ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 660/2006

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 1189 din data de 13 mai 2004, Tribunalul Prahova, secția comercială și de contencios administrativ a respins excepția de neexecutare a contractului de închiriere, invocată de pârâtă, a admis acțiunea precizată formulată de reclamante, a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiul situat la parterul C.T., în suprafață de 286,64 m.p., a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 667.634.674 lei, reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere conform completare raport de expertiză și a admis în parte cererea reconvențională precizată formulată de pârâta și obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 737.527.520 lei, reprezentând contravaloare îmbunătățiri conform expertizei inițială și a instituit în favoarea pârâtei un drept de retenție asupra spațiului în litigiu până la achitarea integrală a sumei.

Pentru a hotărî în acest mod, instanța de fond a constatat că între părți a intervenit contractul de închiriere, unele clauze ale acestuia fiind precizate prin actele adiționale. Pârâta SC A.D.I. SRL nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, în consecință, conform expertizei contabile efectuate și în funcție de actele depuse la dosar a fost obligată la plata sumei de 667.634.674 lei, chirie și penalități de întârziere. Față de lipsa opunerii de către pârâtă pe parcursul executării contractului a neexecutării unor obligații de către reclamantă, instanța de fond a constat îndeplinite dispozițiile art. 1020-1021 C. civ., privind condițiile de admisibilitate a rezilierii, motiv pentru care a fost admisă rezilierea contractului și evacuarea pârâtei din spațiul menționat.

Cererea reconvențională a fost admisă în parte, motivat de situația că prin contract pârâta s-a obligat să efectueze lucrări de modernizare, care urmează a fi compensate, eșalonat din chirie, parte în bani, parte prin compensare. S-a stabilit prin expertiză că acestea se ridică la valoarea de 737.527.520 lei, instanța instituind un drept de retenție pană la achitarea de către reclamantă a acestei sume. Evocata sentință a fost apelată atât de către reclamante cât și de către pârâtă, pentru următoarele motive: Reclamantele critică următoarele aspecte: - expertul a omis calcularea penalităților de întârziere pentru neplata chiriei la termen pentru perioada septembrie 2003 – februarie 2004 și neefectuarea reactualizării pentru aceasta sumă.

- instanța a revenit asupra obiectivelor expertizei în construcții, prin care a solicitat identificarea și evaluarea lucrărilor pentru care pârâta a avut acordul scris al reclamantei. - instanța a procedat nelegal la compensare. b. Pârâta a invocat în apel excepția lipsei calității procesuale active a P.C., excepția de inadmisibilitate a acțiunii în evacuare și a susținut că în mod greșit instanța a dispus rezilierea contractului de închiriere. - instanța nu s-a pronunțat asupra excepției de inadmisibilitate a cererii privind obligarea la penalități de întârziere. - în mod greșit nu a fost admisă cererea reconvențională și pentru suma de 118.157.173 lei. Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, a reținut următoarele: - P.C.

are calitate procesuală activă, fiind organ executiv al C.L., care a emis Hotărârea nr. 58/1998 de aprobare a închirierii spațiului, proprietatea reclamantei. În consecință, nu este întemeiată nici excepția inadmisibilității acțiunii în rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei. - Perioada pentru care pârâta datorează chirie și penalități nu se poate contesta în raport de situația că spațiul a fost pus la dispoziția locatarului mai târziu, decât la data încheierii contractului. - Rezilierea contractului de închiriere și evacuarea sunt dispuse in baza unor dovezi certe. - Expertiza contabilă a stabilit corect chiria restantă și penalitățile de întârziere, precum și contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului de către pârâtă, chiar dacă unele exced acordului scris al reclamantei.

- Întrucât îmbunătățirile în suma de 118.157.173 lei, au fost identificate în completarea la raportul de expertiză, constituind și motiv de apel, acestea au fost admise. - În consecință, prin decizia nr. 824 din 30 noiembrie 2004 a fost admis apelul declarat de pârâtă, schimbată în parte sentința, în sensul obligării reclamantelor la plata sumei de 855.684.693 lei contravaloare îmbunătățiri și menținute restul dispozițiilor sentinței. Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantele și pârâta, invocând ca temeiuri de drept dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 și 10 C. proc. civ. Criticile reclamantelor vizează următoarele aspecte: - decizia nu a admis cererea formulată în apel privind plata chiriei restante și utilităților din momentul martie 2004 până la momentul evacuării din spațiu, respectiv 22 iulie 2004 și nici cererea de identificare și evaluarea a acelor elemente de construcții care au fost ridicate de pârâtă cu ocazia evacuării din spațiu.

- Neincluderea penalităților de întârziere datorate de pârâtă pentru neplata la termen a chiriei pentru perioada septembrie 2003 - februarie 2004. - Ambele instanțe au schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al contractului, întrucât au dispus obligarea reclamatelor la plata tuturor lucrărilor, indiferent că ele s-au făcut pe baza acordului scris prealabil sau nu. - Compensarea dintre părți s-a realizat pentru întreaga obligație de plată a chiriei cu contravaloarea lucrărilor. - În mod greșit a fost admisă majorarea pretențiilor pârâtei. Criticile pârâtei vizează următoarele aspecte: - Plata chiriei curente și restantele erau condiționate de asigurarea folosinței vremelnice a lucrului închiriat, însă instanțele nu au ținut cont de corespondența adresată reclamantelor.

- În mod nelegal a fost obligate la plata sumei de 347.406.654 lei, pentru perioada în care a fost lipsită de folosința spațiului. - Deși instanțele și-au asumat în totalitate o expertiză care a regăsit, în realitate, o suprafață de numai 263,69 m.p., pârâta a fost obligată la plata chiriei și penalităților și pentru această suprafață. Ambele instanțe au aplicat cota T.V.A. sumelor calculate prin expertiză, deși prin contract nu s-a stipulat acest lucru. Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că ambele recursuri sunt nefondate. Examinând motivele invocate de reclamantele C.T.

și P.C., Curtea reține următoarele: Majorarea pretențiilor în apel, de către pârâtă, prin care solicita chiria restantă și penalități de întârziere, pentru perioada 1 martie 2004 pană la 22 iulie 2004, în mod corect a fost respinsă, motivat de faptul că, față de pretențiile reciproce solicitate de părți și probele administrate în cauză, acestea nu reprezintă pretenții accesorii celor inițiale, putând forma obiectul unei cereri separate. În ceea ce privește cererea de identificare și evaluare a elementelor de construcții care au fost ridicate de pârâtă, cu ocazia evacuării sale din spațiu și efectuarea unei expertize construcții cu acest obiectiv, în instanța de apel, de asemenea se impunea a fi respinsă, având în vedere regula conform căreia devoluțiunea operează numai în limita a ceea ce s-a judecat la prima instanță.

În ceea ce privește neincluderea în raportul de expertiză a penalităților de întârziere datorate de pârâtă pentru perioada septembrie 2003 – februarie 2004, deși reclamanta a formulat obiecțiuni la raportul de expertiza pe acest aspect, acesta nu a făcut obiectul completării raportului de expertiză, urmare dispoziției instanței de judecată. Mai mult, prin precizările existente la dosarul de fond, reclamantele și-au precizat acțiunea la suma de 667.634.675 lei, valoare la care a fost calculată și achitata taxa judiciară de timbru. Cu referire la criticile întemeiate pe art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., referitor la schimbarea înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al contractului, respectiv art. 12 și art. 4 lit. a) din contract, ambele instanțe au stabilit ca pârâta a efectuat îmbunătățiri în valoare de 737.527.520 lei, o parte din ele fără acordul scris al proprietarului, însă în totalitatea lor acestea profita reclamantelor, motiv pentru care singura sancțiune care se impune a fi aplicată pârâtei este de a nu mai beneficia de compensarea eșalonată, conform art. 12 din contract, însă este îndreptățită la restituirea contravalorii lor, în totalitate. Instanțele în mod corect au făcut aplicațiunea principiului îmbogățirii fără justă cauză, în situația în care ar fi fost exclusă contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâta în spațiul închiriat.

Prin modalitatea de compensare stabilită de instanță, respectiv contravaloarea obligației de plată a chiriei cu contravaloarea tuturor lucrărilor executate de pârâta, se reține că aceasta decurge din considerentele anterior arătate, și anume circumscrierea efectuării acestora în cuprinsul clauzei contractuale prin care se instituie în sarcina pârâtei obligația efectuării acestora. Deși prin art. 12 din contract s-a stabilit o modalitate specială de compensare, în interesul pârâtei, sancțiunea aplicată acesteia a fost de a nu mai beneficia de compensarea eșalonată din chirie, care reprezintă, de fapt, tot o obligație în bani. Cu privire la suma admisă în apel de 118.157.173 lei, suma stabilită ulterior prin completarea raportului de expertiză și care a făcut obiectul unuia dintre motivele de apel prezentate de pârâtă, nu există nici un impediment legal, care să conducă la respingerea ei.

Având în vederea omiterea acestei sume de către expertul contabil și identificarea ei prin completarea la raportul de expertiză, constituind în același timp și obiect al apelului, în mod legal a fost inclusă în totalul contravalorii îmbunătățirilor la care au fost obligate reclamantele. Prin prisma criticilor formulate de pârâtă, Înalta Curte reține că acestea sunt nefondate. Excepția de neexecutare a contractului de închiriere invocată de către pârâta, în considerarea faptului că reclamantele i-au predat cu întârziere spațiul închiriat, nu poate fi primită, întrucât excepția de neexecutare invocată nu îndeplinește condițiile de admisibilitate, atât timp cât nu a avut loc direct între părți.

Ori, din înscrisurile existente la dosarul cauzei, nu se poate concluziona că a fost invocată de către pârâta, în condițiile în care deși se susține că spațiul a fost predat cu o anumita întârziere, pârâta nu a formulat obiecțiuni cu privire la acest aspect, cu atât mai mult cu cât prin contract nu s-a prevăzut un termen de predare. De asemenea, în ceea ce privește critica referitoare la suprafața reală închiriată, stabilită prin expertiză cu un minus de 22,95 m.p., aceasta nu poate fi reținută, în condițiile în care ea decurge din propria culpă a pârâtei care a nu a depus diligențele necesare, prin invocarea unor obiecțiuni la contract cu ocazia procesului verbal de predare primire a spațiului închiriat.

Cu referire la cota T.V.A. aplicată sumelor restante, pretinsă a fi în mod greșit aplicată, aceasta urmează a fi considerată în mod corect stabilită de raportul de expertiză, din moment ce părțile nu au făcut mențiunea expresă în contractul de închiriere, sau actele adiționale că este inclusă. În considerarea celor ce preced, Înalta Curte constatând legalitatea deciziei atacate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantele C.T. și P.C. și pârâta SC A.D.I. SRL Câmpina, împotriva deciziei nr. 824 din 30 noiembrie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 februarie 2006.