ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8699/2011

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 11 ianuarie 2006 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanții G.D.P. și V.F.C. au chemat în judecată Primarul Municipiului Constanța, Consiliul Local Constanța și Municipiul Constanța prin Primar și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate nulitatea Dispoziției nr. 3994 din 30 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Constanța în procedura Legii nr. 10/2001, să restituie reclamanților în natură terenul în suprafață de 394 mp situat în Mamaia (identificat conform raportul de expertiză), iar în subsidiar, să dispună acordarea unui teren în compensare sau obligarea Primarului Municipiului Constanța la emiterea unei oferte de despăgubire prin echivalent.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin dispoziția contestată li s-a respins cererea de restituire a acestui teren, deși au calitatea de persoane îndreptățite. Au arătat că prin Contractul autentificat din 13 noiembrie 1935 înregistrat la grefa Tribunalului Constanța sub nr. 7452/13 noiembrie 1935, autorii lor au cumpărat de la Primăria Municipiului Constanța imobilul situat în Constanța, stațiunea Mamaia, alcătuit din 394 mp teren. Au mai arătat că potrivit prevederilor contractuale, cumpărătorii trebuiau să edifice o construcție până la data de 13 noiembrie 1941 (termenul inițial de patru ani fiind prelungit la șase ani). Contractul conținea prevederea în sensul că nerespectare vreuneia din obligații atrage rezilierea de plin drept a vânzării, fără somație, curs de judecată sau altă punere în întârziere, ci de plin drept, fără nicio formalitate, vânzătorul intrând în posesia terenului cu pierderea din partea cumpărătorului a tuturor sumelor plătite.

Reclamanții au invocat însă o cauză de forță majoră, în sensul că prin Decretul-Lege nr. 4215/1938, zona în care se afla situat terenul a constituit zona militară destinată unor lucrări și măsuri speciale de apărare a țării. Acest decret și-a produs efecte până în anul 1945 la terminarea războiului iar ulterior, în perioada anilor 1950 - 1952 în Constanța au staționat trupe sovietice și de aceea, autorii reclamanților au fost în imposibilitate de a construi, motivele fiind mai presus de voința lor. Prin urmare, în mod greșit, prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular, s-a considerat desființat de plin drept contractul. În plus, această decizie este un act administrativ unilateral care nu este opozabil reclamanților, iar rezoluțiunea contractului nu putea opera de drept, fiind necesar ca o instanță de judecată să ia act de aceasta.

Prin Sentința civilă nr. 862 din 17 aprilie 2006 a Tribunalului Constanța, rămasă definitivă prin Decizia nr. 192/C din 17 octombrie 2006 a Curții de Apel Constanța, acțiunea formulată de reclamanții V.F.C. și G.D.P. a fost respinsă. Pentru a pronunțat aceste hotărâri, instanța de fond și cea de apel au avut în vedere următoarele considerente: Reclamanții nu pot justifica un drept de proprietate asupra terenului în cauză, de care să fi fost lipsiți în mod abuziv. Ca urmare, nu au calitatea de persoane îndreptățite la restituirea suprafeței de 394 mp teren situat în Mamaia, județul Constanța, așa cum prevăd dispozițiile art. 3 din Legea nr. 10/2001.

Într-adevăr, autorii reclamanților au avut titlu de proprietate pe terenul în litigiu, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 noiembrie 1935, dar acest contract a fost reziliat de drept prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular, întrucât cumpărătorul nu și-a îndeplinit obligația asumată de a ridica o construcție în termenul stipulat. Contractul fiind reziliat de drept, autorii reclamanților și-au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta nefiind preluat în mod abuziv de stat, așa cum susțin reclamanții, iar ei neavând calitatea de persoană îndreptățită de a solicita mobilul în litigiu conform Legii nr. 10/2001. Prin Decizia civilă nr. 7653 din 12 noiembrie 2007, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul formulat de recurenții reclamanți G.D.P.

și V.F.C. împotriva Deciziei civile nr. 192C din 17 octombrie 2006 a Curții de Apel Constanța, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Instanța de recurs a constatat că în speță nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt, prin raportare la operarea pactului comisoriu de gradul IV inclus în contractul de vânzare de care reclamanții s-au prevalat în acțiune. S-a apreciat că, în mod greșit, instanța de apel a stabilit că acest contract a fost desființat de plin drept, ca urmare a neîndeplinirii obligației cumpărătorului de a edifica într-un anumit termen o construcție pe acest teren, prin efectul pactului comisoriu și în considerarea manifestării de voință a autorității locale vânzătoare, exprimate prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al Orașului Constanța.

S-a arătat că nu au fost stabilite și aspectele legate de vinovăția celeilalte părți contractante, pentru că inclusiv atunci când pactul comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, instanța de judecată este obligată să verifice atât existența unei manifestări neîndoielnice a creditorului de desființare a contractului, cât și apărările părților în legătură cu culpa în neexecutarea obligațiilor asumate prin contract.

Instanța de recurs a făcut trimitere la obligația asumată de cumpărători de a contribui cu 25% din toate cheltuielile edilitare făcute de Primăria Constanța, pe trotuarul și pe strada din direcția terenului cumpărat, probele urmând a fi analizate în legătură cu întocmirea și aprobarea de către vânzător a planurilor de edificare a unor construcții, precum și cu executarea de către acesta a lucrărilor edilitare la care ulterior urmau să contribuie și cumpărătorii. S-a arătat că soluția este criticabilă și sub aspectul identificării imobilului în litigiu, raportul de expertiză tehnică prezentat de reclamanți fiind întocmit într-un alt dosar, motiv pentru care trebuia efectuată o astfel de probă în cauză.

Rejudecând cauza, prin Decizia nr. 63C din 31 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța a respins apelul formulat de reclamanți împotriva Sentinței civile nr. 862 din 17 aprilie 2006 a Tribunalului Constanța și a obligat reclamanții la plata sumei de 357 RON, cheltuieli de judecată către intimații pârâți.

Instanța de apel a reținut că, prin actul de vânzare autentificat din 13 noiembrie 1935, încheiat între Consiliul Comunal al Municipiului Constanța, în calitate de vânzător și Constanța și C.G., în calitate de cumpărători, a fost înstrăinat un teren în suprafață de 394 mp identificat în planul de sistematizare al plajei Mamaia Imobilul a fost vândut cu „destinațiunea (…) ca cumpărătorul să construiască casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planurile aprobate de Administrația Municipală”, cumpărătorul fiind obligat printr-o clauză expresă ca în timp de patru ani, cu începere de la momentul autentificării contractului, să construiască "în condițiunile de mai sus”.

Actul prevedea totodată obligația cumpărătorului de a participa cu o cotă determinată la cheltuielile edilitare făcute de primărie, precum și faptul că în cazul nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, este atrasă rezilierea de plin drept, terenul reintrând în patrimoniul municipalității fără nicio altă formalitate decât simpla învestire cu formulă executorie a actului. Printr-o ultimă clauză a contractului, cumpărătorul consimte la operarea în acest mod a sancțiunii.

Pornind de la premisa că rolul redus al instanței în ce privește aplicarea sancțiunii rezoluțiunii pe temeiul pactului comisoriu de gradul IV este acceptat doar atunci când se cere constatarea operării acestei sancțiuni, dar nu și atunci când se contestă îndeplinirea condițiilor de eficiență ori valabilitate a pactului comisoriu sau când se invocă nerespectarea condițiilor generale ale răspunderii contractuale, Curtea de Apel a apreciat că pot fi analizate acele apărări ale apelanților care se raportează la incidența forței majore, pentru că existența unei cauze de înlăturare a vinovăției debitorului obligației face de prisos discutarea condiției rezolutorii. S-a reținut că pe perioada celui de-al doilea război mondial (până în anul 1945), autorii apelanților s-au aflat într-o situație de imposibilitate obiectivă în a-și executa obligația de edificare a construcției pe terenul cumpărat.

Aprecierea intervenției cazului de forță majoră trebuie însă analizată și pentru perioada ulterioară încetării războiului, când apelanții reclamanți invocă aceeași imposibilitate obiectivă în executarea de către autorii lor a obligației, datorită ocupării zonei litorale de către trupele sovietice și mai apoi de instaurarea regimului comunist în România. Or, pentru această perioadă, anume pentru anii 1949 - 1958 (an în care s-a manifestat voința de reziliere a contractelor de către vânzător), apelanții nu au fost în măsură să indice care au fost împrejurările obiective, de natura forței majore, care i-au împiedicat pe autorii lor să-și execute obligația de a construi pe terenul cumpărat.

Din această perspectivă, Curtea de Apel a reținut că după finalizarea războiului și încetarea efectelor actelor normative sus-citate, perioada de rechiziție a clădirilor și de ocupare a zonei stațiunii Mamaia de către trupele rusești, intervenită după mai 1945, până în iulie 1958, nu mai poate fi privită ca o situație similară, de forță majoră, în care autorii reclamanților nu ar fi fost în măsură să-și exercite drepturile convenționale. În legătură cu această situație, s-a reținut că nu s-a probat în niciun mod faptul că, datorită unor eventuale măsuri represive luate asupra persoanei cumpărătorilor, ori datorită altor considerente care aduc în discuție într-un mod de netăgăduit chestiunea impedimentului obiectiv și insurmontabil, aceștia nu s-au putut adresa autorităților locale pentru ridicarea construcției ori că au fost împiedicați în realizarea acestor demersuri.

Faptul - de notorietate - al staționării pe teritoriul românesc a trupelor sovietice și după terminarea războiului, ca și al instaurării unui nou regim în România nu poate constitui, prin el însuși, motivația cazului de forță majoră, persoanele care au fost împiedicate să-și conserve sau să-și valorifice un drept de proprietate în aceste condiții fiind ținute să probeze în concret această împrejurare. Or, în speță, singurele apărări ale apelanților s-au referit la situația socio-politică a vremii, fără a se dovedi că imediat după anul 1945 asupra autorilor lor au fost luate, spre exemplu, măsuri represive de natură a-i împiedica să-și valorifice dreptul de a construi, conferit prin contract, ori că a intervenit orice altă situație insurmontabilă, care a produs același impediment.

Curtea de Apel a reținut, în privința relaționării dintre obligațiile asumate prin contract de autoritatea locală vânzătoare și de cumpărători, că operarea pactului comisoriu nu a fost legată, conform conținutului clauzelor convenționale, decât de obligațiile asumate de cumpărători și în principal de cea de a construi pe terenul vândut, într-un termen bine determinat. Astfel, penultima clauză consemnată în contract trimite clar sancțiunea rezilierii de plin drept la condiția nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, și chiar dacă se prezumă a fi fost supusă aceleiași sancțiuni și cea privind contribuirea cumpărătorului cu 25% din cheltuielile edilitare zonale, în final, Decizia nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular nu s-a raportat decât la neexecutarea obligației de edificare a construcției până la acea dată sau la neplata integrală a prețului terenului, când aceasta s-a realizat în rate.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs reclamanții G.D.P. și V.F.C. Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate: Hotărârea instanței de apel este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) și nu a respectat dispozițiile instanței de casare, încălcând astfel prevederile art. 315 C. proc. civ. Instanța de casare a statuat că numai după administrarea probei cu înscrisuri necesară pentru a stabili dacă vânzătorul a întocmit și aprobat planurile de edificare a unor construcții, precum și dacă a executat lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuia să contribuie și cumpărătorii cu o cota de 25%, instanța este în măsura să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorului pentru neexecutarea obligației de edificare a construcției în condițiile concrete existente în intervalul de timp prevăzut în act.

Or, instanța de apel nu a tratat pactul comisoriu decât din prisma neîndeplinirii de către cumpărător a obligației de a construi, fără a analiza neînțelegerile intervenite între părți pentru a putea analiza forța juridică a pactului comisoriu, astfel cum s-a dispus prin decizia instanței de casare. Se mai arată că foștii proprietari, autorii reclamanților, nu au reușit să-și execute obligația de construire întrucât, independent de voința acestora, după intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr. 4215/1938, terenurile de la plaja Mamaia au devenit zone militare destinate lucrărilor și măsurilor speciale necesare pentru apărarea țării, iar ridicarea construcțiilor de orice natură în interiorul zonelor militare a fost interzisă prin adoptarea acestui act normativ.

Decretul regal și-a produs efectele până în anul 1945 adică pană la terminarea războiului. După 1945, în zona Constanța au staționat trupele de ocupație sovietice până în anii 1950 - 1952. Prin urmare, autorii recurenților au fost în imposibilitate de a construi pentru motivele expuse, independente de voința lor, fapt asimilat cu forța majoră. După anul 1945, urmează a constata că nici vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a executa lucrările edilitare, până în anul 1958 când a emis Decizia nr. 220443/1958. În plus, atâta timp cât după anul 1945,s-au emis o serie de legi și decrete prin care au fost naționalizare toate bunurile proprietate privată, în scopul îndeplinirii cerințelor societății comuniste, este de notorietate că nu s-a mai eliberat nicio autorizație de construcție, iar proprietatea privată începea să fie interzisă.

Prin urmare, susțin recurenții, în mod greșit contractul de vânzare-cumpărare s-a considerat desființat de plin drept prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Orașului Constanța. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat sub următoarele aspecte: Prin cererea de chemare în judecată care a învestit instanțele în prezentul litigiu, reclamanții G.D.P. și V.F.C. au solicitat să se constate nulitatea absolută a Dispoziției nr. 3994 din 30 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Constanța în procedura Legii nr. 10/2001, prin care cererea reclamanților de restituire în natură a imobilul situat în Constanța, stațiunea Mamaia, alcătuit din 394 mp teren a fost respinsă cu motivarea că regimul juridic al bunul solicitat nu se încadrează în prevederile Legii 10/2001.

Reclamanții au pretins că autorii lor au fost împiedicați de o cauză de forță majoră să-și execute obligația asumată prin Contractul autentificat din 13 noiembrie 1935 înregistrat la grefa Tribunalului Constanța sub nr. 7452/13 noiembrie 1935, prin care au cumpărat de la Primăria Municipiului Constanța imobilul în litigiu, astfel încât în mod greșit, prin Decizia nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular, s-a considerat desființat de plin drept contractul menționat.

Pe parcursul soluționării litigiului în primul ciclu procesual, instanțele de judecată au interpretat clauzele contractuale stipulate de părți prin actul juridic care a constituit titlul de proprietate al autorilor reclamanților ca reprezentând un pact comisoriu de gradul IV și, constatând că neexecutarea obligației asumate de autorii reclamantului - anume aceea de a edifica o construcție pe teren într-un termen stabilit - s-a datorat culpei acestora, iar nu forței majore, au apreciat că în cauză a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința excluderii bunului în litigiu de la domeniul de aplicare a Legii 10/2001. Prin Decizia nr. 7653 din 12 noiembrie 2007 pronunțată în finalizarea primului ciclu procesual, Înalta Curte de Casație și Justiție a dispus rejudecarea cauzei de către instanța de apel.

În considerentele deciziei de casare s-a reținut că rolul instanței de judecată este redus atunci când într-un contract s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă. Însă, față de împrejurarea că în cauză, probele administrate atestau existența unor neînțelegeri între părți atât în legătură cu executarea obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu chestiunea vinovăției, instanța de judecată era obligată să verifice apărările părților prin prisma clauzelor cuprinse în actul de vânzare, inclusiv a aceleia conform căreia edificarea casei de locuit sau a vilei trebuia făcută în conformitate cu planurile aprobate de administrația municipală.

Înalta Curte a constatat în legătură cu clauza contractuală potrivit căreia edificarea construcției trebuia făcută în conformitate cu planurile aprobate de administrația municipală, că instanța de apel nu a stăruit prin toate mijloacele legale pentru aflarea adevărului cu privire la executarea obligației de către pârât, în sensul că nu a ordonat administrarea probelor cu acte pentru a stabili dacă vânzătorul a întocmit și aprobat planurile de edificare a unor construcții precum și dacă a executat lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuiau să contribuie și cumpărătorii cu o cotă de 25%. S-a concluzionat de către instanța de recurs că numai după completarea în acest sens a probelor, instanța este în măsură să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorilor pentru neexecutarea obligației de edificare a construcției în condițiile concrete existente în intervalul de timp prevăzut în actul de vânzare-cumpărare.

În rejudecarea cauzei, la termenul din data de 24 martie 2008, Curtea de Apel Constanța a dispus emiterea unei adrese către Primăria Constanța cu solicitarea de a comunica „dacă există planuri de edificare și dacă vânzătorul a întocmit și aprobat aceste planuri de edificare a unor construcții, precum și dacă a executat lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuiau să contribuie și cumpărătorii cu o cotă de 25%”. Primăria Constanța nu a răspuns acestei adrese la termenele de judecată care au urmat, iar instanța de apel nu a reiterat solicitarea formulată și nici nu a dispus măsurile legale care se impuneau în cazul lipsei nejustificate a răspunsului solicitat.

La termenul de judecată din data de 17 noiembrie 2006, a fost depus la dosarul cauzei un înscris primit de avocatul intimaților din partea Primăriei Municipiului Constanța prin care aceasta îi comunica că „Direcția Patrimoniului din cadrul Primăriei Constanța nu deține documente în legătură cu executarea construcțiilor în stațiunea Mamaia în perioada 1924 - 1935.” Instanța de apel a reținut la dosar înscrisul menționat fără a motiva această măsură, deși acesta nu reprezenta un răspuns direct la adresa formulată de instanță și se referea la o perioadă anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare în cauză, când obligațiile contractuale ale părților nu se născuseră. Totodată, instanța nu a mai reluat solicitarea adresată Primăriei Municipiului Constanța în acord cu cele menționate în decizia de casare, fără a arăta care sunt argumentele pentru care a revenit de la această măsură.

Totodată, în decizia care face obiectul prezentului recurs, instanța de apel a reținut că: „operarea pactului comisoriu nu a fost legată, conform conținutului clauzelor convenționale, decât de obligațiile asumate de cumpărători și în principal de cea de a construi pe terenul vândut, într-un termen bine determinat; (..) penultima clauză consemnată în contract trimite clar sancțiunea rezilierii de plin drept la condiția nerespectării vreuneia dintre obligațiile asumate de cumpărător, și chiar dacă se prezumă a fi fost supusă aceleiași sancțiuni și cea privind contribuirea cumpărătorului cu 25% din cheltuielile edilitare zonale, în final, Decizia nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular nu s-a raportat decât la neexecutarea obligației de edificare a construcției până la acea dată sau la neplata integrală a prețului terenului, când aceasta s-a realizat în rate”.

În acest fel, Curtea de Apel a nesocotit dezlegările date prin decizia de casare. Pe de o parte, deși instanța de recurs, interpretând clauzele contractuale ale actului juridic încheiat între părți, a stabilit că instanța de judecată trebuie să verifice inclusiv executarea obligațiilor asumate de vânzător, numai după aceea putând să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorilor pentru neexecutarea propriilor obligații, instanța de apel a considerat că operarea pactului comisoriu nu a fost legată decât de obligațiile asumate de cumpărători, și în principal de cea de a construi pe terenul vândut, într-un termen bine determinat.

Pe de altă parte, în mod nejustificat, instanța de apel nu a completat probatoriu în sensul îndrumărilor date de instanța de recurs prin decizia de casare sub aspectul executării obligațiilor vânzătorului de a întocmi și aproba planurile de edificare a unor construcții precum și de a executa lucrările edilitare, la care, ulterior, trebuiau să contribuie și cumpărătorii cu o cotă de 25%. Potrivit art. 315 C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs aspra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Constatând că în cauză, aceste prevederi legale nu au fost respectate de instanța de apel, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare instanței de apel. Față de soluția adoptată, Înalta Curte nu va mai analiza celelalte critici formulate prin motivele de recurs, acestea fiind subordonate hotărârii date de instanță după administrarea probelor în acord cu dezlegările date prin decizia de casare pronunțată în primul ciclu procesual.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții G.D.P. și V.F.C. împotriva Deciziei nr. 63 C din 31 ianuarie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 decembrie 2011.