ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7587/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7587/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 599 din 08 octombrie

2009, Tribunalul Cluj a admis excepția lipsei calității procesuale active a

reclamantului C.F. și, pe acest temei, a respins acțiunea acestuia, a respins

acțiunea reclamantei C.M.S., în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local Gilău

și Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, ca fiind formulată împotriva

unor persoane fără calitate procesuală pasivă, a respins excepția

inadmisibilității acțiunii, a admis acțiunea reclamantei împotriva pârâtului

Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. S.A, a dispus modificarea parțială a Hotărârii

nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a stabilit

cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, tarla 19,

parcela 12, număr cadastral x, teren în suprafață de 2.657,02 mp, la suma de

265 702 RON și a obligat pârâtul să achite, reclamantei, această sumă.

Instanța a reținut că

prin Hotărârea nr. 42 din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr.

198/2004 s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON,

reprezentând echivalentul în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul

expropriat în litigiu.

Prin raportul de

expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză s-a stabilit că valoarea de

circulație a terenului în litigiu este de 100 RON/mp (24 euro/mp); terenul este

amplasat în partea de vest (extravilan) a localității Gilău, accesul fiind

realizat pe un drum sătesc; zona constituie teren agricol și pe parcelă nu se

găsesc construcții; unitățile de alimentație publică și stațiile de transport

în comun sunt la foarte mare distanță, iar dotările din zonă (rețea de curent

electric, apă, canalizare și gaz) sunt la distanțe de 10 - 500 m; terenul este

în formă plană, are acces pietonal și auto, nu prezintă reziduuri și elemente

poluante, nu are racorduri la rețele.

Experții au precizat

că au efectuat estimarea prin 3 metode, pentru întreaga parcelă de 4500 mp:

metoda comparațiilor de piață, rezultând o valoare minimă de 476.545 RON și una

maximă de 689.589 RON; metoda costurilor, rezultând valoarea de 286.380 RON,

conform metodei comparației prin bonitare și valoarea de 216.675 RON, conform

metodei H.G.R. nr. 834/1991; metoda rentabilității, conform căreia valoarea

terenului este de 387.474 RON.

În drept, au fost

avute în vedere dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994,

respectiv art. 27 alin. (2) din aceeași lege.

Prin Decizia civilă

nr. 302/A din 11 noiembrie 2010, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă

și asigurări sociale, pentru minori și familie, a respins, ca nefondat, apelul

pârâtului.

Instanța de apel a reținut

că din raportul de expertiză întocmit de expropriator și care a stat la baza

hotărârii contestate a rezultat că și acesta a folosit metoda comparației prin

bonitare, precum și metoda comparației directe, utilizând, la rândul său

informații de pe piața imobiliară locală apărute în presa scrisă locală, de la

agenții imobiliare locale, nefiind, așadar, avute în vedere tranzacții efective

din acea perioadă.

Mai mult, s-a reținut

că expertiza a fost întocmită în noiembrie 2005, în timp ce hotărârea de stabilire

a despăgubirilor a fost emisă în luna august 2006.

A rezultat așadar că

evaluarea imobilului s-a făcut cu mai mult de un an înainte de comunicarea

hotărârii de stabilire a despăgubirilor, motiv pentru care instanța de apel a

dispus completarea raportului de expertiză, cu obiectivul de a se stabili

valoarea imobilului la data când expropriatul a luat la cunoștință de cuantumul

despăgubirilor.

În raport cu actele

depuse de părți, experții au efectuat o nouă evaluare, stabilind o valoare de

20 euro/mp, însă această evaluare se raportează la data de 12 octombrie 2010 și

nu la data întocmirii expertizei în fața primei instanțe, necontrazicând,

astfel, concluziile acesteia.

În apel, ambele părți

au depus la dosar contracte autentice de vânzare-cumpărare, respectiv hotărâri

judecătorești de stabilire a despăgubirilor pentru alte terenuri din zonă.

S-a reținut că

pârâtul a depus mai multe contracte, care, însă, pe de o parte, sunt din anul

2010 (deci ulterioare raportului de expertiză), cunoscută fiind tendința de

scădere a valorii terenurilor pe fondul crizei economice, iar, pe de altă

parte, contractele din anii 2008 - 2009 sunt încheiate, majoritatea între

persoane fizice, știut fiind, de asemenea, că valoarea declarată la notar în

vederea stabilirii taxelor se raportează la valorile minimale stabilite de

Uniunea Notarilor, de multe ori, nefiind identică cu prețul stabilit de părți

de comun acord.

Împotriva deciziei

instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 10 ianuarie 2011,

pârâta C.N.A.D.N.R. S.A., prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub

următoarele aspecte:

Instanța de apel a

pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a art. 9 și art. 10

din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de

construcție de drumuri de interes național, județean și local, a art. 26 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și

art. 129 C. proc. civ.

Cu privire la cererea reclamantei de

modificare parțială a Hotărârii nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii

nr. 198/2004 Gilău, s-a arătat că hotărârea de stabilire a cuantumului

despăgubirii este un act juridic unilateral, iar potrivit dispozițiilor art. 10

alin. (3) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004

"

hotărârea comisiei

poate fi revocată pentru motive temeinice. În acest caz titularul cererii va fi

notificat

"

.

Instanțele anterioare

interpretând în mod eronat art. 9 și art. 10 din Legea nr. 198/2004 și fără să

țină cont de aspectele mai sus-precizate, a admis cererea reclamantei și au

dispus modificarea parțială a hotărârii de stabilire a cuantumului

despăgubirii.

Instanța învestită cu

stabilirea cuantumului despăgubirii poate interveni doar în sensul obligării

statului la plata despăgubirii stabilite în temeiul probelor administrate,

aceasta nu poate dispune modificarea actului juridic unilateral.

Referitor la dispoziția de obligare la plata

despăgubirii majorate, s-a susținut că art. 26 din Legea nr. 33/1994

reglementează modalitatea determinării despăgubirilor pe cale judiciară.

Potrivit normei sus-menționate, la stabilirea despăgubirii, atât experții

tehnici, cât și instanța de judecată se vor raporta la

"

prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză

"

.

Pârâta a solicitat

prin cererea de apel încuviințarea unei noi expertize. Prin faptul

neîncuviințării acestei probe, interesele pârâtei au fost grav prejudiciate, cu

atât mai mult cu cât motivele care au stat la baza respingerii acestei probe

sunt contradictorii și neîntemeiate.

Deși instanța de apel

a reținut că raportul de expertiză a fost întocmit prin raportare la

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la momentul întocmirii raportului

de expertiză, a apreciat în mod nelegal ca fiind nerelevante contractele de

vânzare-cumpărare depuse în probațiune de această parte.

Demersul instanței de apel privind

"

completarea

raportului de expertiză în sensul de a se stabili valoarea imobilului la data

când expropriatul a luat la cunoștință despre cuantumul despăgubirilor

"

este contrar

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 care impun raportarea la momentul

întocmirii raportului de expertiză.

În plus, conținutul

raportului de expertiză contrazice concluziile instanței de apel, întrucât

experții judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii exclusiv prin raportare

la oferte de vânzare și nu prin raportare la tranzacții autentice așa cum

prevăd dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit voinței

legiuitorului, atât comisia de experți, cât și instanța sunt obligate să țină

cont de prețurile practicate pe piață, prețuri care exclud ofertele de vânzare,

care sunt speculative, dacă nu chiar fictive și prin urmare nepertinente.

În acest sens este și

jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a statuat în sensul că

sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele are semnificația de

preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de

vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori

prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet

și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de

același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - Deciziile civile nr.

6680/2008, nr. 5721/2009, nr. 4865/2010 și nr. 5154/2010.

S-a depus în

probațiune un număr de 9 contracte de vânzare-cumpărare autentice, dintre care

3 aferente anului 2010, momentul la care ar fi trebuit să se efectueze

evaluarea în fața instanței de apel.

Pe lângă faptul că

instanța a respins în mod neîntemeiat cererea de efectuare a unui nou raport, a

respins ca fiind nerelevante toate înscrisurile depuse în probațiune, singurele

probe conforme dispozițiilor legale în materie.

Motivația instanței

de apel pentru înlăturarea tranzacțiilor autentice depuse la dosar nu are

niciun fel de logică juridică, întrucât instanța de apel instituie, în mod

inadmisibil și reprobabil, o prezumție absolută și irefragrabilă de

nelegalitate, potrivit căreia toate persoanele fizice din România care vând

terenuri, fac acest lucru cu eludarea legii prin declararea unui preț de

vânzare mai mic decât cel convenit de părți.

Cât timp prețurile

reale de tranzacționare ale imobilelor din com. Gilău, jud. Cluj sunt mai mici

sau egale cu valoarea stabilită de expropriator, atunci se poate concluziona că

despăgubirea stabilită de către expropriator - de 6,09 euro/mp - este una

justă.

Instanța de apel a

pronunțat decizia cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

preferând să dea prioritatea lucrării de expertiză întocmită la fondul cauzei

de către experții judiciari care au stabilit valoarea de circulație a terenului

în litigiu prin folosirea celor mai mari 3 oferte de vânzare postate pe

internet.

Prin faptul

neîncuviințării probei cu contraexpertiză, solicitată în condițiile art. 212

alin. (2), s-a încălcat și dreptul pârâtei la apărare, singura modalitate de a

demonstra temeinicia aspectelor semnalate prin obiecțiunile la raportul de

expertiză efectuat la fond, fiind aceea cu un nou raport, întocmit în cauză de

către alte persoane decât cele desemnate să facă parte din comisia alcătuită

conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Recursul este

întemeiat pentru considerentele ce urmează:

Nu poate fi reținută

critica referitoare la interpretarea eronată a art. 9 și art. 10 din Legea nr.

198/2004, dat fiind faptul că hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii

este un act juridic unilateral, iar potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (3)

din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004, hotărârea comisiei

poate fi doar revocată pentru motive temeinice, în nici un caz modificată,

întrucât există o diferență de regim juridic între revocare, ca noțiune

specifică actelor administrative, și soluțiile ce pot fi pronunțate în

procedura efectivă de expropriere, prin intervenția instanței de judecată.

Cea de-a doua critică

ce vizează încălcarea/aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică este întemeiată,

pentru considerentele ce urmează:

Prin Hotărârea nr. 42

din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat

acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON, reprezentând echivalentul

în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul expropriat în litigiu.

Prin Sentința civilă

nr. 599 din 08 octombrie 2009 a Tribunalului Cluj s-a stabilit cuantumul

despăgubirilor pentru acest imobil la suma de 265.702 RON, sentință în baza

căreia s-a configurat și obligația concretă a pârâtului de a achita această

sumă, reclamantei.

Prima constatare ce

se impune a fi făcută în cauză este aceea că între cele două valori stabilite

pentru același imobil, cu aceleași caracteristici, chiar dacă în proceduri

diferite - administrativă, respectiv judiciară - există o diferență

substanțială, nejustificată pe criterii rezonabile.

În drept, potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Prin hotărârea

atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul

de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea

nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept

consecință, de neacceptat.

Față de caracterul

explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a

instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme - în sensul că nu

pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a

prețului; sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele, are

semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele

autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare

ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe

internet și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind

imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - nu pot

fi validate concluziile unui raport de expertiză care exced în mod vădit norma

legală și jurisprudența constantă a instanțelor, inclusiv jurisprudența

instanței supreme.

În operațiunea de

valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un

raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul

de urmărit în evaluarea imobilului, instanța fondului este obligată să-și

motiveze opinia, pentru a demonstra că expertiza, prin concluziile sale și prin

coroborarea sa cu înscrisurile ce o însoțesc, impune un raționament clar și pe

deplin verificabil, nu simple aprecieri subiective ale expertului/experților.

Instanța de apel, în

rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în

condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, în acest sens

fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum

ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor

autentice de vânzare-cumpărare, orice alte relații care sunt compatibile normei

legale incidente, din această perspectivă solicitarea de relații de la oricare

alte instituții ale statului - Camera Notarilor Publici, Cartea funciară,

instituțiile fiscale etc. - cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea

imobilelor de natura celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.

Înalta Curte nu va

accepta ca motivarea unei hotărâri judecătorești să se întemeieze pe

considerente de natura celor inserate în cuprinsul deciziei atacate - motivația

instanței de apel pentru înlăturarea tranzacțiilor autentice din anii 2008 -

2009 depuse la dosar, încheiate între persoane fizice - întrucât o astfel de

abordare nesocotește însuși principiul legalității, al preeminenței dreptului

într-un stat de drept.

Pentru toate aceste

considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite

recursul pârâtului, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecare

aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr.

302/A din 11 noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și

asigurări sociale, pentru minori și familie, pe care o casează.

Trimite cauza spre

rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 27 octombrie 2011.