ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4656/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Prahova, secția comercială, reclamanta SC A. SA Ploiești a chemat în judecată pe pârâta SC N. SRL Ploiești, solicitând instanței ca prin sentința ce va pronunța să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Ploiești, și obligarea la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că la data de 1 martie 1994 între părți s-a încheiat contractul de închiriere, având ca obiect activul situat în Ploiești, la adresa menționată, iar debitoarea nu a achitat contravaloarea chiriei, nerespectând prevederile contractuale. A mai precizat reclamanta că pârâta a fost obligată prin sentințe judecătorești definitive la plata chiriilor restante pe care nu le-a achitat, astfel că a fost nevoită să solicite evacuarea pârâtei din spațiul închiriat.

La data de 5 mai 2004 pârâta a formulat o întâmpinare, cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere, învederând instanței că se impune introducerea în cauză a SC P.C.N. SRL și a C.L.P. – S.P.F.L.A.P. La aceeași dată, SC P.C.N. SRL a formulat o cerere de intervenție accesorie, prin care a solicitat respingerea acțiunii în evacuare și admiterea cererii reconvenționale, arătând că a închiriat de la C.L.P. terenul în suprafață de 2.065 mp. situat în Ploiești, precum și construcțiile edificate pe acest teren. Tribunalul Prahova prin sentința civilă nr. 1564 din 12 iulie 2004 a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta SC A. SA Ploiești, dispunând evacuarea pârâtelor SC N. SRL și SC P.C.N.

SRL din construcțiile intitulate: sediu birouri (174 mp.), construcție depozit (202,5 mp.) și cabină poartă (7,3 mp.) situate în Ploiești, respingând în rest acțiunea ca neîntemeiată. Tot prin aceeași sentință s-a respins cererea reconvențională formulată de SC N. SRL ca neîntemeiată, precum și cererea de intervenție formulată de SC P.C.N. SRL, obligând pârâta SC N. SRL și intervenienta SC P.C.N. SRL la plata sumei de 88.000 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind plata chiriei, existând două titluri executorii prin care a fost obligată la plată, iar pe de altă parte, a cedat folosința construcțiilor închiriate către SC P.C.N.

SRL, deși în contract se prevede expres că subînchirierea în tot sau în parte sau cesiunea contractului de închiriere unui terț, este permisă numai cu acordul prealabil al proprietarului și cu respectarea condițiilor puse pentru închiriere. A mai reținut instanța că în contractul încheiat între C.L.P. și intervenienta SC P.C.N. SRL se recunoaște expres faptul că unele construcții sunt deținute în baza contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârâta SC N. SRL. În ceea ce privește cererea reconvențională, prima instanță a reținut că nu există o cauză care să atragă nulitatea absolută a contractului de închiriere, întrucât la momentul închirierii reclamanta avea în folosință întreg imobilul situat în Ploiești, și nu se poate vorbi de o eroare a pârâtei la momentul încheierii contractului, față de proprietarul imobilului închiriat.

Împotriva sentinței au declarat apel atât reclamanta cât și pârâtele, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. În motivele de apel reclamanta SC A. SA Ploiești a arătat că la data încheierii contractului de închiriere toate clădirile erau proprietatea SC A. SA Ploiești, la clădirile respective pârâta SC N. SRL executând lucrări de extindere a unei clădiri și în nici un caz de construire. Mai precizează apelanta că în anul 2003 C.L.P. a încheiat cu SC P.C.N. SRL, contractul de închiriere prin care i-a asigurat folosința terenului în suprafață de 2.065 mp. situat în Ploiești, din care 754,6 mp. sunt ocupați de construcții, iar SC P.C.N. SRL Ploiești și-a extins suprafața construită la 370,8 mp.

fără a putea prezenta o autorizație de construcție, și că locatorul i-a închiriat abuziv și construcțiile aflate în proprietatea reclamantei apelante, iar din noiembrie 2003 încasează chirie și pentru clădiri. Apelantele pârâte au criticat sentința arătând că, instanța a dispus evacuarea celor două pârâte, fără a se dispune rezilierea contractului de închiriere între reclamantă și pârâta SC N. SRL, și că reclamanta nu a făcut dovada că este proprietara construcțiilor din care s-a dispus evacuarea. Apelantele concluzionează că nu se putea dispune evacuarea dintr-un imobil cu privire la care reclamanta recunoaște că nu deține calitatea de proprietar, iar faptul că aceasta se află în posesia a două hotărâri de obligare la plata chiriei restante nu o îndreptățește să solicite evacuarea.

Apelantele au invocat dispozițiile art. 492 C. proc. civ., potrivit cărora „proprietarul terenului se prezumă a fi și proprietarul construcțiilor edificate pe teren”, iar pentru cele trei construcții din care s-a dispus evacuarea pârâtelor SC P.C.N. SRL plătește chirie către C.L.P. În ceea ce privește cererea reconvențională prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, se susține că în mod greșit instanța de fond a respins această cerere, fără a se avea în vedere că SC A. SA Ploiești nu este proprietarul imobilului, înțelegerea dintre părți materializată în contractul de închiriere este lipsită de cauză juridică, sancțiunea fiind nulitatea absolută a actului juridic.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 766 din 1 noiembrie 2004 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta reclamantă SC A. SA Ploiești și a admis apelul pârâtei și intervenientei SC N. SRL Ploiești și SC P.C.N. SRL Ploiești, împotriva aceleiași sentințe, și în consecință: Schimbă în tot sentința și pe fond respinge acțiunea în evacuare formulată de reclamanta SC A. SA Ploiești și admite cererea reconvențională formulată de SC N. SRL Ploiești și cererea de intervenție formulată de SC P.C.N. SRL Ploiești. Anulează contractul de închiriere din 1 martie 1994 încheiat între reclamanta SC A. SA și pârâta SC N. SRL.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, în termen legal, motivat și timbrat, reclamanta SC A. SA Ploiești, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând, în esență, că: - instanța de apel a apreciat eronat proprietatea respectivelor clădiri și a admis, în mod greșit, cererea de intervenție accesorie formulată de SC P.C.N. SRL; - instanța de apel, în mod greșit a apreciat și a admis cererea reconvențională formulată de SC N. SRL și a dispus anularea contractului de închiriere din 1 martie 1994; - instanța de apel a interpretat eronat efectele aplicării art. 20 din Legea nr. 15/1990 și a suprapus proprietatea clădirilor celor trei persoane juridice; - instanța de apel a apreciat greșit că SC A. SA a recunoscut că nu este proprietara imobilului în litigiu prin acțiunea în constatare formulată, în ciuda faptului că, la dosar, erau depuse acte și precizări care să lămurească aceste aspecte.

În consecință, recurenta reclamantă, în temeiul art. 299-316 C. proc. civ., solicită admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri în sensul admiterii acțiunii de evacuare. Recursul este întemeiat, pentru următoarele considerente: Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei instanța de apel în mod greșit a apreciat actul juridic dedus judecății și materialul probator existent la dosar, pronunțând o hotărâre netemeinică și nelegală.

Cum spațiile închiriate de reclamantă au fost și în fapt și în drept în administrarea sa directă, conform deciziei nr. 229 din 2 iulie 1977, la acea dată societatea recurentă numindu-se F.T.P., iar în baza prevederilor art. 20 din Legea nr. 15/1990 ca urmare a reorganizării întreprinderilor în societăți comerciale, dreptul de administrare directă a fost transformat în drept de proprietate pentru toate bunurile ce făceau obiectul dreptului de administrare, aceasta este îndreptățită să i se recunoască dreptul de proprietate asupra spațiilor în litigiu și în mod corect s-a pronunțat prima instanță admițând acțiunea SC A. SA.

Instanța de apel a apreciat eronat proprietatea respectivelor clădiri, astfel că, în aceste condiții cererea reconvențională precum și cererea de intervenție au fost corect respinse de prima instanță, reținându-se în mod judicios că nu există o cauză care să atragă nulitatea absolută a contractului de închiriere, întrucât la momentul încheierii contractului reclamanta avea în administrare directă, deci în folosință, întreg imobilul situat în Ploiești.

De asemenea, instanța de apel eronat a interpretat efectele aplicării art. 20 din Legea nr. 15/1990 apreciind că SC A. SA este un simplu detentor precar al imobilelor și că nu deține, cu titlu de proprietate, nici una dintre clădirile și construcțiile de la adresa din litigiu și că reclamanta a închiriat bunul altuia fără a deține vreun drept asupra imobilului închiriat, fapt ce a determinat-o să admită cererea reconvențională și cererea de intervenție în interesul pârâtei cu consecința anulării contractului de închiriere din 1 martie 1994. Față de cele menționate mai sus și reținând criticile formulate ca fiind întemeiate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamantă și va modifica, în parte, decizia atacată în sensul că respinge și apelul pârâtei SC N. SRL și a intervenientei SC P.C.N.

SRL Ploiești.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC A. SA Ploiești, împotriva deciziei nr. 766 din 1 noiembrie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ. Modifică în parte decizia în sensul că respinge și apelul pârâtei SC N. SRL Ploiești și intervenientei SC P.C.N. SRL Ploiești. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 12 octombrie 2005.