ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3257/2011

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 759 din 24 noiembrie

2009, Tribunalul Cluj a admis cererea reclamantului C.A., împotriva pârâtului

Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, a stabilit despăgubirile aferente

exproprierii terenului în suprafață de 1.500 mp., tarlaua 1299/1, parcela 20,

cu număr cadastral 2878, din titlul de proprietate nr. 27.641/572 din 26 iunie

1997, eliberat de Comisia Județeană Cluj, realizată prin Hotărârea nr. 7 de

stabilire a despăgubirii din 18 aprilie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004, la suma de 240.000 lei, în favoarea reclamantului, a fost

obligat pârâtul să achite reclamantului suma menționată.

Prin Hotărârea nr. 7

din 18 aprilie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004,

Consiliul local Gilău a aprobat acordarea de despăgubiri pentru imobilul

expropriat în litigiu, în cuantum de 68.355,63 lei, reprezentând echivalentul

sumei de 18.900 Euro.

Tribunalul, în

temeiul dispozițiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, coroborat cu

art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994 a dispus efectuarea unei expertize

tehnice, având ca obiective evaluarea terenului expropriat și daunele aduse

reclamantului ca urmare a exproprierii.

Din raportul de

expertiză efectuat a rezultat că valoarea de circulație a imobilului, la

momentul realizării expertizei, a fost de 240.000 lei, respectiv de 160 lei/mp,

neexistând vreun alt prejudiciu ca urmare a exproprierii.

S-a avut în vedere de

către instanță valoarea de circulație la momentul expertizării, aceasta prin

raportare la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994

Prin decizia civilă

nr. 81/A/2010, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări

sociale, pentru minori și familie, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei.

Viciul referitor la

componența comisiei, prin raportare la dispozițiile art. 25 din Legea nr.

198/2004, a fost remediat prin exercitarea de către instanța de apel a rolului

activ, astfel valoarea de 240.000 lei a terenului în litigiu, stabilită la data

de 31 martie 2009, a fost însușită de către toți cei trei experți, indicându-se

ca sursă de informare la stabilirea valorilor, acte de tranzacționare certe,

notariate publice și agenții imobiliare, arătându-se că ofertele negociabile

sunt reduse cu cca. 15-20% pentru obținerea prețului de tranzacție, iar din

cauza fenomenului de recesiune, s-a mai aplicat o reducere suplimentară a

prețurilor maximale cu încă 35-45%. Ca metode de determinare a valorii

imobilului s-au utilizat metoda comparației directe și metoda comparației prin

bonitare.

Prin răspunsul

formulat la obiecțiunile formulate de către pârât la modalitatea de determinare

a valorii imobilului și la metodele luate în considerare, experții și-au

menținut opiniile exprimate în cuprinsul raportului de expertiză inițial. Au

arătat în mod expres că, întrucât au avut la dispoziție doar contracte de

vânzare-cumpărare din anii 2007 și 2008, este evident că la acestea s-au

raportat, însă pentru a determina valoarea imobilului la data efectuării

expertizei, au aplicat corecțiile corespunzătoare în raport de evoluția

prețului imobilelor. Experții au aplicat atât corecțiile negative, cât și

coeficienții de particularizare, precum și indicele de inflație corespunzător.

În ce privește

deciziile de speță ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a apreciat că

acestea, pe de o parte, nu constituie izvor de drept, iar, pe de altă parte,

considerentele concrete invocate de apelantă nu vin nicidecum în susținerea

apelului.

Împotriva deciziei

instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 22 aprilie 2010,

pârâta C.N.A.D.N.R. SA, prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub

următoarele aspecte:

Decizia civilă a fost

pronunțată cu încălcarea legii - art. 304 art. 9 C. proc. civ., respectiv a

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, art. 129 C. proc. civ.

Art. 26 din Legea nr.

33/1994 reglementează modalitatea determinării despăgubirilor pe cale judiciară

în materia exproprierii.

Astfel, potrivit

normei legale sus-menționate, la stabilirea despăgubirii, atât experții tehnici,

cât și instanța de judecată se vor raporta la „prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele (...) la data întocmirii raportului de expertiză”.

S-a susținut că

raportul de expertiză judiciară a fost întocmit la fondul cauzei cu încălcarea

legii - art. 26 din Legea nr. 33/1994 - respectiv că metodele de expertizare

utilizate în cuprinsul raportului de expertiză întocmit la fondul cauzei sunt

fie eronate, fie improprii categoriei terenului expertizat și s-a solicitat

încuviințarea refacerii probei cu alți specialiști.

Instanțele inferioare

au reținut în mod greșit ca fiind legală evaluarea judiciară fundamentată pe

valori de tranzacționare proprii anului 2007, în condițiile în care raportul a

fost întocmit în anul 2009 (experții înșiși afirmând că, în intervalul de timp

scurs, preturile au scăzut drastic). Prețul de tranzacționare rezultă doar din

cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare.

S-a invocat

jurisprudența Înaltei Curți de Casație si Justiție, respectiv deciziile nr.

5721/2009 și nr. 6680/2008, potrivit cărora, în privința imobilelor

expropriate, despăgubirea se stabilește în condițiile art. 25 și art. 26 din

Legea nr. 33/1994, respectiv că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare,

dat fiind inevitabila negociere a prețului; sintagma prețul cu care se vând, în

mod obișnuit, imobilele are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca

atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale

agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile

de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate din zonele

locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate

administrativ-teritorială.

Indiferent dacă

acceptă sau nu concluziile expertizei, instanță de judecată trebuia să-și motiveze

opinia, întrucât „o expertiză nu poate fi luată în considerare atunci când

concluziile la care ajunge nu sunt rezultatul unor raționamente precise și

verificabile, ci ale unei simple aprecieri a expertului” (Tribunalul Suprem,

Colegiul civil, decizia nr. 1168/1964).

De asemenea, instanța

de apel a respins totalmente nemotivat solicitarea de efectuare a unei noi

expertize, aflându-se într-o gravă eroare de fapt.

În concluzie, față de

criticile formulate, s-a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea

deciziei, cu trimitere cauzei spre rejudecare în vederea administrării unei noi

expertize judiciare în conformitate cu art. 25 și art. 26 din Legea nr.

33/1994.

Art. 129 C. proc.

civ. reglementează câteva dintre ipotezele rolului activ al judecătorului, în

condițiile în care rolul activ al instanței este o garanție a exercitării

drepturilor părților. S-a susținut că, în cazul dedus judecății, încălcarea

rolului activ ar consta în faptul că decizia pronunțată se întemeiază pe o

gravă eroare de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a

probelor administrate, în speță proba expertiză tehnică.

Instanțele anterioare

nu erau obligate să adopte concluziile unui raport de expertiză vădit eronat și

nelegal, având posibilitatea și, mai mult, obligativitatea, în virtutea rolului

activ, să discearnă în privința dovezilor administrate, iar pe de altă parte

instanța de apel a apreciat în mod eronat că în litigiile de acest gen singura

probă admisibilă este cea cu expertiză judiciară.

Or, raportul de

expertiză întocmit la fondul cauzei este vădit nelegal, iar în privința

regimului probator, legea nu limitează probele la raportul de expertiză. Proba

care a fost solicitată de recurenta-pârâtă în dovedirea cererii de apel și care

a constat în solicitarea de relații Camerei Notarilor Publici era pertinentă și

concludentă.

Recursul este

întemeiat pentru considerentele ce urmează:

În fapt, prin

Hotărârea nr. 7 din 18 aprilie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii

nr. 198/2004, Consiliul local Gilău a aprobat acordarea de despăgubiri pentru

imobilul expropriat în litigiu, în cuantum de 68.355,63 lei, reprezentând

echivalentul sumei de 18.900 Euro.

În procedura

judiciară, tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr.

198/2004, coroborat cu art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994 a dispus

efectuarea unei expertize tehnice, având ca obiective evaluarea terenului

expropriat și daunele aduse reclamantului ca urmare a exproprierii. Din

raportul de expertiză efectuat în cauză a rezultat că valoarea de circulație a

imobilului, la momentul realizării expertizei, a fost de 240.000 lei, respectiv

de 160 lei/mp, neexistând vreun alt prejudiciu ca urmare a exproprierii.

În drept, important

de subliniat este faptul că, instanțele fondului au identificat corect

dispozițiile legale incidente cauzei pendinte. Astfel, în mod formal, s-a

consemnat că s-a avut în vedere valoarea de circulație la momentul

expertizării, reținând în mod expres că, pe parcursul soluționării cauzei, art.

9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, care prevedea că „la calcularea cuantumului

despăgubirii, experții și instanța de judecată se vor raporta la momentul

transferului dreptului de proprietate, în condițiile art. 15 din prezenta lege”

a fost modificat de pct. 3 al art. IV din O.U.G. nr. 228/2008, în sensul că

„acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, ... în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii”, art. 26 alin. (2) din acest act

normativ statuând că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții,

precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză”.

Cu toate acestea,

prin hotărârea atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei

pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, informațiile pe care acesta s-a fundamentat și

concluziile experților, fiind de neacceptat.

Față de caracterul

explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a

instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme - nu pot fi avute

în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului;

sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele are semnificația de

preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de

vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori

prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet

și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de

același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - nu pot fi validate

de judecător concluziile unui raport de expertiză care, în cauza de față, se

fundamentează pe valori de tranzacționare proprii anului 2007, în condițiile în

care raportul a fost întocmit în anul 2009 (experții înșiși afirmând că, în

intervalul de timp scurs, preturile au scăzut drastic).

Instanța de apel, în

rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în

condițiile legii, pentru a respecta criteriul pe care doar legea îl poate

impune, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează

informații concludente, cum ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare

în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, orice alte relații

care sunt compatibile normei legale incidente, din această perspectivă

solicitarea de relații de la Camera Notarilor Publici fiind pe deplin

pertinentă.

Pentru toate aceste

considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite

recursul pârâtei C.N.A.D.N.R. SA, pe care o va casa, va trimite cauza spre

rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de pârâta C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 81/ A din 19 martie 2010 a

Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru

minori și familie, pe care o casează.

Trimite cauza spre

rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 7 aprilie 2011.