ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 660/2006

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința nr. 1189 din data de

13 mai 2004, Tribunalul Prahova, secția comercială și de contencios administrativ

a respins excepția de neexecutare a contractului de închiriere, invocată de

pârâtă, a admis acțiunea precizată formulată de reclamante, a dispus rezilierea

contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiul situat la parterul

C.T., în suprafață de 286,64 m.p., a obligat pârâta să plătească reclamantei

suma de 667.634.674 lei, reprezentând chirie restantă și penalități de

întârziere conform completare raport de expertiză și a admis în parte cererea

reconvențională precizată formulată de pârâta și obligată reclamanta să

plătească pârâtei suma de 737.527.520 lei, reprezentând contravaloare

îmbunătățiri conform expertizei inițială și a instituit în favoarea pârâtei un

drept de retenție asupra spațiului în litigiu până la achitarea integrală a

sumei.

Pentru a hotărî în acest mod,

instanța de fond a constatat că între părți a intervenit contractul de

închiriere, unele clauze ale acestuia fiind precizate prin actele adiționale.

Pârâta SC A.D.I. SRL nu și-a

îndeplinit obligația de plată a chiriei, în consecință, conform expertizei

contabile efectuate și în funcție de actele depuse la dosar a fost obligată la

plata sumei de 667.634.674 lei, chirie și penalități de întârziere.

Față de lipsa opunerii de către

pârâtă pe parcursul executării contractului a neexecutării unor obligații de

către reclamantă, instanța de fond a constat îndeplinite dispozițiile art. 1020-1021

C. civ., privind condițiile de admisibilitate a rezilierii, motiv pentru care a

fost admisă rezilierea contractului și evacuarea pârâtei din spațiul menționat.

Cererea reconvențională a fost

admisă în parte, motivat de situația că prin contract pârâta s-a obligat să

efectueze lucrări de modernizare, care urmează a fi compensate, eșalonat din

chirie, parte în bani, parte prin compensare. S-a stabilit prin expertiză că

acestea se ridică la valoarea de 737.527.520 lei, instanța instituind un drept

de retenție pană la achitarea de către reclamantă a acestei sume.

Evocata sentință a fost apelată atât

de către reclamante cât și de către pârâtă, pentru următoarele motive:

Reclamantele critică următoarele

aspecte:

- expertul a omis calcularea

penalităților de întârziere pentru neplata chiriei la termen pentru perioada

septembrie 2003 – februarie 2004 și neefectuarea reactualizării pentru aceasta

sumă.

- instanța a revenit asupra

obiectivelor expertizei în construcții, prin care a solicitat identificarea și

evaluarea lucrărilor pentru care pârâta a avut acordul scris al reclamantei.

- instanța a procedat nelegal la

compensare.

b. Pârâta a invocat în apel excepția

lipsei calității procesuale active a P.C., excepția de inadmisibilitate a

acțiunii în evacuare și a susținut că în mod greșit instanța a dispus

rezilierea contractului de închiriere.

- instanța nu s-a pronunțat asupra

excepției de inadmisibilitate a cererii privind obligarea la penalități de

întârziere.

- în mod greșit nu a fost admisă

cererea reconvențională și pentru suma de 118.157.173 lei.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială

și de contencios administrativ, a reținut următoarele:

- P.C. are calitate procesuală

activă, fiind organ executiv al C.L., care a emis Hotărârea nr. 58/1998 de

aprobare a închirierii spațiului, proprietatea reclamantei. În consecință, nu

este întemeiată nici excepția inadmisibilității acțiunii în rezilierea

contractului de închiriere și evacuarea pârâtei.

- Perioada pentru care pârâta

datorează chirie și penalități nu se poate contesta în raport de situația că

spațiul a fost pus la dispoziția locatarului mai târziu, decât la data

încheierii contractului.

- Rezilierea contractului de

închiriere și evacuarea sunt dispuse in baza unor dovezi certe.

- Expertiza contabilă a stabilit

corect chiria restantă și penalitățile de întârziere, precum și contravaloarea

îmbunătățirilor aduse spațiului de către pârâtă, chiar dacă unele exced

acordului scris al reclamantei.

- Întrucât îmbunătățirile în suma de

118.157.173 lei, au fost identificate în completarea la raportul de expertiză,

constituind și motiv de apel, acestea au fost admise.

- În consecință, prin decizia nr. 824

din 30 noiembrie 2004 a fost admis apelul declarat de pârâtă, schimbată în

parte sentința, în sensul obligării reclamantelor la plata sumei de 855.684.693

lei contravaloare îmbunătățiri și menținute restul dispozițiilor sentinței.

Împotriva acestei decizii au

formulat recurs reclamantele și pârâta, invocând ca temeiuri de drept

dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Criticile reclamantelor vizează

următoarele aspecte:

- decizia nu a admis cererea

formulată în apel privind plata chiriei restante și utilităților din momentul

martie 2004 până la momentul evacuării din spațiu, respectiv 22 iulie 2004 și

nici cererea de identificare și evaluarea a acelor elemente de construcții care

au fost ridicate de pârâtă cu ocazia evacuării din spațiu.

- Neincluderea penalităților de

întârziere datorate de pârâtă pentru neplata la termen a chiriei pentru

perioada septembrie 2003 - februarie 2004.

- Ambele instanțe au schimbat

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al contractului, întrucât au dispus

obligarea reclamatelor la plata tuturor lucrărilor, indiferent că ele s-au

făcut pe baza acordului scris prealabil sau nu.

- Compensarea dintre părți s-a

realizat pentru întreaga obligație de plată a chiriei cu contravaloarea

lucrărilor.

- În mod greșit a fost admisă

majorarea pretențiilor pârâtei.

Criticile pârâtei vizează

următoarele aspecte:

- Plata chiriei curente și

restantele erau condiționate de asigurarea folosinței vremelnice a lucrului

închiriat, însă instanțele nu au ținut cont de corespondența adresată

reclamantelor.

- În mod nelegal a fost obligate la

plata sumei de 347.406.654 lei, pentru perioada în care a fost lipsită de

folosința spațiului.

- Deși instanțele și-au asumat în

totalitate o expertiză care a regăsit, în realitate, o suprafață de numai

263,69 m.p., pârâta a fost obligată la plata chiriei și penalităților și pentru

această suprafață.

Ambele instanțe au aplicat cota T.V.A.

sumelor calculate prin expertiză, deși prin contract nu s-a stipulat acest

lucru.

Înalta Curte, analizând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, constată că ambele recursuri sunt

nefondate.

Examinând motivele invocate de

reclamantele C.T. și P.C., Curtea reține următoarele:

Majorarea pretențiilor în apel, de

către pârâtă, prin care solicita chiria restantă și penalități de întârziere,

pentru perioada 1 martie 2004 pană la 22 iulie 2004, în mod corect a fost

respinsă, motivat de faptul că, față de pretențiile reciproce solicitate de

părți și probele administrate în cauză, acestea nu reprezintă pretenții

accesorii celor inițiale, putând forma obiectul unei cereri separate.

În ceea ce privește cererea de

identificare și evaluare a elementelor de construcții care au fost ridicate de

pârâtă, cu ocazia evacuării sale din spațiu și efectuarea unei expertize

construcții cu acest obiectiv, în instanța de apel, de asemenea se impunea a fi

respinsă, având în vedere regula conform căreia devoluțiunea operează numai în

limita a ceea ce s-a judecat la prima instanță.

În ceea ce privește neincluderea în

raportul de expertiză a penalităților de întârziere datorate de pârâtă pentru

perioada septembrie 2003 – februarie 2004, deși reclamanta a formulat

obiecțiuni la raportul de expertiza pe acest aspect, acesta nu a făcut obiectul

completării raportului de expertiză, urmare dispoziției instanței de judecată.

Mai mult, prin precizările existente la dosarul de fond, reclamantele și-au

precizat acțiunea la suma de 667.634.675 lei, valoare la care a fost calculată

și achitata taxa judiciară de timbru.

Cu referire la criticile întemeiate

pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., referitor la schimbarea înțelesului lămurit

și vădit neîndoielnic al contractului, respectiv art. 12 și art. 4 lit. a) din

contract, ambele instanțe au stabilit ca pârâta a efectuat îmbunătățiri în

valoare de 737.527.520 lei, o parte din ele fără acordul scris al

proprietarului, însă în totalitatea lor acestea profita reclamantelor, motiv

pentru care singura sancțiune care se impune a fi aplicată pârâtei este de a nu

mai beneficia de compensarea eșalonată, conform art. 12 din contract, însă este

îndreptățită la restituirea contravalorii lor, în totalitate. Instanțele în mod

corect au făcut aplicațiunea principiului îmbogățirii fără justă cauză, în

situația în care ar fi fost exclusă contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de

pârâta în spațiul închiriat.

Prin modalitatea de compensare

stabilită de instanță, respectiv contravaloarea obligației de plată a chiriei

cu contravaloarea tuturor lucrărilor executate de pârâta, se reține că aceasta

decurge din considerentele anterior arătate, și anume circumscrierea efectuării

acestora în cuprinsul clauzei contractuale prin care se instituie în sarcina

pârâtei obligația efectuării acestora. Deși prin art. 12 din contract s-a

stabilit o modalitate specială de compensare, în interesul pârâtei, sancțiunea

aplicată acesteia a fost de a nu mai beneficia de compensarea eșalonată din

chirie, care reprezintă, de fapt, tot o obligație în bani.

Cu privire la suma admisă în apel de

118.157.173 lei, suma stabilită ulterior prin completarea raportului de

expertiză și care a făcut obiectul unuia dintre motivele de apel prezentate de

pârâtă, nu există nici un impediment legal, care să conducă la respingerea ei. Având

în vederea omiterea acestei sume de către expertul contabil și identificarea ei

prin completarea la raportul de expertiză, constituind în același timp și

obiect al apelului, în mod legal a fost inclusă în totalul contravalorii

îmbunătățirilor la care au fost obligate reclamantele.

Prin prisma criticilor formulate de

pârâtă, Înalta Curte reține că acestea sunt nefondate.

Excepția de neexecutare a

contractului de închiriere invocată de către pârâta, în considerarea faptului

că reclamantele i-au predat cu întârziere spațiul închiriat, nu poate fi

primită, întrucât excepția de neexecutare invocată nu îndeplinește condițiile

de admisibilitate, atât timp cât nu a avut loc direct între părți. Ori, din

înscrisurile existente la dosarul cauzei, nu se poate concluziona că a fost

invocată de către pârâta, în condițiile în care deși se susține că spațiul a

fost predat cu o anumita întârziere, pârâta nu a formulat obiecțiuni cu privire

la acest aspect, cu atât mai mult cu cât prin contract nu s-a prevăzut un

termen de predare.

De asemenea, în ceea ce privește

critica referitoare la suprafața reală închiriată, stabilită prin expertiză cu

un minus de 22,95 m.p., aceasta nu poate fi reținută, în condițiile în care ea

decurge din propria culpă a pârâtei care a nu a depus diligențele necesare,

prin invocarea unor obiecțiuni la contract cu ocazia procesului verbal de

predare primire a spațiului închiriat.

Cu referire la cota T.V.A. aplicată

sumelor restante, pretinsă a fi în mod greșit aplicată, aceasta urmează a fi

considerată în mod corect stabilită de raportul de expertiză, din moment ce

părțile nu au făcut mențiunea expresă în contractul de închiriere, sau actele

adiționale că este inclusă.

În considerarea celor ce preced,

Înalta Curte constatând legalitatea deciziei atacate, în temeiul art. 312 C.

proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile

declarate de reclamantele C.T. și P.C. și pârâta SC A.D.I. SRL Câmpina,

împotriva deciziei nr. 824 din 30 noiembrie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția

comercială și de contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 15 februarie 2006.