ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7645/2012

Deliberând asupra cauzei civile de

față, constată următoarele:

Prin

cererea înregistrată la data de 23 februarie 2007 pe rolul Tribunalului Cluj,

reclamantul C.I. a chemat în judecată Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, și

Consiliul Local Gilău și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va

pronunța, să constate nelegalitatea cuantumului despăgubirilor ce i-au fost

acordate prin hotărârea din 07 martie 2006 pentru terenul expropriat, să

dispună acordarea de despăgubiri la nivelul valoric la care se vând, în mod

obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

la care va fi întocmit raportul de expertiză în cauză și să oblige pârâții la

plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 183 din 31

martie 2009, Tribunalul Cluj a admis acțiunea formulată de reclamantul C.I. împotriva

pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a dispus anularea parțială a hotărârii

din 07 martie 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul

despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, teren în suprafață de

2.900 m.p. la suma de 222.800 RON, și a obligat pârâtul să achite reclamantului

această sumă.

A respins acțiunea reclamantului împotriva

pârâtului Consiliul Local Gilău, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără

calitate procesuală.

Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA, a fost obligat să achite reclamantului suma de 2.675 RON cheltuieli de judecată.

Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA București, a declarat apel împotriva acestei sentințe. Prin decizia civilă

nr. 50/A din 24 februarie 2010, Curtea de Apel Cluj a respins apelul ca nefondat.

Pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA București, a declarat recurs, iar prin decizia nr. 6726 din 10 decembrie 2010,

Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat decizia civilă

nr. 50/A din 24 februarie 2010 a Curții de Apel Cluj și a trimis cauza spre rejudecare

aceleiași instanțe de apel.

Rejudecând cauza, prin decizia nr. 45A

din 05 aprilie 2012, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a respins, ca nefondat,

apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinței

civile nr. 183 din 31 martie 2009 a Tribunalului Cluj.

Pentru a pronunța această decizie, instanța

de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Prin hotărârea din 07 martie 2006 a C.N.A.D.N.R.

SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea de despăgubiri

în cuantum de 61.566,50 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 17.690

euro, pentru imobilul expropriat situat în Gilău, arabil, în suprafață de 2.900

m.p., în favoarea reclamantului.

Critica vizând greșita interpretare a prevederilor

art. 9 din Legea nr. 198/2004, prin care pârâtul a susținut că prima instanță s-a

pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra anulării hotărârii

din 07 martie 2006, a fost apreciată ca neîntemeiată, atât timp cât pârâtul acceptă,

în motivele de apel, că dreptul de a contesta în justiție al persoanei nemulțumite

de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva

hotărârii administrative emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004.

În condițiile în care s-a inițiat și parcurs

o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziții administrative, demersul judiciar

prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestație împotriva acestui act administrativ.

Or, de esența unei căi de atac este posibilitatea

pronunțării unei soluții de modificare sau de anulare a hotărârii atacate (în speță,

anularea, fiind vorba despre un act administrativ), neavând suport alegația pârâtului

în sensul că efectele căii de atac nu se produc în speță asupra hotărârii.

În plus, dacă s-ar accepta susținerea pârâtului

în sensul că instanța de judecată învestită cu cererea de stabilire a cuantumului

despăgubirilor nu ar dispune anularea actului juridic, ar însemna ca reclamantul,

în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, să obțină două titluri executorii,

unul reprezentat de hotărârea Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, iar cel

de-al doilea, reprezentat de hotărâre a judecătorească, ceea ce este inadmisibil.

Potrivit raportului de expertiză tehnică

judiciară întocmit de comisia de experți, proprietatea evaluată este un imobil teren

situat în comuna Gilău, jud. Cluj, în suprafață de 2.900 m.p., din titlul de proprietate

din 2003, proprietar fiind reclamantul C.I.

Conform titlul de proprietate, terenul

este situat în extravilanul localității, având categoria de folosință arabil. Acesta

este amplasat la drumul național DN1 (E60) la o distanță de 100 m față de prima

casă amplasată în com. Gilău. Zona în care este amplasat terenul s-a dezvoltat foarte

mult deoarece, fiind pe traseul DN1, terenurile au fost folosite pentru activități

comerciale: spălătorii, depozite de materiale, sedii de firme, stații de benzină.

Pentru evaluarea terenului în litigiu s-a

folosit metoda comparației de piață care utilizează analiza comparativă: estimarea

valorii de piață prin analizarea pieței, pentru a găsi proprietăți similare și compararea

acestora cu proprietatea de evaluat. Analiza comparativă se axează pe diferențele

între proprietățile ofertate la vânzare, care influențează valoarea, date care se

regăsesc în tabelul comparativ. La valorile care se compară se aplică corecții asupra

prețului de vânzare cunoscut, ținându-se seama de intervalul de timp dintre data

tranzacției și data evaluării precum și de unele particularități privind echiparea

cu utilități. Experții au ales proprietăți comparabile ofertate pe zona de amplasament

a imobilului, terenuri cu aceleași caracteristici și poziționate la DN1.

În opinia experților, valoarea de piață

a terenului litigios rezultată din metoda comparațiilor de piață este de 272.152

RON (63.800 euro), respectiv 22 euro/m.p. la cursul de 1 euro=4,2657 RON din data

de 09 septembrie 2011.

Pârâtul-apelant a formulat obiecțiuni la

raportul de expertiză tehnică judiciară prin care a arătat că ofertele de vânzare

indicate de experți sunt pur speculative și reflectă valori proprii unor terenuri

construibile situate în intravilan, iar nu valoarea reală a terenului în litigiu.

Prin răspunsul la obiecțiunile formulate,

comisia de experți a precizat că nu s-au găsit contracte autentificate de vânzare-cumpărare

în această perioadă, iar normele ANEVAR permit folosirea unor oferte ca și elemente

comparabile, la care se aplică coeficienții de reducere, mod prin care s-a definit

prețul/m.p. la imobilul în litigiu.

Contractele depuse de pârât nu sunt relevante

deoarece la stabilirea unui preț/m.p. pentru o parcelă în intravilan se iau în considerare

multe elemente: suprafața, front la stradă, locație față ce centru, utilități, etc,

iar din documentarea făcută de experți astfel de prețuri nu sunt reale.

Contractele de vânzare-cumpărare întocmite

la notar nu precizează și zona în care se află terenurile, iar în grilele notarilor

sunt trecute aceleași prețuri atât pentru un teren din centrul localității, cât

și pentru un teren de la marginea intravilanului, care poate nu respectă regulile

de urbanism.

În consecință, comisia și-a menținut punctul

de vedere inițial și a arătat că prețul stabilit prin raportul de expertiză este

corect.

Instanța a mai reținut că, prin raportul

de expertiză tehnică judiciară efectuat în prima instanță s-a stabilit că despăgubirile

la care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 RON sau 52.200 euro,

respectiv 76,82 RON/m.p. sau 17,99 euro/m.p., la data de 10 februarie 2009.

Față de dispozițiile art. 296 teza a II-a

C. proc. civ., Curtea de apel nu a luat în considerare noul raport de expertiză

tehnică judiciară administrat în apel deoarece, în caz contrar, pârâtului apelant

i s-ar crea, în propria cale de atac, o situație mai grea decât aceea din hotărârea

atacată, ceea ce este inadmisibil.

Împotriva acestei decizii, în termen legal

a declarat și motivat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.

Prin motivele de recurs se formulează următoarele

critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Instanța de apel a pronunțat hotărârea

cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004,

art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994 și art. 315 C. proc. civ.

Soluția instanței de apel este întemeiată

pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit de către experții tehnici

cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994. Experții judiciari au stabilit cuantumul

despăgubirii utilizând metoda comparației directe, cu folosirea exclusivă a unor

oferte de vânzare și nu prin raportare la tranzacții autentice, așa cum prevăd dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit voinței legiuitorului, atât comisia

de experți, cât și instanța de apel erau obligate să țină cont de prețurile practicate

pe piața imobiliară locală (respectiv din comuna Gilău, jud. Cluj), prețuri care

exclud ofertele de vânzare.

Instanța de apel nu a luat în calcul nici

dezideratul legal privind compararea terenului în litigiu cu imobile „de același

fel” în condițiile în care imobilul expropriat este unul agricol (arabil, situat

în extravilan comuna Gilău), iar toate ofertele ce au constituit comparabile în

raportul de expertiză realizat aveau ca obiect imobile construibile, amplasate în

intravilanul aceleiași localități.

Se mai arată că instanța de apel a încălcat

prevederile art. 315 C. proc. civ. Cu toate că dispozițiile de îndrumare cuprinse

în decizia civilă nr. 6726 din 10 decembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție

erau obligatorii pentru instanța de apel, aceasta a acceptat un raport bazat exclusiv

pe oferte de vânzare.

Analizând decizia recurată în limita criticilor

formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat,

urmând a fi admis următoarele considerente:

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994,

„la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând

în considerare și dovezile administrate de aceștia.”

Prin hotărârea recurată, instanța de apel

a încălcat aceste prevederi legale.

Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză

efectuat, experții menționează că au avut în vedere prețurile de ofertă la care

au aplicat diverse corecții.

Prin urmare, experții nu au avut în vedere

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care

este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de prețuri.

Or, așa cum rezultă din cuprinsul art.

26 din Legea nr. 33/1994, atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea

despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, ceea ce presupune în mod necesar administrarea de probe

în acest sens.

În consecință, constatând că instanța de

apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul

art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite atât

recursul declarat de pârât, cât și recursul declarat de reclamanții, va casa decizia

recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Cu ocazia rejudecării, instanța de apel

va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare

pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

în care se află bunul în litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Statul

Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva deciziei civile nr. 45A din 05 aprilie 2012

a Curții de Apel Cluj, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza

spre rejudecarea apelului, aceleiași curți de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13

decembrie 2012.