 1935.”

Instanța de apel a

reținut la dosar înscrisul menționat fără a motiva această măsură, deși acesta

nu reprezenta un răspuns direct la adresa formulată de instanță și se referea

la o perioadă anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare în cauză,

când obligațiile contractuale ale părților nu se născuseră. Totodată, instanța

nu a mai reluat solicitarea adresată Primăriei Municipiului Constanța în acord

cu cele menționate în decizia de casare, fără a arăta care sunt argumentele

pentru care a revenit de la această măsură.

Totodată, în decizia

care face obiectul prezentului recurs, instanța de apel a reținut că: „operarea

pactului comisoriu nu a fost legată, conform conținutului clauzelor

convenționale, decât de obligațiile asumate de cumpărători și în principal de

cea de a construi pe terenul vândut, într-un termen bine determinat; (..)

penultima clauză consemnată în contract trimite clar sancțiunea rezilierii de plin

drept la condiția nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de

cumpărător, și chiar dacă se prezumă a fi fost supusă aceleiași sancțiuni și

cea privind contribuirea cumpărătorului cu 25% din cheltuielile edilitare

zonale, în final, Decizia nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului

Popular nu s-a raportat decât la neexecutarea obligației de edificare a

construcției până la acea dată sau la neplata integrală a prețului terenului,

când aceasta s-a realizat în rate”.

În acest fel, Curtea

de Apel a nesocotit dezlegările date prin decizia de casare.

Pe de o parte, deși

instanța de recurs, interpretând clauzele contractuale ale actului juridic

încheiat între părți, a stabilit că instanța de judecată trebuie să verifice

inclusiv executarea obligațiilor asumate de vânzător, numai după aceea putând

să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorilor pentru neexecutarea propriilor

obligații, instanța de apel a considerat că operarea pactului comisoriu nu a

fost legată decât de obligațiile asumate de cumpărători, și în principal de cea

de a construi pe terenul vândut, într-un termen bine determinat.

Pe de altă parte, în

mod nejustificat, instanța de apel nu a completat probatoriu în sensul

îndrumărilor date de instanța de recurs prin decizia de casare sub aspectul

executării obligațiilor vânzătorului de a întocmi și aproba planurile de

edificare a unor construcții precum și de a executa lucrările edilitare, la

care, ulterior, trebuiau să contribuie și cumpărătorii cu o cotă de 25%.

Potrivit art. 315 C.

proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs aspra problemelor

de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt

obligatorii pentru judecătorii fondului.

Constatând că în

cauză, aceste prevederi legale nu au fost respectate de instanța de apel, în

temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va

casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare instanței de apel.

Față de soluția

adoptată, Înalta Curte nu va mai analiza celelalte critici formulate prin

motivele de recurs, acestea fiind subordonate hotărârii date de instanță după

administrarea probelor în acord cu dezlegările date prin decizia de casare

pronunțată în primul ciclu procesual.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamanții G.D.P. și V.F.C. împotriva Deciziei nr. 63 C din 31

ianuarie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie,

litigii de muncă și asigurări sociale.

Casează decizia și

trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 16 decembrie 2011.