ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7645/2012

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 23 februarie 2007 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamantul C.I. a chemat în judecată Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, și Consiliul Local Gilău și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate nelegalitatea cuantumului despăgubirilor ce i-au fost acordate prin hotărârea din 07 martie 2006 pentru terenul expropriat, să dispună acordarea de despăgubiri la nivelul valoric la care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data la care va fi întocmit raportul de expertiză în cauză și să oblige pârâții la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 183 din 31 martie 2009, Tribunalul Cluj a admis acțiunea formulată de reclamantul C.I. împotriva pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a dispus anularea parțială a hotărârii din 07 martie 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, teren în suprafață de 2.900 m.p. la suma de 222.800 RON, și a obligat pârâtul să achite reclamantului această sumă. A respins acțiunea reclamantului împotriva pârâtului Consiliul Local Gilău, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală. Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a fost obligat să achite reclamantului suma de 2.675 RON cheltuieli de judecată.

Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA București, a declarat apel împotriva acestei sentințe. Prin decizia civilă nr. 50/A din 24 februarie 2010, Curtea de Apel Cluj a respins apelul ca nefondat. Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA București, a declarat recurs, iar prin decizia nr. 6726 din 10 decembrie 2010, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat decizia civilă nr. 50/A din 24 februarie 2010 a Curții de Apel Cluj și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Rejudecând cauza, prin decizia nr. 45A din 05 aprilie 2012, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinței civile nr. 183 din 31 martie 2009 a Tribunalului Cluj.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente: Prin hotărârea din 07 martie 2006 a C.N.A.D.N.R. SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum de 61.566,50 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 17.690 euro, pentru imobilul expropriat situat în Gilău, arabil, în suprafață de 2.900 m.p., în favoarea reclamantului. Critica vizând greșita interpretare a prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, prin care pârâtul a susținut că prima instanță s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra anulării hotărârii din 07 martie 2006, a fost apreciată ca neîntemeiată, atât timp cât pârâtul acceptă, în motivele de apel, că dreptul de a contesta în justiție al persoanei nemulțumite de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004.

În condițiile în care s-a inițiat și parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziții administrative, demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestație împotriva acestui act administrativ. Or, de esența unei căi de atac este posibilitatea pronunțării unei soluții de modificare sau de anulare a hotărârii atacate (în speță, anularea, fiind vorba despre un act administrativ), neavând suport alegația pârâtului în sensul că efectele căii de atac nu se produc în speță asupra hotărârii. În plus, dacă s-ar accepta susținerea pârâtului în sensul că instanța de judecată învestită cu cererea de stabilire a cuantumului despăgubirilor nu ar dispune anularea actului juridic, ar însemna ca reclamantul, în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, să obțină două titluri executorii, unul reprezentat de hotărârea Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, iar cel de-al doilea, reprezentat de hotărâre a judecătorească, ceea ce este inadmisibil.

Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia de experți, proprietatea evaluată este un imobil teren situat în comuna Gilău, jud. Cluj, în suprafață de 2.900 m.p., din titlul de proprietate din 2003, proprietar fiind reclamantul C.I. Conform titlul de proprietate, terenul este situat în extravilanul localității, având categoria de folosință arabil. Acesta este amplasat la drumul național DN1 (E60) la o distanță de 100 m față de prima casă amplasată în com. Gilău. Zona în care este amplasat terenul s-a dezvoltat foarte mult deoarece, fiind pe traseul DN1, terenurile au fost folosite pentru activități comerciale: spălătorii, depozite de materiale, sedii de firme, stații de benzină.

Pentru evaluarea terenului în litigiu s-a folosit metoda comparației de piață care utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață prin analizarea pieței, pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestora cu proprietatea de evaluat. Analiza comparativă se axează pe diferențele între proprietățile ofertate la vânzare, care influențează valoarea, date care se regăsesc în tabelul comparativ. La valorile care se compară se aplică corecții asupra prețului de vânzare cunoscut, ținându-se seama de intervalul de timp dintre data tranzacției și data evaluării precum și de unele particularități privind echiparea cu utilități. Experții au ales proprietăți comparabile ofertate pe zona de amplasament a imobilului, terenuri cu aceleași caracteristici și poziționate la DN1.

În opinia experților, valoarea de piață a terenului litigios rezultată din metoda comparațiilor de piață este de 272.152 RON (63.800 euro), respectiv 22 euro/m.p. la cursul de 1 euro=4,2657 RON din data de 09 septembrie 2011. Pârâtul-apelant a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară prin care a arătat că ofertele de vânzare indicate de experți sunt pur speculative și reflectă valori proprii unor terenuri construibile situate în intravilan, iar nu valoarea reală a terenului în litigiu. Prin răspunsul la obiecțiunile formulate, comisia de experți a precizat că nu s-au găsit contracte autentificate de vânzare-cumpărare în această perioadă, iar normele ANEVAR permit folosirea unor oferte ca și elemente comparabile, la care se aplică coeficienții de reducere, mod prin care s-a definit prețul/m.p.

la imobilul în litigiu. Contractele depuse de pârât nu sunt relevante deoarece la stabilirea unui preț/m.p. pentru o parcelă în intravilan se iau în considerare multe elemente: suprafața, front la stradă, locație față ce centru, utilități, etc, iar din documentarea făcută de experți astfel de prețuri nu sunt reale. Contractele de vânzare-cumpărare întocmite la notar nu precizează și zona în care se află terenurile, iar în grilele notarilor sunt trecute aceleași prețuri atât pentru un teren din centrul localității, cât și pentru un teren de la marginea intravilanului, care poate nu respectă regulile de urbanism. În consecință, comisia și-a menținut punctul de vedere inițial și a arătat că prețul stabilit prin raportul de expertiză este corect.

Instanța a mai reținut că, prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în prima instanță s-a stabilit că despăgubirile la care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 RON sau 52.200 euro, respectiv 76,82 RON/m.p. sau 17,99 euro/m.p., la data de 10 februarie 2009. Față de dispozițiile art. 296 teza a II-a C. proc. civ., Curtea de apel nu a luat în considerare noul raport de expertiză tehnică judiciară administrat în apel deoarece, în caz contrar, pârâtului apelant i s-ar crea, în propria cale de atac, o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată, ceea ce este inadmisibil. Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA. Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Instanța de apel a pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994 și art. 315 C. proc. civ. Soluția instanței de apel este întemeiată pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit de către experții tehnici cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994. Experții judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii utilizând metoda comparației directe, cu folosirea exclusivă a unor oferte de vânzare și nu prin raportare la tranzacții autentice, așa cum prevăd dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit voinței legiuitorului, atât comisia de experți, cât și instanța de apel erau obligate să țină cont de prețurile practicate pe piața imobiliară locală (respectiv din comuna Gilău, jud. Cluj), prețuri care exclud ofertele de vânzare. Instanța de apel nu a luat în calcul nici dezideratul legal privind compararea terenului în litigiu cu imobile „de același fel” în condițiile în care imobilul expropriat este unul agricol (arabil, situat în extravilan comuna Gilău), iar toate ofertele ce au constituit comparabile în raportul de expertiză realizat aveau ca obiect imobile construibile, amplasate în intravilanul aceleiași localități. Se mai arată că instanța de apel a încălcat prevederile art. 315 C. proc.

civ. Cu toate că dispozițiile de îndrumare cuprinse în decizia civilă nr. 6726 din 10 decembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție erau obligatorii pentru instanța de apel, aceasta a acceptat un raport bazat exclusiv pe oferte de vânzare. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat, urmând a fi admis următoarele considerente: Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile administrate de aceștia.” Prin hotărârea recurată, instanța de apel a încălcat aceste prevederi legale.

Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză efectuat, experții menționează că au avut în vedere prețurile de ofertă la care au aplicat diverse corecții. Prin urmare, experții nu au avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de prețuri. Or, așa cum rezultă din cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ceea ce presupune în mod necesar administrarea de probe în acest sens.

În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite atât recursul declarat de pârât, cât și recursul declarat de reclamanții, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva deciziei civile nr. 45A din 05 aprilie 2012 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelului, aceleiași curți de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 decembrie 2012.