ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2221/2005

Deliberând asupra recursului de față: Reclamanta SC B. SRL Ploiești a solicitat constatarea rezilierii contractului de locațiune încheiat cu pârâta SC A.P.C.I. SRL, începând cu data de 1 aprilie 2003 și să se dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în Ploiești. Motivându-și acțiunea reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de locațiune pe suprafața de 100 m 2 situat în Ploiești, iar în baza art. 7.2 lit. b) din contract, dacă pârâta nu plătește chiria timp de 2 luni consecutiv, contractul se reziliază. Pârâta a formulat cerere reconvențională solicitând constatarea rezilierii contractului la data de 15 septembrie 2002 ca urmare a notificării reclamantei; pârâta susține că neplata chiriei s-a datorat atitudinii reclamantei care nu și-a respectat promisiunea de vânzare; pârâta nu este de acord cu evacuarea întrucât a construit un magazin pe teren și potrivit art. 3.2.

alin. (2) din contract, în cazul rezilierii, locatarul are dreptul să vândă construcția unei alte persoane care va prelua contractul de închiriere. Se solicită obligarea reclamantei să încheie contract de vânzare cumpărare pe suprafața de 100 m 2 și în subsidiar, să fie obligată reclamanta la plata sumei de 40.000.000 lei contravaloare construcție edificată de bună credință, 4.000.000 lei prejudiciu rezultând din degradarea mărfii ca urmare a întreruperii furnizării energiei electrice. Tribunalul Prahova, prin sentința civilă nr. 154 din 30 ianuarie 2004, a admis, în parte, acțiunea reclamantei, a dispus evacuarea pârâtei din imobil și a respins capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere ca rămas fără obiect.

A fost admisă, în parte, cererea reconvențională și obligată reclamanta la 148.652.798 lei contravaloare construcție și 851.000 lei cheltuieli pentru autorizație; a fost acordat pârâtei un drept de retenție asupra terenului în suprafață de 36,40 m 2 . S-a respins, în rest, cererea reconvențională și a fost obligată pârâta la 88.000 lei cheltuieli de judecată și reclamanta la 4.164.767 lei, cu același titlu; a fost respinsă cererea de chemare în garanție. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că sunt îndeplinite condițiile art. 494 C. civ. și că pârâta este constructor de bună credință. Reclamanta devine proprietar în baza accesiunii, cu obligația de a achita contravaloarea actualizată către pârâtă.

Pentru vânzarea terenului este necesar acordul de voință al părților, iar instanța nu se poate substitui acestora. S-a apreciat că nu există dovada vreunei promisiuni de vânzare. În ce privește despăgubirile pentru marfa degradată instanța a considerat că nu există culpa reclamantei și că pârâta este cea care nu a achitat utilitățile. Pentru cererea de chemare în garanție s-a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1337 C. civ. Sentința a fost atacată cu apel de către reclamantă care susține că și-a dat acordul pentru realizarea unei construcții care nu s-a realizat astfel că, în mod greșit s-a apreciat de instanță existența acordului pentru construcția aflată pe teren. Se mai arată că baraca este demontabilă și nu a fost edificată cu autorizație astfel că, în mod eronat s-au aplicat dispozițiile art. 494 C. civ., obligând-o pe reclamantă la plata costurilor făcute cu construcția respectivă.

Curtea de Apel Ploiești, prin decizia comercială nr. 302 din 20 aprilie 2004 a respins ca nefondat apelul reclamantei, a obligat-o pe aceasta la 5.000.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă. S-a reținut că, potrivit art. 1441 C. civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare. Fostul proprietar și-a dat acordul pentru ca pârâta să edifice construcția, iar reclamanta a fost de asemenea de acord cerând autorizație; neînțelegerile dintre părți au determinat needificarea construcției noi dar a rămas construcția cea veche. În aceste condiții s-a apreciat că pârâta este constructor de bună credință, conform art. 494 C. civ.

și deci îndreptățită la despăgubiri. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Se susține că a fost greșit aplicat art. 494 C. civ., întrucât lipsește autorizația de construcție. Se mai susține că au fost încălcate obligațiile de predare a bunului închiriat așa cum a fost preluat. Clauza privind acordul de edificare nu mai are aplicabilitate întrucât această construcție nu a mai fost realizată. Referitor la construcția existentă aceasta este considerată ca provizorie și putând fi ridicată.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Construcția în litigiu a fost realizată cu acordul proprietarului terenului la acea dată și s-au și făcut demersuri pentru obținerea autorizației în vederea construirii unei alte clădiri conform înțelegerii dar, pentru că reclamanta nu și-a mai respectat promisiunea de vânzare privind suprafața de 100 m 2 teren, neînțelegerile dintre părți au făcut ca noua construcție, să nu se mai realizeze. Instanțele au aplicat corect dispozițiile art. 494 C. civ., apreciind construcția existentă ca fiind realizată cu bună credință. Lipsa autorizației nu este un element esențial, în speță, în aprecierea bunei credințe întrucât s-a dovedit existența acordului proprietarului pentru edificarea construcției.

De asemenea este fără relevanță faptul că, fiind o baracă metalică, această construcție s-ar putea ridica. Din aplicabilitatea art. 494 C. civ., rezultă dreptul pârâtei de a i se plăti valoarea actualizată a construcției. Corect a fost acordat și dreptul de retenție pârâtei ca o garanție a executării dreptului la despăgubiri al pârâtei. Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs ale reclamantei, urmează a fi respins ca nefondat recursul acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B. SRL Ploiești, împotriva deciziei nr. 302 din 20 aprilie 2004 a Curții de Apel Ploiești. Obligă recurenta la 7.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata SC A.P.C.I. SRL Ploiești. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 30 martie 2005.