ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1824/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele; I. Prin sentința civilă nr. 183 din 31 martie 2009 a Tribunaiuiui Cluj, pronunțată în Dosarul nr. 1035/117/2007, s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul C.I. împotriva Statului Român prin C.N.A.D.N.R. SA. S-a dispus anularea parțială a hotărârii nr. 16/2006 a Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004. A fost stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în comuna G., județul Cluj, teren în suprafață de 2900 mp, la suma de 222.800 RON, fiind obligat pârâtul să achite reclamantului această sumă. A fost respinsă acțiunea reclamantului împotriva pârâtului Consiliul Local G. pentru lipsa calității procesuale pasive a acestui pârât.

A fost obligat pârâtul la a-i plăti reclamantului suma de 2.675 RON cheltuieli de judecată. II. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 50/A din 24 februarie 2010 a Curții de Apel Cluj, cu 3.500 RON cheltuieli de judecată în favoarea pârâtului C.I. III. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, recurs admis prin decizia civilă nr. 6726 din 10 decembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în sensul casării deciziei atacate și trimiterii cauzei spre rejudecarea apelului la Curtea de Apel Cluj.

În motivarea deciziei Înalta Curte a arătat, în esență, că din dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabile în cauză, rezultă că, pentru stabilirea despăgubirii cuvenite persoanei expropriate, trebuie avute în vedere prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea adminislrativ-teritorială, Ia data întocmirii raportului de expertiză. Expertiza tehnică efectuată înaintea primei instanțe nu a respectat prima dintre cerințele legale, pentm determinarea valorii terenului folosindu-se metoda comparației prin bonitare, iar nu metoda comparației directe. Deși pârâta C.N.A.D.N.R. SA a criticat prin obiecțiuni la expertiză această modalitate de evaluare, prima instanță le-a respins, tot astfel procedând și instanța de apel.

În aceste condiții, se impune efectuarea unei noi expertize, urmând a se avea în vedere tranzacții imobiliare cu privire la terenuri similare din aceeași unitate administrațiv-teritorială cu terenul în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei, ce vor fi identificare de către experți, urmând ca și pârâta să depună diligențe în vedere procurării unor contracte de vânzare-cumpărare în acest sens. IV. În rejudecare, Curtea de Apel Cluj a pronunțat decizia civilă nr. 45/A din 5 aprilie 2012, prin care a respins ca nefondat apelul declarat de Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva sentinței civile nr. 183 din 31 martie 2009 a Tribunalului Cluj. În motivarea deciziei s-a arătat că instanța a dispus efectuarea unei expertize de evaluare a terenului litigios uzându-se de metoda comparației de piață, experții stabilind că despăgubirile Ia care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 63.800 euro (adică 272.152 RON), deci 22 euro/mp.

Această valoare este însă mai ridicată decât cea stabilită înaintea primei instanței, 52.800 euro (222.800 RON), deci 17,99 euro/mp (adică 76,82 RON mp), astfel că nu poate fi avută în vedere, căci i s-ar cere apelantului o situație mai grea în propria cale de atac. În considerarea acestui principiu, apelul a fost respins. V. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, recurs admis prin decizia civilă nr. 7645 din 13 decembrie 2012, în sensul casării deciziei și trimiterii cauzei la Curtea de Apel Cluj pentru o nouă rejudecare a apelului. S-a arătat, în motivarea deciziei, că instanța de apel a încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întemeindu-se pe o lucrare de expertiză în care nu s-a avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de prețuri.

Cu ocazia rejudecării la instanța de apel, s-a dispus a se efectua un nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a se administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acestor prevederi legale, determinându-se prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu. VI. Prin decizia nr. 235/A din 17 decembrie 2013 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de C.N.A.D.N.R.

SA pentru următoarele considerente: Pe linia deciziei de casare, în scopul efectuării unei noi expertize tehnice de evaluare a terenului expropriat de la reclamantă, instanța a solicitat Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj, Primăriei comunei G. și Camerei Notarilor Publici Cluj să comunice copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2011-2013 cu privire la terenuri situate în extravilanul comunei G., categoria de folosință arabil. Urmare acestei solicitări, la dosarul cauzei au fost depuse contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică.

Procedând la reevaluarea terenului supus exproprierii prin raportare și Ia contractele de vânzare-cumpărare depuse, comisia de experți a învederat că, Ia stabilirea valorii terenului, de principiu, s-a avut în vedere că acesta este situat la drumul național DN1 (E60), la o distanță de 100 mp față de prima casă amplasată la intrarea în localitatea G., precum și că zona s-a dezvoltat foarte mult, terenurile din zonă fiind achiziționate de societăți comerciale (inclusiv cu capital străin), pentru desfășurarea de activități comerciale: sedii de firme, depozite de materiale, spații de benzină, spălătorii. În ce privește contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, experții au arătat că multe dintre acestea au obiect terenuri situate în alte zone decât terenul expropriat, având caracteristici total diferite, remarcând totodată că niciunul dintre terenurile obiect al contractelor nu are ieșire la șoseaua principală.

Prin raportare la contractele reținute de experți cu valoare de comparabile, s-a conchis că valoarea de piață estimată prin metoda comparației directe este de 54.230 euro (adică 242.034 RON, la paritatea 1 euro=4,4 RON), ceea ce corespunde valorii de 18,7 euro/mp. Pârâta apelantă C.N.A.D.N.R. SA a formulat obiecțiuni la concluziile experților, apreciind că raportul de expertiză nu răspunde cerințelor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost acestea interpretate și de către instanța supremă, apreciind că proprietatea comparabilă A (6 euro/mp) este terenul care prezintă caracteristicile necesare pentru a constitui o utilă sursă de comparație.

Răspunzând obiecțiunilor apelantei, comisia de experți a precizat că își menține punctul de vedere exprimat cu privire la valoarea de piață a terenului expropriat, uzând de următoarele argumente: contrar celor arătate de apelantă în cuprinsul obiecțiunilor la expertiză, terenul nu este situat în satul S.R., ci la intrarea în localitatea G., pe drumul E60; deși terenurile din zonă erau înscrise în titlurile de proprietate ca fiind agricole, în fapt zona este împânzită de construcții destinate activităților de comerț; contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar au ca obiect terenuri amplasate mai modest decât cel în litigiu. Aceste argumente ale comisiei de experți au fost apreciate ca fiind convingătoare de către Curtea de Apel, ele putând întemeia concluzia că, la data efectuării noii expertize, valoarea terenului expropriat de ia reclamant era de 18,7 euro/mp.

Această valoare a ajuns, pe fondul dezvoltării zonei, să fie mai ridicată decât aceea stabilită înaintea primei instanțe (17,99 euro/mp), astfel că, pentru a nu se agrava situația apelantei în propria cale de atac, a fost menținut nivelul de despăgubire stabilit de prima instanță. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Statui Român, prin C.N.A.D.N.R. SA solicitând, în principal, respingerea cererii prin care reclamantul a solicitat majorarea cuantumului despăgubirii stabilită prin hotărârea din 7 martie 2006 emisă de către Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, G.; în subsidiar, casarea deciziei recurate cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe pentru efectuarea unei expertize tehnice evaluatorii în condițiile și cu respectarea dispozițiilor art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Apreciază recurenta că decizia atacată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în susținerea recursului înțelegând să invoce art. 304 pct. 9 teza ultimă C. proc. civ. În plus, invocă și prevederile art. 312 alin. (3) prima teză C. proc. civ., precum și art. 315. alin. (1) C. proc. civ., (instanța de apel nesocotind în mod flagrant dispozițiile de casare ale Instanței Supreme din cuprinsul deciziei nr. 7645 din 13 decembrie 2012). Susține în acest sens că Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit, cu priiejul soluționării primei cereri de recurs, ca la rejudecare să se aibă în vedere tranzacții imobiliare cu privire la terenuri similare din aceeași unitate administrațiv-teritorială cu terenul în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei.

Or, în pofida îndrumărilor pertinente, instanța interioară a continuat să nesocotească voința legiuitorului și a omologat, din nou, un raport judiciar care a fost întocmit în mod vădit cu încălcarea legii. Astfel, arată că experții judiciari, aceiași din apelul anterior, au procedat în rnod vizibil la sprijinirea poziției reclamantului, stabilind în anul 2013 o valorare superioară celei stabilite în anul 2009. În plus, experții judiciari au propus valoarea de 18,7 euro/mp, pornind de la contracte autentice care relevă prețuri între 6-9 euro/mp. Curtea de Apel Cluj a pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 129 și art. 315 C. proc.

civ. Art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabilește modalitatea prin care se pot determina despăgubirile pe cale judiciară, pentru terenurile ce fac obiectul exproprierii pentru cauza de utilitate publică. Recurenta susține că se află în aceeași situație care a determinat Înalta Curte să pronunțe deciziile civile nr. 6726 din 10 decembrie 2010 și nr. 7645 din 13 decembrie 2012, pe fondul nerespectării de către experții judiciari și de către instanța inferioară a normei legale imperative cuprinse în art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a încălcării de către instanța de judecată a principiului rolului activ. Raportul de expertiză trebuia să se bazeze, în mod imperativ, pe tranzacții autentice încheiate la momentul de referință stabilit de legiuitor (data întocmirii raportului).

În virtutea rolului activ, instanța trebuia să înlăture concluziile raportului de expertiză, întrucât are competența de a stabili justețea cuantumului despăgubirii, în virtutea prevederilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. Susține, citând din jurisprudența instanței supreme, că, în aprecierea coroborată a probelor, instanța de judecată poate da eficiență doar acelor dovezi care conturează o anumită situație de fapt și să înlăture pe cele contrare, inclusiv raportul de expertiză, ale cărui concluzii trebuie comparate cu înscrisurile administrate și căruia nu i se poate recunoaște o poziție superioară în ierarhia mijloacelor de probă.

Recurenta arată că a dovedit faptul că raportul judiciar de expertiză nu răspunde cerinței imperative enunțate atât de către instanța supremă, cât și de către legiuitor (art. 26 din Legea nr. 33/1994), întrucât experții judiciari nu au stabilit valoarea despăgubirii prin raportare la prețul de vânzare care este propriu terenurilor arabile situate în extravilanul satului S.R. la momentul întocmirii raportului (octombrie 2013), ci au stabilit o valoare prin raportare la prețuri proprii terenurilor situate în satul G. și la un moment, anterior în timp (2012). Referitor Ia amplasamentul terenului, arată că, în pofida dovezilor administrate, experții judiciari au susținut că terenul nu se află în satul S.R., ci la intrarea în localitatea G. (acest fapt a fost reținut și în considerentele deciziei).

Ori, astfel cum rezultă din înscrisurile administrate, respectiv din cuprinsul titlului de proprietate din 2001, terenul se află în extravilanul satului S.R. și prin urmare faptul comparării acestuia cu terenuri situate în comuna G. este prin sine însuși eronat. Mai mult, deși terenul are categoria de folosință arabil, experții judiciari, pentru a justifica rezultatul expertizei, au comunicat faptul că, deși terenurile erau înscrise în titlurile de proprietate ca fiind agricole, în fapt zona este împânzită de construcții destinate activităților de comerț. În mod cert, experții și instanța erau obligați să respecte categoria de folosință a terenului, știut fiind faptul că terenurile, arabile nu sunt construibile și că prin urmare valorile de circulație sunt net inferioare pentru imobilele din prima categorie.

Nu în ultimul rând, experții judiciari au ignorat contractele care au fost administrate în cauză (tranzacții autentice încheiate în perioada 2008-2011, care relevă valori net inferioare celei stabilite de către experți) motivat de faptul că au ca obiect terenuri amplasate mai modest decât cel în litigiu. Enumera aceste contracte, care, în opinia sa ar fi trebuit să fie avute în vedere de către experți. Precizează că aceeași Comisie de experți a redactat raportul judiciar și în etapa anterioară a apelului, și că atunci, ca și acum, a procedat la evaluarea terenului arabil dintr-o perspectivă eronată.

Astfel, experții judiciari au ignorat categoria de folosință și amplasamentul terenului și au acordat prioritate unor factori lipsiți de relevanță din perspectiva terenului arabil (apropierea de localitate, faptul că în zonă terenurile au devenit atractive pentru proiecte imobiliare etc). Comisia de experți s-a limitat să se raporteze la contracte încheiate în anul 2012 și nu a prezentat nicio dovadă în sensul că ar fi efectuat demersuri pentru a procura contracte sau cel puțin informații (amplasament teren/preț) din contracte autentificate recent. Susține că este de notorietate (deci nu necesită probe) faptul că prețurile terenurilor au scăzut în mod constant și că prin urmare este imposibil ca valoarea determinată în octombrie 2013 (18.7 euro/mp, sau 242.034 RON) să fie superioară celei stabilite prin expertiza care a fost întocmită la fondul cauzei, în luna februarie a anului 2009 (17,99 euro/mp sau 222.800 RON).

Faptul dublării/triplării valorii terenului de către experți în mod arbitrar este justificat din perspectiva instanței de apel prin faptul „dezvoltării zonei” (fără ca pentru aceasta să existe vreo dovadă). Valorile consemnate în cuprinsul contractelor menționate anterior sunt situate în jurul valorii stabilite de către expropriator (6,1 euro/mp) și nu poate fi reținută concluzia experților prin care se triplează cuantumul despăgubirii pe considerentul că „s-a ales valoarea proprietăților A cu corecția brută cea mai mică”.

După cum se poate observa, valoarea proprietății A nu este doar cea mai ridicată (0.7 euro/mp), dar este și cea mai îndepărtată în timp (martie 2012). Dintre contractele folosite de către experți, cel de-al patrulea (proprietatea comparabilă D) prezintă caracteristicile cele mai apropiate de terenul expropriat (amplasament și suprafață, 2811 mp față de 2900 mp cât are terenul expropriat) și raportat la prețul relevat și la factorul temporal (a trecut un an de la tranzacționare și prețurile nu au crescut de atunci) se poate concluziona exclusiv în sensul că valoarea despăgubirii stabilită de către expropriator este una justă În concluzie, solicită, în virtutea prevederilor art. 129 C. proc. civ.

și art. 26 din Legea nr. 33/1994, admiterea cererii de recurs, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii cererii de apel (cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată). În susținerea motivului de casare cu trimitere, arată că, în ipoteza în care modificarea hotărârii recurate nu ar fi posibilă decât în condițiile administrării probei cu expertiză tehnică judiciară, sunt aplicabile dispozițiile art. 312 alin. (3) prima teză C. proc. civ. În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ. solicită obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentei cauze. Intimatul C.I. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele: Recurenta a criticat decizia atacată prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că valoarea terenului expropriat, stabilită de instanța de apel și care a determinat menținerea hotărârii de primă instanță, a fost calculată cu nerespectarea criteriilor legale prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Prima critică subsumată acestui motiv de recurs este aceea că instanța de apel nu ar fi respectat îndrumările obligatorii ale deciziei de casare privind modul în care trebuia să dispună expertiza.

Legat de această împrejurare, recurenta a susținut că raportul de expertiză a înlăturat, nejustificat, contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei, cu motivarea că nu sunt relevante față de terenurile ce au constituit obiectul vânzării, care erau situate în altă localitate, aveau o altă categorie de folosință și fuseseră tranzacționale anterior efectuării expertizei. Nu poate fi reținută o astfel de critică întrucât, verificând considerentele deciziei recurate, rezultă că instanța de apel a omologat corect raportul de expertiză, efectuat cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Faptul că a fost menținută valoarea stabilită de instanța de fond de 17,99 euro/mp, în condițiile în care valoarea calculată în apel era de 18,70 euro/mp nu înseamnă că instanța de apel nu a dat dovadă de rol activ și nu a procedat la refacerea raportului de expertiză, dispunând ca experții să verifice tranzacțiile depuse la dosar în vederea unei corecte stabiliri a prețului, de piață. Astfel, deși recurenta a susținut, constant că, potrivit titlului de proprietate, terenul expropriat se afla în satul S.R. și avea categoria de folosință teren agricol, acestea fiind criteriile ce ar fi trebuit avute în vedere de experți, situația de fapt, constatată de experți la momentul efectuării raportului de expertiză, era diferită de cea din acte și a fost corect avuta în vedere la momentul efectuării expertizei.

S-a constatat că terenul expropriat se afla la circa 100 de metri de limita teritorială a localității G., într-o zonă comercială și nu agricolă, astfel că, evident, valoarea de piață a terenului a fost influențată de aceste circumstanțe. Pe de altă parte experții au analizat contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei și au motivat înlăturarea acestora, ca elemente de raportare pentru evaluarea terenului expropriat, în condițiile în care terenurile tranzacționale aveau caracteristici diferite. Astfel, experții au marcat pe harta topografică a zonei, loturile de teren pentru care au deținut comparabile, pentru a fi evidențiată poziționarea diferită a acestora față de terenul expropriat și au subliniat că nu există comparabile-terenuri cu deschidere la șoseaua națională, în condițiile în care terenurile din zona cu ieșire la șoseaua națională au fost expropriate.

De asemenea, experții au reținut 4 comparabile cu caracteristici similare, cărora li s-au aplicat indicii de corecție și au selectat comparabila A, apreciată ca fiind cea mai apropiată de terenul expropriat, întrucât acesteia i s-a aplicat corecția brută cea mai mică. Recurenta a pretins că tranzacția ce constituie comparabila D este cea care trebuia avută în vedere de către experți, însă, cu excepția suprafeței, apropiată de cea a terenului expropriat, nu au fost relevate caracteristici fizice sau de piață similare, de natură a invalida corecțiile aplicate de către experți. Prin urmare, corect, aplicând indici de corecție pentru valorile comparate experții au stabilit un preț de 18,7 euro/mp.

Acest preț nu corespunde celui pe care recurenta îl susține a fi real, de 6 euro/mp, întrucât aceasta nu a oferit contraargumente față de concluziile raportului de expertiză, cu atât mai mult cu cât a beneficiat de un expert numit la propunerea sa, care și-a însușit punctul de vedere al celui desemnat de instanță, în ceea ce privește valoarea terenului. Recurenta a criticat, în ceea ce privește nelegalitatea expertizei, și faptul că prețul calculat în expertiză este mai mare decât cele stabilite anterior declanșării crizei economice (atât cel oferit de expropriator, cât și cel din primul raport de expertiză), deși criza economică a avut ca efect, notoriu, susține recurenta, scăderea accentuată a valorii bunurilor imobile.

Acest argument nu poate fi valorificat pentru a reține nelegalitatea expertizei, având în vedere că experții au constatat schimbarea caracteristicilor zonei, prin dezvoltarea economică accentuată în ultimii ani, astfel că nu se mai poate ține cont de situația de fapt avută în vedere la momentul emiterii deciziei de despăgubiri inițiale, câtă vreme, pentru stabilirea valorii acestora, legea impune raportarea la momentul efectuării expertizei. Cu privire la data Ia care a fost stabilită valoarea terenului, acesta nu este anul 2012, cum a susținut recurenta, ci 9 octombrie 2013, data întocmirii raportului de expertiză.

Deși comparabilele reprezintă tranzacții încheiate în anii 2012, această împrejurare nu poate constitui un impediment în stabilirea valorii de piață a imobilului, în condițiile în care nu au fost identificate tranzacții pentru anul 2013, iar experții, așa cum s-a arătat anterior, prin indicii aplicați, au actualizat valoarea imobilului la data efectuării expertizei. Nici cele două contracte de vânzare, datând din anul 2012, depuse ca probă în recurs, nu sunt de natură a susține un aspect de nelegalitate al hotărârii atacate sau stabilirea incorectă a situației de fapt, ce ar fi impus casarea cu trimitere spre rejudecare. Mai susține recurenta că instanța de apel nu a interpretat coroborat probele și a acordat prevalență nejustificată raportului de expertiză, întocmit de aceșași experți care au efectuat expertiza și în ciclul procesual anterior.

Modul de apreciere asupra probelor reprezintă un aspect de temeinicie și nu de nelegalitate astfel că nu poate fi subsumat dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar împrejurarea că expertiza a fost întocmită de aceeași comisie, care a efectuat evaluarea în ciclul procesual anterior, nu reprezintă o problemă de nelegalitate, în condițiile în care, dacă se consideră vătămată în interesele sale procesuale, recurenta avea posibilitatea a învedera această situație instanței de apel, uzând de mijloacele procedurale pentru a cere înlocuirea acestora sau refacerea probei. Or, față de pasivitatea, sub aspectul menționat, a pârâtei în apel, aceasta nu poate critica hotărârea, invocându-și propria culpă procesuală.

În consecință, constatând legalitatea deciziei recurate, pronunțată cu respectarea deciziei instanței de control judiciar Înalta Curte va respinge, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul ca nefondat. În baza art. 274 C. proc. civ. instanța va obliga pe recurenlul-pârât la plata sumei de 1.565 RON, cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant, reprezentând onorariu de avocat și cheltuieli de deplasare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de către pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 235/A din 17 decembrie 2013 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, ca nefondat. Obligă recurentul-pârât la plata sumei de 1.565 RON, cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 11 iunie 2014.