ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2221/2005

Deliberând asupra recursului de

față:

Reclamanta SC B. SRL Ploiești a

solicitat constatarea rezilierii contractului de locațiune încheiat cu pârâta

SC A.P.C.I. SRL, începând cu data de 1 aprilie 2003 și să se dispună evacuarea

pârâtei din spațiul comercial situat în Ploiești.

Motivându-și acțiunea reclamanta

arată că a încheiat cu pârâta contractul de locațiune pe suprafața de 100 m

2

situat în Ploiești, iar în baza art. 7.2 lit. b) din contract, dacă pârâta nu

plătește chiria timp de 2 luni consecutiv, contractul se reziliază.

Pârâta a formulat cerere

reconvențională solicitând constatarea rezilierii contractului la data de 15

septembrie 2002 ca urmare a notificării reclamantei; pârâta susține că neplata

chiriei s-a datorat atitudinii reclamantei care nu și-a respectat promisiunea

de vânzare; pârâta nu este de acord cu evacuarea întrucât a construit un magazin

pe teren și potrivit art. 3.2. alin. (2) din contract, în cazul rezilierii,

locatarul are dreptul să vândă construcția unei alte persoane care va prelua

contractul de închiriere.

Se solicită obligarea reclamantei să

încheie contract de vânzare cumpărare pe suprafața de 100 m

2

și în

subsidiar, să fie obligată reclamanta la plata sumei de 40.000.000 lei

contravaloare construcție edificată de bună credință, 4.000.000 lei prejudiciu

rezultând din degradarea mărfii ca urmare a întreruperii furnizării energiei

electrice.

Tribunalul Prahova, prin sentința

civilă nr. 154 din 30 ianuarie 2004, a admis, în parte, acțiunea reclamantei, a

dispus evacuarea pârâtei din imobil și a respins capătul de cerere privind

rezilierea contractului de închiriere ca rămas fără obiect.

A fost admisă, în parte, cererea

reconvențională și obligată reclamanta la 148.652.798 lei contravaloare

construcție și 851.000 lei cheltuieli pentru autorizație; a fost acordat

pârâtei un drept de retenție asupra terenului în suprafață de 36,40 m

2

.

S-a respins, în rest, cererea

reconvențională și a fost obligată pârâta la 88.000 lei cheltuieli de judecată

și reclamanta la 4.164.767 lei, cu același titlu; a fost respinsă cererea de

chemare în garanție.

Pentru a pronunța această sentință,

instanța de fond a reținut că sunt îndeplinite condițiile art. 494 C. civ. și

că pârâta este constructor de bună credință. Reclamanta devine proprietar în

baza accesiunii, cu obligația de a achita contravaloarea actualizată către

pârâtă.

Pentru vânzarea terenului este

necesar acordul de voință al părților, iar instanța nu se poate substitui

acestora.

S-a apreciat că nu există dovada

vreunei promisiuni de vânzare.

În ce privește despăgubirile pentru

marfa degradată instanța a considerat că nu există culpa reclamantei și că

pârâta este cea care nu a achitat utilitățile.

Pentru cererea de chemare în

garanție s-a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1337 C. civ.

Sentința a fost atacată cu apel de

către reclamantă care susține că și-a dat acordul pentru realizarea unei

construcții care nu s-a realizat astfel că, în mod greșit s-a apreciat de

instanță existența acordului pentru construcția aflată pe teren.

Se mai arată că baraca este

demontabilă și nu a fost edificată cu autorizație astfel că, în mod eronat s-au

aplicat dispozițiile art. 494 C. civ., obligând-o pe reclamantă la plata

costurilor făcute cu construcția respectivă.

Curtea de Apel Ploiești, prin decizia

comercială nr. 302 din 20 aprilie 2004 a respins ca nefondat apelul

reclamantei, a obligat-o pe aceasta la 5.000.000 lei cheltuieli de judecată

către pârâtă.

S-a reținut că, potrivit art. 1441 C.

civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să

respecte locațiunea făcută înainte de vânzare.

Fostul proprietar și-a dat acordul

pentru ca pârâta să edifice construcția, iar reclamanta a fost de asemenea de

acord cerând autorizație; neînțelegerile dintre părți au determinat needificarea

construcției noi dar a rămas construcția cea veche.

În aceste condiții s-a apreciat că

pârâta este constructor de bună credință, conform art. 494 C. civ. și deci

îndreptățită la despăgubiri.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs reclamanta invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Se susține că a fost greșit aplicat art.

494 C. civ., întrucât lipsește autorizația de construcție.

Se mai susține că au fost încălcate

obligațiile de predare a bunului închiriat așa cum a fost preluat.

Clauza privind acordul de edificare

nu mai are aplicabilitate întrucât această construcție nu a mai fost realizată.

Referitor la construcția existentă

aceasta este considerată ca provizorie și putând fi ridicată.

Recursul este nefondat pentru

următoarele considerente:

Construcția în litigiu a fost

realizată cu acordul proprietarului terenului la acea dată și s-au și făcut

demersuri pentru obținerea autorizației în vederea construirii unei alte

clădiri conform înțelegerii dar, pentru că reclamanta nu și-a mai respectat

promisiunea de vânzare privind suprafața de 100 m

2

teren,

neînțelegerile dintre părți au făcut ca noua construcție, să nu se mai

realizeze.

Instanțele au aplicat corect

dispozițiile art. 494 C. civ., apreciind construcția existentă ca fiind

realizată cu bună credință.

Lipsa autorizației nu este un

element esențial, în speță, în aprecierea bunei credințe întrucât s-a dovedit

existența acordului proprietarului pentru edificarea construcției.

De asemenea este fără relevanță

faptul că, fiind o baracă metalică, această construcție s-ar putea ridica.

Din aplicabilitatea art. 494 C. civ.,

rezultă dreptul pârâtei de a i se plăti valoarea actualizată a construcției.

Corect a fost acordat și dreptul de

retenție pârâtei ca o garanție a executării dreptului la despăgubiri al

pârâtei.

Negăsindu-se întemeiate motivele de

recurs ale reclamantei, urmează a fi respins ca nefondat recursul acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de reclamanta SC B. SRL Ploiești, împotriva deciziei nr. 302 din 20

aprilie 2004 a Curții de Apel Ploiești.

Obligă recurenta la 7.000.000 lei

cheltuieli de judecată către intimata SC A.P.C.I. SRL Ploiești.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 30 martie 2005.