ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 315/2020

Ședința publică din data de 6 februarie 2020

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal la 24 martie 207, sub nr. x/2017, reclamanta A. S.A., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Piatra Neamț a solicitat să se constate că a intervenit rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notar public B. sub nr. x din 19 noiembrie 2015, încheiat între A. și pârâtul Municipiul Piatra Neamț, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 2.400 mp (din măsurători 2.332 mp) situat în Piatra Neamț, str. x, jud. Neamț, înscris în CF nr. x Piatra Neamț, având nr. cad. x; să se dispună repunerea părților în situația anterioară semnării contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința restituirii de către pârâtă a sumei de 313.830 RON, reprezentând 30% din prețul vânzării, precum și dobânda legală penalizatoare calculată de la data de 27 decembrie 2016, dată la care pârâta a primit notificarea cu privire la restituirea avansului achitat și până la data restituirii efective, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtul Municipiul Piatra Neamț a depus, la data de 27 aprilie 2017, cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata diferenței de preț de 732.270 RON în baza Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra-Neamț (vânzător) și S.C. A. S.A. (cumpărător).

Astfel, S.C. A. S.A. a suspendat plata diferenței de preț de 732.270 RON prevăzut în Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra-Neamț (vânzător) și S.C. A. S.A., (cumpărător), deoarece la acel moment s-a născut conflictul litigios dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâtele Municipiul Piatra-Neamț prin Primar și S.C. D. S.A. în dosarul nr. x/2015. S.C. C. S.R.L. a chemat în judecată pe Municipiul Piatra-Neamț prin Primar și S.C. D. S.A. pentru revendicarea terenului situat în Piatra-Neamț, strada x, nr. 1, județul Neamț, înscris în Cartea Funciară nr. x sub nr. cadastral x, Terenul în discuție a făcut parte din proprietatea privată a Municipiului Piatra-Neamț, dobândit în baza deciziei nr. 76/2013 din 19.09.2013 a Curții de Apel Bacău care a rămas definitivă prin decizia nr. 3187 din 18.11.2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. În urma licitației publice din data de 13.10.2015 imobilul a fost înstrăinat către S.C. A. S.A., conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.11.2015.

Întrucât prin acțiunea în revendicare formulată de S.C. C. S.R.L. s-a urmărit asigurarea unei posesii depline și liniștite, era de datoria societății S.C. C. S.R.L. să probeze modalitățile prin care Municipiul Piatra-Neamț încalcă acest atribut al dreptului de proprietate. Pe de o parte, societatea S.C. C. S.R.L. nu a indicat modalitățile concrete prin care presupusul drept de proprietate ar fi restrâns de către Municipiul Piatra-Neamț, iar pe de altă parte, prin Adresa nr. x din 25 februarie 2016, societatea S.C. C. S.R.L. a înțeles să renunțe la judecată în ceea ce privește revendicarea imobiliară. Astfel, în respectiva acțiune a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Piatra-Neamț, excepția fiind admisă de către instanța de judecată.

SC A. S.A. susține că motivul pentru care au suspendat plata diferenței de preț este faptul că pe de o parte, a intervenit litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâtele Municipiul Piatra-Neamț prin Primar și S.C. D. S.A. care s-a finalizat, iar pe de altă parte, subscrisul s-ar afla sub incidența art. 1556 și 1695 din Noul C. civ.

Art. 1556 din Noul C. civ. privind excepția de neexecutare prevede că "(l) Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi. (2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor si ținând seama de mica însemnătate a prestației neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei credințe", dar pârâta a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a predat terenul, îndeplinindu-și obligațiile contractuale. De asemenea S.C. A. S.A. solicită rezoluțiunea contractului, dar nu precizează în acțiunea lor ce obligații contractuale a încălcat.

Art. 1695 din Noul C. civ. privind condițiile garanției contra evicțiunii prevede că "(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. (2) Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată. (3) De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării", dar nu există niciun temei pentru invocarea evicțiunii din moment ce pârâtul era titularul dreptului de proprietate asupra terenului în baza deciziei nr. 707/2013 din 19 septembrie 2013 a Curții de Apel Bacău, care a rămas definitivă prin decizia nr. 3187 din 18 noiembrie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Potrivii art. 1270 din Noul C. civ., care prevede că "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege", S.C. A. S.A., este obligată să respecte prevederile contractului de vânzare-cumpărare și să plătească diferența de preț de 732.270 RON.

SC A. S.A. a suspendat plata diferenței de preț de 732.270 RON deoarece a intervenit litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâtele Municipiul Piatra-Neamț prin Primar și S.C. D. S.R.L., dar acest litigiu s-a soluționat în mod favorabil față de subscrisul, așadar S.C. A. S.A. nu mai are motive pentru a refuza plata.

Având în vedere faptul că acțiunea formulată de către S.C. C. S.R.L. în dosarul nr. x/2015 a fost respinsă pentru că terenul se afla în proprietatea pârâtei și acțiunea formulată de către S.C. A. S.R.L. în dosarul nr. x/2017 este inadmisibilă pentru motivele ce stau la baza întâmpinării, iar evicțiunea este inexistentă în această speță, se solicită obligarea S.C. A. S.A. să plătească diferența de preț de 732,270 RON.

Prin sentința civilă nr. 572/2017 din 13 noiembrie 2017, Tribunalul Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta Societatea A. S.A., împotriva pârâtului Municipiul Piatra-Neamț, precum și cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

A respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâtul Municipiul Piatra-Neamț împotriva reclamantei Societatea A. S.A..

Împotriva acestei sentințe, reclamanta A. S.A. și pârâtul Municipiul Piatra Neamț au declarat apel.

Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, prin decizia civilă nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 a respins apelurile declarate de reclamanta Societatea A. S.A. și de pârâtul Municipiul Piatra Neamț împotriva sentinței civile nr. 572/2017 din 13 noiembrie 2017 pronunțată de Tribunalul Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal în dosarul nr. x/2017, precum și cererea apelantei-reclamante de obligare a apelantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva deciziei civile nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, pârâtul Municipiul Piatra Neamț a declarat recurs.

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., pârâtul Municipiul Piatra Neamț a solicitat instanței să caseze parțial hotărârea cu privire la cererea reconvențională care a fost respinsă la fond și în apel, referitor la obligarea intimatei la plata diferenței de preț de 732.270 RON în baza Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra Neamț (vânzător) și S.C. A. S.A. (cumpărător).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ce prevăd că hotărârea poate fi atacată cu recurs dacă aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive contradictorii sau cuprinde motive străine de natura cauzei, recurentul consideră că instanța de judecată nu a avut motive suficiente pentru a respinge cererea, decizia atacată fiind motivată insuficient.

În condițiile prevăzute de lege, în cadrul considerentelor hotărârii, instanța trebuie să arate obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținute de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, nerespectarea acestor dispoziții legale atrăgând nulitatea hotărârii, iar instanța a arătat că cererea reconvențională este neîntemeiată pentru că pârâtul a cunoscut scopul achiziționării terenului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și pentru că planurile urbanistice nu au fost aprobate, dar la pronunțarea deciziei nu s-a ținut cont de faptul că pârâtul a arătat că în contractul de vânzare-cumpărare nu există nicio precizare cu privire la scopul ori destinația terenului în suprafață de 2400 mp (în urma măsurătorilor - 2332 mp) situat în Piatra Neamț, strada x, nr. 1, județul Neamț sau cu privire la condiționarea intimatei de a depune documentația pentru aprobarea P.U.Z. și R.L.U.. Astfel, nu există nicio legătură de cauzalitate între ceea ce s-a discutat în cadrul ședinței Consiliului Local privind aprobarea P.U.Z. și R.L.U. aferente construirii unui E. și ceea ce s-a stipulat în contractul de vânzare-cumpărare.

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul susține că hotărârile pronunțate în cauză sunt date cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, deoarece instanța de judecată a interpretat în mod greșit afirmația sa cu privire la forța obligatorie a contractului (art. 1722 din Noul C. civ.) atunci când a pronunțat decizia atacată.

În condițiile prevăzute de lege, instanța trebuie să interpreteze și să aplice în mod corect legea pentru a pronunța o hotărâre temeinică și legală. Instanța a arătat în considerente că nu poate fi primit argumentul pârâtului prin care se invocă forța obligatorie, în baza art. 1722 din Noul C. civ., dar apreciază că intimata nu ar fi trebuit să solicite rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și ar fi trebuit să execute obligația de plată a prețului căci nu mai sunt impedimente.

În acest context, recurentul arată că nu se face vinovat de apariția dosarului nr. x/2015 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâtele Municipiul Piatra Neamț prin Primar și S.C. D. S.R.L., care a fost soluționat definitiv prin decizia civilă nr. 1628 din 28 noiembrie 2018) și a dosarului nr. x/2016 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâta S.C. A. S.A., care a fost soluționat prin sentința civilă nr. 2761 din 19 decembrie 2017).

Prin întâmpinarea depusă, la 25 martie 2019, intimata A. S.A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

Prin răspunsul la întâmpinare, depus la 3 aprilie 2019, recurentul a solicitat respingerea susținerilor intimatei și admiterea recursului astfel cum a fost formulat în cauză.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, întocmit în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din Camera de consiliu din data de 16 mai 2019, potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părți a raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Potrivit dovezilor de comunicare raportul asupra admisibilității în principiu a recursului a fost comunicat părților la data de 12 iunie 2019, părțile nedepunând punct de vedere asupra raportului de admisibilitate în principiu.

Prin încheierea din 14 noiembrie 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a admis în principiu recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMȚ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă și a acordat termen la data de 6 februarie 2020, cu citarea părților.

Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile cauzei, constată că recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMȚ este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Din perspectiva motivului invocat, recurentul susține că hotărârea instanței de apel ar cuprinde motive contradictorii sau străine de natura cauzei, deoarece consideră că instanța de judecată nu a avut motive suficiente pentru a respinge cererea, fiind motivată insuficient.

Tot în același context, recurentul afirmă că în decizia atacată s-ar fi reținut că cererea reconvențională este neîntemeiată, întrucât Municipiul Piatra Neamț a cunoscut scopul achiziționării terenului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și pentru că planurile urbanistice nu au fost aprobate, fără a se ține cont că în contractul de vânzare-cumpărare nu există nicio precizare cu privire la scopul ori destinația terenului în litigiu, sau cu privire la condiționarea intimatei de a depune documentația pentru aprobarea PUZ și RLU.

În legătură cu acest motiv se va reține că apelul are caracter devolutiv ceea ce permite instanței de apel să examineze cauza sub toate aspectele de fapt și de drept, așa încât considerentele reprezintă analiza tuturor argumentelor care au constituit motive de apel, soluția fiind motivată pe aspectele esențiale care au format convingerea instanței de apel.

Din motivarea explicită și argumentele aduse în sprijinul soluției rezultă că s-au respectat circumstanțele cauzei și că au fost analizate motivele de fapt și de drept care s-au invocat, instanța referindu-se expres la dispozițiile legale aplicabile.

Contrar susținerilor recurentului, hotărârea este pronunțată cu respectarea dispozițiilor art. 476 alin. (1) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt și de drept pe care se sprijină și care au format convingerea instanței, astfel că, pentru respingerea apelului promovat de către Municipiul Piatra Neamț s-au avut în vedere argumentele invocate privind forța obligatorie a contractului încheiat între părți, reținându-se totodată în mod just faptul că dispozițiile art. 1722 C. civ. nu înfrâng acest caracter al contractului, ci prevăd în mod expres posibilitatea cumpărătorului de a suspenda plata prețului, în condițiile prevăzute de lege.

Din cuprinsul considerentelor deciziei atacate se constată că hotărârea este amplu motivată, în ceea ce privește soluționarea apelurilor promovate în cauză, instanța de apel răspunzând tuturor criticilor formulate de către ambele părți.

De asemenea, nici critica privind pretinsele motive contradictorii sau străine de natura cauzei cuprinse în decizia atacată nu poate fi primită, întrucât în memoriul de recurs nu se regăsesc argumente concrete care să susțină această teorie, în realitate, motivul a fost invocat în mod formal, deși aspectele reținute de către instanța de apel în motivarea soluției de respingere a apelului vizează în mod nemijlocit susținerile recurentului cât și apărările formulate de acesta.

Din această perspectivă, se constată, contrar susținerilor recurentului că hotărârea curții de apel cuprinde motivele pe care se sprijină și care au format convingerea instanței, precum și pe cele pentru care au fost înlăturate cererile părților, instanța nefiind ținută (obligată) să răspundă fiecărui argument invocat de părți, putând să sistematizeze susținerile părților și chiar să procedeze într-o altă ordine, decât cea prezentată de părți, la examinarea acestora, atât timp cât motivarea unei soluții clare și convingătoare impune acest lucru și cât nu sunt încălcate exigențele dispozițiilor art. 425 C. proc. civ. - ceea ce în speță nu se regăsește.

Simpla nemulțumire a recurentului cu privire la soluția pronunțată, la argumentele care au format convingerea instanței, neînsușirea de către instanța de control judiciar a apărărilor formulate de aceasta, sunt aspecte care nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat și nici nu justifică invocarea motivului de recurs instituit de prevederile art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Potrivit dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărârii se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, context în care, recurentul susține că hotărârea atacată ar fi rezultatul interpretării greșite a afirmației sale cu privire la forța obligatorie a contractului raportat la dispozițiile art. 1722 C. civ.

Totodată, acesta afirmă că nu îi poate fi imputată apariția dosarelor de revendicare a terenului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a dosarului nr. x/2015 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâtele Municipiul Piatra Neamț prin Primar și S.C. D. S.R.L., care a fost soluționat definitiv prin decizia civilă nr. 1628 din 28 noiembrie 2018) și a dosarului nr. x/2016 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. și pârâta S.C. A. S.A., care a fost soluționat prin sentința civilă nr. 2761 din 19 decembrie 2017), având în vedere faptul că reclamanta era datoare a executa obligația de plată a prețului.

Această critică se constată că este nefondată, având în vedere că în considerente, instanța de apel a dezvoltat rațiunile pentru care suspendarea plății prețului, în condițiile art. 1722 C. civ., nu contravine forței obligatorii a contractului.

Așadar, susținerile recurentului în sensul că demararea litigiilor având ca obiect revendicarea imobilului teren în cauză nu i-ar fi imputabile, și ca atare, reclamanta ar fi trebuit să execute obligația de plată a prețului fără a putea să solicit rezoluțiunea contractului, nu pot fi susținute.

Aceasta deoarece, raționamentul recurentului vizează forța obligatorie a contractului prin raportare la solicitarea reclamantei de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare, iar nu în raport cu suspendarea plății prețului.

Or, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare a făcut obiectul apelului promovat de reclamantă, soluționat definitiv de Curtea de Apel Cluj prin decizia pronunțată în cauză, fără a mai exista interes și a mai putea fi pus în discuție acest aspect.

Prin urmare, forța obligatorie a contractului poate fi analizată strict prin raportare la soluția dată apelului promovat de Municipiul Piatra Neamț, aceasta fiind pusă în discuție în contextul suspendării plății prețului.

Totodată, se constată că în speță nu s-a invocat și nu s-a reținut că ar exista o culpă a Municipiului Piatra Neamț pentru demararea litigiilor în revendicare imobiliară, însă nu poate fi negat faptul că recurentul, în calitate de vânzător al imobilului, datorează garanția pentru evicțiune în temeiul dispozițiilor art. 1695 C. civ., iar pentru acest considerent și pentru a spori protecția cumpărătorului, legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 1722 C. civ. posibilitatea de suspendare a plății prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare.

Așadar, independent de existența sau nu a unei culpe a vânzătorului, cumpărătorul este îndreptățit să suspende plata prețului în condițiile art. 1722 C. civ.

În concluzie, cu referire la motivele evocate se va reține că recurentul s-a îndepărtat de la dispozițiile menționate de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. sub aspectul conținutului său, iar prin argumentele aduse s-a cerut instanței de recurs să statueze asupra cauzei ca atare, judecând în fond și nu doar să verifice decizia din apel în ce privește modul de aplicare a legii.

Din această perspectivă, criticile susținute doar în mod formal și circumscrise prevederilor art. 488 pct. 6 și 8 C. proc. civ., nu corespund exigențelor căii de atac a recursului în reglementarea sa legală, ce a fost concepută ca un mijloc procesual menit să asigure un control în legalitate asupra hotărârilor instanței de apel.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMȚ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMȚ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata A. S.A..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 februarie 2020.