ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 259/2008

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 5818 din 28 iunie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost anulat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de 13.835,61 ron, ca netimbrat, și au fost respinse restul capetelor de cerere formulate de reclamanta SC C.H.G. SRL în contradictoriu cu pârâta SC T.M. SRL, ca nefondate. A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.500 ron cu titlu de cheltuieli de judecată. S-a reținut că reclamanta, a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 1 septembrie 2004 și să oblige pârâta la evacuarea de urgență și fără trecerea vreunui termen a spațiului situat în București, Calea 13 Septembrie, numit T.G.A., axele I - I/20 – 21, parter, tronson 4, camera P04.1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, a închiriat pârâtei spațiul în litigiu și, începând cu luna aprilie 2005, pârâta nu a mai achitat chiria, deși succesiv, la datele de 13 septembrie 2005, 11 octombrie 2005 și 7 noiembrie 2005 i-a adresat notificări prin care solicita achitarea tuturor obligațiilor bănești. Față de această împrejurare se impune ca instanța să constate reziliat contractul de închiriere în baza art. 19.1 raportat la art. 19.1 pct. 1 din contract și să dispună evacuarea pârâtei din spațiul închiriat. La 14 decembrie 2005, reclamanta și-a completat cererea solicitând instanței să oblige pârâta la plata sumei de 13.835,61 ron reprezentând penalitate echivalentă cu valoarea chiriei pe 6 luni, conform articolului 19.2 din contract.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea cererii întrucât din luna iulie 2005 societatea a fost în imposibilitate de a folosi spațiul închiriat potrivit scopului contractului având în vedere lucrările de reparații începute de locator și nefinalizate până în prezent. Prin urmare, a susținut pârâta, întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale și nu a mai putut asigura folosința în bune condiții și conform scopului contractului a spațiului închiriat, pârâta nu poate fi răspunzătoare de neîndeplinirea obligațiilor de plată a chiriei care era achitată la zi la data începerii lucrărilor, având dreptul de a invoca excepția de neexecutare a contractului. În ceea ce privește suma solicitată de reclamantă, pârâta a arătat că aceasta nu a făcut obiectul concilierii prealabile prevăzută de articolul 720 1 C. proc.

civ. La termenul de judecată din 18 ianuarie 2006, tribunalul a anulat, ca netimbrat, capătul de cerere prin care reclamanta solicita obligarea pârâtei la plata sumei de 13.835,61 ron. În cauză s-au administrat proba cu acte, interogatoriu și proba testimonială. Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut că reclamanta solicită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți, la data de 1 septembrie 2004, în conformitate cu articolul 19.2 și articolului 19.1 punct a pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plata chiriei.

Instanța de fond a analizat conținutul clauzelor contractuale invocate și reținut că reclamanta, la data de 7 noiembrie 2005, a notificat pârâtei rezilierea contractului de închiriere, cât și neachitarea chiriei începând cu 1 aprilie 2005. Tribunalul a constatat că facturile reprezentând chiria aferentă lunii aprilie și lunii mai 2005, a fost achitată de către SC T. SRL, iar împrejurarea că cele două plăți au fost făcute de către un terț nu este de natură a afecta valabilitatea plății întrucât articolul 1093 C. civ., prevede că plata poate fi achitată de orice persoană.

În ceea ce privește apărarea invocată de pârâtă tribunalul a apreciat că reclamanta, începând din luna iulie 2005 și până în luna octombrie – noiembrie 2005, nu și-a mai îndeplinit propria obligație de asigurare a folosinței utile și liniștite a spațiului închiriat datorită lucrărilor efectuate pe toată această perioadă, lucrări ce au necesitat coborârea tavanului în zona coridorului de acces din imediata vecinătate a spațiului ce a format obiectul contractului încheiat între părți. Din analiza depozițiilor martorilor audiați la fond, tribunalul a reținut că atât martorii reclamantei, cât și martorii pârâtei au relatat cu ocazia audierii faptul că lucrările au fost efectuate în perioada iulie – octombrie /noiembrie 2005. Atât martorii pârâtei, cât și martorul I.E.

propuși de reclamantă au arătat că materialele necesare lucrărilor au fost depozitate, pe durata efectuării lucrărilor, lângă un perete aflat în aproprierea magazinului pârâtei, declarația martorului T.G. neputând fi reținută cu atât mai mult cu cât martorul nu a perceput personal faptele relatate, ci din relatările reprezentanților societății care supravegheau lucrările. Totodată, faptul că lucrările executate au fost de natură a afecta atât spațiul deținut de pârâtă în baza contractului de închiriere dar și spațiul din imediata vecinătate a intrării de acces în spațiul închiriat, rezultă indirect din răspunsul reclamantei la întrebarea nr. 8 din interogatoriu. Astfel, reclamanta a recunoscut că pardoseala aflată în fața intrării magazinului pârâtei a fost acoperită cu celofan, iar geamurile spațiului închiriat cu hârtie albă.

Așa fiind, tribunalul apreciază că lucrările efectuate de reclamantă în imediata apropriere a spațiului închiriat pârâtei au afectat acest spațiu o lungă perioadă de timp, prin zgomotul, praful, produs de depozitarea materialelor în zona comună, afectând în același timp și activitatea desfășurată de pârâtă în spațiu, cu atât mai mult cu cât aceasta constă în activități de recepție – protocol, reclamanta având obligația de a asigura un spațiu „de cea mai bună calitate într-un amplasament de prima clasă în București”, conform articolului 3 din contract de închiriere. Totodată, procedând în acest fel, reclamanta și-a încălcat propriile reguli stabilite pentru menținerea acestui standard al întregii tone comerciale închiriate.

Astfel, una dintre aceste reguli constă în interzicerea depozitării materialelor în spațiile comune (coridoare, holuri), locatarii având obligația de a menține toate spațiile comune curate și în ordine și de „a se asigura că aspectul exterior al incintei închiriate va fi în concordanță cu personalitatea clădirii”. În consecință, tribunalul a reținut din probatoriul administrat, că pe perioada iulie – noiembrie 2005, reclamanta nu a asigurat pârâtei folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat, obligație ce îi revenea atât în temeiul contractului de închiriere (art. 16 din contract) cât și în temeiul legii (art. 1420 pct. 3 C. civ.), astfel că dată fiind interdependența obligațiilor reciproce izvorâte dintr-un contract sinalagmatic, pârâta este îndreptățită ca, la rândul său, să refuze îndeplinirea obligației de plată a chiriei pe această perioadă.

Prin urmare, tribunalul a constatat că în mod nelegal reclamanta a făcut aplicarea pactului comisoriu stipulat la art. 19.2 din contractul de închiriere, contractul neputând fi denunțat unilateral, în temeiul acelui pact comisoriu, câtă vreme neexecutarea obligației pârâtei de plată a chiriei nu poate fi imputată acesteia din urmă. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC C.H.G. SRL București care a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie. Curtea de Apel București, prin decizia nr. 281 din 30 mai 2007, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, reclamanta, solicitând admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și, pe fond, admiterea în tot a acțiunii reclamantei.

În motivarea recursului său, întemeiat în drept pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a invocat, în sinteză, următoarele argumente: 1. Instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 292 C. proc. civ., considerând că nu a invocat prin cererea de apel achitarea cu întârziere a sumelor datorate cu titlu de chirie de către intimată și este ținută să constate, așa cum a făcut și tribunalul, ca primă instanță, doar dacă a fost făcută sau nu plata sumelor datorate. Nu a cerut în acest proces achitarea sumelor de către pârâtă ci doar constatarea că aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile astfel cum au fost asumate prin contract. Față de dovezile depuse de pârâtă privind plata efectuată de terț pentru sine, a precizat că aceasta reprezintă o neîndeplinire corespunzătoare a obligației de plată ca urmare a nerespectării termenelor stabilite prin contract.

2. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 969 C. civ., în sensul că pârâta avea obligația de a respecta prevederile contractuale privind termenele de plată a chiriei și atunci când a apreciat că reclamanta nu a asigurat în mod culpabil liniștita folosință a spațiului închiriat pârâtei, întrucât, prin modul cum a efectuat reparațiile nu a afectat activitatea pârâtei, iar acesta din urmă nu a făcut dovada susținerilor sale. Recurenta invocă și încălcarea art. 1402 alin. (2) C. civ., susținând că spațiul închiriat pârâtei nu a fost afectat de reparațiile efectuate și arătând că aceste reparații au fost efectuate pe coridorul de acces și, doar o mică parte, în spațiul în cauză.

3. Instanța de apel a făcut o greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 privind obligația părții de plată a taxei de timbru datorată în cauză întrucât textul de lege nu precizează că dovada achitării taxei să se facă până la un anumit moment, iar lipsa dovezii de achitare a ei nu poate fi apreciată drept o culpă procesuală a reclamantei. Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat. Instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 292 C. proc. civ., dar și ale art. 969 C. civ., având în vedere că reclamanta a invocat drept temei al acțiunii sale plata cu întârziere a chiriei de către pârâtă abia în apel, întrucât la fond această susținere apare abia în concluziile scrise depuse de reclamantă la 27 iunie 2006, după încheierea dezbaterilor (la 21 iunie 2006) și amânarea pronunțării.

Aceasta deși pârâta făcuse dovada achitării sumelor datorate cu titlu de chirie înaintea termenului din 15 martie 2006. Celelalte aspecte invocate de reclamantă, inclusiv încălcarea prevederilor art. 1402 alin. (2) C. civ., vizează chestiuni de fapt și de apreciere a probelor cu privire la reparațiile efectuate și dacă acestea au afectat (și în ce măsură) sau nu activitatea pârâtei, chestiuni care nu pot face obiectul examinării în recurs. Aceste aspecte vizând starea de fapt și aprecierea probelor nu pot fi examinate în recurs, după cum nu au putut fi examinate în recurs nici într-o altă cauză similară, invocată de recurenta reclamantă, în care instanțele admiseseră acțiunea reclamantei.

În ceea ce privește aplicarea prevederilor art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, instanța a procedat corect întrucât reclamanta a fost încunoștiințată despre cuantumul taxei judiciare de timbru la data de 23 decembrie 2005, dar nu a făcut dovada achitării ei la termen, iar potrivit textului invocat taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat sau până la termenul de judecată fixat și neîndeplinirea obligației de plată până la respectivul termen se sancționează cu anularea acțiunii sau a cererii. Față de cele de mai sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC C.H.G. SRL București, împotriva deciziei nr. 281 din 30 mai 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 ianuarie 2008.