ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 259/2008

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr.

5818 din 28 iunie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

a fost anulat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de

13.835,61 ron, ca netimbrat, și au fost respinse restul capetelor de cerere formulate

de reclamanta SC C.H.G. SRL în contradictoriu cu pârâta SC T.M. SRL, ca

nefondate.

A fost obligată reclamanta

să plătească pârâtei suma de 1.500 ron cu titlu de cheltuieli de judecată.

S-a reținut că reclamanta, a

solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate

rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 1

septembrie 2004 și să oblige pârâta la evacuarea de urgență și fără trecerea

vreunui termen a spațiului situat în București, Calea 13 Septembrie, numit T.G.A.,

axele I - I/20 – 21, parter, tronson 4, camera P04.1, cu cheltuieli de

judecată.

În motivarea acțiunii,

reclamanta a arătat că, a închiriat pârâtei spațiul în litigiu și, începând cu

luna aprilie 2005, pârâta nu a mai achitat chiria, deși succesiv, la datele de

13 septembrie 2005, 11 octombrie 2005 și 7 noiembrie 2005 i-a adresat

notificări prin care solicita achitarea tuturor obligațiilor bănești.

Față de această împrejurare

se impune ca instanța să constate reziliat contractul de închiriere în baza art.

19.1 raportat la art. 19.1 pct. 1 din contract și să dispună evacuarea pârâtei

din spațiul închiriat.

La 14 decembrie 2005,

reclamanta și-a completat cererea solicitând instanței să oblige pârâta la

plata sumei de 13.835,61 ron reprezentând penalitate echivalentă cu valoarea

chiriei pe 6 luni, conform articolului 19.2 din contract.

Prin întâmpinare pârâta a

solicitat respingerea cererii întrucât din luna iulie 2005 societatea a fost în

imposibilitate de a folosi spațiul închiriat potrivit scopului contractului

având în vedere lucrările de reparații începute de locator și nefinalizate până

în prezent.

Prin urmare, a susținut

pârâta, întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale

și nu a mai putut asigura folosința în bune condiții și conform scopului

contractului a spațiului închiriat, pârâta nu poate fi răspunzătoare de

neîndeplinirea obligațiilor de plată a chiriei care era achitată la zi la data

începerii lucrărilor, având dreptul de a invoca excepția de neexecutare a contractului.

În ceea ce privește suma

solicitată de reclamantă, pârâta a arătat că aceasta nu a făcut obiectul

concilierii prealabile prevăzută de articolul 720

1

C. proc. civ.

La termenul de judecată din

18 ianuarie 2006, tribunalul a anulat, ca netimbrat, capătul de cerere prin

care reclamanta solicita obligarea pârâtei la plata sumei de 13.835,61 ron.

În cauză s-au administrat

proba cu acte, interogatoriu și proba testimonială.

Analizând actele și

lucrările dosarului, tribunalul a reținut că reclamanta solicită rezilierea

contractului de închiriere încheiat de părți, la data de 1 septembrie 2004, în

conformitate cu articolul 19.2 și articolului 19.1 punct a pentru

neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plata chiriei.

Instanța de fond a analizat

conținutul clauzelor contractuale invocate și reținut că reclamanta, la data de

7 noiembrie 2005, a notificat pârâtei rezilierea contractului de închiriere,

cât și neachitarea chiriei începând cu 1 aprilie 2005.

Tribunalul a constatat că

facturile reprezentând chiria aferentă lunii aprilie și lunii mai 2005, a fost

achitată de către SC T. SRL, iar împrejurarea că cele două plăți au fost făcute

de către un terț nu este de natură a afecta valabilitatea plății întrucât

articolul 1093 C. civ., prevede că plata poate fi achitată de orice persoană.

În ceea ce privește apărarea

invocată de pârâtă tribunalul a apreciat că reclamanta, începând din luna iulie

2005 și până în luna octombrie – noiembrie 2005, nu și-a mai îndeplinit propria

obligație de asigurare a folosinței utile și liniștite a spațiului închiriat

datorită lucrărilor efectuate pe toată această perioadă, lucrări ce au

necesitat coborârea tavanului în zona coridorului de acces din imediata

vecinătate a spațiului ce a format obiectul contractului încheiat între părți.

Din analiza depozițiilor

martorilor audiați la fond, tribunalul a reținut că atât martorii reclamantei,

cât și martorii pârâtei au relatat cu ocazia audierii faptul că lucrările au

fost efectuate în perioada iulie – octombrie /noiembrie 2005.

Atât martorii pârâtei, cât

și martorul I.E. propuși de reclamantă au arătat că materialele necesare

lucrărilor au fost depozitate, pe durata efectuării lucrărilor, lângă un perete

aflat în aproprierea magazinului pârâtei, declarația martorului T.G. neputând fi

reținută cu atât mai mult cu cât martorul nu a perceput personal faptele

relatate, ci din relatările reprezentanților societății care supravegheau

lucrările.

Totodată, faptul că

lucrările executate au fost de natură a afecta atât spațiul deținut de pârâtă

în baza contractului de închiriere dar și spațiul din imediata vecinătate a

intrării de acces în spațiul închiriat, rezultă indirect din răspunsul

reclamantei la întrebarea nr. 8 din interogatoriu. Astfel, reclamanta a

recunoscut că pardoseala aflată în fața intrării magazinului pârâtei a fost

acoperită cu celofan, iar geamurile spațiului închiriat cu hârtie albă.

Așa fiind, tribunalul

apreciază că lucrările efectuate de reclamantă în imediata apropriere a

spațiului închiriat pârâtei au afectat acest spațiu o lungă perioadă de timp,

prin zgomotul, praful, produs de depozitarea materialelor în zona comună,

afectând în același timp și activitatea desfășurată de pârâtă în spațiu, cu

atât mai mult cu cât aceasta constă în activități de recepție – protocol, reclamanta

având obligația de a asigura un spațiu „de cea mai bună calitate într-un

amplasament de prima clasă în București”, conform articolului 3 din contract de

închiriere. Totodată, procedând în acest fel, reclamanta și-a încălcat

propriile reguli stabilite pentru menținerea acestui standard al întregii tone

comerciale închiriate. Astfel, una dintre aceste reguli constă în interzicerea

depozitării materialelor în spațiile comune (coridoare, holuri), locatarii

având obligația de a menține toate spațiile comune curate și în ordine și de „a

se asigura că aspectul exterior al incintei închiriate va fi în concordanță cu

personalitatea clădirii”.

În consecință, tribunalul a

reținut din probatoriul administrat, că pe perioada iulie – noiembrie 2005,

reclamanta nu a asigurat pârâtei folosința liniștită și utilă a spațiului

închiriat, obligație ce îi revenea atât în temeiul contractului de închiriere

(art. 16 din contract) cât și în temeiul legii (art. 1420 pct. 3 C. civ.),

astfel că dată fiind interdependența obligațiilor reciproce izvorâte dintr-un

contract sinalagmatic, pârâta este îndreptățită ca, la rândul său, să refuze

îndeplinirea obligației de plată a chiriei pe această perioadă.

Prin urmare, tribunalul a

constatat că în mod nelegal reclamanta a făcut aplicarea pactului comisoriu

stipulat la art. 19.2 din contractul de închiriere, contractul neputând fi

denunțat unilateral, în temeiul acelui pact comisoriu, câtă vreme neexecutarea obligației

pârâtei de plată a chiriei nu poate fi imputată acesteia din urmă.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat apel reclamanta SC C.H.G. SRL București care a criticat sentința

pentru nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel București,

prin decizia nr. 281 din 30 mai 2007, a respins, ca nefondat, apelul

reclamantei.

Împotriva acestei decizii a

declarat recurs, în termen, reclamanta, solicitând admiterea recursului și

modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și, pe fond,

admiterea în tot a acțiunii reclamantei.

În motivarea recursului său,

întemeiat în drept pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a

invocat, în sinteză, următoarele argumente:

aplicat în mod greșit dispozițiile art. 292 C. proc. civ., considerând că nu a

invocat prin cererea de apel achitarea cu întârziere a sumelor datorate cu

titlu de chirie de către intimată și este ținută să constate, așa cum a făcut

și tribunalul, ca primă instanță, doar dacă a fost făcută sau nu plata sumelor

datorate. Nu a cerut în acest proces achitarea sumelor de către pârâtă ci doar constatarea

că aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile astfel cum au fost asumate prin

contract. Față de dovezile depuse de pârâtă privind plata efectuată de terț

pentru sine, a precizat că aceasta reprezintă o neîndeplinire corespunzătoare a

obligației de plată ca urmare a nerespectării termenelor stabilite prin

contract.

interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 969 C. civ., în sensul că

pârâta avea obligația de a respecta prevederile contractuale privind termenele

de plată a chiriei și atunci când a apreciat că reclamanta nu a asigurat în mod

culpabil liniștita folosință a spațiului închiriat pârâtei, întrucât, prin

modul cum a efectuat reparațiile nu a afectat activitatea pârâtei, iar acesta

din urmă nu a făcut dovada susținerilor sale.

Recurenta invocă și

încălcarea art. 1402 alin. (2) C. civ., susținând că spațiul închiriat pârâtei

nu a fost afectat de reparațiile efectuate și arătând că aceste reparații au

fost efectuate pe coridorul de acces și, doar o mică parte, în spațiul în

cauză.

o greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 20 alin. (3) din Legea nr.

146/1997 privind obligația părții de plată a taxei de timbru datorată în cauză

întrucât textul de lege nu precizează că dovada achitării taxei să se facă până

la un anumit moment, iar lipsa dovezii de achitare a ei nu poate fi apreciată

drept o culpă procesuală a reclamantei.

Examinând recursul prin

prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat.

Instanța de apel a făcut o

corectă aplicare a prevederilor art. 292 C. proc. civ., dar și ale art. 969 C.

civ., având în vedere că reclamanta a invocat drept temei al acțiunii sale

plata cu întârziere a chiriei de către pârâtă abia în apel, întrucât la fond

această susținere apare abia în concluziile scrise depuse de reclamantă la 27

iunie 2006, după încheierea dezbaterilor (la 21 iunie 2006) și amânarea

pronunțării. Aceasta deși pârâta făcuse dovada achitării sumelor datorate cu

titlu de chirie înaintea termenului din 15 martie 2006.

Celelalte aspecte invocate

de reclamantă, inclusiv încălcarea prevederilor art. 1402 alin. (2) C. civ.,

vizează chestiuni de fapt și de apreciere a probelor cu privire la reparațiile

efectuate și dacă acestea au afectat (și în ce măsură) sau nu activitatea

pârâtei, chestiuni care nu pot face obiectul examinării în recurs.

Aceste aspecte vizând starea

de fapt și aprecierea probelor nu pot fi examinate în recurs, după cum nu au

putut fi examinate în recurs nici într-o altă cauză similară, invocată de

recurenta reclamantă, în care instanțele admiseseră acțiunea reclamantei.

În ceea ce privește

aplicarea prevederilor art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, instanța a

procedat corect întrucât reclamanta a fost încunoștiințată despre cuantumul

taxei judiciare de timbru la data de 23 decembrie 2005, dar nu a făcut dovada

achitării ei la termen, iar potrivit textului invocat taxele judiciare de

timbru se plătesc anticipat sau până la termenul de judecată fixat și neîndeplinirea

obligației de plată până la respectivul termen se sancționează cu anularea

acțiunii sau a cererii.

Față de cele de mai sus,

Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul

ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de reclamanta SC C.H.G. SRL București, împotriva deciziei nr. 281 din 30 mai

2007, pronunțată de Curtea de Apel București, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 30 ianuarie 2008.